Comproprietà cortile: quando il ricorso è inammissibile

Una disputa sulla proprietà di un’area comune si conclude con la dichiarazione di inammissibilità del ricorso in Cassazione. I ricorrenti, che rivendicavano la proprietà esclusiva di un cortile, si sono visti respingere le loro istanze in tutti i gradi di giudizio. La Suprema Corte ha confermato la decisione dei giudici di merito sulla base della cosiddetta “doppia conforme”, ribadendo che non è possibile richiedere in sede di legittimità una nuova valutazione dei fatti e delle prove, come la ricostruzione dei titoli di proprietà che dimostravano la comproprietà del cortile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 7 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Comproprietà Cortile: La Cassazione Dichiara Inammissibile il Ricorso

La gestione degli spazi comuni, come un cortile, è spesso fonte di accese controversie tra vicini. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ci offre lo spunto per analizzare i limiti del ricorso in sede di legittimità in un caso di presunta comproprietà di un cortile. La vicenda evidenzia come non sia possibile trasformare il giudizio di Cassazione in un terzo grado di merito, specialmente in presenza di due decisioni conformi nei gradi precedenti.

I Fatti di Causa: La Controversia sulla Proprietà del Cortile

Tutto ha inizio quando due proprietari citano in giudizio i loro vicini davanti al Tribunale. Gli attori sostengono di essere gli unici proprietari di un’area scoperta (un cortile) e chiedono al giudice di ordinare la rimozione di un cancello installato dai vicini, la cessazione di ogni utilizzo dell’area e il risarcimento dei danni.
I vicini, costituitisi in giudizio, non solo si oppongono, ma presentano una domanda riconvenzionale, chiedendo al Tribunale di accertare il loro diritto di comproprietà su quello stesso cortile.

Il Percorso Giudiziario: Dal Tribunale alla Corte d’Appello

Il Tribunale di primo grado respinge la domanda degli attori e, al contrario, accoglie quella dei vicini, dichiarando l’esistenza di un diritto di comproprietà sull’area contesa.
La decisione viene impugnata, ma la Corte d’Appello conferma integralmente la sentenza di primo grado. I giudici d’appello, dopo aver esaminato i titoli di provenienza degli immobili, concludono che i vicini sono effettivamente comproprietari dell’area per una quota di 1/60 ciascuno e che il loro diritto di passaggio è una diretta conseguenza di tale comproprietà.

I Motivi del Ricorso in Cassazione: le ragioni sulla comproprietà del cortile

Non soddisfatti, i proprietari originari ricorrono in Cassazione, basando il loro appello su tre motivi principali:
1. Errata interpretazione dei titoli di proprietà: Sostengono che la Corte d’Appello abbia violato diverse norme del codice civile e di procedura civile nell’interpretare i documenti che provano la proprietà.
2. Violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato: Lamentano che la Corte abbia accertato un diritto di comproprietà quando, a loro dire, la domanda era finalizzata solo ad ottenere un diritto di passaggio.
3. Omesso esame di un fatto decisivo: Contestano che la Corte non abbia considerato la loro costante opposizione al presunto diritto di comproprietà del precedente proprietario dell’immobile dei vicini.

Le Motivazioni della Cassazione

La Corte Suprema dichiara il ricorso inammissibile. Le motivazioni della decisione sono un’importante lezione di diritto processuale. I giudici di legittimità chiariscono che i motivi del ricorso, pur essendo formalmente presentati come violazioni di legge, in realtà mirano a ottenere una nuova e diversa valutazione delle prove e dei fatti, un’attività preclusa in sede di Cassazione.

La Corte sottolinea come i giudici di merito abbiano correttamente ricostruito la situazione basandosi sui titoli di provenienza, concludendo per la comproprietà del cortile. Questa valutazione fattuale non può essere messa in discussione davanti alla Cassazione.

Inoltre, viene evidenziata l’esistenza di una “doppia conforme”: le sentenze di primo e secondo grado sono arrivate alla stessa conclusione. Questa circostanza limita ulteriormente la possibilità di lamentare un omesso esame di un fatto decisivo, come previsto dal codice di procedura civile. La Corte ribadisce il principio secondo cui il giudizio di legittimità non è una terza istanza per rivedere il merito della causa, ma serve a controllare la corretta applicazione delle norme. L’appello si risolve, in sostanza, in un tentativo di contrapporre la propria interpretazione delle prove a quella, logicamente motivata, scelta dai giudici dei gradi precedenti.

Conclusioni

Questa ordinanza conferma un principio fondamentale del nostro sistema processuale: la Corte di Cassazione è un giudice della legge, non del fatto. Le parti non possono sperare di ottenere una revisione completa del materiale probatorio in sede di legittimità. In casi di dispute immobiliari, come quelle relative alla comproprietà di un cortile, è cruciale presentare tutte le prove e le argomentazioni in modo completo ed efficace fin dal primo grado di giudizio. La presenza di una “doppia conforme” rende ancora più arduo un eventuale ricorso in Cassazione, che sarà dichiarato inammissibile se si limita a criticare l’apprezzamento dei fatti operato dai giudici di merito senza evidenziare reali violazioni di legge.

