Competenza materia locazione: quando decide il Tribunale

Un inquilino ha richiesto la restituzione di oneri condominiali ritenuti non dovuti. Il Tribunale si era dichiarato incompetente per valore, indicando il Giudice di Pace. La Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione, stabilendo che, poiché la controversia ha origine da un rapporto di affitto, la competenza per materia locazione spetta esclusivamente al Tribunale, a prescindere dall’importo richiesto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Competenza Materia Locazione: il Tribunale Decide Sempre?

La questione della competenza per materia locazione è cruciale per definire quale giudice debba decidere le controversie tra inquilini e proprietari. Un’ordinanza recente della Corte di Cassazione chiarisce un punto fondamentale: quando la disputa, anche se di natura puramente economica, affonda le sue radici nel contratto di locazione, la competenza è del Tribunale, indipendentemente dal valore della causa. Analizziamo questa importante decisione.

I Fatti del Caso: Un Inquilino Chiede il Rimborso delle Spese

La vicenda ha origine dalla richiesta di un inquilino, il quale aveva citato in giudizio sia la proprietaria dell’immobile sia il condominio per ottenere la restituzione di circa 4.000 euro versati a titolo di oneri condominiali. A suo avviso, tali somme non erano dovute. L’azione legale è stata intentata dinanzi al Tribunale.

La Decisione di Primo Grado: Incompetenza per Valore

In prima istanza, il Condominio ha sollevato un’eccezione preliminare, sostenendo che il Tribunale non fosse il giudice competente. Secondo il Condominio, trattandosi di una richiesta di pagamento inferiore a una certa soglia e riguardando una ripetizione di indebito, la causa doveva essere trattata dal Giudice di Pace. Il Tribunale ha accolto questa tesi, dichiarando la propria incompetenza per valore e fissando un termine per riassumere la causa davanti al Giudice di Pace.

Il Regolamento di Competenza e la Questione sulla Competenza per Materia Locazione

L’inquilino non si è arreso e ha impugnato l’ordinanza del Tribunale proponendo un regolamento di competenza dinanzi alla Corte di Cassazione. Il motivo principale del ricorso era chiaro: la pretesa di restituzione delle somme non era una semplice richiesta economica, ma traeva la sua fonte direttamente dal rapporto di locazione. Si trattava, infatti, di stabilire se, in base al contratto e alla legge, quegli specifici oneri condominiali fossero a carico del conduttore o del locatore. Questa connessione, secondo il ricorrente, radicava la controversia nella competenza per materia locazione, attribuita in via esclusiva al Tribunale dall’articolo 447-bis del codice di procedura civile.

Le Motivazioni della Cassazione: Prevale la Materia sul Valore

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell’inquilino, ritenendo il suo secondo motivo fondato e decisivo. I giudici supremi hanno ribadito un principio consolidato: per determinare la competenza, non si deve guardare solo al petitum (ciò che si chiede, in questo caso la restituzione di una somma), ma anche e soprattutto alla causa petendi (la ragione giuridica della richiesta).

Nel caso specifico, la causa petendi era l’esistenza di un contratto di locazione e la necessità di interpretarne gli obblighi in merito agli oneri condominiali. Poiché l’indebito pagamento derivava dalla presunta violazione delle norme che regolano la ripartizione di tali spese tra locatore e conduttore, la controversia rientra a pieno titolo nelle cause relative a rapporti di locazione di immobili urbani. Di conseguenza, la competenza funzionale e inderogabile spetta al Tribunale, a prescindere dal valore della domanda. La Corte ha citato un proprio precedente (Cass. n. 28041/2019), secondo cui la competenza del Tribunale in materia di locazione esclude quella del Giudice di Pace anche per crediti pecuniari di importo modesto.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche per Inquilini e Proprietari

Questa ordinanza rafforza la tutela specialistica prevista per le controversie in materia di locazione. La decisione implica che qualsiasi disputa economica che richieda di accertare il contenuto degli obblighi derivanti da un contratto di affitto (come la ripartizione delle spese condominiali, la cauzione, o le spese di manutenzione) deve essere portata davanti al Tribunale. Questo garantisce che tali casi siano trattati da un organo giudiziario con una specifica esperienza nel settore, indipendentemente dall’entità delle somme in gioco. Per inquilini e proprietari, ciò significa avere un punto di riferimento giurisdizionale chiaro e unico per la maggior parte delle liti che possono sorgere durante il rapporto contrattuale.

