Competenza territoriale locazioni: la regola inderogabile

Una società locatrice ottiene un decreto ingiuntivo per canoni non pagati. La società conduttrice si oppone, eccependo l’incompetenza del tribunale basata su una clausola contrattuale. A seguito di un conflitto tra tribunali, la Corte di Cassazione interviene e chiarisce che la competenza territoriale per le locazioni è inderogabile, spettando esclusivamente al tribunale del luogo in cui si trova l’immobile. Qualsiasi patto contrario è nullo e l’accordo delle parti non può sanare tale nullità.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Competenza Territoriale Locazioni: La Cassazione Ribadisce la Regola del ‘Forum Rei Sitae’

Quando si stipula un contratto di locazione, è fondamentale conoscere le regole procedurali che governano eventuali controversie. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio cardine in materia: la competenza territoriale locazioni non è a discrezione delle parti. Questa decisione chiarisce che qualsiasi clausola contrattuale volta a derogare al foro legale è da considerarsi nulla.

I Fatti del Caso: un Conflitto tra Tribunali

La vicenda ha origine da un decreto monitorio emesso dal Tribunale di Tempio Pausania, con cui si ingiungeva a una società conduttrice il pagamento di canoni di locazione non corrisposti per un immobile situato a Olbia. La società inquilina si opponeva al decreto, sostenendo in via preliminare l’incompetenza territoriale del tribunale adito. A suo dire, il contratto conteneva una clausola che stabiliva la competenza di un altro foro, quello di Roma. Inoltre, la società presentava una domanda riconvenzionale per i danni subiti a causa di infiltrazioni nell’immobile.

In un primo momento, il Tribunale di Tempio Pausania, preso atto dell’adesione della società locatrice all’eccezione di incompetenza, declinava la propria giurisdizione in favore del Tribunale di Roma. Tuttavia, una volta riassunto il giudizio, il Tribunale di Roma sollevava d’ufficio un conflitto di competenza, ritenendo che la causa dovesse essere trattata dal tribunale del luogo in cui si trovava l’immobile, ovvero Tempio Pausania, secondo il criterio inderogabile del forum rei sitae.

La Decisione della Corte sulla Competenza Territoriale Locazioni

Investita della questione, la Corte di Cassazione ha risolto il conflitto dichiarando la competenza del Tribunale di Tempio Pausania. La Suprema Corte ha affermato in modo inequivocabile che, nelle controversie in materia di locazione, il criterio che determina la competenza territoriale è quello stabilito dall’art. 21 del codice di procedura civile, che individua il giudice del luogo in cui è situato l’immobile.

Le Motivazioni

La Corte ha fondato la sua decisione sul consolidato orientamento giurisprudenziale che considera la competenza territoriale locazioni come cogente e inderogabile. Questo significa che le parti non possono, neppure con un accordo esplicito inserito nel contratto, scegliere un tribunale diverso da quello previsto per legge.

Di conseguenza:
1. Nullità della Clausola Contrattuale: Qualsiasi clausola che deroghi al forum rei sitae è radicalmente nulla. Tale nullità può essere rilevata dal giudice anche d’ufficio, cioè di sua iniziativa, in qualsiasi stato e grado del processo.
2. Irrilevanza dell’Accordo delle Parti: L’adesione della parte locatrice all’eccezione di incompetenza sollevata dalla conduttrice è stata giudicata irrilevante. Gli accordi tra le parti possono infatti modificare solo i criteri di competenza derogabili, ma non quelli inderogabili come nel caso delle locazioni.

In sintesi, la natura locatizia della controversia, incentrata su obblighi come il pagamento del canone (solvere praetium locationis) e la manutenzione dell’immobile, impone l’applicazione di una regola di competenza non negoziabile.

Conclusioni

Questa pronuncia rafforza un principio fondamentale a tutela della corretta amministrazione della giustizia e della prevedibilità delle regole processuali. Per proprietari e inquilini, l’implicazione pratica è chiara: per qualsiasi controversia derivante da un contratto di locazione, l’unico giudice competente sarà sempre quello del luogo in cui si trova l’immobile. Inserire clausole diverse nel contratto è un’azione priva di qualsiasi effetto giuridico e non impedirà al giudice naturale di pronunciarsi sulla causa. La decisione della Cassazione serve come monito per una redazione attenta e consapevole dei contratti di locazione, nel pieno rispetto delle norme imperative di legge.

Le parti di un contratto di locazione possono scegliere un tribunale diverso da quello del luogo in cui si trova l’immobile per risolvere le loro controversie?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che la competenza territoriale per le cause relative a locazioni è inderogabile e spetta esclusivamente al tribunale del luogo in cui è situato l’immobile (forum rei sitae).

