Competenza parti comuni: Tribunale o Giudice di Pace?

La Corte di Cassazione chiarisce la distinzione di competenza tra Tribunale e Giudice di Pace nelle liti condominiali. Se la disputa non riguarda le modalità o la misura d’uso, ma l’esistenza stessa del diritto di accedere e utilizzare le parti comuni, la competenza spetta al Tribunale. Nel caso specifico, alcuni condomini si erano visti negare l’accesso a locali come corsello box e aree ricreative. La Corte ha stabilito che una simile controversia, toccando il nucleo del diritto di condominio, esula dalle materie riservate al Giudice di Pace, ripristinando la competenza del Tribunale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 7 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Competenza Parti Comuni: Tribunale o Giudice di Pace? La Cassazione Fa Chiarezza

La gestione delle liti condominiali rappresenta una fetta importante del contenzioso civile. Una delle questioni procedurali più delicate riguarda l’individuazione del giudice corretto a cui rivolgersi. Stabilire la competenza per le parti comuni è cruciale per evitare ritardi e annullamenti. Con l’ordinanza in esame, la Corte di Cassazione traccia una linea netta tra le attribuzioni del Giudice di Pace e quelle del Tribunale, offrendo un’interpretazione fondamentale per condomini e amministratori.

I Fatti: La Controversia sull’Uso delle Parti Comuni

Due proprietari di un’unità immobiliare citavano in giudizio il proprio Condominio e la società costruttrice. La loro richiesta era chiara: ottenere il pieno riconoscimento del loro diritto di proprietà e, di conseguenza, il diritto di accedere e utilizzare una serie di aree comuni. Tra queste figuravano il corsello dei box, il vano scala, locali tecnici, l’area rifiuti, il locale autoclave e persino un’area ricreativa con attrezzature ginniche. Lamentavano un impedimento all’esercizio di questo diritto e chiedevano al giudice di ordinare all’amministratore la consegna delle chiavi e dei codici di accesso, oltre al risarcimento dei danni subiti. In subordine, chiedevano la restituzione di parte del prezzo d’acquisto del box alla società venditrice.

La Decisione del Tribunale e il Ricorso in Cassazione

Il Tribunale inizialmente adito dichiarava la propria incompetenza. A suo avviso, la causa rientrava tra quelle “relative alla misura ed alle modalità d’uso dei servizi di condominio di case”, materia che l’articolo 7 del codice di procedura civile riserva espressamente alla competenza del Giudice di Pace. Insoddisfatti di questa decisione, i due proprietari proponevano ricorso per regolamento di competenza davanti alla Corte di Cassazione, sostenendo che la loro domanda non riguardasse le semplici modalità d’uso, ma il diritto stesso di godere delle parti comuni.

La Competenza Parti Comuni secondo la Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso, ribaltando la decisione del Tribunale. Il punto centrale della pronuncia risiede nella distinzione tra due tipologie di controversie.

1. Cause relative a misura e modalità d’uso (Competenza del Giudice di Pace): Rientrano in questa categoria le liti che riguardano i limiti quantitativi (la misura) o qualitativi (le modalità) del godimento di un servizio o di un bene comune, il cui diritto non è in discussione. Ad esempio, una lite sugli orari di utilizzo di un’area giochi o sul numero di persone che possono accedere a una piscina condominiale.

2. Cause relative all’esistenza del diritto (Competenza del Tribunale): Quando, invece, la controversia ha ad oggetto l’esistenza stessa del diritto di un condomino di essere considerato comproprietario di una parte comune e, di conseguenza, di poterla utilizzare liberamente secondo quanto previsto dall’art. 1102 c.c., la questione esula dalla competenza del Giudice di Pace. Si tratta di un accertamento del diritto di condominio, che per sua natura e importanza spetta alla cognizione del Tribunale.