Chi è competente a decidere sulla restituzione di oneri condominiali pagati da un inquilino?
Secondo la Corte di Cassazione, la competenza spetta al Tribunale, poiché la controversia trova il suo fondamento nel contratto di locazione e riguarda l’interpretazione degli obblighi di pagamento delle parti.

La competenza per materia locazione prevale su quella per valore?
Sì. La sentenza afferma chiaramente che, quando la causa ha origine da un rapporto locativo, la competenza per materia del Tribunale prevale su quella per valore del Giudice di Pace, anche se l’importo richiesto è inferiore alla soglia di competenza di quest’ultimo.

Cosa comporta la decisione della Cassazione per il procedimento originario?
La Corte di Cassazione ha annullato l’ordinanza del Tribunale che dichiarava l’incompetenza, ha dichiarato la competenza dello stesso Tribunale e ha disposto che la causa venga riassunta dinanzi ad esso entro tre mesi. Inoltre, ha annullato la precedente condanna alle spese e ha condannato le parti resistenti al pagamento delle spese del giudizio di legittimità.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 15639 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 15639 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 04/06/2024

Oggetto

Regolamento di competenza – Ripetizione di indebito

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 25413/2022 R.G. proposto da COGNOME NOME, rappresentato e difeso dagli AVV_NOTAIO.ti NOME COGNOME (p.e.c. indicata: EMAIL) e NOME COGNOME (p.e.c.: EMAIL), con domicilio eletto presso il loro studio in Roma, INDIRIZZO;

-ricorrente –

contro

Condominio di INDIRIZZO, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO (p.e.c.: EMAIL);

-controricorrente –

e contro

COGNOME NOME, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO (p.e.c. indicata: EMAIL), con domicilio eletto presso il suo studio, sito in Roma, INDIRIZZO;

-controricorrente – per il regolamento di competenza avverso l’ordinanza emessa in data 27 settembre 2022, nel proc. civ. iscritto al n. NUMERO_DOCUMENTO.G. A.C., dal Tribunale di Roma;

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10 aprile 2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

lette le conclusioni scritte dal Pubblico Ministero, in persona del AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO che chiede che la Corte di Cassazione rigetti il ricorso e dichiari la competenza per valore del giudice di pace di Roma, con le conseguenze di legge.

Rilevato che:

NOME COGNOME, premesso di condurre in locazione l’ appartamento sito in INDIRIZZO, INDIRIZZO, int. 1 p. T, di proprietà di NOME COGNOME, convenne in giudizio, davanti al Tribunale di Roma, detta locatrice e il Condominio di quell’edificio chiedendo che fossero dichiarati soggettivamente indebiti gli oneri condominiali da lui versati al Condominio a titolo di oneri condominiali e che, per l’effetto, entrambi i convenuti fossero condannati, in solido, alla restituzione del relativo imposto, pari ad € 3.976,76, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria, « salvo verifica di quanto corrisposto dal COGNOME in data 7.6.2021 -15.6.2021 -15.7.2021 poiché verosimilmente e pariteticamente contenenti quote non spettanti all’inquilino »;
costituendosi in giudizio il Condominio eccepì in via preliminare l’incompetenza per valore in favore del Giudice di Pace, rilevando che il valore della domanda era stato quantificato in € 3.976,96 e che la materia del contendere (ripetizione di indebito) non era rimessa alla competenza esclusiva del Tribunale;

