Comunione incidentale: i requisiti secondo la Cassazione

La Corte di Cassazione chiarisce i presupposti per la costituzione di una comunione incidentale su una strada privata. Una società, dopo aver costruito una strada per accedere a una cava in affitto, si opponeva al suo utilizzo da parte dei successivi gestori. La Corte ha stabilito che, in assenza di un’esigenza comune a tutti i proprietari frontisti e di un conferimento volontario di suolo da parte di tutti, non può sorgere una comunione incidentale. La semplice autorizzazione alla costruzione non è sufficiente a creare un diritto reale di uso perpetuo. La sentenza della Corte d’Appello è stata cassata con rinvio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Comunione incidentale: quando una strada privata diventa bene comune?

Introduzione: la strada condivisa

La questione della proprietà e dell’uso delle strade private che attraversano più fondi è una fonte costante di contenzioso. Una figura giuridica centrale in questi casi è la comunione incidentale ex collatione privatorum agrorum, un istituto che permette di considerare una strada come bene comune anche in assenza di un contratto scritto. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha offerto un’importante occasione per ribadire i rigorosi presupposti necessari perché tale comunione possa dirsi costituita, sottolineando che non basta una semplice autorizzazione o un’esigenza unilaterale per creare un diritto reale perpetuo.

I Fatti del Caso: Una Strada per la Cava

Una società, attiva nell’estrazione di ardesia, aveva ottenuto in affitto una cava e, per accedervi, aveva costruito una strada che attraversava diversi terreni di proprietà di terzi, inclusi alcuni lotti di sua proprietà. La costruzione era avvenuta con l’autorizzazione dei proprietari frontisti, i quali a loro volta avrebbero utilizzato il percorso per le necessità agricole dei loro fondi.

Terminato il contratto di affitto e cessata l’attività estrattiva della prima società, una nuova impresa subentrava nella gestione della cava. Quest’ultima, insieme ai proprietari di alcuni fondi, iniziava a utilizzare la strada, sostenendo che si fosse creata una comunione incidentale su di essa. La società che aveva originariamente costruito la strada si opponeva, intentando un’azione legale (actio negatoria servitutis) per far dichiarare l’inesistenza di qualsiasi diritto di passaggio sui tratti di sua proprietà.

Il Percorso Giudiziario: Dal Tribunale alla Corte d’Appello

In primo grado, il Tribunale dava ragione alla società costruttrice, negando l’esistenza di una comunione sulla strada. Tuttavia, la Corte d’Appello ribaltava la decisione. Secondo i giudici di secondo grado, la strada era stata costruita per servire esigenze comuni e vi erano tutti gli elementi per riconoscere una comunione incidentale. La Corte d’Appello condannava quindi la società originaria a consentire il passaggio, riformando completamente la sentenza iniziale.

I Requisiti della Comunione Incidentale secondo la Cassazione

La società costruttrice ha quindi presentato ricorso in Cassazione, lamentando un’errata applicazione delle norme sulla comunione. La Suprema Corte ha accolto il ricorso, cogliendo l’occasione per delineare con precisione i presupposti indefettibili per la nascita di una comunione incidentale su una via privata. Questi sono:

1. Volontà Coincidente: Tutte le parti devono manifestare, anche tramite comportamenti concludenti, la volontà di mettere a disposizione una porzione del proprio fondo per creare un’opera comune.
2. Esigenza Comune: La strada deve rispondere a un’effettiva e condivisa esigenza di tutti i proprietari frontisti, come la comunicazione tra i fondi o l’accesso alla via pubblica.
3. Conferimento Materiale: Ciascun proprietario deve contribuire materialmente alla creazione dell’opera, cedendo l’uso del sedime stradale.

La Cassazione ha chiarito che questi elementi devono coesistere e non possono essere presunti.

