Competenza uso area condominiale: decide il Tribunale

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 8420/2024, ha stabilito un importante principio sulla competenza in materia di uso delle aree comuni in condominio. Quando la controversia non riguarda le semplici modalità d’uso, ma contesta l’esistenza stessa del diritto di un condomino a un determinato utilizzo che impedisce agli altri il pari godimento, la competenza spetta al Tribunale e non al Giudice di Pace. Il caso riguardava l’occupazione di un cortile condominiale con tavolini e sedie da parte di un’attività commerciale, un uso che era stato negato da una delibera assembleare.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 10 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Competenza sull’uso dell’area condominiale: quando decide il Tribunale?

La gestione delle aree comuni è una fonte costante di dibattito in condominio. Ma a chi spetta decidere quando l’uso di uno spazio da parte di un singolo impedisce il godimento a tutti gli altri? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce sulla competenza sull’uso dell’area condominiale, tracciando una linea netta tra le questioni di mera modalità e quelle che mettono in discussione il diritto stesso. La Suprema Corte ha stabilito che se la controversia riguarda non come si usa un bene, ma se si ha il diritto di usarlo in un certo modo escludendo gli altri, la competenza è del Tribunale.

Il caso: l’occupazione del cortile condominiale

La vicenda nasce dalla decisione di un’attività commerciale, locataria di un’unità immobiliare al piano terra, di occupare stabilmente il cortile condominiale con tavolini, sedie e altri arredi. Un gruppo di condomini si è opposto a tale utilizzo, sostenendo che impedisse loro il pari uso dello spazio comune, in violazione dell’art. 1102 del codice civile. Inoltre, l’assemblea condominiale si era già espressa con una delibera, negando esplicitamente l’autorizzazione a tale occupazione.

I condomini hanno quindi avviato un’azione legale per ottenere la cessazione di quella che ritenevano un’occupazione illegittima. Il Tribunale di primo grado, tuttavia, aveva declinato la propria competenza, ritenendo che la questione rientrasse tra quelle di competenza per materia del Giudice di Pace, in quanto relativa alle “modalità d’uso” dei beni comuni.

La questione sulla competenza per l’uso dell’area condominiale

I condomini hanno impugnato la decisione del Tribunale dinanzi alla Corte di Cassazione, sollevando un regolamento di competenza. Il nodo cruciale era stabilire se la loro domanda riguardasse semplicemente la regolamentazione dell’uso del cortile oppure se mettesse in discussione la legittimità stessa di quell’uso specifico, che di fatto escludeva gli altri.

Secondo i ricorrenti, non si trattava di una semplice controversia sulle modalità quantitative o qualitative dell’uso, ma di una vera e propria contestazione del diritto dell’attività commerciale a occupare l’area in quel modo, trasformandola di fatto in una pertinenza esclusiva del proprio locale. Questa distinzione è fondamentale, perché l’art. 7 del codice di procedura civile affida al Giudice di Pace le cause relative “alla misura e alle modalità d’uso dei servizi di condominio”, mentre le cause che hanno per oggetto la titolarità di un diritto reale seguono gli ordinari criteri di competenza per valore, riconducendole generalmente al Tribunale.

Le motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso dei condomini, affermando la competenza del Tribunale. I giudici hanno chiarito che un conto sono le controversie che riguardano le limitazioni quantitative (es. orari di utilizzo) o qualitative (es. modo più opportuno di usare un bene) di un diritto di uso riconosciuto. Queste rientrano nella competenza del Giudice di Pace.

Altro conto, invece, sono le controversie in cui viene messo in discussione “il diritto stesso del condomino ad un determinato uso della cosa comune”. Nel caso di specie, l’azione dei condomini non mirava a regolare l’uso dei tavolini, ma a negare l’esistenza stessa del diritto di occupare l’area in quel modo, poiché tale occupazione impediva il pari uso da parte degli altri e, per di più, era stata negata da una delibera assembleare. La Corte ha sottolineato che quando la domanda investe l’esistenza stessa del diritto di uso di un bene comune da parte di un condomino o del suo conduttore, la competenza non è per materia, ma si determina secondo i criteri ordinari, e quindi spetta al Tribunale.

