Compossesso lastrico: no alla veduta illegale

La Corte di Cassazione ha confermato la decisione dei giudici di merito che ordinava la demolizione di un abbaino e di una ringhiera realizzati su un lastrico solare condominiale. Tali opere non solo creavano una veduta illegale sulla proprietà vicina, ma configuravano anche uno spoglio, alterando il compossesso del bene comune in possesso esclusivo. La Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso, applicando il principio della “doppia conforme” e condannando il ricorrente per lite temeraria.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Compossesso del Lastrico Solare: Demolizione Legittima per Veduta Illegale e Spoglio

La gestione delle parti comuni in un condominio è spesso fonte di complesse questioni legali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha offerto importanti chiarimenti sul tema del compossesso del lastrico solare, confermando che la realizzazione di opere che creano vedute illegali e si appropriano di una porzione comune costituisce un illecito da rimuovere. Analizziamo questa decisione per comprendere i principi applicati.

I fatti del caso: un abbaino sul lastrico comune

La vicenda ha origine dalla controversia tra due condomini. La proprietaria di un appartamento citava in giudizio il suo vicino, accusandolo di aver realizzato un abbaino e una ringhiera sul lastrico solare di copertura del vano scala, un’area condominiale. Secondo l’attrice, tali opere non solo ledevano il suo diritto di compossesso su quell’area, trasformandola di fatto in un balcone a uso esclusivo del vicino, ma creavano anche una veduta illegale, a distanza non regolamentare, sul suo terrazzo di proprietà esclusiva.

Il percorso giudiziario nei gradi di merito

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno dato ragione alla proprietaria. I giudici di merito hanno accertato che il lastrico solare era un bene in compossesso tra le parti e che le opere realizzate dal convenuto configuravano un duplice illecito:
1. Spoglio del possesso: La costruzione dell’abbaino aveva sottratto una porzione del bene comune all’uso degli altri condomini, mutandone la destinazione a vantaggio esclusivo di uno solo.
2. Molestia possessoria: La ringhiera creava una servitù di veduta “contra legem” sul terrazzo privato sottostante, violando le norme sulle distanze.
Di conseguenza, è stata ordinata la demolizione delle opere e il ripristino dello stato dei luoghi, reintegrando la condomina nel pieno compossesso del lastrico.

Il ricorso in Cassazione e l’analisi del compossesso

Il condomino soccombente ha presentato ricorso in Cassazione, basandolo su due motivi principali.

Il primo motivo: l’infondatezza del presunto giudicato interno

Il ricorrente sosteneva che la Corte d’Appello avesse errato, in quanto, a suo dire, la domanda di spoglio era stata respinta in primo grado e non appellata, formando così un “giudicato interno”. Pertanto, il giudizio d’appello avrebbe dovuto limitarsi alla sola questione della veduta illegale. La Cassazione ha ritenuto questo motivo manifestamente infondato, chiarendo che la sentenza di primo grado aveva, in realtà, accolto pienamente la domanda possessoria, ordinando la rimozione di entrambe le strutture (abbaino e ringhiera) e confermando il provvedimento interdittale iniziale. Non vi era quindi alcun giudicato interno su cui fare leva.

Il secondo motivo: l’inammissibilità per “doppia conforme”

Con il secondo motivo, il ricorrente denunciava un omesso esame di un fatto decisivo e la violazione delle norme sulle distanze. Sosteneva che una tettoia sul terrazzo della vicina impediva parzialmente la veduta e che la distanza dalla parte scoperta fosse legale. Anche questo motivo è stato respinto, ma per una ragione procedurale: l’inammissibilità. La Corte ha applicato il principio della “doppia conforme” (art. 348 ter c.p.c.), secondo cui se il Tribunale e la Corte d’Appello giungono a conclusioni identiche basandosi sulla stessa ricostruzione dei fatti, non è possibile contestare tale ricostruzione in Cassazione. Il ricorrente non è riuscito a dimostrare che le ragioni di fatto delle due sentenze fossero diverse.