Le motivazioni

La Suprema Corte ha cassato la sentenza d’Appello per diverse ragioni. In primo luogo, ha riscontrato un’errata interpretazione del contratto d’affitto originario. La clausola che prevedeva la restituzione di “percorsi e accessi” alla scadenza si riferiva, secondo la Corte, ai passaggi interni all’area della cava e non alla strada esterna. Non vi era alcuna prova che le parti avessero inteso rendere perpetuo l’uso di quest’ultima.

In secondo luogo, e in modo decisivo, è stata evidenziata la mancanza di un’esigenza comune. La strada era stata costruita per due scopi distinti e non convergenti: da un lato, l’esigenza temporanea della società affittuaria di accedere alla cava; dall’altro, l’esigenza agricola degli altri proprietari frontisti. Mancava quella finalità unitaria che è il cuore della comunione incidentale. Inoltre, non era stato provato che tutti i proprietari, inclusi quelli della cava, avessero conferito il terreno per la strada con l’intento di creare un bene comune.

Infine, la Corte ha sottolineato che l’uso della strada non era stato né prolungato né pacifico, essendo stato interrotto per anni e successivamente contestato non appena ripreso.

Le conclusioni

La decisione della Cassazione riafferma un principio fondamentale: la proprietà privata è tutelata e la sua limitazione, attraverso la creazione di diritti reali come una comunione, richiede prove chiare e inequivocabili. La semplice autorizzazione a costruire un’opera sul proprio fondo per soddisfare l’esigenza altrui non è sufficiente a far sorgere un diritto di uso perpetuo. Per la nascita di una comunione incidentale, è necessario dimostrare che tutti i partecipanti abbiano agito con la consapevolezza e la volontà di creare un bene durevolmente destinato a un’utilità condivisa. La causa è stata quindi rinviata alla Corte d’Appello, che dovrà riesaminare i fatti attenendosi a questi principi.

Quando si costituisce una comunione incidentale su una strada privata?
Si costituisce quando più proprietari di fondi vicini manifestano una volontà coincidente, anche tramite comportamenti concludenti, di mettere a disposizione porzioni dei loro terreni per creare una strada che risponda a un’esigenza comune a tutti, come l’accesso alla via pubblica o la comunicazione tra i fondi.

L’autorizzazione a un terzo di costruire una strada sul proprio fondo crea automaticamente una comunione?
No. Secondo la sentenza, la semplice autorizzazione alla costruzione, data per soddisfare un’esigenza temporanea di un terzo (come l’accesso a una cava in affitto), non è sufficiente a creare una comunione incidentale se mancano la volontà di conferire permanentemente il terreno e un’esigenza realmente condivisa da tutti i proprietari frontisti.

Come si interpreta la clausola contrattuale che prevede la restituzione di “percorsi e accessi”?
La Corte di Cassazione ha stabilito che tale clausola, nel contesto di un contratto di affitto di una cava, deve essere interpretata in modo restrittivo. Si riferisce ai percorsi interni all’area oggetto del contratto (la zona estrattiva), e non necessariamente alla strada esterna di accesso, a meno che il contratto non lo specifichi chiaramente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 27044 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 27044 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 18/10/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 19040/2019 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE, in persona del liquidatore NOME COGNOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) per procura in calce al ricorso,

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME in proprio, ARDESIA RAGIONE_SOCIALE, nonché COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME quali eredi di COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in ROMA INDIRIZZO

116, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE), che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) per procura in calce al controricorso,

-controricorrenti- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di GENOVA n.1994/2018 depositata il 31.12.2018. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 9.10.2024 dal

Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione del 27.11.2009 la RAGIONE_SOCIALE (ora in RAGIONE_SOCIALE), proprietaria delle particelle 238 e 247 del foglio 18 del NCT del Comune di Lorsica (GE), lamentava che la ditta di RAGIONE_SOCIALE, dopo avere ottenuto nel 2007 l’autorizzazione della Regione Liguria allo svolgimento di attività estrattiva nella cava di ardesia denominata Campo, posta sui fondi di proprietà di COGNOME NOME, attraversava con ogni tipo di veicoli un tratto di pista stradale posto sui fondi di proprietà della RAGIONE_SOCIALE senza averne alcun diritto, causando danni a detta pista stradale, gravemente deteriorata.
Chiedeva quindi la RAGIONE_SOCIALE, al Tribunale di Chiavari, di accertare l’insussistenza di qualsivoglia servitù di passaggio pedonale o carrabile sulle sue particelle ed a favore delle particelle 452, 234, 446, 447, 230, 231, 444, 449 e 450 del foglio 18 del NCT del Comune di Lorsica, di proprietà della COGNOME, sulle quali la ditta RAGIONE_SOCIALE sfruttava la cava Campo, di condannare i convenuti COGNOME e COGNOME a cessare qualsivoglia transito sulla pista stradale esistente sulla sua proprietà, autorizzandola, occorrendo, a porre in opera qualsiasi ostacolo, o recinzione per
impedire detto passaggio, a ripristinare lo stato dei luoghi, rimuovendo dalla pista stradale il materiale ardesiaco di scarto ed a risarcirle i danni nella misura che sarebbe stata accertata in corso di causa.

Si costituivano in primo grado COGNOME NOME e COGNOME NOME, che sostenevano che COGNOME NOME e COGNOME NOME con scrittura privata dell’1.7.2001 avevano concesso in affitto alla RAGIONE_SOCIALE (con scadenza al 31.12.2002) alcuni loro fondi ” con facoltà di attraversamento carrabile e disponibilità di piazzali e discariche nei vuoti eseguiti, comprese tutte le infrastrutture necessarie alla coltivazione di cave di estrazione di ardesia dal primo filone a scendere dal crinale a monte ” con impegno della RAGIONE_SOCIALE ad ottenere le autorizzazione necessarie per lo svolgimento dell’attività; che all’art. 7 di quel contratto era stato previsto che ” alla scadenza dell’affitto (31.12.02) e dei suoi rinnovi, i percorsi e gli accessi per le proprietà affittate sarebbero stati restituiti ai proprietari, praticabili ai mezzi operativi in modo utile alla ripresa dell’attività estrattiva”; che ottenuta nel 2007 l’autorizzazione regionale allo sfruttamento della cava Campo, la ditta RAGIONE_SOCIALE aveva iniziato a sfruttarla utilizzando la pista stradale in questione, comprensiva anche di tratti che attraversavano le particelle 238 e 247 del foglio 18 del NCT del Comune di Lorsica, senza contestazioni da parte dei proprietari delle altre particelle attraversate dalla pista stradale (particelle 293, 292, 247, 244, 239, 238, 236, 445, oltre alle particelle 230 e 444 della COGNOME).
I convenuti chiedevano quindi in via riconvenzionale di accertare l’esistenza e l’operatività tra le parti di una comunione incidentale ex collatione privatorum agrorum quanto al percorso stradale fruibile a piedi e con mezzi meccanici fin dal 2001, che dipartendosi dalla strada vicinale di collegamento alla via pubblica percorreva le particelle 293, 292, 247, 244, 239, 238, 236, 445, 444 e 230 del

