Comunione legale dei beni: casa e pagamento rateale

Un marito completa il pagamento rateale di un immobile, originariamente assegnato a sua madre, durante il matrimonio. La Corte di Cassazione stabilisce che la proprietà del bene rientra nella comunione legale dei beni perché l’acquisto si perfeziona giuridicamente solo con il saldo dell’ultima rata, momento che si è verificato in costanza di matrimonio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 28 gennaio 2026 in Diritto di Famiglia, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Comunione Legale dei Beni: la Casa Pagata a Rate Rientra nell’Asse Comune?

La Corte di Cassazione, con una recente sentenza, affronta un caso complesso relativo alla comunione legale dei beni e al momento esatto in cui un immobile si considera acquistato. La questione centrale è stabilire se una casa, assegnata a un familiare prima del matrimonio ma il cui prezzo è stato saldato a rate durante la vita coniugale, diventi di proprietà comune dei coniugi. Questa pronuncia offre chiarimenti fondamentali sul concetto di ‘acquisto’ e sull’effetto traslativo della proprietà nei contratti a rate.

I Fatti di Causa: L’Acquisto Rateale e il Matrimonio

La vicenda ha origine nel 1963, quando la madre del futuro marito ottiene in assegnazione un alloggio popolare da un’azienda statale, con un piano di pagamento rateale. Anni dopo, la signora vende l’immobile al figlio, ma questo atto verrà in seguito dichiarato nullo.

Nel 1978 la madre muore e l’anno successivo il figlio si sposa, in regime di comunione legale dei beni. Durante il matrimonio, è lui a proseguire il pagamento delle rate residue dell’immobile, fino all’estinzione del debito nel 1983. Molti anni dopo, nel 2013, la coppia si separa e la moglie si rivolge al tribunale per veder riconosciuta la sua comproprietà sull’immobile, sostenendo che l’acquisto si sia perfezionato durante il matrimonio.

Il Contenzioso: Proprietà Personale o in Comunione Legale dei Beni?

Il percorso giudiziario è stato tortuoso, con decisioni contrastanti nei primi due gradi di giudizio, che riflettono la complessità della questione.

La Decisione del Tribunale

In primo grado, il Tribunale rigetta la domanda della moglie. I giudici, dopo aver confermato la nullità della vendita tra madre e figlio, ritengono che l’immobile sia pervenuto al marito per successione ereditaria (iure hereditatis). Di conseguenza, secondo questa interpretazione, il bene sarebbe da considerarsi personale ai sensi dell’art. 179 c.c. e quindi escluso dalla comunione.

La Sentenza della Corte d’Appello

La Corte d’Appello ribalta completamente la decisione. Pur concordando sulla nullità della vendita, qualifica l’originario contratto di assegnazione del 1963 come una ‘vendita ad effetti reali differiti’. In parole semplici, il trasferimento effettivo della proprietà non è avvenuto con la firma del contratto, ma è stato posticipato al momento del pagamento integrale del prezzo. Poiché l’ultima rata è stata pagata nel 1983, in piena costanza di matrimonio, la Corte conclude che l’acquisto è avvenuto durante il regime di comunione e, pertanto, l’immobile è di proprietà di entrambi i coniugi per l’art. 177 c.c.

Le Motivazioni della Cassazione sulla Comunione Legale dei Beni

La Corte di Cassazione ha confermato la sentenza d’appello, respingendo il ricorso del marito. Il ragionamento dei giudici supremi si fonda su un principio giuridico cruciale: per stabilire se un bene rientri nella comunione legale dei beni, ciò che conta è il momento in cui si produce l’effetto traslativo, ovvero il momento in cui la proprietà viene legalmente trasferita.

Nel caso specifico, sia la normativa speciale sugli alloggi popolari (d.P.R. n. 2/1959) sia il contratto stesso prevedevano espressamente che il trasferimento della proprietà sarebbe avvenuto solo con il pagamento integrale del prezzo. Al momento della morte della madre, quest’ultima non era ancora proprietaria dell’immobile, ma titolare di un diritto ad acquisirlo. Di conseguenza, il figlio non ha potuto ereditare la proprietà, poiché non era ancora entrata nel patrimonio della madre.

L’acquisto vero e proprio si è perfezionato solo nel 1983, quando il marito, durante il matrimonio, ha versato l’ultima rata. In quel preciso istante, si è verificato l’effetto traslativo e, poiché i coniugi erano in regime di comunione legale, l’immobile è diventato automaticamente di proprietà comune. La Corte ha inoltre respinto la tesi del marito secondo cui avrebbe agito in nome e per conto di tutti gli eredi, ritenendo che egli fosse subentrato personalmente nella posizione contrattuale della madre.

