Delibera di ripartizione delle spese condominiali

Un condomino si opponeva a un decreto ingiuntivo per spese non pagate, chiedendo la compensazione con un presunto credito per danni da infiltrazioni. Il Tribunale ha respinto l’opposizione, stabilendo che la compensazione oneri condominiali è inammissibile quando il controcredito non è di facile e pronta liquidazione, per non ritardare il giudizio. La richiesta del condominio, basata su una delibera valida, è stata quindi confermata.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 1 gennaio 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Compensazione Oneri Condominiali: Inammissibile se il Controcredito non è di Pronta Liquidazione

La questione della compensazione oneri condominiali con un presunto credito per danni vantato dal singolo condomino è un tema ricorrente nelle aule di tribunale. Una recente sentenza del Tribunale di Ancona ha ribadito un principio fondamentale: non è possibile bloccare il pagamento delle spese condominiali opponendo in compensazione un credito per danni che richiede un’istruttoria complessa. Vediamo nel dettaglio la vicenda e le ragioni giuridiche alla base della decisione.

I fatti di causa

La vicenda trae origine da un decreto ingiuntivo emesso a favore di un Condominio contro una condomina per il mancato pagamento di oneri condominiali per un importo di circa 8.000 euro. La condomina, anziché pagare, si opponeva al decreto, sostenendo di vantare a sua volta un credito ben più cospicuo, pari a oltre 37.000 euro, nei confronti del Condominio stesso. Tale credito derivava da presunti danni da infiltrazioni subiti dal suo immobile, che a suo dire erano di responsabilità condominiale. La sua richiesta era quindi di accertare il proprio credito, operare la compensazione con le somme richieste dal Condominio e ottenere la condanna di quest’ultimo al pagamento della differenza residua.

L’opposizione e la domanda di compensazione oneri condominiali

La strategia difensiva della condomina si basava sull’istituto della compensazione giudiziale, previsto dall’art. 1243 del Codice Civile. Secondo questa norma, se il credito opposto in compensazione non è liquido (cioè non determinato nel suo esatto ammontare) ma è di “facile e pronta liquidazione”, il giudice può dichiarare la compensazione.

Tuttavia, la richiesta del Condominio si fondava su un titolo certo e immediatamente esigibile: la delibera dell’assemblea condominiale che approvava le spese e la loro ripartizione. La giurisprudenza è consolidata nel ritenere che tale delibera, se non impugnata, costituisce titolo di credito per il Condominio e prova sufficiente per ottenere un decreto ingiuntivo.

La decisione del Tribunale sulla compensazione

Il Tribunale ha rigettato l’opposizione della condomina e confermato integralmente il decreto ingiuntivo. La decisione si fonda su un’attenta analisi dei presupposti per la compensazione giudiziale e sul principio di economia processuale. Il giudice ha osservato che il credito vantato dalla condomina per i danni da infiltrazioni non era affatto di “facile e pronta liquidazione”. Per quantificarlo, e prima ancora per accertarne l’esistenza e la riconducibilità alla responsabilità del Condominio, sarebbe stata necessaria un’istruttoria complessa, con prove testimoniali e, soprattutto, una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU).

Le motivazioni

Il cuore della motivazione risiede nella netta distinzione tra la natura dei due crediti. Da un lato, il credito del Condominio è fondato su una delibera assembleare valida ed efficace, che lo rende certo ed esigibile. Il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo in materia condominiale ha infatti un ambito limitato alla verifica della validità di tale delibera.

Dall’altro lato, il controcredito per danni è meramente asserito e richiede un accertamento complesso sia sull'”an debeatur” (la sussistenza stessa del diritto al risarcimento) sia sul “quantum debeatur” (l’ammontare del danno). Introdurre una simile indagine nel giudizio di opposizione, che dovrebbe essere rapido, snaturerebbe la sua funzione. Come richiamato dalla stessa sentenza, la Corte di Cassazione (con la pronuncia n. 17863/2020) ha stabilito che una domanda riconvenzionale di risarcimento, a fronte di una pretesa creditoria di pronta soluzione come quella condominiale, introduce un tema di indagine completamente diverso che causa una “dilatazione dei tempi in contrasto con il principio di economia processuale”, rendendola di fatto inammissibile in quella sede.