foglio 18 del NCT del Comune di Lorsica, ed in subordine la costituzione coattiva di servitù di passaggio pedonale e carrabile sul percorso stradale che attraversava le particelle 238 e 247 del foglio 18 del NCT del Comune di Lorsica di proprietà della RAGIONE_SOCIALE, a favore delle particelle 444 e 230 dello stesso foglio, di proprietà di COGNOME NOME, al fine di consentire lo sfruttamento della cava di ardesia, autorizzato con decreto della Regione Liguria n. 2265 del 3.8.2007, con determinazione dell’indennità dovuta ex art. 1053 cod. civ. a favore della RAGIONE_SOCIALE.
Espletata CTU, il Tribunale di Genova, (dopo la soppressione del Tribunale di Chiavari), con la sentenza n. 10024/2015, accoglieva l’ actio negatoria servitutis della RAGIONE_SOCIALE, ordinando ai convenuti di cessare qualsivoglia transito, pedonale, o carrabile, esercitato sulle particelle 238 e 247 del foglio 18 del NCT del Comune di Lorsica, di proprietà della RAGIONE_SOCIALE, compensava le spese di CTU e condannava i convenuti alle spese processuali del giudizio di primo grado. La medesima sentenza rilevava che, interpretando correttamente la scrittura privata di affitto dell’1.7.2001, non si erano realizzate forme di comproprietà, né erano stati costituiti diritti reali sul tratto stradale che attraversava le particelle 238 e 247 della RAGIONE_SOCIALE, e che non poteva accogliersi la domanda riconvenzionale subordinata di costituzione coattiva della servitù, in quanto i fondi di proprietà di COGNOME NOME, secondo la CTU espletata, risultavano raggiungibili a piedi, per cui mancava l’interclusione assoluta ipotizzata.
Appellata la sentenza di primo grado da COGNOME NOME e dalla RAGIONE_SOCIALE, subentrata alla ditta di RAGIONE_SOCIALE nella gestione dell’azienda estrattiva, con la riproposizione delle riconvenzionali avanzate in primo grado, veniva integrato il contraddittorio nei confronti di COGNOME NOME, che si costituiva proponendo appello incidentale adesivo a quello principale.

La Corte d’Appello di Genova, con la sentenza n. 1994/2018 del 31.12.2018, riformava la sentenza di primo grado, rigettando l’ actio negatoria servitutis, accertando l’esistenza di una comunione incidentale ex collatione privatorum agrorum tra i proprietari frontisti relativamente al percorso stradale che raggiungeva la particella 230 del foglio 18 del NCT del Comune di Lorsica, di proprietà della COGNOME, percorso meglio indicato nell’espletata CTU, ordinando conseguentemente alla RAGIONE_SOCIALE di consentire agli appellanti il passaggio pedonale e carrabile sul percorso stradale che attraversava le sue particelle 238 e 247 del foglio 18 del NCT del Comune di Lorsica (GE), poneva le spese della CTU espletata in primo grado e del supplemento di CTU a carico della RAGIONE_SOCIALE, che condannava anche al pagamento delle spese processuali del doppio grado.
La Corte d’Appello, dopo avere premesso che l’accertamento della comunione incidentale della strada ex collatione privatorum agrorum non era soggetto al rigoroso regime probatorio dell’azione di rivendicazione, potendo la prova essere fornita con documenti, testimonianze e presunzioni, comprovanti l’uso prolungato e pacifico della strada da parte dei frontisti e la sua rispondenza allo stato dei luoghi e l’effettiva destinazione alle esigenze comuni del passaggio (Cass. 18.7.2008 n. 19994), riteneva sussistenti tutti i requisiti soggettivi ed oggettivi per la costituzione della comunione incidentale in quanto: 1) la strada era stata costruita nel 2001 per l’esercizio della cava dalla RAGIONE_SOCIALE, all’epoca affittuaria di COGNOME NOME; 2) la RAGIONE_SOCIALE allo scopo aveva ottenuto l’autorizzazione alla costruzione della strada da parte dei proprietari frontisti delle particelle attraversate dal percorso stradale, ai quali la strada serviva per gli usi agricoli dei loro fondi; 3) il CTU aveva descritto e rappresentato graficamente il tracciato della strada che attraversava i fondi rappresentati nella mappa catastale; 4) il sedime era in buone condizioni di manutenzione e facilmente
percorribile da mezzi meccanici e terminava in corrispondenza del mappale 230 di proprietà di COGNOME NOME, nel quale era realizzato un piazzale di servizio e manovra al servizio di tutti gli utenti; 5) la strada era stata costruita per lo sfruttamento della cava di ardesia, e non per il solo uso personale dell’affittuaria RAGIONE_SOCIALE, in quanto l’art. 7 del contratto di affitto, dalla stessa concluso con COGNOME NOME e COGNOME NOME l’1.7.2001 (con scadenza 31.12.2002), prevedeva che alla scadenza del contratto la strada dovesse essere restituita alla proprietaria, in modo che la coltivazione (della cava) potesse essere ripresa in qualsiasi momento, sicché l’utilizzo della strada non era limitato alla durata del contratto; 6) dopo la cessazione del contratto di affitto dell’1.7.2001 COGNOME COGNOME aveva continuato ad occuparsi della manutenzione della strada, e quando aveva ripreso la coltivazione della cava (ossia nel 2007), aveva ripreso anche ad utilizzare il percorso stradale.
Avverso tale sentenza ha proposto ricorso a questa Corte la RAGIONE_SOCIALE in RAGIONE_SOCIALE, affidandosi a tre motivi, e resistono con controricorso COGNOME NOME, la RAGIONE_SOCIALE, nonché COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME quali eredi di COGNOME NOME, deceduto il 17.3.2018.