Le Conclusioni: Quando si Perfeziona l’Acquisto?

La sentenza stabilisce un principio chiaro e di grande rilevanza pratica: nei contratti di vendita con pagamento rateale, specialmente se disciplinati da normative specifiche come quelle per l’edilizia popolare, il momento determinante per l’inclusione di un bene nella comunione legale dei beni è quello del saldo finale del prezzo. Non rileva la data della stipula del contratto iniziale, né il fatto che i pagamenti siano iniziati prima del matrimonio. Ciò che conta è il momento in cui si completa l’acquisto e si trasferisce la proprietà, perché è in quell’istante che il bene entra nel patrimonio e, se ciò avviene durante il matrimonio, diventa comune.

Quando un immobile acquistato a rate prima del matrimonio cade in comunione legale dei beni?
L’immobile cade in comunione legale se il pagamento dell’ultima rata, che determina il trasferimento della proprietà (effetto traslativo), avviene durante il matrimonio, anche se il contratto e i primi pagamenti erano anteriori.

L’acquisto di un immobile per successione ereditaria rientra nella comunione legale?
No, i beni acquisiti per successione dopo il matrimonio sono considerati beni personali del coniuge erede e sono esclusi dalla comunione legale, come previsto dall’art. 179 del codice civile.

Cosa significa ‘vendita ad effetti reali differiti’ in questi casi?
Significa che il contratto di vendita è valido fin da subito, ma il passaggio di proprietà dal venditore all’acquirente non è immediato. È posticipato a un momento successivo, che in questo caso coincideva con il pagamento integrale del prezzo pattuito.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 426 Anno 2026

Civile Sent. Sez. 2 Num. 426 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 08/01/2026

SENTENZA

sul ricorso 21577 -2019 proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO, giusta procura in calce al ricorso, con indicazione degli indirizzi pec;

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentata e difesa dagli AVV_NOTAIO NOME COGNOME, NOME COGNOME

del Lago e prof. NOME COGNOME, giuste procure in atti, con indicazione degli indirizzi pec;

– controricorrente –

COGNOME NOME, quale erede universale di NOME COGNOME, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO, giusta procura in calce alla comparsa di intervento volontario, con indicazione degli indirizzi pec;

-intervenuto –

avverso la sentenza n. 1138/2019 della CORTE D’APPELLO di CATANIA, depositata il 17/5/2019;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/10/2024 dal consigliere COGNOME;

sentito il P.M. in persona del AVV_NOTAIO Procuratore Generale NOME AVV_NOTAIO che ha chiesto il rigetto del ricorso;

sentiti l’AVV_NOTAIO, per parte ricorrente e interveniente, e l’AVV_NOTAIO del Lago, per parte controricorrente .

FATTI DI CAUSA

Per la migliore comprensione dei fatti di causa è utile premettere che, in data 8 ottobre 1963, NOME COGNOME ebbe in assegnazione, dall’ RAGIONE_SOCIALE, una casa popolare, in Siracusa, al INDIRIZZO, con previsione del pagamento rateale del prezzo; con successivo contratto del 12 luglio 1969, poi, ella vendette l’immobile a suo figlio NOME COGNOME, ricorrente nel presente giudizio.

Il 13 giugno 1979, dopo un anno dalla morte della madre, avvenuta nel 1978, NOME COGNOME contrasse matrimonio con

NOME COGNOME, in regime di comunione legale dei beni e, in costanza di matrimonio, in accordo con l’RAGIONE_SOCIALE proprietaria, pagò le rate mensili di ammortamento fino ad estinzione, avvenuta il 2 marzo 1983; infine, nel 2013 egli si separò.

Con atto di citazione del 4 gennaio 2013, NOME COGNOME convenne in giudizio NOME COGNOME dinanzi al Tribunale di Siracusa al fine di sentir dichiarare la sua comproprietà sull’immobile popolare perché acquistato dalle RAGIONE_SOCIALE in costanza di regime di comunione legale con il coniuge.

