Condizione risolutiva: quando è opponibile ai terzi

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso relativo a una servitù di passaggio soggetta a una condizione risolutiva legata allo spostamento di una porta entro un termine perentorio. I giudici di merito avevano inizialmente ritenuto estinta la servitù, considerando l’evento risolutivo opponibile anche ai successivi acquirenti del fondo. Tuttavia, la Suprema Corte ha cassato la sentenza, stabilendo che l’avveramento della condizione risolutiva deve essere rigorosamente provato dalla parte interessata e, per essere opponibile ai terzi acquirenti, deve risultare dai registri immobiliari tramite apposita annotazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Condizione risolutiva e servitù: le regole della Cassazione

Quando si acquista un immobile, la presenza di una condizione risolutiva può determinare la perdita improvvisa di diritti fondamentali, come una servitù di passaggio. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito i confini dell’opponibilità di tali clausole e i doveri probatori delle parti in causa, offrendo una guida essenziale per proprietari e professionisti del settore immobiliare.

I fatti di causa e il conflitto sulla servitù

La vicenda trae origine da un atto di compravendita del 1968, con il quale veniva costituita una servitù di passaggio pedonale e carrabile. Tale diritto era però subordinato a una clausola specifica: l’acquirente avrebbe dovuto spostare una porta sul retro della casa entro un anno, pena la decadenza automatica dal diritto di transito.

Anni dopo, i successivi acquirenti del fondo dominante citavano in giudizio i proprietari del fondo servente per ottenere il libero esercizio del passaggio, ostacolato da un cancello. I convenuti eccepivano l’avvenuta risoluzione della servitù, sostenendo che la porta non fosse mai stata spostata nei termini previsti. Sebbene il Tribunale e la Corte d’Appello avessero dato ragione ai proprietari del fondo servente, la questione è giunta in Cassazione per chiarire se tale evento fosse realmente opponibile a chi aveva acquistato il fondo decenni dopo.

La decisione della Corte sulla condizione risolutiva

La Suprema Corte ha ribaltato l’esito dei precedenti gradi di giudizio, focalizzandosi su due pilastri del diritto civile: l’onere della prova e la pubblicità immobiliare. Secondo gli Ermellini, non è sufficiente che una clausola esista in un vecchio contratto per essere automaticamente efficace contro tutti i successivi proprietari.

In particolare, è stato rilevato che la società acquirente del fondo non poteva essere considerata “parte” del contratto del 1968, ma doveva essere qualificata come “terzo”. Di conseguenza, per far valere l’estinzione della servitù nei suoi confronti, era necessario che l’avveramento della condizione risolutiva fosse stato debitamente annotato nei registri immobiliari.

Il principio della trascrizione e dell’annotazione

Il sistema della trascrizione mira a proteggere la sicurezza dei traffici giuridici. Chi acquista un bene deve poter fare affidamento su quanto risulta dai registri pubblici. Se un diritto di servitù risulta trascritto ma non vi è traccia dell’avveramento di una condizione che lo estingue, il terzo acquirente è tutelato nella sua buona fede. La mancanza di annotazione rende l’evento risolutivo inopponibile a chi non ha partecipato alla stipula originaria.

Le motivazioni

La Corte ha fondato la propria decisione sulla violazione delle regole relative all’onere della prova. Spetta infatti a chi eccepisce l’estinzione di un diritto dimostrare non solo che l’evento previsto nella condizione risolutiva si sia verificato, ma anche che tale evento sia legalmente opponibile alla controparte. Nel caso di specie, la Corte d’Appello aveva omesso di valutare correttamente le risultanze istruttorie, dando per scontato l’avveramento della condizione senza una prova rigorosa. Inoltre, il giudice di secondo grado ha errato nel non considerare la società acquirente come soggetto terzo rispetto al contratto originario, ignorando l’importanza della mancata annotazione nei registri immobiliari, elemento decisivo per l’efficacia della clausola verso i successori a titolo particolare.