Conclusioni

Questa ordinanza offre un criterio di discrimine chiaro e di grande importanza pratica. I condomini che si trovano di fronte a un utilizzo di un’area comune che non si limita a regolarne l’uso, ma lo snatura o lo sottrae al godimento degli altri, sanno ora con certezza che l’organo giurisdizionale a cui rivolgersi è il Tribunale. La decisione rafforza la tutela del diritto al pari uso delle parti comuni, specificando che la contestazione radicale di un utilizzo escludente non è una semplice questione di “modalità”, ma una controversia sulla titolarità stessa del diritto, che richiede la cognizione del giudice togato.

Quando una controversia sull’uso di un’area condominiale è di competenza del Tribunale?
Quando la controversia non riguarda le semplici modalità d’uso, ma mette in discussione l’esistenza stessa del diritto a un determinato utilizzo della cosa comune, specialmente se tale uso impedisce agli altri condomini il pari godimento dello spazio.

Qual è la differenza tra la competenza del Giudice di Pace e quella del Tribunale in materia di uso di beni condominiali?
Il Giudice di Pace è competente per le cause relative alla misura e alle modalità d’uso dei beni e servizi comuni (es. limiti quantitativi o qualitativi). Il Tribunale è competente quando si contesta la legittimità stessa dell’uso, ovvero l’esistenza del diritto a utilizzare il bene in un determinato modo che esclude gli altri.

L’occupazione di un cortile comune con tavolini e sedie da parte di un’attività commerciale è sempre di competenza del Tribunale?
No, non sempre. Diventa di competenza del Tribunale se l’azione legale mira a negare il diritto a tale occupazione perché ritenuta illegittima e impeditiva del pari uso da parte degli altri condomini, mettendo così in discussione il fondamento del diritto stesso e non solo le sue modalità di esercizio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 8420 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 8420 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 28/03/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 18714/2023 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in Foggia INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE), che li rappresenta e difende unitamente e disgiuntamente all’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) per procura in calce al ricorso,

-ricorrenti- contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO INDIRIZZO

N. 72, presso lo studio dell’avvocato NOME AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALE), rappresentati e difesi dagli avvocati NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) e NOME (CODICE_FISCALE) per procura in calce alla memoria difensiva, -controricorrenti-

nonchè contro

RAGIONE_RAGIONE_SOCIALEE,

-intimata- avverso l’ ORDINANZA del TRIBUNALE di FOGGIA n. 7889/2023 depositata il 17.7.2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 29.2.2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

1.1) Col primo motivo i ricorrenti lamentano la violazione degli articoli 7 e 9 c.p.c., in quanto il Giudice a quo non avrebbe attentamente esaminato la domanda da loro proposta, che era di cessazione dell’illegittima occupazione del piazzale condominiale, espressamente negata alla RAGIONE_RAGIONE_SOCIALEE con la delibera assembleare condominiale non impugnata del 29.11.2022. Non si trattava, infatti, a loro avviso, al contrario di quanto ritenuto dal Tribunale di Foggia, di una controversia relativa alle modalità d’uso ed all’estensione quantitativa del diritto di uso dell’area condominiale, in quanto tale rientrante nella competenza per materia del Giudice di Pace dell’art. 7 c.p.c., ma di una controversia che vedeva messo in discussione il diritto stesso del condomino ad un determinato uso della cosa comune, che impediva agli altri condomini il pari uso dello spazio comune in violazione dell’art.
1102 cod. civ., soggetta in quanto tale agli ordinari criteri della competenza per valore (Cass. n. 36967/2021; Cass. n. 4030/2005; Cass. n. 17660/2004), posto che si considerano controversie relative alle modalità d’uso ed all’estensione quantitativa dei diritti di uso dell’area condominiale le cause aventi ad oggetto solo riduzioni, o limitazioni quantitative del diritto dei singoli condomini, o concernenti il modo più conveniente ed opportuno con cui le facoltà comprese nel diritto di comunione devono esercitarsi (Cass. n. 36967/2021; Cass. 23297/2014).
1.2) Col secondo motivo i ricorrenti lamentano la violazione dell’art. 40 comma 6° c.p.c., secondo il quale se una causa di competenza del Giudice di Pace é connessa, per i motivi di cui agli articoli 31, 32, 34, 35 e 36 c.p.c., con altra causa di competenza del Tribunale, le relative domande possono essere proposte innanzi al Tribunale per essere decise nello stesso processo.

Il primo motivo di ricorso é fondato e merita accoglimento.