2.1. Con sentenza n. 237/2016 il Tribunale di Siracusa rigettò la domanda principale: dichiarò, infatti, la nullità della vendita effettuata nel 1969 da NOME COGNOME in favore del figlio NOME COGNOME per violazione del divieto di alienazione di cui all’art. 16 d.p.r. n.2/1959; stabilì, quindi, che l’acquisto del bene si fosse verificato, a seguito del pagamento dell’ultima rata di ammortamento nel 1983, in favore degli eredi di NOME COGNOME, tra cui il convenuto; escluse, pertanto, c he l’immobile fosse stato acquistato in pendenza di comunione legale tra coniugi, in quanto bene personale ex art. 179, comma 1, lett. b) cod. civ.; precisò ulteriormente che, in ogni caso, non vi era prova che NOME COGNOME avesse contribuito con suo denaro personale al pagamento RAGIONE_SOCIALE rate.
Con sentenza n. 1138/2019, la Corte d’appello di Catania accolse l’appello di NOME COGNOME, dichiarandola comproprietaria dell’immobile ex art. 177 cod. civ. per essere stato il bene acquistato in pendenza di comunione legale; qualificò, infatti, l’originario contratto del 1963 come vendita ad effetti reali differiti e rimarcò quindi che, ai fini della comunione legale del bene, aveva rilievo soltanto il momento in cui si produce l’effetto traslativo e che gli effetti reali si erano proprio determinati in costanza di matrimonio, con il pagamento dell’ultima rata. Specificò inoltre che l’assegnazione degli
alloggi popolari attribuiva soltanto il diritto al successivo conseguimento della proprietà, non trasmissibile, per sua natura, mortis causa .

Avverso la sentenza n. 1138/2019 della Corte d’appello di Catania, NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione affidandolo a due motivi. NOME COGNOME ha resistito con controricorso.

In data 11 dicembre 2020 ha depositato comparsa di intervento volontario NOME COGNOME quale erede universale testamentario di NOME COGNOME deceduto in pendenza di questo giudizio di legittimità.

Entrambe le parti hanno depositato memorie.

Il Pubblico ministero ha chiesto il rigetto del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo NOME COGNOME ha lamentato, in riferimento al n. 3 del primo comma dell’art. 360 cod. proc. civ. , la violazione e falsa applicazione degli artt. 177 e 179 cod. civ. per avere la Corte d’appello di Catania erroneamente ritenuto che l’immobile rientrasse fra i beni compresi nel regime di comunione legale ex art. 177 cod. civ., anziché qualificarlo quale bene personale in quanto acquisito iure hereditatis ex art. 179, lettera b) cod. civ.

1.2. Con il secondo motivo il ricorrente ha denunciato, in riferimento al n. 3 del primo comma dell’art. 360 cod. proc. civ. , la violazione e falsa applicazione dell’art. 2909 cod. civ. per non avere la Corte d’appello , pur sottolineando la «definitiva e incontestata nullità dell’atto di vendita intervenuto il 17/6/1969» , riconosciuto che l’immobile , rimasto in conseguenza in proprietà alla COGNOME, al suo decesso, sia stato trasmesso a tutti i suoi eredi e abbia invece ritenuto, erroneamente, che egli stesso sia divenuto unico proprietario
dell’immobile, sulla scorta della comunicazione di subentro dei contatti epistolari intercorsi con l’RAGIONE_SOCIALE.

Per altro profilo, in riferimento al n. 5, il ricorrente ha lamentato che la Corte d’appello avrebbe omesso di considerare il fatto decisivo dell’avere egli proseguito il pagamento RAGIONE_SOCIALE rate in nome e per conto di tutti gli eredi.

I due motivi, proposti in subordinazione il secondo al primo, possono essere trattati congiuntamente per continuità di argomentazione e sono infondati.

La fattispecie è stata ed è disciplinata dal d.P.R. n. 2 del 1959, recante le n

econdo l’art. 15 del d.P.R. n. 2/1959 nella formulazione applicabile ratione temporis , il trasferimento della proprietà dell’alloggio avveniva al momento del pagamento integrale del prezzo.

Nella specie, peraltro, questa norma era stata riprodotta nell’art. 3 del contratto di cessione, secondo cui «il trasferimento della proprietà dell’alloggio con i relativi accessori avverrà quando il prezzo stipulato sarà stato integralmente pagato» (pag. 4, penultimo capoverso della sentenza).

