Compravendita immobile inesistente: la Cassazione

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza 16034/2024, ha stabilito l’impossibilità di una compravendita di un immobile inesistente. Il caso riguardava una terrazza costruita dopo la stipula del contratto di vendita. Poiché il bene non esisteva al momento dell’accordo, non poteva essere oggetto del trasferimento di proprietà. La Corte ha rigettato il ricorso, condannando i ricorrenti per abuso del processo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Compravendita Immobile Inesistente: Non Si Può Vendere Ciò Che Non Esiste

Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha riaffermato un principio fondamentale del diritto immobiliare: la compravendita di un immobile inesistente al momento della stipula del contratto non può produrre effetti traslativi. Questa pronuncia offre spunti cruciali sull’importanza dell’oggetto del contratto e sulle conseguenze di un contenzioso legale portato avanti senza solide basi giuridiche.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine da un contratto di compravendita stipulato nel 1980. Due acquirenti convenivano in giudizio la venditrice, sostenendo di aver acquistato, insieme a un’abitazione nel centro storico di un comune campano, anche la terrazza soprastante l’appartamento della venditrice stessa. A loro dire, sebbene la terrazza fosse accessibile solo dalla loro nuova proprietà, la venditrice ne ostacolava il pieno godimento. Chiedevano quindi al Tribunale di accertare il loro diritto di proprietà e di far cessare ogni turbativa.

Il Tribunale di primo grado rigettava la domanda, e la decisione veniva confermata anche dalla Corte d’Appello. I giudici di merito, sulla base delle prove raccolte (incluse fotografie d’epoca e una consulenza tecnica), accertavano un fatto decisivo: la terrazza in questione, così come rivendicata dagli acquirenti, non esisteva affatto nel 1980, anno della vendita. Era stata costruita solo in seguito, durante i lavori di ricostruzione post-terremoto. Gli acquirenti, non rassegnati, decidevano di presentare ricorso per Cassazione, lamentando un’errata interpretazione del contratto di compravendita.

Il Contratto di Vendita e la Controversa Compravendita Immobile Inesistente

Il punto nodale del ricorso si concentrava sull’interpretazione del contratto. I ricorrenti sostenevano che la volontà delle parti fosse chiara nel voler includere la terrazza, citando clausole che menzionavano un “soprastante terrazzo” e che vendevano gli immobili “nello stato di fatto e di diritto” in cui si trovavano. Secondo la loro tesi, i giudici di merito avevano errato nel non dare il giusto peso a queste espressioni.

Tuttavia, la Corte di Cassazione ha ritenuto questo argomento del tutto irrilevante di fronte a un dato di fatto insuperabile e già accertato nei precedenti gradi di giudizio.

Le Motivazioni

La Corte Suprema ha dichiarato il ricorso inammissibile, basando la sua decisione su un ragionamento logico e giuridicamente ineccepibile. Gli Ermellini hanno sottolineato che ogni discussione sull’interpretazione della volontà contrattuale (artt. 1362 e ss. c.c.) è inutile se l’oggetto della presunta vendita non esisteva materialmente al momento della stipula. Non si può interpretare la volontà di vendere un bene che, semplicemente, non c’era.

L’accertamento dell’inesistenza della terrazza nel 1980 è una valutazione di fatto, riservata ai giudici di merito (Tribunale e Corte d’Appello) e non sindacabile in sede di legittimità, se non per vizi logici o giuridici che in questo caso non sono stati riscontrati. La Cassazione ha quindi concluso che, se la terrazza non esisteva, non poteva essere compresa tra i beni oggetto di immediato trasferimento. Tutte le altre deduzioni dei ricorrenti, comprese quelle sulla qualificazione della loro azione legale come azione negatoria (con un onere della prova meno gravoso rispetto alla rivendica), sono state giudicate irrilevanti.

Inoltre, la Corte ha pesantemente sanzionato i ricorrenti per abuso del processo ai sensi dell’art. 96, commi 3 e 4, del codice di procedura civile. La decisione di proseguire il giudizio in Cassazione, nonostante la proposta di rigetto già formulata dal consigliere relatore e la palese infondatezza basata su accertamenti di fatto, è stata considerata una condotta processuale irresponsabile. Di conseguenza, i ricorrenti sono stati condannati non solo a rifondere le spese legali alla controparte, ma anche a versare un’ulteriore somma a titolo di risarcimento e una alla cassa delle ammende.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame ribadisce con forza alcuni principi cardine del nostro ordinamento:
1. L’esistenza dell’oggetto: Un contratto di compravendita, per essere valido ed efficace, deve avere un oggetto determinato o determinabile ed esistente. Non si può trasferire la proprietà di un bene che ancora non esiste.
2. I limiti del giudizio di Cassazione: La Corte di Cassazione giudica sulla corretta applicazione delle norme di diritto (error in iudicando) e del processo (error in procedendo), non può riesaminare i fatti come accertati nei gradi di merito.
3. La responsabilità processuale: Insistere in un’azione legale manifestamente infondata, specialmente dopo aver ricevuto indicazioni contrarie, costituisce un abuso del processo che può portare a severe sanzioni economiche. Questa decisione funge da monito per le parti a valutare con estrema attenzione l’opportunità di proseguire un contenzioso fino all’ultimo grado di giudizio.