Le Motivazioni della Corte

La Corte ha specificato che la domanda dei ricorrenti non verteva su come o quanto usare i locali, ma sul loro diritto fondamentale di accedervi in quanto condomini. L’azione mirava a tutelare l’esistenza stessa del diritto al pari uso delle cose comuni e la libertà del suo esercizio. Negare l’accesso a locali come il deposito passeggini o il locale contatori non è una semplice limitazione delle modalità d’uso, ma una negazione del diritto di comproprietà su quelle aree. Pertanto, una domanda che chiede di accertare tale diritto e di ordinare la consegna delle chiavi per accedervi non può che essere di competenza del Tribunale, indipendentemente dal valore della causa. La controversia non rientrava nelle cause relative alla misura o alle modalità d’uso dei servizi condominiali, ma atteneva alla tutela stessa del diritto di condominio.

Le Conclusioni

Questa ordinanza consolida un principio giurisprudenziale di grande rilevanza pratica. La scelta del giudice competente non dipende dal nome dato all’azione, ma dalla sua sostanza (petitum e causa petendi). Se un condomino si vede completamente escluso dal godimento di una parte comune, la sua azione per ripristinare tale diritto dovrà essere proposta davanti al Tribunale. Se, invece, la discussione è su come regolare un uso già consentito, la sede competente sarà quella del Giudice di Pace. Questa distinzione è fondamentale per incardinare correttamente la causa fin dall’inizio, evitando eccezioni di incompetenza che possono allungare notevolmente i tempi della giustizia.

A quale giudice spetta decidere sulle liti relative all’uso delle parti comuni di un condominio?
La competenza dipende dalla natura della controversia: se si contesta l’esistenza stessa del diritto di usare una parte comune, la competenza è del Tribunale; se la lite riguarda solo le modalità o i limiti quantitativi dell’uso, la competenza è del Giudice di Pace.

Cosa si intende per cause relative alla “misura e modalità d’uso” dei servizi condominiali?
Sono le cause che riguardano le limitazioni quantitative (es. numero di accessi) o qualitative (es. orari, regole di comportamento) del godimento di un servizio o bene comune, il cui diritto di base non è in discussione.

Se un amministratore mi nega le chiavi di un locale comune, a chi devo rivolgermi?
Secondo questa ordinanza, se il diniego si basa sulla contestazione del tuo diritto di accedere a quel locale in quanto condomino, devi rivolgerti al Tribunale, perché la controversia riguarda l’esistenza del tuo diritto di condominio su quella parte.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 7256 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 7256 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 19/03/2024

ORDINANZA

sul ricorso per regolamento di competenza iscritto al n. NUMERO_DOCUMENTO R.G. proposto da:

COGNOME NOME, COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME NOME ;

-ricorrenti- contro

INDIRIZZO, MILANO RAGIONE_SOCIALE;

-intimati- avverso l’ ORDINANZA del TRIBUNALE di MILANO N. CRONOL. 5583/2003, depositata il 21/09/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/03/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

NOME e NOME COGNOME hanno proposto ricorso per regolamento di competenza articolato in un motivo avverso

l’ordinanza del Tribunale di RAGIONE_SOCIALE pubblicata il 21 settembre 2023 a definizione del procedimento iscritto al N.RNUMERO_DOCUMENTO. NUMERO_DOCUMENTO.

Gli intimati INDIRIZZO e RAGIONE_SOCIALE non hanno svolto attività difensive.

Il procedimento va regolato alla stregua dell’art. 380 -ter c.p.c., come modificato dal d.lgs. n. 149 del 2022, e dell’art. 375, comma 2, n. 4) c.p.c.

I ricorrenti hanno depositato memoria in data 27 febbraio 2024.

Sono state depositate conclusioni scritte del pubblico ministero in persona della Sostituta Procuratrice Generale NOME COGNOME, la quale ha richiesto di dichiarare la competenza del Tribunale di RAGIONE_SOCIALE.