con ordinanza resa in prima udienza in data 27 settembre 2022 il Tribunale, in accoglimento di detta eccezione, ha dichiarato la propria incompetenza per valore, fissando il termine di giorni 90 per la riassunzione della causa avanti al competente giudice di pace e condannando parte attrice al pagamento delle spese del giudizio;

avverso tale ordinanza NOME COGNOME propone regolamento di competenza, cui resistono entrambi gli intimati depositando memorie; il P .M. ha concluso per il rigetto;

tutte le parti hanno depositato memorie illustrative;

considerato che:

a fondamento del proposto regolamento il ricorrente deduce due motivi:

diversamente da quanto ritenuto dal primo giudice il valore della causa eccede la relativa competenza del giudice di pace, dal momento che in citazione era stata avanzata anche domanda di condanna di valore indeterminato che, cumulandosi a quella di valore determinato, comporta lo spostamento della competenza al giudice superiore;

la pretesa creditoria trae la propria fonte in un rapporto locativo, materia da ritenersi riservata alla competenza del tribunale;

il secondo motivo è fondato ed ha rilievo assorbente;

secondo l’impostazione dominante, ai fini della determinazione concreta del valore della causa occorre aver riguardo al petitum , cioè al valore economico di ciò che si chiede, con riguardo alla causa petendi , cioè al rapporto in base al quale la richiesta viene fatta (v. Cass. 04/11/2011, n. 2259);

nel caso di specie il petitum è rappresentato dalla domanda di restituzione delle somme indebitamente pagate oltre che dalla declaratoria di illegittimità di tali pagamenti e si fonda sulla allegazione della insussistenza della obbligazione per la parte in questione delle somme versate;

non può pertanto dubitarsi che il vaglio della fondatezza di tale allegazione costituisca non solo passaggio ineludibile del tema di giudizio

demandato ma anche specifico oggetto di relativa declaratoria;

ad esso va pertanto necessariamente rapportata la determinazione della competenza;

essendo l’indebito dedotto in ragione della riferibilità dell’obbligo in questione alla qualità di conduttore dell’immobile ed ai limiti, convenzionali e legali entro i quali gli oneri condominiali gravano su di esso, viene pertanto in rilievo la competenza in materia di locazione, di comodato e di affitto attribuita dall’art. 447 -bis cod. proc. civ. al Tribunale (dopo la soppressione dell’ufficio del Pretore);

in tal senso fondatamente il ricorrente evoca il principio affermato da Cass. 31/10/2019, n. 28041, secondo cui « ove la pretesa creditoria abbia la propria fonte in un rapporto locativo, trattandosi di materia da ritenersi riservata alla competenza del tribunale, resta comunque esclusa la competenza del giudice di pace, ancorché la pretesa riguardi un credito pecuniario di importo non eccedente i cinquemila euro »;

in accoglimento del ricorso dev’essere pertanto dichiarata la competenza per materia del Tribunale di Roma, dinanzi al quale la causa va riassunta nei termini di legge;

resta conseguentemente caducata la statuizione sulle spese resa nel provvedimento impugnato;

le spese del presente procedimento seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo, con distrazione in favore dei procuratori antistatari che ne hanno fatto richiesta in ricorso;

P.Q.M.

dichiara la competenza del Tribunale di Roma, davanti al quale dispone la riassunzione con termine di mesi tre dalla comunicazione della presente ordinanza; annulla la statuizione sulle spese;

condanna i resistenti, in solido, al pagamento, in favore del ricorrente, delle spese relative al presente procedimento, che liquida in euro 2.800,00 per compensi, oltre alle spese forfetarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in euro 200,00 ed agli accessori di legge, distratte in favore dei procuratori antistatari, in solido tra di

essi, AVV_NOTAIO COGNOME e NOME COGNOME.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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