Entrambe le parti hanno depositato memorie ex art. 380 bis.1 c.p.c..

RAGIONI DELLA DECISIONE

Col primo motivo la ricorrente lamenta, in relazione all’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione degli articoli 922, 939 e 1100 cod. civ…

Si duole la ricorrente che l’impugnata sentenza sulla base degli elementi di fatto accertati, in parte anche erroneamente, non essendo stato allegato, né provato, che il piazzale esistente sulla

particella 230 di proprietà di COGNOME NOME, alla quale arriva il percorso stradale oggetto di causa, fosse destinato al servizio ed alle manovre di tutti gli utenti del percorso stradale, trattandosi peraltro di una porzione a servizio della cava, evidentemente non accessibile a terzi per esigenze di sicurezza, fossero sufficienti per affermare l’esistenza di una comunione incidentale ex collatione privatorum agrorum.

Tale comunione incidentale, secondo la Suprema Corte, presupponeva che la strada fosse costruita per esigenze connesse alle comunicazioni ed alla coltura dei fondi e quindi per necessità dell’industria agricola (Cass. 15.4.1994 n. 3536; Cass. 29.10.1983 n. 6444), mentre la sentenza impugnata aveva accertato che la strada era stata costruita dalla RAGIONE_SOCIALE ai fini dello sfruttamento della cava di ardesia, e che gli altri proprietari delle particelle attraversate dalla strada avevano invece dato la loro autorizzazione alla costruzione per la coltivazione agricola dei loro fondi, sicché difettava un’esigenza comune ai frontisti, ed inoltre mancava la volontà coincidente di tutte le parti proprietarie dei fondi frontisti attraversati manifestata dal fatto materiale del conferimento in relazione all’effettiva esigenza dei fondi (Cass. 27.7.2006 n. 17111). Deduiceva inoltre la ricorrente che mancava l’uso prolungato e pacifico della strada da parte dei frontisti (la strada era rimasta inutilizzata dal 31.12.2002 fino al rilascio della nuova autorizzazione alla coltivazione della cava da parte della Regione Liguria in favore di COGNOME NOME il 31.8.2007, che l’aveva poi usata solo per circa due anni, fino alla ricezione della notifica della citazione nel novembre 2009), mancava l’esigenza comune al passaggio (Cass. 18.7.2008 n.19994), e non risultava che tutti i partecipanti alla comunione incidentale avessero in vario modo o misura contribuito a conferire il sedime alla strada, essendo stata autorizzata l’affittuaria RAGIONE_SOCIALE, nel contratto dell’1.7.2001, solo a compiere interventi nel perimetro affitatole
per uso personale, ma non certo a conferire in comunione alcune delle particelle affittatele.

Col secondo motivo la ricorrente lamenta, in relazione all’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1362 (interpretazione letterale) e 1363 cod. civ. (interpretazione complessiva).