4. Il Tribunale di RAGIONE_SOCIALE ha dichiarato la propria incompetenza sulla domanda proposta da NOME e NOME COGNOME con citazione del 27 marzo 2023, i quali hanno chiesto: che vengano accertati la loro proprietà di una unità immobiliare compresa nel fabbricato condominiale di INDIRIZZO, in RAGIONE_SOCIALE, e quindi il loro ‘ diritto di accedere e trattenersi nei locali condominiali’ costituiti da corsello ai box, vano scala, locali tecnici, locale rifiuti, locale autoclave, locale contatori, locale deposito passeggini, ed ancora il loro diritto di utilizzare le attrezzature ginniche e i beni mobili presenti nel locale ricreativo ad uso condominiale; di ordinare all’amministratore del RAGIONE_SOCIALE di consegnare agli attori le chiavi e i codici alfanumerici per l’accesso ai suddetti locali; di condannare lo stesso RAGIONE_SOCIALE al risarcimento dei danni per l’impedimento nell’esercizio del diritto di accesso ai locali condominiali; ovvero, in via subordinata, di condannare la venditrice RAGIONE_SOCIALE in liquidazione a restituire agli acquirenti COGNOME metà del prezzo pagato per l’acquisto del box .
Per il Tribunale di RAGIONE_SOCIALE, si tratta di ‘materia riservata ex art. 7 (c.p.c.) alla competenza del giudice di pace’.

I ricorrenti denunciano la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 7, comma 3, n. 2, c.p.c., in relazione all’art. 10 c.p.c.

L’ordinanza impugnata non contiene una motivazione riferibile ad argomentazioni rilevanti per individuare e comprendere le ragioni, in fatto e in diritto, della decisione. Non di meno, poiché si è in sede di regolamento di competenza, spetta a questa Corte il compito di stabilire il giudice competente indipendentemente dalla omessa motivazione della decisione impugnata, dovendosi statuire autonomamente sulla competenza in forza dei poteri di indagine di fatto connessi al denunciato error in procedendo .
L’art. 7, comma 3, n. 2, c.p.c., cui è da ritenere faccia riferimento il Tribunale di RAGIONE_SOCIALE, attribuisce alla competenza del giudice di pace, qualunque ne sia il valore, ‘le cause relative alla misura ed alle modalità d’uso dei servizi di condominio di case’.

La competenza si determina con riferimento alla domanda, e in particolare al petitum ed alla causa petendi con essa esposti, indipendentemente dalla fondatezza della domanda medesima.

La domanda proposta da NOME e NOME COGNOME con la citazione del 27 marzo 2023 chiede di accertare il loro diritto di condominio in relazione ad alcune parti comuni del complesso immobiliare di INDIRIZZO (corsello ai box, vano scala, locali tecnici, locale rifiuti, locale autoclave, locale contatori, locale deposito passeggini, locale ricreativo contenente attrezzature ginniche), con conseguenti statuizioni di natura ripristinatoria o risarcitoria.
La controversia relativa al diritto di utilizzazione di parti comuni non rientra fra le cause relative alla misura ( id est , ad eventuali riduzioni o limitazioni quantitative del godimento) e alle modalità ( id est , ad eventuali limitazioni qualitative del godimento) di uso dei servizi condominiali, attribuite dall’art. 7, terzo comma, n. 2, c.p.c. al

giudice di pace, giacché essa ha piuttosto ad oggetto l’esistenza stessa del diritto di condominio e la tutela, ex art. 1102 c.c., del diritto al pari uso delle cose comuni ed alla libertà del suo esercizio e rimane, pertanto, devoluta alla cognizione del tribunale (tra le tante, Cass. n. 35818 del 2021; n. 23297 del 2014; n. 3937 del 2008; n. 4256 del 2006; n. 11861 e n. 8376 del 2005; n. 17660 del 2004).

11. L’istanza di regolamento di competenza deve perciò essere accolta.

All’accoglimento del ricorso consegue la cassazione del provvedimento impugnato con la dichiarazione della competenza del Tribunale di RAGIONE_SOCIALE, davanti al quale le parti vanno rimesse, con assegnazione del termine previsto dall’art. 50 c.p.c. per la riassunzione.

Lo stesso Tribunale provvederà anche in ordine alle spese del presente giudizio di regolamento.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa l’impugnato provvedimento, dichiara la competenza del Tribunale di RAGIONE_SOCIALE e rimette le parti dinanzi allo stesso Tribunale, che provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di regolamento, con assegnazione del termine per la riassunzione ex art. 50 c.p.c. decorrente dal deposito della presente ordinanza.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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