Condizione risolutiva e permesso di costruire

La Corte di Cassazione ha confermato la risoluzione di un contratto preliminare di vendita immobiliare a causa del mancato avveramento di una condizione risolutiva legata al rilascio del permesso di costruire. I giudici hanno stabilito che, in assenza di patti specifici, l’ottenimento del titolo edilizio non grava esclusivamente sul venditore. Poiché la condizione era di natura causale e non dipendeva da un inadempimento colpevole, gli acquirenti hanno ottenuto solo la restituzione del prezzo versato, perdendo il diritto al doppio della caparra e al risarcimento dei danni.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 aprile 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Condizione risolutiva e permesso di costruire: le regole della Cassazione

La gestione delle clausole in un contratto preliminare di compravendita immobiliare richiede estrema attenzione, specialmente quando l’efficacia dell’accordo è legata a una condizione risolutiva specifica, come il rilascio di un titolo edilizio.

In una recente ordinanza, la Suprema Corte ha affrontato il caso di un acquisto di terreni condizionato all’ottenimento del permesso di costruire. Il mancato rilascio del documento ha innescato una complessa battaglia legale sulla restituzione delle somme e sul risarcimento del danno.

Il caso del permesso di costruire negato

Le parti avevano sottoscritto un preliminare per l’acquisto di particelle catastali in una zona di espansione residenziale. Il contratto prevedeva espressamente che, in caso di mancato rilascio del permesso di costruire, l’accordo si sarebbe risolto con la restituzione delle somme versate.

Quando il permesso non è arrivato, i promissari acquirenti hanno chiesto non solo la restituzione del prezzo, ma anche il doppio della caparra e il risarcimento dei danni, sostenendo che il venditore non si fosse attivato a sufficienza presso la Pubblica Amministrazione.

La natura della condizione risolutiva nel contratto

Il punto centrale della controversia riguarda la natura della clausola. Se la condizione è puramente causale, ovvero dipende da eventi esterni o dalla volontà di terzi (come il Comune), il suo mancato avveramento scioglie il contratto senza colpe.

Se invece una parte assume l’obbligo specifico di far avverare la condizione, il suo fallimento può configurare un inadempimento contrattuale. Nel caso in esame, i giudici hanno rilevato che il contratto non poneva l’onere di attivarsi esclusivamente in capo al venditore.

Interpretazione del contratto e onere della prova

La Cassazione ha ribadito che l’interpretazione della volontà delle parti spetta al giudice di merito. Se il testo contrattuale non specifica chi debba richiedere il permesso, entrambe le parti sono legittimate a farlo.

Non basta lamentare il mancato ottenimento del titolo per pretendere il risarcimento. Chi agisce in giudizio deve dimostrare che esisteva un obbligo specifico violato dalla controparte. In assenza di tale prova, la risoluzione opera in modo neutro.

Perché non spetta il doppio della caparra

Il diritto a trattenere la caparra o a riceverne il doppio sorge solo in presenza di un recesso per inadempimento colpevole. Quando il contratto si scioglie per il verificarsi di una condizione risolutiva causale, le parti devono semplicemente essere riportate alla situazione precedente.

Questo significa che il venditore deve restituire quanto ricevuto a titolo di prezzo e caparra, ma non è tenuto a versare somme aggiuntive a titolo sanzionatorio o risarcitorio.

Le motivazioni

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso evidenziando che la Corte d’Appello ha correttamente interpretato il contratto. La clausola era stata formulata in modo da rendere il rilascio del permesso un evento condizionante l’intero affare, senza però trasformarlo in un obbligo di fare per il venditore.

Inoltre, i ricorrenti non hanno fornito prove specifiche su quali canoni di interpretazione siano stati violati, limitandosi a proporre una lettura dei fatti alternativa a quella dei giudici di merito, operazione non consentita in sede di legittimità.

Le conclusioni

La sentenza conferma un principio fondamentale: la chiarezza nella redazione delle clausole condizionali è essenziale. Se si desidera che una parte si faccia carico esclusivo di un iter burocratico, tale obbligo deve essere scritto nero su bianco.

In mancanza di clausole di responsabilità specifiche, il rischio del mancato rilascio di autorizzazioni amministrative ricade su entrambe le parti, portando alla semplice risoluzione del contratto e alla restituzione delle somme anticipate, senza ulteriori pretese economiche.

Cosa succede se il permesso di costruire non viene rilasciato?
Se il contratto prevede una condizione risolutiva legata al permesso, l’accordo si scioglie e le somme versate vanno restituite, ma non spetta il risarcimento se non è provata la colpa di una parte.

Chi deve richiedere il permesso di costruire in un preliminare?
In mancanza di accordi diversi, entrambe le parti sono legittimate a interfacciarsi con la Pubblica Amministrazione per ottenere il titolo edilizio.

