Competenza territoriale derogabile: il caso usucapione

La Corte di Cassazione chiarisce che nelle cause di usucapione, la competenza territoriale è derogabile. Se il convenuto non eccepisce l’incompetenza, il giudice non può rilevarla d’ufficio. La mancata costituzione del convenuto radicalizza la competenza del tribunale adito, anche se non è quello del luogo in cui si trova l’immobile. Il caso in esame verteva su una domanda di usucapione di quote immobiliari, dove il Tribunale di primo grado si era erroneamente dichiarato incompetente a favore del tribunale del luogo dell’immobile, nonostante la contumacia del convenuto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 14 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Competenza Territoriale Derogabile: Quando il Silenzio del Convenuto Sceglie il Giudice

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione riafferma un principio fondamentale della procedura civile in materia di competenza territoriale derogabile, specialmente nelle cause relative a diritti reali immobiliari come l’usucapione. La decisione chiarisce che la scelta del foro, in questi casi, non è un dogma immutabile e il giudice non può sostituirsi alle parti nel contestarla. Ma vediamo nel dettaglio come si è sviluppata la vicenda e quali sono le implicazioni pratiche di questa pronuncia.

I Fatti di Causa

Un soggetto avviava una causa presso il Tribunale di Roma per ottenere il riconoscimento della proprietà esclusiva, per usucapione ultraventennale, di alcune quote di un immobile detenute in comproprietà con un’altra persona. Sebbene l’immobile fosse situato nel circondario del Tribunale di Teramo, l’attore sceglieva di incardinare la causa a Roma. La parte convenuta, pur regolarmente citata in giudizio, non si costituiva, rimanendo contumace.

Il Tribunale di Roma, inaspettatamente, dichiarava d’ufficio la propria incompetenza per territorio, indicando come competente il Tribunale di Teramo, in applicazione dell’art. 21 c.p.c., che designa il ‘forum rei sitae’ (il foro del luogo dove si trova l’immobile) per le cause relative a diritti reali. Contro questa decisione, l’attore proponeva regolamento di competenza dinanzi alla Corte di Cassazione.

## La Questione della Competenza Territoriale Derogabile

Il ricorrente lamentava la violazione degli articoli 28, 38 e 221 del codice di procedura civile. La sua tesi era semplice ma efficace: la competenza stabilita dall’art. 21 c.p.c. per le cause immobiliari, pur essendo un foro esclusivo, non rientra tra i casi di competenza territoriale inderogabile elencati tassativamente dall’art. 28 c.p.c. Di conseguenza, si tratta di una competenza territoriale derogabile.

Questo significa che l’incompetenza può essere eccepita soltanto dalla parte convenuta, e deve farlo nel suo primo atto difensivo, a pena di decadenza, come previsto dall’art. 38 c.p.c. Se il convenuto non solleva l’eccezione, o, come in questo caso, non si costituisce affatto, la competenza del giudice adito si consolida e non può più essere messa in discussione, né dalle parti né tantomeno dal giudice d’ufficio.

## Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha accolto pienamente le argomentazioni del ricorrente. Gli Ermellini hanno ribadito la distinzione cruciale tra competenza inderogabile (o funzionale), che può e deve essere rilevata d’ufficio dal giudice, e competenza derogabile. Le cause relative a diritti reali su beni immobili, come l’usucapione, appartengono a questa seconda categoria.

La Corte ha specificato che, poiché la controversia non rientrava in nessuna delle ipotesi di inderogabilità previste dall’art. 28 c.p.c. (come cause di esecuzione forzata, procedimenti cautelari, etc.), l’incompetenza per territorio non poteva essere rilevata dal giudice. La contumacia della convenuta ha avuto l’effetto di ‘sanare’ la scelta originaria dell’attore, radicando definitivamente la competenza presso il Tribunale di Roma.

Il principio di diritto affermato è chiaro: «Le domande di usucapione delle quote di proprietà immobiliare dei comunisti hanno ad oggetto cause relative a diritti reali su beni immobili, la competenza per territorio delle quali è determinata […] in base al criterio del forum rei sitae di cui all’art. 21, comma 1, c.p.c. Detto criterio, però, è derogabile per accordo dalle parti – atteso che queste controversie non rientrano fra quelle con riferimento alle quali un tale accordo è precluso dall’art. 28 c.p.c. – con la conseguenza che il suo mancato rispetto non può essere rilevato d’ufficio dal giudice adito».

## Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Pronuncia

Questa ordinanza offre un importante promemoria per operatori del diritto e cittadini. La scelta del tribunale a cui rivolgersi è una fase delicata, ma le norme sulla competenza non sono tutte uguali. In materie come l’usucapione, l’attore ha una certa flessibilità, e la passività del convenuto può rendere definitiva una scelta altrimenti contestabile. La decisione sottolinea il ruolo dispositivo delle parti nel processo civile: il giudice non può intervenire d’ufficio su questioni che la legge riserva alla loro esclusiva iniziativa. La causa, quindi, proseguirà davanti al Tribunale di Roma, il quale è stato dichiarato competente a decidere nel merito.