Si duole la ricorrente che l’impugnata sentenza, discostandosi dalla lettera dell’art. 7 del contratto di affitto concluso dalla RAGIONE_SOCIALE con COGNOME NOME e COGNOME NOME l’1.7.2001, che prevedeva che ” i percorsi e gli accessi nei perimetri di proprietà verranno restituiti ai proprietari “, ed ignorando il collegamento di quella disposizione con l’art. 3 dello stesso contratto, che si riferiva ai ” camminamenti, strade, piazzali”, ossia ai percorsi ed accessi interni alla zona estrattiva, abbia ritenuto che alla scadenza di quel contratto dovessero essere restituiti alla COGNOME, non già i percorsi e gli accessi interni alla zona estrattiva per consentire la ripresa della coltivazione della cava, ma il percorso stradale esterno alla proprietà affittata necessario per raggiungere la cava.
Col terzo motivo la ricorrente lamenta, in relazione all’art. 360 comma primo n. 3) e 4) c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 115 c.p.c. e/o dell’art. 116 c.p.c. e/o dell’art. 112 c.p.c..

Si duole la RAGIONE_SOCIALE, che l’impugnata sentenza abbia fondato la propria decisione sul fatto che il piazzale (particella 230 del foglio 18 del NCT del Comune di Lorsica), in cui il percorso stradale oggetto di causa termina, sarebbe ” di servizio e manovra al servizio di tutti gli utenti “, circostanza di fatto volta a supplire alla mancanze di prove di conferimento delle particelle di proprietà di COGNOME NOME, ma del tutto priva di riscontri probatori, ed addirittura mai allegata dalla controparte, con violazione degli articoli 115 e 116 c.p.c., ma anche dell’art. 112 c.p.c., e circostanza anzi smentita dalla CTU espletata in primo grado, che a pagina 7 indica che al termine della strada c’é la cava
Campo della controparte (quella oggetto del contratto di affitto dell’1.7.2001), il cui imbocco é ubicato sul mappale 230 del foglio 18, ed alla pagina 8 indica che la strada termina in aderenza al piazzale antistante all’imbocco della cava di ardesia, piazzale utilizzato inizialmente dalla RAGIONE_SOCIALE per la coltivazione del complesso estrattivo, ed a decorrere dal 3.8.2007 dalla ditta RAGIONE_SOCIALE per la coltivazione del medesimo complesso estrattivo, autorizzata con decreto del Dirigente Servizio Attività Estrattive n. 2265 in pari data.
Ritiene la Corte che i tre motivi di ricorso possano essere esaminati congiuntamente, in quanto volti a contestare sulla base degli stessi accertamenti di fatto compiuti dalla Corte d’Appello e previa eliminazione di uno degli elementi di fatto da essa considerati, del tutto privo di riscontro probatorio, mai allegato ed addirittura smentito dalla CTU di primo grado, l’esistenza dei presupposti che la giurisprudenza di questa Corte considera essenziali perché possa ritenersi costituita la comunione incidentale ex collatione privatorum agrorum.
Va premesso che secondo la giurisprudenza di questa Corte, le vie vicinali formate ex collatione privatorum agrorum traggono la loro origine da situazioni giuridiche obiettive di diversa natura, le quali possono essere determinate dalla volontà coincidente, anche se non concorde, di tutte le parti, manifestata attraverso il fatto materiale del conferimento in relazione all’effettiva esigenza dei fondi; manifestazione che, non avendo natura negoziale, produce effetti giuridici, anche in mancanza di qualsiasi forma scritta, e vale a costituire una comunione, avente le caratteristiche di una communio incidens . In tal modo, le porzioni di suolo al riguardo utilizzate non restano nella proprietà individuale di ciascuno dei conferenti ma, dando luogo a una nuova entità economica e giuridica, formano oggetto di comunione e godimento da parte di
tutti i proprietari (Cass. 17.7.2024 n. 19746; Cass. 28.11.2014 n.25364; Cass. 4.5.2012 n. 6773; Cass. 27.7.2006 n. 17111).

Venendo all’esame dei motivi, gli stessi devono ritenersi fondati.