Quando si ha diritto al doppio della caparra?
Il doppio della caparra spetta solo in caso di inadempimento colpevole di una parte, non quando il contratto si risolve per il verificarsi di una condizione esterna e incerta.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 1254 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 1254 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 17/01/2023

ORDINANZA

sul ricorso 15794/2018 R.G. proposto da:

NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, che li rappresenta e difende;

-ricorrenti –

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME;

-controricorrente – avverso il provvedimento n. NUMERO_DOCUMENTO della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 20/04/2017;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 07/12/2022 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

La Corte osserva

La vicenda qui al vaglio può riassumersi nei termini di cui appresso.

NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME convennero in giudizio la RAGIONE_SOCIALE deducendo di avere stipulato con la convenuta un contratto preliminare per l’acquisto di talune particelle catastali, rientranti nella zona residenziale di espansione del comune di Alvignano, che il contratto era sottoposto alla condizione risolutiva dipendente dal rilascio del permesso di costruire, <>, che gli attori avevano versato € 30.000,00 a titolo di caparra e che, in seguito, COGNOME aveva corrisposto € 23.333,00 ed COGNOME e COGNOME €. 46.667,00, così pagando l’intero prezzo; che, avveratasi la condizione negativa (non essendo stato rilasciato il permesso di costruire), gli esponenti avevano per iscritto comunicato di recedere dal contratto, con la contestuale restituzione delle somme versate, nonché del doppio della caparra, oltre al ristoro degli ulteriori danni da accertarsi in giudizio e, in via subordinata, risolversi il contratto per colpa della promittente alienante, da condannarsi al rimborso del prezzo versato e al risarcimento del danno.
Il Tribunale risolse il contratto e condannò la convenuta al pagamento della somma di € 130.000,00, di cui € 60.000,00 a titolo di restituzione del doppio della caparra ed € 70.000,00 quale residuo prezzo versato, in quanto la promittente alienante non aveva provato <>; condannò, inoltre, la convenuta a risarcire il danno procurato nella misura di € 30.000,00 per ciascuno degli attori.
Proposto appello da parte della RAGIONE_SOCIALE, in parziale accoglimento dell’impugnazione, la Corte d’appello di Napoli <>.

NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME ricorrono avverso la sentenza d’appello sulla base di due motivi

L’intimata resiste con controricorso, nel quale insiste con la memoria successivamente depositata.

Con il primo motivo i ricorrenti denunciano violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1353, 1453 e 2697 cod. civ. sotto triplice profilo.

Vengono reiterate <>.

Si lamenta che la Corte di merito, limitandosi al contenuto letterale del contratto, aveva omesso di valorizzare i comportamenti inadempienti della promittente alienante, con la conseguenza che il mancato rilascio del permesso di costruzione non era addebitabile ai promissari acquirenti e la condizione non avrebbe potuto essere qualificata come risolutiva negativa causale, in quanto il mancato avveramento non era dipeso dalla pubblica amministrazione, ma da un comportamento positivo della promittente alienante, la quale avrebbe dovuto dimostrare di essersi attività per il rilascio del permesso in parola.
La Corte d’appello, reputando la causa avente natura documentale aveva escluso l’ammissione della prova orale richiesta dall’appellante.

3.1. La critica è nel suo complesso infondata e in parte inammissibile.

3.1.1. La critica sintetizzata sub a) non è scrutinabile per difetto assoluto di specificità, non avendo la parte ricorrente riportato, neppure per sintesi, quali siano stati i termini dell’eccezione di tardiva costituzione della controparte.