In una causa di usucapione, la competenza territoriale è sempre e solo quella del luogo dove si trova l’immobile?
No. Sebbene l’art. 21 c.p.c. indichi come foro competente quello del luogo in cui si trova l’immobile (forum rei sitae), tale competenza è derogabile. Ciò significa che se la parte convenuta non la contesta tempestivamente, la causa può validamente proseguire davanti a un tribunale diverso.

Cosa succede se il convenuto non si presenta in giudizio (contumacia) in una causa dove la competenza territoriale è derogabile?
Se il convenuto rimane contumace, non solleva l’eccezione di incompetenza territoriale. Di conseguenza, la competenza del giudice adito dall’attore si radica e diventa definitiva, anche se non sarebbe stato il foro previsto dalla legge.

Il giudice può dichiarare di sua iniziativa la propria incompetenza territoriale in una causa per usucapione?
No. Poiché la competenza territoriale per le cause di usucapione è derogabile e non rientra tra i casi di inderogabilità elencati dall’art. 28 c.p.c., il giudice non ha il potere di rilevarla d’ufficio. Solo la parte convenuta può sollevare tale eccezione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 1476 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 2 Num. 1476 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 22/01/2026

ORDINANZA

sul regolamento di competenza proposto da

COGNOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO; -ricorrente-

contro

COGNOME NOME;

-intimata-

contro

l’ordinanza del Tribunale di Roma , sezione V, del 19 maggio 2025 Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16/12/2025 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

lette le conclusioni scritte dal Pubblico Ministero, in persona del AVV_NOTAIO, che chiede dichiararsi la competenza del Tribunale di Roma.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

NOME COGNOME ha adito il Tribunale di Roma citando in giudizio NOME COGNOME affinché fosse dichiarato proprietario esclusivo, per maturata usucapione ultraventennale, delle quote ideali di comproprietà di pertinenza della convenuta dei beni megli o indicati nell’atto introduttivo del giudizio.

Il Tribunale di Roma, nella contumacia della menzionata convenuta, con ordinanza del 19 maggio 2025, ha dichiarato la propria incompetenza per territorio in favore del Tribunale di Teramo, in quanto luogo nel quale si trovava l’immobile.

NOME COGNOME ha proposto regolamento necessario di competenza e ha depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 28, 38 e 221 c.p.c. in quanto il giudice del merito non avrebbe considerato che la competenza ex art. 21 c.p.c. non sarebbe stata compresa tra quelle indicate dall’art. 28 del medesimo codice, per quanto concerneva le cause aventi ad oggetto diritti reali su beni immobili, fra le quali rientravano quelle di usucapione.

Ne sarebbe conseguita la derogabilità della competenza prevista dall’art. 21 c.p.c. Pertanto, l’incompetenza per territorio del giudice adito avrebbe potuto essere eccepita dalla sola convenuta la quale, però, era rimasta contumace.

Le considerazioni del ricorrente meritano di essere condivise.

L’art. 21 c.p.c. dispone che:

«Per le cause relative a diritti reali su beni immobili, per le cause in materia di locazione e comodato di immobili e di affitto di aziende, nonché per le cause relative ad apposizione di termini ed osservanza delle distanze stabilite dalla legge, dai regolamenti o dagli usi riguardo al piantamento degli alberi e delle siepi, è competente il giudice del luogo dove è posto l’immobile o l’azienda. Qualora l’immobile sia compreso in più circoscrizioni giudiziarie, è competente il giudice della circoscrizione nella quale è compresa la parte soggetta a maggior tributo verso lo Stato; quando non è sottoposto a tributo, è competente ogni giudice nella cui circoscrizione si trova una parte dell’immobile.
Per le azioni possessorie e per la denuncia di nuova opera e di danno temuto è competente il giudice del luogo nel quale è avvenuto il fatto denunciato».

Il primo criterio che l’art. 21, comma 1, c.p.c. introduce è quello del c.d. ‘ forum rei sitae ‘ , in base al quale giudice territorialmente competente per le cause relative a diritti reali su beni immobili (che qui rilevano) è quello del luogo in cui si trovano tali immobili.

Si tratta di un foro con carattere esclusivo, il quale prevale sui fori generali ex artt. 18 e 19 c.p.c., ma, al contempo, derogabile.

Infatti, l’art. 38 c.p.c. stabilisce che:

« L’incompetenza per materia, quella per valore e quella per territorio sono eccepite, a pena di decadenza, nella comparsa di risposta tempestivamente depositata. L’eccezione di incompetenza per territorio si ha per non proposta se non contiene l’indicazione del giudice che la parte ritiene competente.