Quando un ricorso in Cassazione rischia di essere dichiarato inammissibile in una causa sulla comproprietà di un cortile?
Un ricorso è inammissibile quando, invece di denunciare vere violazioni di legge, si limita a criticare la valutazione delle prove (come i titoli di proprietà) fatta dai giudici di primo e secondo grado, cercando di ottenere un nuovo esame dei fatti, attività preclusa alla Corte di Cassazione.

Cosa significa “doppia conforme” e quale effetto ha sul ricorso?
Si ha una “doppia conforme” quando le sentenze del Tribunale e della Corte d’Appello giungono alla medesima conclusione sui fatti. In questo caso, la legge limita la possibilità di presentare ricorso in Cassazione per omesso esame di un fatto decisivo, rendendo più difficile l’accoglimento dell’impugnazione.

Può la Corte di Cassazione riesaminare le prove e i documenti di una causa?
No, la Corte di Cassazione non può riesaminare le prove. Il suo compito è quello di verificare che i giudici dei gradi precedenti abbiano applicato correttamente le leggi e seguito le procedure corrette (giudizio di legittimità), senza entrare nel merito della ricostruzione dei fatti (giudizio di merito).

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 10262 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 10262 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 16/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso 13321-2020 proposto da:

COGNOME NOME e COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO e domiciliati presso la cancelleria della Corte di Cassazione

– ricorrenti –

contro

COGNOME NOME e NOME COGNOME

– intimati –

avverso la sentenza n. 2231/2019 della CORTE DI APPELLO di FIRENZE, depositata il 25/09/2019;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione ritualmente notificato COGNOME NOME e COGNOME NOME evocavano in giudizio COGNOME NOME e COGNOME NOME innanzi il Tribunale di Lucca, invocando l’accertamento del loro diritto di proprietà esclusiva su una corte scoperta, la rimozione di un cancello apposto dai convenuti e la loro condanna alla cessazione dell’uso dell’area di cui sopra ed al risarcimento del danno.

Si costituivano in giudizio i convenuti, resistendo alla domanda e chiedendo, in via riconvenzionale, l’accertamento del loro diritto di comproprietà dell’area oggetto di causa.

Con sentenza n. 229/2018 il Tribunale rigettava la domanda principale ed accoglieva quella riconvenzionale.

Con la sentenza impugnata, n. 2231/2019, la Corte di Appello di Firenze rigettava il gravame proposto dagli originari attori, confermando la decisione di prime cure.

Propongono ricorso per la cassazione della pronuncia di secondo grado COGNOME NOME e COGNOME NOME, affidandosi a tre motivi.

La parte intimata non ha svolto attività difensiva nel presente giudizio di legittimità.

Con istanza del 5.6.2023 la parte ricorrente, dopo aver ricevuto la comunicazione della proposta di decisione ai sensi di quanto previsto dall’art. 380-bis c.p.c., ha chiesto la decisione del ricorso.

In prossimità dell’adunanza in camera di consiglio, fissata ai sensi dell’art. 380bis .1 c.p.c., la parte ricorrente ha depositato memoria

RAGIONI DELLA DECISIONE

Preliminarmente il collegio dà atto che, a seguito della pubblicazione della sentenza delle Sezioni Unite di questa Corte n. 9611

del 10 aprile 2024, non sussiste alcuna incompatibilità del presidente della sezione o del consigliere delegato, che abbia formulato la proposta di definizione accelerata, a far parte, ed eventualmente essere nominato relatore, del collegio che definisce il giudizio ai sensi dell’art. 380-bis.1, atteso che la proposta non ha funzione decisoria e non è suscettibile di assumere valore di pronuncia definitiva, né la decisione in camera di consiglio conseguente alla richiesta del ricorrente si configura quale fase distinta del giudizio di cassazione, con carattere di autonomia e contenuti e finalità di riesame e di controllo sulla proposta stessa.
Passando all’esame dei motivi di ricorso, con il primo di essi la parte ricorrente lamenta la violazione degli artt. 948, 949, 2697, 2720, 2730 c.c. e 116 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente interpretato i titoli acquisiti agli atti del giudizio di merito.

Con il secondo motivo, la parte ricorrente lamenta la violazione degli artt. 112, 199, 132 c.p.c., 111 Cost. e 6 C.E.D.U., in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 4, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente ritenuto che la corte oggetto di causa fosse in comproprietà tra le parti.

Con il terzo motivo, la parte ricorrente lamenta l’omesso esame di un fatto decisivo, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe trascurato di considerare che l’esistenza del diritto di comproprietà della corte di cui è causa in capo al dante causa dell’odierna parte controricorrente era stata sempre contestata dagli odierni ricorrenti.