Anzitutto, la sentenza della Corte d’Appello ha violato i criteri dell’interpretazione letterale e dell’interpretazione complessiva degli articoli 1362 e 1363 cod. civ., nella parte in cui ha ritenuto di poter desumere, dall’art. 7 del contratto di affitto concluso dalla RAGIONE_SOCIALE con COGNOME NOME e COGNOME NOME l’1.7.2001, la pattuizione che il percorso stradale oggetto dell’invocata comunione incidentale ex collatione privatorum agrorum alla scadenza di quel contratto (31.12.2002) dovesse essere restituito alla proprietaria della cava, COGNOME NOME, e che pertanto il diritto di utilizzazione dello stesso fosse destinato a perdurare anche dopo quella scadenza.
In realtà l’art. 7 di quel contratto, come puntualmente riportato nel ricorso, indicava che ” Alla scadenza della presente locazione e dei suoi eventuali rinnovi o con l’avvenuto sfruttamento della cava autorizzata, i percorsi e gli accessi nei perimetri di proprietà verranno restituiti ai proprietari liberi ed in perfetto ordine, praticabili ai mezzi operativi in modo che la coltivazione possa essere ripresa in qualsiasi momento. La società conduttrice si obbliga a lasciare a beneficio dei locatori le migliorie tutte apportate al sottosuolo senza diritto ad alcun compenso o indennità per nessuna ragione o titolo”, per cui é evidente che già sul piano letterale la restituzione ai proprietari, alla cessazione degli effetti del contratto di affitto del 31.12.2002, era riferita ai percorsi ed agli accessi posti all’interno della proprietà affittata che l’affittuaria RAGIONE_SOCIALE avrebbe ivi realizzato in virtù dell’autorizzazione concessale dai proprietari durante l’affitto, e che sarebbero risultati praticabili dai mezzi operativi (escavatori, macchine per il taglio dell’ardesia e ruspe), che avrebbero consentito la ripresa della coltivazione della cava di ardesia. Ove poi fosse residuato un
dubbio sull’individuazione dei percorsi e degli accessi che alla scadenza del contratto dovevano essere restituiti dall’affittuaria RAGIONE_SOCIALE ai proprietari, per il principio dell’interpretazione complessiva dell’art. 1363 cod. civ., si sarebbe dovuto fare riferimento ai ” camminamenti, strade, piazzali ” che erano regolati dall’art. 3 dello stesso contratto, che costituivano i percorsi e gli accessi interni alla zona estrattiva della cava di ardesia, e non ipotizzare che le parti avessero inteso regolare la sorte dei collegamenti esterni al perimetro della proprietà affittata e quindi del percorso stradale in questione, del tutto estraneo al contenuto del contratto di affitto dell’1.7.2001, peraltro neppure sottoscritto dai proprietari frontisti delle particelle che avevano separatamente autorizzato la RAGIONE_SOCIALE a costruire il percorso stradale per lo sfruttamento della cava nel 2001 per soddisfare le esigenze di coltivazione dei loro fondi, senza che peraltro la RAGIONE_SOCIALE fosse stata autorizzata a conferire alla sede stradale aree di sedime di proprietà di COGNOME NOME e COGNOME NOME.
In secondo luogo é fondata la doglianza relativa alla violazione degli articoli 112 c.p.c. e 115 c.p.c., in quanto la circostanza di fatto, apoditticamente affermata nell’impugnata sentenza all’ultimo capoverso di pagina 4, che sulla particella 230 di proprietà di COGNOME NOME, dove termina il percorso stradale in questione, sarebbe stato realizzato un piazzale di servizio e manovra al servizio di tutti gli utenti, non é mai stata allegata da COGNOME NOME e dalle imprese che si sono susseguite nello sfruttamento della cava di ardesia, e non risulta in alcun modo provata dalle parti.
La motivazione sul punto addotta dalla Corte d’Appello non é affatto ad abundantiam, o meramente incidentale, come sostenuto dai controricorrenti, essendo volta a supplire alla mancanza di un conferimento dell’area di sedime del percorso stradale da parte

della proprietaria COGNOME NOME, che peraltro neppure ha proceduto alla costruzione del percorso stradale.