Le conclusioni

La sentenza conferma un principio di fondamentale importanza pratica: il condomino non può unilateralmente sospendere il pagamento degli oneri condominiali, anche se ritiene di aver subito un danno. La pretesa risarcitoria deve essere fatta valere in un giudizio separato e autonomo. Tentare di utilizzare la via della compensazione oneri condominiali nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo è una strategia destinata all’insuccesso se il credito non è già certo, liquido ed esigibile, o quantomeno di immediata e facile quantificazione. Per il Condominio, la delibera assembleare non impugnata resta uno strumento potente e rapido per il recupero dei crediti.

Posso smettere di pagare le spese condominiali se il condominio mi ha causato un danno?
No. Secondo la sentenza, il condomino è sempre obbligato a pagare la propria quota di spese basata su una delibera assembleare valida. L’eventuale credito per danni deve essere accertato in un giudizio separato e non può essere usato come giustificazione per l’inadempimento.

Cos’è la compensazione giudiziale e perché non è stata ammessa in questo caso?
La compensazione giudiziale è l’estinzione di due debiti reciproci dichiarata dal giudice. Non è stata ammessa perché il credito del condomino per i danni non era di “facile e pronta liquidazione”, ma richiedeva un’indagine complessa (istruttoria) che avrebbe rallentato eccessivamente un procedimento, come l’opposizione a decreto ingiuntivo, che dovrebbe essere più rapido.

Qual è il valore di una delibera dell’assemblea condominiale in un giudizio per recupero crediti?
La delibera assembleare che approva la spesa e la sua ripartizione, se non viene impugnata nei termini di legge, costituisce un titolo di credito per il condominio. È una prova sufficiente per ottenere un decreto ingiuntivo e, come conferma la sentenza, fonda una pretesa creditoria di pronta soluzione.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI ANCONA N. 1923 2024 – N. R.G. 00002448 2023 DEL 11 11 2024 PUBBLICATA IL 12 11 2024

N. R.G. 2448/2023

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di ANCONA

PRIMA CIVILE

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. NOME COGNOME

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2448/2023 promossa da:

(C.F. ), con il patrocinio dell’avv. COGNOME elettivamente domiciliata in Civitanova Marche, INDIRIZZO presso il difensore avv. COGNOME C.F.

ATTORE/OPPONENTE

contro

(C.F.

), con il patrocinio dell’avv.

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in , INDIRIZZO presso il difensore avv. COGNOME NOME

CONVENUTO/OPPOSTO

CONCLUSIONI

Parte attrice/opponente:

‘Voglia l’On.le Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale:

nel merito, accertato e dichiarato il credito per risarcimento dei danni provocati da parte opposta quantificato in euro 37.109,65, oltre interessi moratori dal deposito della presente domanda, o nella somma maggiore o minore ritenuta di giustizia, in via riconvenzionale si chiede di compensare le somme ingiunte, decurtate dalle spese di lite, con il predetto credito e condannare il

al pagamento in favore della sig.ra della differenza pari ad euro 29.960,58, oltre interessi moratori dal deposito della presente domanda, o nella somma maggiore o minore ritenuta di giustizia. Il tutto non oltre il limite massimo dello scaglione di valore sotto dichiarato.

Con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio, oltre Iva, cpa e spese generali’.

Parte convenuta/opposta:

‘ Piaccia all’Ill.mo Tribunale adito, accertati i presupposti in fatto e in diritto riportati nella su estesa narrativa, rigettare la spiegata opposizione in quanto del tutto inammissibile e infondata in fatto e in diritto. Di conseguenza, confermare il decreto ingiuntivo opposto rubricato al n. 275/2023 del Tribunale di Ancona in ogni sua parte ache quella relativa alle spese e competenze legali e condannare l’opponente alla rifusione delle spese di lite sia della presente fase di opposizione a decreto ingiuntivo, sia della fase di sospensiva svoltasi nel proc n. 2448/23-1.
Rigettare la domanda risarcitoria spiegata in via riconvenzionale, e con essa la richiesta di compensazione, in quanto inammissibile per le ragioni di cui in narrativa.

In via subordinata rigettare la domanda risarcitoria in quanto infondata, eccessiva e non provata.

In ogni caso con vittoria di spese di lite, anche della fase di sospensiva’.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

La sig.ra ha proposto opposizione al decreto ingiuntivo n.275/2023 provvisoriamente esecutivo emesso dal Tribunale di Ancona in data 20.02.23 con il quale veniva ingiunto il pagamento a favore del della somma di € 8.049,07 per crediti condominiali, oltre agli interessi e spese di giudizio.

