Competenza territoriale: la scelta spetta all'attore

La Corte di Cassazione stabilisce che in una causa per vizi di un immobile, la competenza territoriale può essere radicata alternativamente presso il tribunale del luogo in cui il contratto è stato concluso o dove il bene doveva essere consegnato. La Corte chiarisce che la scelta effettuata dall’acquirente (attore) tra i due fori previsti dalla legge è decisiva, rigettando il ricorso della venditrice che contestava la scelta del tribunale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Competenza territoriale nella compravendita immobiliare: chi decide il tribunale?

L’acquisto di un immobile è un passo importante, ma cosa succede se, dopo la firma, si scoprono vizi come macchie di umidità? Oltre al danno, sorge una questione cruciale: a quale tribunale rivolgersi? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su questo aspetto fondamentale della competenza territoriale, offrendo un chiarimento decisivo sulla scelta del foro competente nelle cause per vizi della cosa venduta.

I fatti di causa

Il caso nasce dalla richiesta di un acquirente che, dopo aver comprato un immobile, scopriva la presenza di vizi (nello specifico, macchie di umidità) che ne riducevano il valore e l’idoneità all’uso. L’acquirente citava in giudizio la venditrice dinanzi al Tribunale del luogo dove era stato firmato l’atto pubblico di compravendita. La sua richiesta era duplice: ottenere una riduzione del prezzo pagato (la cosiddetta azione quanti minoris) e il risarcimento dei danni subiti.

La venditrice, costituitasi in giudizio, sollevava un’eccezione preliminare, contestando la competenza territoriale del tribunale adito. Sosteneva che la causa avrebbe dovuto essere incardinata presso un altro tribunale, quello del luogo in cui l’immobile si trovava e dove, secondo lei, doveva essere adempiuta l’obbligazione di consegna del bene senza vizi.

La scelta del foro e la competenza territoriale

Il Tribunale di prima istanza respingeva l’eccezione, affermando la propria competenza proprio perché il contratto era stato concluso nel suo circondario. La questione è quindi giunta dinanzi alla Corte di Cassazione tramite un regolamento di competenza proposto dalla venditrice.

La Corte Suprema ha confermato la decisione del primo giudice, rigettando il ricorso. La decisione si fonda sull’interpretazione dell’articolo 20 del Codice di Procedura Civile, che regola proprio la competenza territoriale per le cause relative a diritti di obbligazione.

Le Motivazioni della Corte

I giudici hanno chiarito un principio fondamentale: l’art. 20 c.p.c. prevede due fori alternativi e concorrenti. L’attore, ovvero chi avvia la causa, ha la facoltà di scegliere tra:

1. Il Forum Contractus: il tribunale del luogo in cui il contratto è stato concluso.
2. Il Forum Destinatae Solutionis: il tribunale del luogo in cui l’obbligazione dedotta in giudizio deve essere eseguita.

Nel caso specifico, l’azione dell’acquirente era un’azione quanti minoris, direttamente collegata al contratto di compravendita. Pertanto, l’acquirente aveva legittimamente scelto di avviare la causa nel luogo di conclusione del contratto. La Corte ha sottolineato che, trattandosi di fori alternativi, la scelta di uno di essi da parte dell’attore è sufficiente a radicare la competenza, rendendo superflua ogni indagine sull’altro foro disponibile. Il concorso tra i due fori è a carattere elettivo, e la volontà della parte che agisce in giudizio è determinante.

Conclusioni

Questa pronuncia ribadisce un importante vantaggio processuale per chi agisce in giudizio per far valere i propri diritti derivanti da un contratto. In particolare, l’acquirente di un immobile che riscontri dei vizi ha una flessibilità strategica nella scelta del tribunale. Può optare per il foro a lui più conveniente tra quello della firma del rogito e quello della consegna del bene. La decisione consolida la posizione dell’attore, confermando che la sua scelta, se basata su uno dei criteri previsti dalla legge, è insindacabile e definisce la competenza territoriale del giudice.

In una causa per vizi di un immobile, quale tribunale è competente?
L’acquirente può scegliere alternativamente tra il tribunale del luogo in cui è stato concluso il contratto di compravendita (forum contractus) o il tribunale del luogo in cui l’obbligazione (ad esempio, la consegna del bene) doveva essere eseguita (forum destinatae solutionis).

La scelta del foro competente da parte di chi avvia la causa è vincolante?
Sì. Secondo la Corte, quando la legge prevede fori alternativi, come in questo caso, la scelta effettuata dalla parte che avvia la causa (l’attore) è decisiva e sufficiente a determinare la competenza del giudice adito.