Le conclusioni

In conclusione, la sentenza ribadisce che la stabilità dei diritti reali non può essere minata da clausole contrattuali non adeguatamente pubblicizzate. Per i proprietari di immobili, ciò significa che non basta inserire una condizione risolutiva in un atto notarile: occorre monitorarne l’avveramento e procedere alle necessarie formalità pubblicitarie per garantirne l’efficacia nel tempo contro chiunque. La decisione rappresenta un monito sulla necessità di una verifica scrupolosa dei titoli di proprietà e delle relative annotazioni presso la Conservatoria, al fine di evitare che diritti apparentemente consolidati possano essere messi in discussione da eventi remoti e non documentati pubblicamente.

Chi deve provare che una condizione risolutiva si è verificata?
L’onere della prova spetta alla parte che ha interesse a far valere l’estinzione del diritto, dimostrando con precisione che l’evento previsto si è effettivamente realizzato.

Una clausola di un vecchio contratto è sempre opponibile ai nuovi proprietari?
No, se la clausola riguarda beni immobili, deve essere regolarmente trascritta o annotata nei registri immobiliari per avere effetto verso chi acquista il bene successivamente.

Cosa succede se l’avveramento della condizione non è annotato?
In mancanza di annotazione nei registri immobiliari, l’evento che risolve il diritto non può essere opposto ai terzi acquirenti, i quali mantengono i propri diritti sul bene come risultanti dai titoli trascritti.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 3230 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 2 Num. 3230 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 13/02/2026

ORDINANZA

sul ricorso 16719-2025 proposto da:

COGNOME NOME e COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO e dall’AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO NOME

– ricorrenti –

contro

COGNOME NOME NOME COGNOME NOME, rappresentati e difesi da ll’AVV_NOTAIO e dall’AVV_NOTAIO

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 535/2025 della CORTE DI APPELLO di GENOVA, depositata il 24/04/2025;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME viste le conclusioni scritte depositate dal P.G., nella persona del Sostituto dott. NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione ritualmente notificato la società RAGIONE_SOCIALE evocava in giudizio COGNOME NOME e COGNOME NOME innanzi il Tribunale di Savona, chiedendo accertarsi che la proprietà dei convenuti era gravata da servitù di passaggio a favore del fondo dell’attrice e condannare gli stessi a rimuovere gli ostacoli frapposti al libero esercizio del transito, nonché a consegnare copia del cancello di accesso alla INDIRIZZO, riservato ogni diritto al risarcimento del danno in successivo giudizio. A sostegno della domanda la società attrice esponeva che la servitù era stata costituita con atto del AVV_NOTAIO in data 9.8.1968, rep. 729, con il quale COGNOME NOME, originario proprietario dell’unico lotto oggi ripartito tra le parti, aveva ceduto la proprietà della porzione di cui al foglio 6, mappale 877, del Catasto di Pietra Ligure alla famiglia COGNOME, la quale a sua volta l’aveva poi ceduta, con atto del 2003, alla società attrice. L’art. 2 del contratto del 1968 prevedeva, in particolare, che ‘la parte venditrice concede alla parte acquirente diritto di passaggio pedonale e con autovettura sulla striscia di terreno della larghezza di metri 2 (due), con curva allargata in proporzione, corrente sul ciglio del Rio dell’Argea per dare accesso dalla INDIRIZZO, attraverso la strada privata di proprietà del venditore, secondo il tracciato che la parte venditrice riterrà più opportuno’ con l’ulteriore precisazione che ‘La concessione della suddetta servitù è sottoposta alla condizione risolutiva che parte acquirente sposti entro un anno da oggi, la porta posta sul retro della casa, chiudendo quella oggi esistente
ed apprendere una nuova inadempienza al muro perimetrale della casa posto sul confine con il rio ‘dell’Argea’. Se parte acquirente non provvederà a spostare la porta, come sopra detto, entro il termine perentorio di un anno da oggi, decadrà automaticamente dal diritto di passaggio’ . Nei mesi successivi il medesimo COGNOME aveva ceduto la restante proprietà, rispettivamente: quanto alla porzione identificata al foglio 6, mappale 114, del Catasto di Pietra Ligure a NOME e NOME, giusta atto a rogito AVV_NOTAIO COGNOME del 31.8.1969, rep. 33927, danti causa a loro volta della RAGIONE_SOCIALE; quanto invece alla porzione identificata al foglio 6, mappale 544, del locale catasto, a COGNOME NOME e COGNOME NOME, con atto del 4.6.1970 a rogito del AVV_NOTAIO COGNOME, rep. 36418. La società attrice deduceva quindi che l’avveramento della condizione risolutiva non poteva essergli opposto, perché mai trascritto, e rivendicava quindi la permanente validità dello ius in re aliena oggetto di causa.
Si costituivano i convenuti, eccependo il mancato spostamento della porta, cui era condizionata la permanenza del diritto di transito di cui è causa, e dunque la sua automatica decadenza, alla luce della previsione di cui all’art. 2 del rogito del 1968.