Le motivazioni

La Suprema Corte ha ribadito che l’azione possessoria della condomina non era limitata alla sola lesione derivante dalla veduta illegale, ma includeva correttamente anche lo spoglio di un bene comune. La costruzione dell’abbaino non era una semplice molestia, ma un’azione che aveva alterato la natura del bene, trasformando il compossesso in possesso esclusivo di quella porzione. La Corte ha sottolineato che il giudizio di legittimità non può trasformarsi in un terzo grado di merito per riesaminare i fatti già accertati dai giudici precedenti, specialmente in presenza di una “doppia conforme”. La denuncia di violazione di legge, inoltre, non può mascherare un tentativo di rimettere in discussione l’accertamento fattuale, che è di competenza esclusiva del giudice di merito.

Le conclusioni

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, condannando il ricorrente non solo al pagamento delle spese legali, ma anche a un risarcimento ulteriore per lite temeraria ai sensi dell’art. 96 c.p.c., a favore sia della controparte che della cassa delle ammende. Questa ordinanza rafforza un principio fondamentale del diritto condominiale: il compossesso delle parti comuni non può essere alterato da iniziative unilaterali che ne mutino la destinazione o ne impediscano l’uso paritetico agli altri condomini. Inoltre, conferma la severità delle conseguenze per chi intraprende ricorsi in Cassazione basati su motivi palesemente infondati o inammissibili.

Quando la modifica di un’area comune, come un lastrico solare, si considera uno spoglio?
Secondo la decisione, si configura uno spoglio quando l’intervento di un condomino, come la costruzione di un abbaino, muta il compossesso del bene comune in un possesso esclusivo a proprio vantaggio, anche se riguarda solo una porzione dell’area.

È possibile contestare in Cassazione la valutazione dei fatti se Tribunale e Corte d’Appello hanno deciso allo stesso modo?
No. L’ordinanza chiarisce che, in base al principio della “doppia conforme”, se i giudici di primo e secondo grado hanno basato le loro decisioni sulla medesima ricostruzione dei fatti, il ricorso in Cassazione per vizi legati all’accertamento fattuale è inammissibile.

Quali sono le conseguenze per chi propone un ricorso in Cassazione ritenuto infondato?
Oltre al rigetto del ricorso e alla condanna al pagamento delle spese legali, il ricorrente può essere condannato, come in questo caso, al pagamento di un’ulteriore somma per lite temeraria (art. 96 c.p.c.) a favore della controparte e della cassa delle ammende, oltre al versamento di un importo pari al contributo unificato già pagato.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 25082 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 25082 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 18/09/2024

ORDINANZA

sul ricorso 26045/2022 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, domiciliato in ROMA, INDIRIZZO, presso la Cancelleria della Suprema Corte di Cassazione, rappresentato e difeso NOME COGNOME giusta procura in atti;

-ricorrente –

contro

NOME, domiciliata in ROMA, INDIRIZZO, presso a Cancelleria della Suprema Corte di Cassazione, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME giusta procura in atti;

-controricorrente – avverso la sentenza n. 3954/2022 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 09/06/2022;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 12/09/2024 dal Consigliere NOME COGNOME;

Osserva

Il Tribunale, in accoglimento della domanda proposta da NOME COGNOME, proprietaria di un appartamento facente parte di

un edificio condominiale, reintegrò costei nel possesso del lastrico solare di copertura del vano scala, condannando NOME COGNOME a ripristinare lo ‘status quo ante’, demolendo l’abbaino e la ringhiera dal medesimo messi in opera, attraverso i quali aveva anche potuto esercitare una veduta ‘contra legem’ sul terrazzo di esclusiva proprietà dell’attrice.

La Corte d’appello di Roma rigettò l’impugnazione del COGNOME, che aveva lamentato l’erronea applicazione dell’art. 905 cod. civ., sia a riguardo della demolizione dell’abbaino, che della ringhiera e dichiarò assorbito quello incidentale subordinato.