3.1.2. La critica sintetizzata sub b) appare priva di pregio, in quanto palesemente diretta a un improprio riesame degli apprezzamenti di merito della Corte locale, in questa sede non censurabili. Sul punto la sentenza impugnata ha interpretato la condizione nel senso che il suo avveramento positivo non risultava posto a carico di nessuna delle due parti, con la conseguenza che nessuna di esse aveva l’onere di attivarsi per il rilascio del permesso di costruire, pur essendo entrambe legittimate nei confronti della pubblica amministrazione; né in corso di causa era stato dedotto e documentato l’avvenuto rilascio del permesso in parola.
La vicenda resta confinata negli apprezzamenti di merito, non bastando, come più volte chiarito in questa sede, la enunciazione della pretesa violazione di legge in relazione al risultato interpretativo favorevole, disatteso dal giudice del merito, occorrendo individuare, con puntualità, il canone ermeneutico violato correlato al materiale probatorio acquisito; in quanto, ‘L’opera dell’interprete, mirando a determinare una realtà storica ed obiettiva, qual è la volontà delle parti espressa nel contratto, è tipico accertamento in fatto istituzionalmente riservato al giudice del merito, censurabile in sede di legittimità soltanto per violazione dei canoni legali d’ermeneutica contrattuale posti dagli artt. 1362 ss. c.c., oltre che per vizi di motivazione nell’applicazione di essi: pertanto, onde far valere una violazione sotto entrambi i due cennati profili , il ricorrente per
cassazione deve, non solo fare esplicito riferimento alle regole legali d’interpretazione mediante specifica indicazione delle norme asseritamente violate ed ai principi in esse contenuti, ma è tenuto, altresì, a precisare in qual modo e con quali considerazioni il giudice del merito siasi discostato dai canoni legali assuntivamente violati o questi abbia applicati sulla base di argomentazioni illogiche od insufficienti; di conseguenza, ai fini dell’ammissibilità del motivo di ricorso sotto tale profilo prospettato, non può essere considerata idonea – anche ammesso ma non concesso lo si possa fare implicitamente – la mera critica del convincimento, cui quel giudice sia pervenuto, operata, come nella specie, mediante la mera ed apodittica contrapposizione d’una difforme interpretazione a quella desumibile dalla motivazione della sentenza impugnata, trattandosi d’argomentazioni che riportano semplicemente al merito della controversia, il cui riesame non è consentito in sede di legittimità (ex pluribus, da ultimo, Cass. 9.8.04 n. 15381, 23.7.04 n. 13839, 21.7.04 n. 13579. 16.3.04 n. 5359, 19.1.04 n. 753)’ (Sez. 2, n. 18587, 29/10/2012; si veda anche, per la ricchezza di richiami, Sez. 63, n. 2988, 7/2/2013)’.
3.1.3. La critica sintetizzata sub c) non supera il vaglio d’ammissibilità a cagione dell’estrema aspecificità, non essendosi i ricorrenti peritati di spiegare in questa sede, con la necessaria compiutezza, quale fosse stato l’oggetto della prova orale non ammessa e la sua refluenza sulla causa, non soddisfacendo il requisito della specificità essersi limitati ad allegare al ricorso la comparsa conclusionale d’appello, in seno alla quale sarebbe stata reiterata (tardivamente) la richiesta di prova.
Peraltro, sotto altro profilo, spetta al giudice del merito individuare le fonti del proprio convincimento, controllando l’attendibilità e la concludenza delle risultanze istruttorie, scegliendo fra esse quelle ritenute più idonee a dimostrare i fatti

costitutivi delle domande e delle eccezioni (Sez. 2, n. 3236, 27/11/1973, Rv. 367070).

Con il secondo motivo i ricorrenti denunciano l’omesso esame di un fatto controverso e decisivo per non avere la Corte d’appello considerato che il permesso di costruire non avrebbe potuto essere rilasciato perché la promittente alienante non aveva provveduto alla lottizzazione, siccome stabilito nell’atto di provenienza.

4.1. Il motivo è infondato.

La sentenza ha ben spiegato che ciascuna delle due parti avrebbe potuto attivarsi al fine di ottenere il permesso di costruzione e la circostanza che al fine potesse occorrere far luogo a un piano di lottizzazione non costituisce circostanza decisiva, stante che ad esso avrebbe potuto provvedere la parte promissaria acquirente.

Il regolamento delle spese segue la soccombenza e le stesse vanno liquidate, tenuto conto del valore e della qualità della causa, nonché delle svolte attività, siccome in dispositivo.

5.1. Sul punto deve escludersi che l’atto qualificato memoria dalla controricorrente possa sussumersi al ‘genus’ evocato, trattandosi, per vero, dello scritto di una pagina (inclusa l’intestazione), con il quale l’intimata si limita del tutto genericamente a richiamare il proprio controricorso, senza nulla aggiungere.

La giurisprudenza della Corte è ormai costante nel ritenere che l’art. 366, n. 4 cod. proc. civ. si applichi, specularmente, anche al controricorso (Cass. n. 12171/09 ed ivi richiamo a Cass. n. 5400/06; cfr. anche Cass. nn. 6222/12 e 3421/97); ciò, tuttavia non significa affatto pretendere, al fine di valutarne l’ammissibilità, che il controricorso debba contenere dei propri ‘motivi’ specifici e speculari rispetto a quelli del ricorso, né tanto meno che contrattacchi la decisione con altre autonome argomentazioni, ma
semplicemente esigere che esso contenga una sia pur minima confutazione del ricorso, in qualunque modo articolata, purché la sua giustapposizione alla vicenda oggetto di ricorso non sia affidata alla sola deduzione logica della Corte sulla sola base dell’indicazione dei dati di riferimento della causa (numero d’iscrizione a ruolo, nomi delle parti, decisione impugnata). Pertanto, specificato in punto di diritto che: ‘o ve il controricorso (…), a dispetto della indicazione della causa alla quale si riferisce, risulti privo di forza individualizzante, constando di uno schema avversativo ‘di genere’, sprovvisto cioè di concreta attitudine di contrasto, attraverso l’esposizi one di argomenti specificamente indirizzati a quella vicenda e a quella decisione e posti a confronto di quel ricorso, non assolve al suo scopo’.
Del tutto specularmente deve, pertanto, reputarsi che per la memoria qui al vaglio, estranea al ‘genus’, non p ossa essere riconosciuto il diritto al rimborso delle spese.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12) applicabile ratione temporis (essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013), si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte dei ricorrenti di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese del giudizio di legittimità in favore della controricorrente, che liquida in euro 5.600,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, e agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12), si dà atto della sussistenza

dei presupposti processuali per il versamento da parte dei ricorrenti di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso il giorno 7 dicembre 2022

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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