Ne deriva che nessuna prova é stata fornita del conferimento da parte della RAGIONE_SOCIALE, per conto dei proprietari della cava, o da parte di COGNOME NOME, di aree di sedime del percorso stradale per la costituzione della comunione incidentale ex collatione privatorum agrorum, né del resto é anche solo ipotizzabile, per ragioni di sicurezza, che i coltivatori che hanno dato l’autorizzazione all’attraversamento delle loro particelle frontistanti da parte del percorso stradale in questione per le esigenze di coltivazione dei loro fondi, e per consentire all’affittuaria temporanea RAGIONE_SOCIALE di raggiungere la cava a fini di sfruttamento, possano essere stati abilitati a circolare con propri mezzi all’interno del perimetro privato della cava senza alcun espresso consenso dei proprietari.
Ulteriori presupposti della comunione incidentale ex collatione privatorum agrorum sono, secondo la giurisprudenza di questa Corte, l’uso prolungato e pacifico da parte dei frontisti e la rispondenza della strada alle comuni esigenze di comunicazione in relazione alla natura dei luoghi (Cass. 9.6.2015 n. 11905; Cass. 6.10.2014 n. 20987; Cass. n. 16864/2013; Cass. 18.7.2005 n.19994), ma anche sotto questi profili, dalla stessa ricostruzione di fatto compiuta dall’impugnata sentenza, emerge la mancata realizzazione della fattispecie.
La Corte d’Appello, infatti, ha dato atto che il percorso stradale é stato realizzato nel 2001 dall’affittuaria RAGIONE_SOCIALE per esigenze di sfruttamento della cava che aveva in temporaneo godimento, e che i proprietari frontisti delle particelle attraversate da quel percorso hanno dato la loro autorizzazione alla realizzazione della strada per soddisfare le esigenze di coltura dei loro terreni, consapevoli che invece per la RAGIONE_SOCIALE la strada serviva ad accedere alla cava di ardesia che intendeva sfruttare, per cui la
strada é stata costruita per esigenze diverse, quella di sfruttamento della cava per la RAGIONE_SOCIALE, e quelle di coltivazione delle loro proprietà fronteggianti la strada per i proprietari delle altre particelle attraversate dal percorso, tra le quali non c’erano le particelle di proprietà di COGNOME NOME.

La Corte d’Appello, inoltre ha dato atto che il percorso stradale in questione é stato utilizzato dalla RAGIONE_SOCIALE per lo sfruttamento della cava durante il contratto di affitto concluso con COGNOME NOME e COGNOME NOME (1.7.2001-31.12.2002), ma poi é rimasto inutilizzato fino a che (nel 2007) COGNOME NOME non ha ottenuto dalla Regione Liguria l’autorizzazione allo sfruttamento della cava Campo, riprendendo quindi la coltivazione della cava, mentre nei cinque anni precedenti aveva curato solo la manutenzione della strada, ed il 27.11.2009, con l’introduzione del giudizio di primo grado, la RAGIONE_SOCIALE ha contestato l’uso del percorso stradale posto sulle particelle 238 e 247 del foglio 18 del NCT del Comune di Lorsica (GE), da parte di COGNOME NOME e COGNOME NOME, per cui non é stata data prova di un uso prolungato e pacifico del percorso stradale da parte dei frontisti, né da parte della COGNOME e dei suoi affittuari.
Ne deriva che la Corte d’Appello, in assenza dei requisiti essenziali sopra evidenziati, non avrebbe potuto accertare l’esistenza a favore degli originari convenuti e loro aventi causa della comunione incidentale ex collatione privatorum agrorum sul percorso stradale, ed avrebbe dovuto esaminare la domanda riconvenzionale subordinata riproposta di costituzione coattiva della servitù di passaggio pedonale e carrabile, per poi pronunciarsi sull’ actio negatoria servitutis e sulle domande conseguenziali della RAGIONE_SOCIALE ora in RAGIONE_SOCIALE.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione accoglie il ricorso, cassa l’impugnata sentenza e rinvia alla Corte d’Appello di Genova in diversa composizione, che provvederà anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso nella camera di consiglio del 9.10.2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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