La proposta di definizione del giudizio formulata ai sensi dell’art. 380bis c.p.c. è del seguente tenore:

‘INAMMISSIBILITA’ e/o MANIFESTA INFONDATEZZA del ricorso avverso statuizione di rigetto di domanda di rivendicazione della proprietà esclusiva di una corte e di accoglimento della domanda riconvenzionale di accertamento della proprietà comune di detto bene (doppia conforme).

Primo, secondo e terzo motivo : inammissibili, o comunque manifestamente infondati, in quanto attingono la valutazione delle risultanze istruttorie condotta dalla Corte di Appello, sotto il profilo, rispettivamente: dell’erronea ripartizione dell’onere della prova (primo motivo); della violazione dell’art. 112 c.p.c., perché il giudice di merito avrebbe riconosciuto un diritto di comproprietà sull’area contesa, in presenza di domanda finalizzata soltanto ad ottenere l’accertamento di un diritto di passaggio su detto spazio (secondo motivo); dell’omesso esame di fatto decisivo, con riferimento alla contestata appartenenza del bene controverso, pro quota, al dante causa degli odierni intimati. La Corte di Appello ha ritenuto, sulla base di una ricostruzione dei titoli di provenienza acquisiti agli atti del giudizio, che gli odierni intimati fossero comproprietari dell’area controversa, in ragione di 1/60 del totale per ciascuno; che quindi il loro diritto di passaggio costituiva esplicazione del diritto di comproprietà; che dunque non potesse essere ordinata la rimozione del cancello da essi posto a confine con l’area comune di cui si discute, in quanto esso non impediva comunque il pari godimento della stessa ad opera degli altri comproprietari; che dovesse, invece, essere accolta la domanda riconvenzionale di rimozione degli ostacoli frapposti al passaggio dei predetti intimati (cfr. pagg. 8 e 9 della sentenza impugnata). Non si configura alcuna violazione dell’art. 112 c.p.c., poiché la Corte distrettuale si è limitata ad accertare la sussistenza di una ipotesi di comproprietà sullo spazio in contestazione e, dunque, ne ha ritenuto lecita l’utilizzazione per
accedere alla proprietà individuale degli odierni intimati. Né si configura alcuna inversione dell’onere della prova, posto che ciascuna delle parti era onerata di dimostrare la sussistenza dei presupposti per l’accoglimento della rispettiva domanda; mentre quella relativa alla proprietà esclusiva dell’area non è stata conseguita, posto che si tratta di area in comproprietà tra le parti, è invece stata raggiunta quella sull’accertamento del diritto di utilizzare lo spazio di cui è causa, appunto in ragione della sua proprietà comune anche agli odierni intimati. Quanto al vizio di omesso esame, denunciato con il terzo motivo, esso non può essere utilmente dedotto in questa sede, in presenza di una ipotesi di cd. ‘doppia conforme’.
In ogni caso, la parte ricorrente contrappone, in sostanza, alla ricostruzione in fatto prescelta dal giudice di merito, una lettura alternativa del compendio istruttorio, senza tener conto che il motivo di ricorso non può mai risolversi in un’istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento del giudice di merito tesa all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione (Cass. Sez. U, Sentenza n. 24148 del 25/10/2013, Rv. 627790). Né è possibile proporre un apprezzamento diverso ed alternativo delle prove, dovendosi ribadire il principio per cui ‘L’esame dei documenti esibiti e delle deposizioni dei testimoni, nonché la valutazione dei documenti e delle risultanze della prova testimoniale, il giudizio sull’attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere
tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata’ (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 12362 del 24/05/2006, Rv. 589595; conf. Cass. Sez. 1, Sentenza n. 11511 del 23/05/2014, Rv. 631448; Cass. Sez. L, Sentenza n. 13485 del 13/06/2014, Rv. 631330).

Nel caso di specie, infine, la motivazione della sentenza impugnata non risulta viziata da apparenza, né appare manifestamente illogica, ed è idonea ad integrare il cd. minimo costituzionale e a dar atto dell’iter logico-argomentativo seguito dal giudice di merito per pervenire alla sua decisione (cfr. Cass. Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014, Rv. 629830)’.

Il Collegio condivide il contenuto della proposta ex art. 380bis c.p.c.

La memoria depositata dalla parte ricorrente non offre argomenti ulteriori rispetto a quelli contenuti nel ricorso.

Quest’ultimo , pertanto, va dichiarato inammissibile. Nulla per le spese, in difetto di svolgimento di attività difensiva dalle parti intimate nel presente giudizio di legittimità.

Poiché il ricorso è deciso in conformità alla proposta formulata ai sensi dell’art. 380bis c.p.c., vanno applicati -come previsto dal terzo comma, ultima parte, dello stesso art. 380bis c.p.c.- il terzo e il quarto comma dell’art. 96 c.p.c., con conseguente condanna della parte ricorrente al pagamento di una somma -nei limiti di legge- in favore della cassa delle ammende.

Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater , del D.P.R. n. 115 del 2002- della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a

titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento della somma di € 3.000 in favore della cassa delle ammende.

Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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