L’opposizione è fondata sulla pretesa risarcitoria della per aver subito infiltrazioni all’immobile di sua proprietà e per le quali viene richiesta la compensazione con gli oneri condominiali, previo accertamento del danno che il Condominio avrebbe arrecato alla proprietà della

per la somma di € 37.109,65.

L’opponente sostiene di aver esperito accertamento tecnico preventivo dinnanzi al Tribunale di Ancona rubricato al R.G. n. 4814/2021 e che ai danni ivi quantificati in € 13.447,50 devono aggiungersi i danni non computati dal tecnico nominato dal Tribunale relativi al balcone di proprietà esclusiva, al mobile di antiquariato della nonché il danno per la limitazione subita negli anni dal 2016 ad oggi nel godimento dell’appartamento a causa del mancato ripristino ad opera del responsabile.

Ha concluso, pertanto, per l’accertamento del credito quantificato in complessivi € 37.109,6, ed in via via riconvenzionale per la compensazione delle somme ingiunte con il predetto credito, con condanna del al pagamento in favore della della residua somma di € 29.960,58, oltre interessi moratori dalla domanda, o della somma maggiore o minore ritenuta di giustizia.

Rigettata l’istanza di sospensione della provvisoria esecutività del decreto opposto ed esperito il tentativo di mediazione con esito negativo, la causa è stata istruita a mezzo produzione documentali, ritenuta inammissibile la prova testimoniale richiesta da parte opponente.

Con ordinanza del 19.02.2024 è stata fissata l’udienza di rimessione della causa in decisione per il giorno 11.09.2024, poi rinviata d’ufficio al 12.09.2024 assegnando alle parti i termini dell’art. 189 c.p.c., ed in quella sede è stata trattenuta in decisione.

Il decreto ingiuntivo oggetto di impugnazione è fondato sulla richiesta del di pagamento degli oneri condominiali, deliberati dall’assemblea condominiale, il cui verbale non risulta agli atti essere stato impugnato, né sospeso o revocato, con la conseguenza che con la sua definitività l’opponente è obbligato a corrispondere la relativa quota di spesa.

Sul punto la giurisprudenza è consolidata nel ritenere che, in tema di riscossione di contributi condominiali, la delibera di assemblea “costituisce titolo di credito del e, di per sè, prova l’esistenza di tale credito e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del a pagare le somme nel giudizio di opposizione che quest’ultimo proponga contro tale decreto, ed il cui ambito è dunque ristretto alla sola verifica della esistenza e della efficacia della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere ” (Cass. Civile n.17863/2020, Cass. n. 2387/2003; S.U. n. 26629/2009).
Passando all’esame dell’eccezione di compensazione formulata nell’atto di citazione deve rilevarsi che la c.d. compensazione giudiziale disciplinata dall’art. 1243 secondo comma cod. civ. può essere ammessa solamente nel caso in cui sussista la facile e pronta liquidazione del credito opposto in compensazione, in caso contrario la pretesa dovrà essere fatta valere in altro giudizio.

Nel caso in esame debbono ritenersi carenti i presupposti per la compensazione giudiziale in quanto il controcredito non può essere considerato di facile e pronta liquidazione necessitando la sua quantificazione di una specifica ed articolata attività istruttoria anche con riferimento all’an debeatur, in relazione al quale la parte opponente ha formulato, oltre ai capitoli di prova testimoniale, anche una richiesta di indagine attraverso CTU che avrebbe certamente appesantito la definizione della causa.

La Cassazione, nella medesima fattispecie per cui è causa, ha statuito che ‘ una domanda riconvenzionale di risarcimento dei danni, a fronte della pretesa creditoria del , che, in quanto fondata su un titolo legittimo ed efficace, è di pronta soluzione, introduce un tema di indagine che, oltre ad implicare la risoluzione di questioni completamente diverse, sia in fatto che in diritto, determina una dilatazione dei tempi in contrasto con il principio di economia processuale’ per cui, in quanto tale, risulta inammissibile (Cass. civ. n. 17863 del 2 agosto 2020).
Ne consegue il rigetto dell’opposizione e la conferma del decreto ingiuntivo opposto.

Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, tenuto conto della non particolare complessità della causa.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

rigetta l’opposizione e per l’effetto conferma il decreto ingiuntivo opposto n.275/2023 del Tribunale di Ancona.

Condanna, altresì, la parte opponente a rimborsare alla parte attrice le spese di lite, che si liquidano in € 3.809,00 per compensi professionali, oltre i.v.a., c.p.a. come per legge e 15 % per spese generali.

Ancona, 09/11/2024

Il Giudice on.

dott. NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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