Fuori dei casi previsti dall’articolo 28, quando le parti costituite aderiscono all’indicazione del giudice competente per territorio, la competenza del giudice indicato rimane ferma se la causa è riassunta entro tre mesi dalla cancellazione della stessa dal ruolo.

L’incompetenza per materia, quella per valore e quella per territorio nei casi previsti dall’articolo 28 sono rilevate d’ufficio non oltre l’udienza di cui all’art. 183.

Le questioni di cui ai commi precedenti sono decise, ai soli fini della competenza, in base a quello che risulta dagli atti e, quando sia reso necessario dall’eccezione del convenuto o dal rilievo del giudice, assunte sommarie informazioni».

Da questa disposizione si evince che solo l’incompetenza per territorio nelle controversie menzionate dall’art. 28 c.p.c. può essere rilevata d’ufficio (e nei limiti indicati dall’art. 38 c.p.c.).

A sua volta, l’art. 28 c.p.c. prescrive che:

«La competenza per territorio può essere derogata per accordo delle parti, salvo che per le cause previste nei nn. 1, 2, 3 e 5 dell’articolo 70, per i casi di esecuzione forzata, di opposizione alla stessa, di procedimenti cautelari e possessori, di procedimenti in camera di consiglio e per ogni altro caso in cui l’inderogabilità sia disposta espressamente dalla legge».

Da quanto esposto, si ricava che le cause ex art. 21 c.p.c. non sono menzionate fra quelle con riferimento alle quali , in base all’art. 28 c.p.c., la competenza per territorio non è derogabile.

Ne deriva, che, in tali cause, l’incompetenza non può essere rilevata d’ufficio dal giudice e che, se il convenuto intende farla valere, ha l’onere di sollevare tempestivamente la relativa eccezione nella comparsa di risposta ai sensi dell’ art. 38 del c.p.c.

Peraltro, affinché possa trovare applicazione la speciale competenza territoriale indicata dall’art. 21 c.p.c. non è sufficiente che la domanda dell’attore abbia una relazione giuridica con un immobile, ma è indispensabile che sia relativa a diritti reali su beni immobili.

Ciò comporta che non possono farsi rientrare nella previsione de ll’art. 21 c.p.c. le azioni, pur concernenti beni immobili, di natura personale che, se fondate su un rapporto giuridico obbligatorio, rientrano nella disciplina regolata dagli artt. 18 – 20 c.p.c.

Al contrario, per aversi causa relativa a diritti reali su beni immobili – nei cui confronti l’art. 21 c.p.c. prevede la competenza del giudice del luogo ove si trova il bene è necessario che la controversia abbia ad oggetto l’accertamento, positivo o negativo, di un diritto reale su un bene immobile, dei modi di costituzione dello stesso ovvero delle posizioni soggettive, attive o passive, che direttamente ne derivano (Cass., Sez. 2, n. 40327 del 16 dicembre 2021; Cass., Sez. 2 , n. 13353 dell’ 8 giugno 2006).
Nella specie, viene in rilievo una lite che ha a oggetto una domanda di usucapione di una quota di proprietà di immobili in comunione e che, quindi, mira all’accertamento dell’esistenza di un diritto dominicale.

Ne consegue che l’incompetenza per territorio non poteva essere rilevata d’ufficio dal giudicio e che, piuttosto, in ragione della contumacia della convenuta, la competenza del Tribunale di Roma doveva intendersi come ormai definitivamente radicata.

Il regolamento di competenza, quindi, va accolto, con la declaratoria di competenza del Tribunale di Roma, dinanzi al quale la causa andrà riassunta nel

termine di legge, in applicazione del principio di diritto per il quale « Le domande di usucapione delle quote di proprietà immobiliare dei comunisti hanno ad oggetto cause relative a diritti reali su beni immobili, la competenza per territorio delle quali è determinata, salvo deroghe previste dal codice di rito o dalla legge, in base al criterio del forum rei sitae di cui a ll’art. 21 , comma 1, c.p.c. Detto criterio, però, è derogabile per accordo dalle parti – atteso che queste controversie non rientrano fra quelle con riferimento alle quali un tale accordo è precluso dall’art. 28 c.p.c. – con la conseguenza che il suo mancato rispetto non può essere rilevato d’ufficio dal giudice adito ».
La definizione delle spese di lite di lite di legittimità è rimessa al giudice del merito.

P.Q.M.

La Corte,

cassa la decisione impugnata e dichiara la competenza per territorio del Tribunale di Roma, davanti al quale il processo dovrà essere riassunto dalle parti nel termine di legge;

rimette al giudice del merito il regolamento delle spese di lite del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della II Sezione Civile, il 16 dicembre 2025.

NOME COGNOME

Il Presidente

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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