Cosa si intende per “azione quanti minoris”?
È l’azione legale con cui il compratore di un bene che presenta difetti chiede al giudice di ottenere una riduzione del prezzo, proporzionale alla diminuzione di valore dell’immobile causata dai vizi stessi.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 3012 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 3012 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 06/02/2025

ORDINANZA

sul ricorso per regolamento di competenza iscritto al n. 1081/2024 R.G. proposto da :

COGNOME rappresentata e difesa da ll’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE;

-ricorrente-

contro

COGNOME rappresentato e difeso da ll’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE;

-resistente- avverso l’ ORDINANZA del TRIBUNALE di TRANI n. 5736/2023, r.g.n. 4786/2022, depositata il 13/12/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 30/10/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

Lette le conclusioni del Pubblico Ministero, il sostituto procuratore generale NOME COGNOME che ha chiesto alla Corte di rigettare il ricorso, confermando la competenza del Tribunale di Trani.

PREMESSO CHE

NOME COGNOME ricorre per regolamento di competenza avverso l’ordinanza del Tribunale di Trani 13 dicembre 2023, n. 5726, che ha respinto la sua eccezione di incompetenza per territorio, ‘essendo il luogo di conclusione del contratto (Molfetta) nel medesimo circondario del Tribunale adito’. NOME COGNOME aveva citato in giudizio la ricorrente davanti al Tribunale di Trani, chiedendo di accertare l’esistenza di vizi (macchie di umidità), che rendevano parzialmente inidoneo all’uso per il quale era stato acquistato l’immobile venduto dalla convenuta, e di condannare la medesima al pagamento di euro 20.000 a titolo di riduzione del prezzo e di risarcimento del danno. COGNOME si era costituita e in via preliminare aveva eccepito l’incompetenza per territorio del Tribunale di Trani, indicando quale giudice territorialmente competente il Tribunale di Bari, dato che la domanda proposta trovava il suo fondamento nell’inadempimento della venditrice rispetto all’obbligazione contrattuale di consegna del bene.
NOME COGNOME ha depositato memoria ai sensi dell’art. 47 c.p.c.

La ricorrente ha depositato memoria in prossimità dell’adunanza in camera di consiglio.

CONSIDERATO CHE

Il ricorso contesta violazione degli artt. 18 e 20 c.p.c. in quanto, ‘vertendosi in tema di compravendita e avendo il compratore introdotto una domanda diretta a fare valere la garanzia per vizi della cosa’, la domanda in esame trovava fondamento nel presunto inadempimento della venditrice rispetto alla obbligazione contrattuale di consegna, con la conseguenza che, al fine della competenza per territorio, il luogo in cui tale consegna era

avvenuta (il Comune di Casamassima in provincia di Bari) determinava il forum destinatae solutionis .

Il ricorso è infondato. Correttamente il Tribunale di Trani ha ritenuto di essere competente in base al criterio del luogo della conclusione del contratto. Ai sensi dell’art. 20 c.p.c. per le cause relative a diritti di obbligazione è competente per territorio non solo il luogo dove deve eseguirsi l’obbligazione, il cosiddetto forum destinatae solutionis , ma anche il giudice del luogo in cui è sorta. Come sottolinea il Pubblico Ministero nelle sue conclusioni scritte, l’azione fatta valere da Ardimento è un’azione quanti minoris, diretta alla riduzione del prezzo previsto nel contratto di compravendita dell’immobile, e dunque con riguardo a quel contratto andava determinato il radicamento della competenza territoriale, determinata in via alternativa dall’attore in base al luogo in cui era stato concluso l’atto pubblico di compravendita, ossia Molfetta. Il concorso previsto dall’art. 20 c.p.c. tra il forum contractus e il forum destinatae solutionis è concorso a carattere elettivo, trattandosi appunto di fori facoltativi, speciali e derogabili per volontà delle parti, così che l’accertamento che il contratto era stato concluso in un determinato luogo rende superflua l’ulteriore indagine circa il locus destinatae solutionis.
Il ricorso va pertanto rigettato e va dichiarata la competenza del Tribunale di Trani, davanti al quale vanno rimesse le parti nei

termini di legge e che provvederà alle spese del presente giudizio. Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater del d.P.R. n. 115/ 2002, si d à atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso, dichiara la competenza del Tribunale di Trani davanti al quale rimette le parti nei termini di legge; le spese del presente giudizio verranno liquidate dal giudice di merito.

Così deciso in Roma, nella adunanza camerale della sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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