È possibile includere in un contratto di compravendita un bene che non esiste ancora?
No, un bene materialmente inesistente al momento della stipula non può essere oggetto di un contratto di compravendita con effetti traslativi immediati, poiché manca uno degli elementi essenziali del contratto stesso: l’oggetto.

Perché la Corte di Cassazione ha ritenuto inammissibile il ricorso basato sull’interpretazione del contratto?
Perché la questione fondamentale non era l’interpretazione del contratto, ma un accertamento di fatto: l’inesistenza della terrazza al momento della vendita. Poiché i giudici di merito avevano già stabilito questo fatto, e la Cassazione non può riesaminare i fatti, ogni discussione sull’interpretazione delle clausole contrattuali relative a quel bene era diventata irrilevante.

Quali sono le conseguenze se si prosegue una causa giudiziaria ritenuta palesemente infondata?
Si rischia una condanna per ‘abuso del processo’. Come stabilito in questo caso, la parte che insiste in un ricorso infondato può essere condannata non solo al pagamento delle spese legali della controparte, ma anche a versare una somma aggiuntiva a titolo di risarcimento del danno e un’ulteriore sanzione pecuniaria alla cassa delle ammende.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 16034 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 16034 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 10/06/2024

ORDINANZA

OGGETTO:

accertamento del diritto di proprietà

R.G. 7601/2023

C.C. 5-6-2024

sul ricorso n. 7601/2023 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, c.f. CODICE_FISCALE, COGNOME NOME, c.f. CODICE_FISCALE, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO, con domicilio digitale EMAIL ricorrenti

contro

SERSALE VINCENZA, c.f. CODICE_FISCALE, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO e dall’AVV_NOTAIO, con domicilio digitale EMAIL controricorrente

a vverso la sentenza n. 145/2023 della Corte d’appello di Salerno depositata in data 8-2-2023, udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 5-62023 dal consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

1.NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno convenuto avanti il Tribunale di Salerno NOME COGNOME, esponendo di essere proprietari

della terrazza posta sopra l’appartamento della convenuta, per averla acquistata dalla convenuta unitamente alla casa sita in Campagna centro storico con atto pubblico del 20-9-1980; la terrazza era posta sulla verticale di proprietà della venditrice, ma aveva accesso tale da consentirne l’uso solo attraverso il passaggio dalla proprietà COGNOME e non era accata stata per assenza di tale obbligo all’ epoca della vendita; gli attori hanno chiesto ex art. 949 cod. civ. che la convenuta cessasse ogni turbativa al loro pieno godimento della cosa.
La convenuta NOME COGNOME ha contestato la domanda, che il Tribunale di Salerno ha rigettato con sentenza n. 1789/2020 pubblicata il 9-7-2020.

2.NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno proposto appello, che la Corte d’appello di Salerno ha rigettato con sentenza n. 145/2023 depositata in data 8-2-2023, condannando gli appellanti alla rifusione delle spese del grado.

3.Avverso la sentenza NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno proposto ricorso per cassazione affidato a unico motivo.

NOME COGNOME ha resistito con controricorso.

Il consigliere delegato ha depositato il 2-10-2023 proposta di definizione anticipata del giudizio nel senso della dichiarazione di inammissibilità o manifesta infondatezza e il 9-11-2023 il difensore dei ricorrenti munito di nuova procura speciale ha chiesto la decisione.

Il ricorso è stato avviato alla trattazione camerale ex art. 380bis.1 cod. proc. civ. e in prossimità dell’adunanza in camera di consiglio entrambe le parti hanno depositato memoria illustrativa.

All’esito della camera di consiglio del 5-6-2024 la Corte ha riservato il deposito dell’ordinanza.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. L’unico motivo è rubricato ‘violazione e falsa applicazione dell’art. 1362 c.c., 1363 c.c., 1366 c.c., 1367 c.c. in riferimento all’art.