Cosa succede se nel contratto di locazione è inserita una clausola che indica un foro diverso?
Quella clausola è nulla e invalida. Il giudice può rilevarne la nullità anche d’ufficio, senza che una delle parti lo richieda.

Se una parte eccepisce l’incompetenza territoriale e l’altra parte è d’accordo, il giudice può spostare la causa al tribunale indicato?
No. L’accordo tra le parti sull’incompetenza è irrilevante quando si tratta di una competenza inderogabile, come quella per le cause di locazione. La causa deve comunque rimanere presso il foro stabilito per legge, ovvero quello dove si trova l’immobile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 25138 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 25138 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 19/09/2024

REGOLAMENTO DI COMPETENZA DI UFFICIO

ORDINANZA

sul ricorso per conflitto di competenza di ufficio iscritto al numero 9728 del ruolo generale dell’anno 202 3, sollevato dal TRIBUNALE DI ROMA con ordinanza emessa in data 6 aprile 2023 nel giudizio iscritto al n. 49709/2022 R.G. del predetto ufficio giudiziario, vertente tra

RAGIONE_SOCIALE

sulle conclusioni scritte del P.G., in persona del dott. NOME COGNOME, che ha chiesto dichiararsi la competenza per territorio inderogabile del Tribunale di Roma;

udita la relazione sulla causa svolta nella camera di consiglio in data 7 maggio 2024 dal consigliere NOME COGNOME;

Rilevato che

con decreto monitorio, il Tribunale di Tempio Pausania ingiunse alla RAGIONE_SOCIALE il pagamento di somme in favore della RAGIONE_SOCIALE, a titolo di canoni di locazione non corrisposti relativi ad un immobile sito in Olbia;

nello spiegare opposizione ai sensi dell’art. 645 cod. proc. civ., la società ingiunta eccepì, preliminarmente, l’incompetenza territoriale dell’A.G. adita in forza di una clausola derogatoria posta in contratto; addusse di essere receduta dal contratto di locazione a causa di copiose infiltrazioni verificatesi nell’immob ile; spiegò domanda riconvenzionale di risarcimento dei danni per violazione dell’obbligo del locatore di mantenere la cosa in stato da consentire l’uso convenuto;

con sentenza n. 165/2022, il Tribunale di Tempio Pausania declinò la propria competenza ratione loci in favore del Tribunale di Roma, sul rilievo dell’adesione della parte opposta all’eccezione di incompetenza;

riassunta la controversia dalla ricorrente opposta, con l’ordinanza in epigrafe indicata il Tribunale di Roma ha sollevato conflitto negativo di competenza ai sensi dell’art. 45 cod. proc. civ., ravvisando la devoluzione della lite al Tribunale di Tempio Pausania in forza del criterio, determinativo di una competenza territoriale inderogabile operante per le cause locatizie, del forum rei sitae ;

il P.G. ha depositato conclusioni scritte con le quali chiede dichiararsi la competenza del Tribunale di Tempio Pausania;

Considerato che

non dubbia l’ammissibilità del conflitto negativo di competenza oggetto del presente regolamento, sollevato per ragioni di territorio inderogabile (Cass. 29/03/2023, n. 8891), va dichiarata la competenza per la descritta causale del Tribunale di Tempio Pausania;

del pari non dubbia la natura locatizia della controversia, avuto riguardo alle contrapposte domande formulate (di inadempimento agli

obblighi di solvere praetium locationis e di mantenere la cosa nello stato idoneo a consentire l’uso convenuto);

ciò posto, per fermo convincimento di nomofilachia, in tema di locazioni, il criterio di radicamento della competenza territoriale del giudice al locus rei sitae sancito dall’art. 21 cod. proc. civ. ha natura cogente ed inderogabile, con la conseguente invalidità (rilevabile anche ex officio in sede di regolamento di competenza) di una eventuale clausola difforme inserita nel regolamento negoziale (così, da ultimo, Cass. 24/06/2020, n. 12404; Cass. 16/10/2014, n. 21908) e con la conseguente irrilevanza di un’adesione di una parte all’eccezione di incompetenza territoriale ex adverso sollevata, potendo incidere gli accordi tra le parti unicamente sui criteri di competenza per territorio derogabile (Cass. 11/05/2022, n. 15017);
in sintesi: nulla la clausola contrattuale di deroga alla competenza, irrilevante la adesione prestata da parte opposta all’eccezione spiegata dall’opponente, va dichiarata la competenza per territorio inderogabile del Tribunale di Tempio Pausania, nel cui circondario è sito l’immobile oggetto di locazione, insistente nel Comune di Olbia;

non vi è luogo a provvedere sulle spese di lite, trattandosi di regolamento di competenza di ufficio;

p. q. m.

dichiara la competenza del Tribunale di Tempio Pausania:

assegna per la riassunzione della controversia termine di mesi tre dalla pubblicazione del presente provvedimento.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Terza Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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