Con sentenza n. 8/22 il Tribunale rigettava la domanda, ritenendo che la sentenza n. 1001/2017, con la quale era stata accertata l’esistenza di un diritto di servitù di passaggio insistente sia sul terreno di proprietà di terzi, che su quello di cui alla particella 544 di proprietà dei convenuti, non fosse idonea a spiegare effetti nel presente giudizio, e che comunque il diritto di cui sopra fosse venuto meno a causa del mancato avveramento della condizione di cui all’art.2 del rogito per AVV_NOTAIO del 9.8.1968.
Con la sentenza impugnata, n. 353/2025, la Corte di Appello di Genova rigettava il gravame interposto dall’odierna ricorrente avverso

la decisione di prime cure, ritenendo che la mancata annotazione dell’avveramento della condizione risolutiva non fosse rilevante, essendo la società appellante dante causa degli originari acquirenti del fondo, e dunque non potendo la stessa essere qualificata come ‘terza’ rispetto alle pattuizioni di cui al contratto dal quale il suo diretto dante causa traeva il suo titolo dominicale.

Propongono ricorso per la cassazione della predetta decisione COGNOME NOME NOME COGNOME NOME, assegnatari del fondo asseritamente dominante giusta atto di scioglimento e liquidazione della società originaria attrice a rogito del AVV_NOTAIO Lettera del 14.11.2023, rep. 1128, affidandosi ad un unico motivo, articolato in tre distinti profili.

Resistono con controricorso COGNOME NOME e COGNOME NOME.

In prossimità dell’adunanza camerale, il P.G. ha depositato conclusioni scritte, insistendo per l’accoglimento del ricorso, ed ambo le parti hanno depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con l’unico motivo, i ricorrenti lamentano la violazione e falsa applicazione degli artt. 2655, 2697, 1735 c.c., 81 e 116 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma nn. 3 e 4, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe, nell’ordine:

erroneamente ritenuto opponibile il mancato avveramento della condizione risolutiva agli odierni ricorrenti, terzi rispetto al contratto del 1968, in assenza di annotazione di detto evento sui RR.II.;

erroneamente ripartito tra le parti l’onere della prova, poiché l’eccezione di avveramento della condizione risolutiva avrebbe dovuto essere dimostrata dalla parte che vi aveva interesse (e dunque dagli odierni controricorrenti) mediante dimostrazione, innanzitutto, che detto evento fosse opponibile alla società attrice in prime cure, che

non era stata parte del contratto del 1968, in cui era contemplata la clausola risolutivamente condizionante il diritto di transito oggetto di causa;

erroneamente affermato che le statuizioni della sentenza del Tribunale di Savona n. 1001/2017, che aveva accertato l’esistenza del diritto di transito oggetto del giudizio di merito definito con la sentenza oggi impugnata, non poteva spiegare alcun effetto sullo stesso.