Pertanto, sia per la natura del rapporto (disciplinato da legge RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE a tutela di interessi pubblici) sia per la volontà RAGIONE_SOCIALE parti (che si sono concordemente richiamate ad una espressa previsione normativa), la Corte d’appello ha qualificato il contratto intercorso tra COGNOME e l’RAGIONE_SOCIALE come ad effetti reali differiti, sicché il trasferimento del diritto di proprietà è stato correttamente riportato non al momento della stipula del contratto ma al successivo e diverso momento, espressamente menzionato, del pagamento integrale del prezzo (v. Cass. Sez. 2, n. 3415 del 08/04/1999, in ipotesi di alienazione ex d.P.R. n. 2/1959 di un alloggio di tipo economico e popolare dell’RAGIONE_SOCIALE, con richiamo a Cass. 3 aprile 1980 n. 2167).
Nella specie, tuttavia, il pagamento integrale del prezzo non si era ancora verificato alla morte della contraente COGNOME, in

conseguenza, nessun diritto di proprietà dell’immobile è stato trasferito ai figli iure successionis .

Quindi, risultando accertata incontrovertibilmente la nullità dell’alienazione effettuata da lla COGNOME in favore del figlio, l’immobile per cui è giudizio non è stato acquistato da NOME COGNOME, attuale ricorrente, né in vita della madre né, pro quota , alla morte di quest’ultima ; la proprietà dell’immobile, invece, si è compiuta con il pagamento del prezzo da parte RAGIONE_SOCIALE stesso ricorrente, in pendenza di comunione legale.

Gli acquisti compiuti durante il matrimonio sono, infatti, oggetto di comunione legale ex art. 177 primo comma lett. a) cod. civ. e la conferma, a contrario , si rinviene ne lla tassatività dell’elenco degli a tti che ne sono esclusi, come contenuto nell’art. 179 cod. civ. La tassatività di questo elenco consegue alla funzione precipua di solidarietà propria del regime della comunione legale tra i coniugi, sicché è stato escluso che le leggi in materia di alloggi di edilizia residenziale pubblica possano costituire leggi speciali in deroga all’acquisto dei beni in pendenza di matrimonio ( cfr. in ultimo, in ipotesi di immobili di proprietà dell’RAGIONE_SOCIALE, Cass. Sez. 2, n. 14256 del 22/05/2024, con richiami; in ipotesi di assegnazione di alloggi di cooperative edilizie a contributo statale, Cass. Sez. 1, n. 4757 del 12/05/1998).
2.1. Per queste considerazioni, il secondo motivo risulta inammissibile. In disparte ogni considerazione sulla inconferente denuncia, con il primo profilo, di una violazione dell’art. 2909 cod. civ. laddove non è prospettata una violazione di giudicato ma una contraddittorietà della motivazione, deve escludersi che la Corte d’appello abbia verificato l’avvenuto acquisto in pendenza di comunione con argomentazioni incoerenti: al contrario, la Corte ha riscontrato che la COGNOME non aveva pagato integralmente il prezzo di acquisto
stabilito nel suo contratto di vendita con effetti reali differiti e che, in seguito, l’RAGIONE_SOCIALE aveva accettato il subentro di NOME COGNOME e il pagamento da parte sua RAGIONE_SOCIALE rate mancanti, fino alle formali comunicazioni del perfezionamento del trasferimento del diritto di proprietà (pag. 5 primo capoverso della sentenza).

Pure inammissibile risulta il secondo profilo del secondo motivo, concernente l’omessa considerazione dell’esservi stato un subentro in nome e per conto di tutti gli eredi: la valutazione della comunicazione del 10/3/79 (all. sub 5) -che secondo il ricorrente conterrebbe la prova del subingresso in nome e per conto degli eredi -non è stata, infatti, omessa dalla Corte d’appello, ma il contenuto di questa nota è stata invece interpretato, al primo capoverso della pag. 5 della sentenza, come subentro nella posizione della madre del solo ricorrente NOME COGNOME; né dalla sentenza né dal ricorso risulta, poi, quando, nel giudizio di merito, sia stato portato all’attenzione del giudice il fatt o che altri eredi avessero chiesto il subentro e l’RAGIONE_SOCIALE li avesse ritenuti, sia pure implicitamente, come aventi diritto.
Il ricorso è perciò respinto, con conseguente condanna del ricorrente NOME COGNOME al rimborso RAGIONE_SOCIALE spese processuali in favore della controricorrente NOME COGNOME, liquidate in dispositivo in relazione al valore.

Stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis RAGIONE_SOCIALE stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna NOME COGNOME al pagamento, in favore di NOME COGNOME, RAGIONE_SOCIALE spese del

giudizio di legittimità, che liquida in Euro 3.400,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 e agli accessori di legge.

Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del d.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile della Corte suprema di Cassazione, del 17 ottobre 2024. Il Consigliere rel. est. Il Presidente NOME COGNOME NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.