La sentenza di secondo grado, affermato che la copertura di cui si discute era composseduta da entrambe le parti, precisa che con il ricorso possessorio la COGNOME <>. Di conseguenza, nonostante la mancata specificazione nel dispositivo della sentenza di primo grado, lo spoglio perpetrato (e, quindi, la reintegrazione) riguardava non solo l’esercizio di veduta illecita (dalla ringhiera), ma anche il mutamento del compossesso in possesso esclusivo sull’area interessata dall’abbaino.
NOME COGNOME avanzava ricorso sulla base di due motivi, l’intimata resisteva con controricorso, ulteriormente illustrato da controricorso.

Il Consigliere delegato della Sezione ha proposto definirsi il ricorso ai sensi dell’art. 380 -bis cod. proc. civ.

Il ricorrente, con istanza sottoscritta dal difensore munito di una nuova procura speciale, hanno chiesto decidersi il ricorso.

Il processo è stato fissato per l’adunanza camerale del 12 settembre 2024.

Occorre premettere che nel procedimento per la decisione accelerata dei ricorsi inammissibili, improcedibili o manifestamente infondati ex art. 380-bis c.p.c. (come novellato dal d.lgs. n. 149 del 2022), il presidente della sezione o il consigliere delegato che ha formulato la proposta di definizione può far parte -ed eventualmente essere nominato relatore – del collegio investito della definizione del giudizio ai sensi dell’art. 380-bis.1 c.p.c., non versando in situazione di incompatibilità agli effetti degli artt. 51, comma 1, n. 4, e 52 c.p.c., atteso che tale proposta non rivela una funzione decisoria e non è suscettibile di assumere valore di pronuncia definitiva, né la decisione in camera di consiglio conseguente alla richiesta del ricorrente si configura quale fase distinta, che si sussegue nel medesimo giudizio di cassazione con carattere di autonomia e con contenuti e finalità di riesame e di controllo sulla proposta stessa (S.U., n. 9611, 10/04/2024, Rv. 670667 -01).
Ciò posto il consigliere proponente NOME COGNOME legittimamente compone il Collegio.

Con il primo motivo il ricorrente denuncia violazione degli artt. 112 e 342 cod. proc. civ.

Questo l’assunto.

La RAGIONE_SOCIALE con il ricorso possessorio aveva avanzato due domande: una principale di reintegrazione nel possesso del lastrico solare di cui si discute e una subordinata di manutenzione del possesso del di lei terrazzo, in relazione a una servitù di affaccio e veduta posta in essere dal COGNOME.

Il Tribunale, prosegue il ricorrente, con l’ordinanza interdittale del 9.1.2004, aveva escluso sussistere un possesso del lastrico solare da parte della COGNOME, accogliendo, di conseguenza, solo la

subordinata domanda di manutenzione, riferita alla servitù di affaccio e veduta.

A sua volte, prosegue ancora il ricorrente, il Tribunale, con la sentenza che aveva definito il giudizio possessorio, aveva escluso lo spoglio del lastrico, modificando il provvedimento interdittale e motivando il diverso opinamento.

Da ciò conseguiva che la Corte d’appello <>.

8.1. Il motivo è manifestamente infondato.

La Corte d’appello di Roma si è limitata a disattendere le censure mosse dal COGNOME in sintesi sopra richiamate, senza, pertanto, oltrepassare il tema che le era stato sottoposto.

Con l’ordinanza interdittale pubblicata il 9/1/2004 (atto messo a disposizione dal ricorrente) il Giudice ordinò al COGNOME <>.

L’ordinanza collegiale del 16/9/2004 (atto messo a disposizione dal ricorrente), in parziale accoglimento del reclamo del COGNOME, ordinò a costui di rimuovere la sola ringhiera in ferro collocata sul lastrico solare.

Il Tribunale, con la sentenza del 15/4/2014 (atto messo a disposizione dal ricorrente) accolse in toto la domanda della COGNOME ed espressamente confermò l’ordinanza interdittale del 9/1/2004.