Come esattamente rilevato anche dalla Procura Generale, in tema di controversie tra condomini, a seguito della modifica introdotta all’art. 7 c.p.c., appartengono alla competenza per materia del Giudice di Pace le cause relative alla misura ed alle modalità di uso dei servizi di condominio. Rientrano tra le prime, quelle che riguardano le riduzioni o le limitazioni quantitative del diritto dei singoli condomini ed hanno ad oggetto quei provvedimenti degli organi condominiali che, esulando dalla disciplina delle modalità qualitative di uso del bene comune, incidono sulla misura del godimento riconosciuto ai singoli condomini; appartengono alle seconde, quelle che concernono i limiti qualitativi di esercizio delle facoltà comprese nel diritto di comunione, ossia quelle relative al modo più conveniente ed opportuno con cui tali facoltà debbono esercitarsi, nel rispetto delle facoltà di godimento riservate agli altri condomini, in proporzione delle rispettive quote, secondo quanto stabilito dalla legge o dalla volontà della maggioranza oppure da
eventuali disposizioni del regolamento condominiale (Cass. n. 36967/2021; Cass. n. 23297/2014). Da queste cause, ora attribuite entrambe alla competenza per materia del Giudice di Pace a norma dell’art. 7 c.p.c., come sostituito dall’art. 17 della L.21.11.1991, n. 374, vanno tenute distinte, però, le controversie che vedono messo in discussione il diritto stesso del condomino ad un determinato uso della cosa comune e che, quindi, rimangono soggette agli ordinari criteri della competenza per valore (Cass. n. 4030/2005; n. 17660/2004).
Nel caso di specie la collocazione di tavolini, sedie ed arredi sull’area condominiale da parte della RAGIONE_RAGIONE_SOCIALEE, conduttrice del locale al piano terra di proprietà

contro

versie relative alle modalità d’uso ed all’estensione quantitativa del diritto di uso dell’area condominiale.

Non si tratta, quindi, di decidere in merito alla dei beni comuni, ma di valutare se uno specifico uso sia o meno consentito, sicché va correttamente affermata, in linea con la giurisprudenza consolidata della Suprema Corte, la per valore del Tribunale di Foggia, e non la competenza per materia ex art. 7 c.p.c. del Giudice di Pace di Foggia (vedi su tali principi di ripartizione della competenza Cass. 26.11.2021 n. 3697; Cass. 17.11.2021 n. 34830; Cass. 10.8.2015 n.16650; Cass. 19.4.2011 n. 8941; Cass. n.11861/2005; Cass. n. 6642/2000).
Quanto ai precedenti della Suprema Corte, richiamati dall’ordinanza del Tribunale di Foggia per giustificare l’affermata competenza per materia del Giudice di Pace di Foggia ex art. 7 c.p.c., che hanno fatto riferimento alla collocazione di tavolini e sedie su area condominiale (Cass. 27.10.2015 n.21910 e Cass. 23.1.2012 n. 869), un esame degli stessi non limitato alla massima, consente di rilevare che si trattava di ipotesi in cui, a differenza del caso qui in esame, non era stata lamentata l’impossibilità del pari uso dell’area comune ex art. 1102 cod. civ. da parte degli altri condomini, né era stata negata l’esistenza stessa del diritto di uso in questione dell’area comune con specifica delibera dell’assemblea condominiale, per cui la cognizione non investiva l’esistenza stessa del diritto di uso della cosa comune da parte del condomino, o del conduttore del suo immobile, ma solo i limiti qualitativi e quantitativi di un diritto di uso dell’area comune comunque riconosciuto (vedi sull’utilizzo di tale criterio di discrimine tra la competenza del Tribunale e quella del Giudice di Pace Cass. 7.2.2018 n. 2957; Cass. 31.3.2011 n. 7547).
L’accoglimento del primo motivo di ricorso fa ritenere assorbito il secondo motivo.

Va quindi dichiarata la competenza del Tribunale di Foggia, davanti al quale peraltro pende, per effetto della disposta separazione, la connessa domanda dei ricorrenti volta ad ottenere nei confronti

degli stessi resistenti la rimozione del chiosco collocato dalla RAGIONE_RAGIONE_SOCIALEE su area antistante quella condominiale, ed il giudizio deve proseguire in quella sede entro il termine di legge decorrente dalla comunicazione di questa ordinanza.

Il Tribunale di Foggia, davanti al quale il giudizio andrà riassunto nel termine di legge, provvederà anche per le spese del giudizio di legittimità relative al regolamento di competenza.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso e dichiara la competenza del Tribunale di Foggia, che provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità. Riassunzione nei termini di legge.

Così deciso in Roma, il 29.2.2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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