360 c.p.c. co.1 n.3 relativi al contratto di compravendita del 20-9-1980 rep. 102023′ e con esso i ricorrenti lamentano l’erronea interpretazione del contratto di compravendita eseguita dalla sentenza impugnata, sulla base della quale è stato escluso che la compravendita comprendesse la terrazza oggetto della domanda. Evidenziano che l’atto di compravendita, laddove comprende ‘soprastante terrazzo e annesso ripostiglio, precisando che detta terrazza è soprastante alla restante proprietà dei venditori’, mani festa in modo chiaro la volontà di comprendere la terrazza; aggiungono che il contratto prevedeva anche che le vendite erano eseguite ‘nello stato di fatto e di diritto in cui gli immobili attualmente si trovano’ e sostengono che era stato usato il plurale perché erano venduti due immobili, e cioè l’appartamento e la terrazza. Lamentano che la sentenza non abbia spiegato il termine ‘indefinito’, utilizzato con riguardo al testo letterale della clausola contrattuale, in quanto rilevano che il senso letterale della clausola è chiaro; censurano altresì la sentenza per avere dichiarato che la prova della proprietà era caratterizzata da notevole rigidità e gravosità, in quanto essi non avevano proposto domanda di rivendica ma azione negatoria di servitù, assoggettata a onere probatorio di minore rigore.
2.Il motivo è in ammissibile, in quanto non attinge l’accertamento di fatto svolto dalla sentenza impugnata, in forza del quale la terrazza non aveva potuto essere oggetto del contratto di compravendita per il fatto che non era ancora esistente al momento della compravendita. A fronte di questo dato, tutte le deduzioni dei ricorrenti sulla violazione dei canoni di interpretazione dei contratti, sulla qualificazione della loro domanda e sul relativo onere probatorio sono irrilevanti; ciò perché non incidono sul dato insuperabile che la terrazza, se non era esistente al momento della compravendita, non ha potuto essere compresa tra gli immobili compravenduti.
La sentenza impugnata ha considerato non solo che il dato letterale del contratto di compravendita non era chiaro in relazione alla descrizione del terrazzo, ma ha anche aggiunto che all’epoca della vendita nel 1980, come risultava dalle fotografie agli atti del processo, il terrazzo in discussione di mq.78,46 non esisteva e la verticale COGNOME era in parte coperta da un tetto; ha aggiunto che il terrazzo era stato realizzato a seguito della ricostruzione post terremoto, come era stato confermato dalla rel azione tecnica dell’ing. COGNOME , evidenziando che lo stesso attore COGNOME nella sua autodichiarazione del 17-9-1989 ricollegava al suo appartamento solo il terrazzo di mq. 8,81.
Il motivo di ricorso non è in alcun modo volto a censurare in termini ammissibili nel giudizio di legittimità tale accertamento di fatto e soltanto nella memoria illustrativa -dopo che la proposta di definizione anticipata ha evidenziato la circostanzai ricorrenti vorrebbero porre in discussione il dato che la terrazza fosse stata costruita successivamente alla vendita; ciò non solo in modo tardivo, ma anche in termini non consentiti nel giudizio di legittimità, in quando viene svolta una mera critica all ‘apprezzamento di fatto delle risultanze istruttorie. Quindi, è evidente che gli errori imputati dai ricorrenti alla sentenza risultano ininfluenti perché, sulla base dell’accertamento di fatto svolto dalla Corte d’appello e definitivamente acquisito in causa , il contratto di compravendita non poteva comprendere tra i beni oggetto di immediato trasferimento la terrazza all’epoca non ancora esistente.
3.Ne consegue che il ricorso deve essere interamente rigettato, così come era già stato proposto dal consigliere delegato ex art. 380bis cod. proc. civ.

In applicazione del principio della soccombenza, i ricorrenti devono essere condannati alla rifusione a favore della controricorrente delle

spese del giudizio di legittimità, in dispositivo liquidate, con la distrazione richiesta dai difensori.

Inoltre, poiché il ricorso è deciso in conformità alla proposta formulata ex art. 380bis cod. proc. civ., devono essere applicati, come previsto dal comma terzo dello stesso art. 380bis cod. proc. civ., il terzo e il quarto comma dell’art. 96 cod. proc. ci v., con la conseguente condanna dei ricorrenti al pagamento a favore della controricorrente di somma equitativamente determinata nella misura di cui in dispositivo, nonché al pagamento di ulteriore somma a favore della cassa delle ammende.
Come evidenziato da Cass. Sez. U 27-9-2023 n. 27433 (Rv. 668909-01) e Cass. Sez. U 13-10-2023 n. 28540 (Rv. 669313-01), l’art. 380 -bis co.3 cod. proc. civ., richiamando, per i casi di conformità tra proposta e decisione finale, l’art. 96 co. 3 e 4 cod. pro c. civ., codifica, attraverso una valutazione legale tipica compiuta dal legislatore, un’ipotesi di abuso del processo, giacché non attenersi alla delibazione del proponente che trovi conferma nella decisione finale lascia presumere una responsabilità aggravata.
Infine, in considerazione dell’esito del ricorso, ai sensi dell’art. 13 co. 1-quater d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115 si deve dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso ai sensi del co. 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso;

condanna i ricorrenti alla rifusione a favore della controricorrente delle spese di lite del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 200,00 per esborsi ed Euro 3.500,00 per compensi, oltre 15% dei compensi a titolo di rimborso forfettario delle spese, iva e cpa ex lege, con distrazione a

favore degli AVV_NOTAIO COGNOME e NOME COGNOME dichiaratisi antistatari;

condanna i ricorrenti ex art. 96 co.3 e 4 cod. proc. civ. al pagamento di Euro 3.500,00 a favore della controricorrente e di Euro 3.000,00 a favore della cassa delle ammende.

Sussistono ex art.13 co.1-quater d.P.R. 30 maggio 2002 n.115 i presupposti processuali per il versamento da parte dei ricorrenti di ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso ai sensi del co.1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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