Senza che rilevi indugiare sul contenuto della sentenza di primo grado, le cui eventuali aporie ed errori avrebbero dovuto essere sottoposte alla Corte d’appello, quel che assume esclusivo rilievo è

la constatazione che il dispositivo della sentenza di primo grado accolse totalmente la domanda possessoria e confermò integralmente il provvedimento interdittale, travolgendo, quindi, la modifica apportata in sede di reclamo e che, a sua volta, la Corte d’appello, rigettata l’impugnazione del COGNOME, ha confermato la sentenza del Tribunale.

L’ipotizzato giudicato interno prospettato dal ricorrente risulta, pertanto, privo di apprezzabilità.

Con il secondo motivo il ricorrente denuncia l’omesso esame di un fatto controverso e decisivo in relazione all’art. 360, n. 5, cod. proc. civ., nonché violazione e falsa applicazione dell’art. 905 cod. civ.

Assume il COGNOME che, essendo il terrazzo della controparte coperto per circa la metà della sua superficie da una tettoia, non sarebbe stato possibile esercitare veduta sullo stesso, nel mentre, avuto riguardo alla parte scoperta la distanza sarebbe stata superiore a quella minima imposta dall’art. 905 cod. civ. Sul punto, prosegue il ricorrente, la sentenza d’appello aveva reso motivazione apodittica, affermando che sulla porzione rimasta scoperta l’esponente avrebbe esercitato veduta a distanza illegale.
9.1. Il motivo non supera lo scrutinio d’ammissibilità.

Volendo prescindere, per ragioni di economia espositiva, da ogni altra considerazione, basti rilevare che, in presenza di ‘doppia conforme’, sulla base dell’art. 348 ter, co. 5, cod. proc. civ., il ricorrente in cassazione, per evitare l’inammissibilità del motivo di cui al n. 5 dell’art. 360 cod. proc. civ., deve indicare le ragioni di fatto poste a base della decisione di primo grado e quelle poste a base della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse (Sez. 2, n. 5528, 10/03/2014, Rv. 630359; conf., ex multis, Cass. nn. 19001/2016, 26714/2016), evenienza che nel caso in esame non ricorre affatto.
Di poi, la denuncia di violazione di legge sostanziale non determina nel giudizio di legittimità lo scrutinio della questione astrattamente evidenziata sul presupposto che l’accertamento fattuale operato dal giudice di merito giustifichi il rivendicato inquadramento normativo, essendo, all’evidenza, occorrente che l’accertamento fattuale, derivante dal vaglio probatorio, sia tale da doversene inferire la sussunzione nel senso auspicato dal ricorrente (ex multis, S.U. n. 25573, 12/11/2020). E ancora, in tema di ricorso per cassazione, il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e implica necessariamente un problema interpretativo della stessa; l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa è, invece, esterna all’esatta interpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimità (cfr. Sez. 1, n. 3340, 05/02/2019).
Rigettato il ricorso nel suo complesso, il regolamento delle spese segue la soccombenza e le stesse vanno liquidate, tenuto conto del valore e della qualità della causa, nonché delle svolte attività, siccome in dispositivo, in favore della controricorrente e distratte in favore dell’AVV_NOTAIO, dichiaratosi anticipatario.

Al rigetto del ricorso, conforme alla proposta di definizione anticipata, consegue, ai sensi dell’art. 380 -bis cod. proc. civ., vigente art. 96, co. 3 e 4, cod. proc. civ., la condanna del ricorrente al pagamento in favore della controparte e della cassa delle ammende, delle somme, stimate congrue, di cui in dispositivo (cfr. S.U. n. 27195/2023).

12. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12) applicabile ratione

temporis (essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013), sussistono i presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento in favore della controricorrente delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 3.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, e agli accessori di legge, somma distratta in favore in favore dell’AVV_NOTAIO; condanna, altresì, il ricorrente al pagamento dell’ulteriore somma di € 3.000,00 in favore della controricorrente, ai sensi dell’art. 96, co. 3, cod. proc. civ.; nonché della somma di € 3.000,00, ai sensi dell’art. 96, co. 4, cod. proc. civ., in favore della cassa delle ammende.
Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12), si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma il giorno 12 settembre 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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