La censura è fondata, nella parte in cui i ricorrenti lamentano il mancato conseguimento della prova circa l’avveramento dell’evento dedotto nella condizione risolutiva e l’opponibilità della stessa alla società originaria attrice in prime cure. Quest’ultima, infatti, aveva contestato la mancata dimostrazione dell’avveramento di detta condizione con le note ex art. 183 c.p.c., come si evince dalla ricostruzione del giudizio contenuta nella sentenza impugnata (cfr. pag. 8 della stessa, in calce) e dunque la prova dell’avveramento del fatto dedotto come oggetto della condizione risolutiva era a carico degli odierni controricorrenti, che avevano interesse alla sua dimostrazione. Al riguardo, mentre il Tribunale aveva valutato le prove orali sul punto, ritenendole sufficienti, la Corte di Appello ha totalmente omesso di valutare le risultanze istruttorie, dando così per assodato un fatto -rappresentato dall’avveramento dell’evento dedotto come condizione risolutiva- che, al contrario, avrebbe dovuto essere oggetto di prova a carico della parte appellata, odierna controricorrente. Sotto questo profilo, dunque, la motivazione è meramente apparente, in quanto non indica alcun elemento in forza del quale il giudice di seconde cure abbia potuto ritenere dimostrato l’intervenuto avveramento dell’evento risolutivamente condizionante la perdurante efficacia del diritto di transito oggetto di causa.
Inoltre, la Corte di Appello dà atto che la società appellante (dante causa degli odierni ricorrenti) aveva contestato anche la mancata

annotazione dell’avveramento della condizione di cui si discute nei Registri Immobiliari, ma afferma che tale aspetto non sarebbe rilevante, poiché la predetta società, essendo avente causa di una delle parti del contratto del 1968, non sarebbe “terza” rispetto ad esso.

Tale affermazione è erronea, da un lato in quanto il sistema della trascrizione dei diritti reali immobiliari mira a tutelare i soggetti che non prendono parte ai contratti che li istituiscono, e la società RAGIONE_SOCIALE era certamente terza rispetto al contratto del 1968, intervenuto tra il COGNOME e la famiglia COGNOME. La circostanza che la società predetta avesse poi acquistato dai COGNOME la proprietà dell’area nel 2003 non vale a renderla parte del contratto con il quale i suoi danti causa avevano a loro volta acquistato il cespite.
Dall’altro lato, in materia di servitù quel che rileva è che il diritto sia trascritto sul fondo servente, che nella specie non è quello acquistato dalla società RAGIONE_SOCIALE, bensì quello degli odierni controricorrenti. Era in relazione a quest’ultimo, dunque, ed ai titoli con i quali ne era stata trasferita la proprietà sino ad arrivare al COGNOME ed alla COGNOME, dunque, che avrebbe dovuto essere valutata la qualità di parte, o terzo, della società dante causa degli odierni ricorrenti.
In ogni caso, il giudice del gravame non avrebbe potuto né ritenere provato l’avveramento della circostanza dedotta nella condizione risolutiva apposta al rogito del 1968, in difetto di idonea dimostrazione a carico degli odierni controricorrenti, né, comunque, considerare tale circostanza opponibile alla società RAGIONE_SOCIALE, in quanto essa non risultava dal suo titolo di acquisto, trascritto nel 2003, né era stata annotata nei registri immobiliari.

I rimanenti profili della doglianza sono assorbiti, perché il giudice del rinvio dovrà procedere ad una complessiva rivalutazione della fattispecie, tenendo conto:

da un lato, che la prova dell’avveramento della condizione risolutiva deve essere fornita dalla parte che vi ha interesse;

dall’altro lato, che una circostanza dedotta come evento risolutivamente condizionante l’efficacia di un diritto, risultante da un titolo soggetto a trascrizione poiché concernente beni immobili, non può ritenersi opponibile ad un terzo, ancorché avente causa da una delle parti, qualora essa non risulti debitamente trascritta, o annotata, nei registri immobiliari.

La sentenza impugnata va di conseguenza cassata e la causa rinviata alla Corte di Appello di Genova, in differente composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

la Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di Appello di Genova, in differente composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile, addì 10 febbraio 2026.

IL PRESIDENTE NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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