Compensazione canoni locazione: prova delle spese

Un inquilino ha richiesto la compensazione per lavori urgenti contro i canoni non pagati. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando le decisioni dei tribunali inferiori, perché l’inquilino non è riuscito a fornire prove adeguate dell’urgenza dei lavori e, soprattutto, del loro effettivo pagamento. L’assenza di una fattura quietanzata è stata decisiva per negare la compensazione canoni locazione e confermare la risoluzione del contratto per morosità.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 gennaio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Compensazione Canoni Locazione: la Prova del Pagamento è Essenziale

Quando un inquilino effettua lavori urgenti sull’immobile locato, può sperare di scalare i costi sostenuti dai canoni d’affitto? La questione della compensazione canoni locazione è un tema delicato, che richiede un’attenta valutazione delle prove fornite. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce i requisiti indispensabili che il conduttore deve soddisfare, sottolineando come la semplice fattura dei lavori non sia sufficiente per evitare lo sfratto per morosità.

I Fatti del Caso: Lavori di Riparazione e Canoni Non Pagati

Una società, conduttrice di un immobile commerciale, si vedeva intimare lo sfratto per morosità da parte del custode giudiziario del bene, pignorato a seguito di un’azione esecutiva. La società inquilina si opponeva, sostenendo di aver diritto a una compensazione. Affermava, infatti, di aver eseguito a proprie spese dei lavori urgenti e indifferibili sull’immobile, il cui costo avrebbe dovuto estinguere il debito per i canoni non versati.

La Decisione dei Giudici di Merito: La Prova è a Carico dell’Inquilino

Sia il Tribunale in primo grado che la Corte d’Appello respingevano la tesi della società conduttrice. I giudici hanno sottolineato che l’onere della prova gravava interamente sull’inquilino. Quest’ultimo avrebbe dovuto dimostrare non solo la natura indifferibile e urgente dei lavori, ma anche la loro effettiva esecuzione e, soprattutto, il loro avvenuto pagamento. La Corte d’Appello ha ritenuto insufficiente la sola produzione di una fattura non quietanzata, evidenziando inoltre l’improbabilità che i numerosi lavori elencati fossero stati completati in una sola settimana, tra la data di stipula del contratto e quella di emissione della fattura.

Le Motivazioni della Cassazione: Compensazione Canoni Locazione e l’Onere della Prova

La società ha quindi proposto ricorso in Cassazione, lamentando un vizio di motivazione da parte della Corte d’Appello e una violazione dell’art. 1577 c.c. relativo alle riparazioni urgenti. La Suprema Corte ha rigettato integralmente il ricorso, ritenendolo in parte infondato e in parte inammissibile.

Il Rigetto del Primo Motivo: La Motivazione non era ‘Apparente’

La Cassazione ha chiarito che la motivazione della Corte d’Appello non era affatto ‘apparente’ o una mera ripetizione della sentenza di primo grado. Al contrario, i giudici di secondo grado avevano esplicitato chiaramente le ragioni della loro decisione: la mancata prova dell’urgenza, del preavviso al locatore e, punto cruciale, dell’avvenuto pagamento delle opere. La motivazione era quindi logica, completa e pienamente comprensibile.

L’Inammissibilità del Secondo Motivo: La Cassazione non è un Terzo Grado di Giudizio

Con il secondo motivo, la ricorrente chiedeva di fatto alla Cassazione una nuova valutazione delle prove (fatture, foto, richieste di testimonianza). La Corte ha ribadito la propria funzione: essa non è un giudice del ‘fatto’, ma del ‘diritto’. Non può riesaminare il materiale probatorio, ma solo verificare che il giudice di merito abbia applicato correttamente la legge e motivato la sua decisione in modo logico e non contraddittorio. La valutazione sull’inadeguatezza della fattura non quietanzata come prova del pagamento rientra pienamente nell’apprezzamento di merito insindacabile in sede di legittimità.

le motivazioni

Il cuore della decisione della Cassazione risiede nell’onere della prova che incombe sul conduttore che invoca l’articolo 1577 del Codice Civile. Per poter legittimamente operare la compensazione canoni locazione con le spese per riparazioni urgenti, l’inquilino deve fornire una prova completa e rigorosa di tutti gli elementi costitutivi del suo diritto. In particolare, è fondamentale dimostrare l’avvenuto esborso economico. La Corte ha stabilito che la prova del pagamento è un ‘elemento prodromico’, ovvero un presupposto essenziale, alla valutazione stessa dell’esistenza del credito da compensare. In assenza di una prova certa del pagamento, come una fattura quietanzata o una traccia di bonifico, qualsiasi ulteriore richiesta istruttoria (come testimoni o perizie) diventa meramente ‘esplorativa’ e non può essere accolta. La mancanza di questa prova fondamentale rende inefficace l’intera difesa del conduttore.

le conclusioni

L’ordinanza in esame offre una lezione pratica fondamentale per tutti gli inquilini. Chiunque si trovi nella necessità di eseguire riparazioni urgenti su un immobile locato deve agire con la massima diligenza. Non è sufficiente eseguire i lavori e presentare una fattura. È imperativo documentare ogni passaggio: l’urgenza e la necessità dell’intervento, le comunicazioni (ove possibili) con il locatore e, soprattutto, conservare una prova inconfutabile del pagamento effettuato. In mancanza di tale prova, il tentativo di compensare il costo dei lavori con i canoni d’affitto è destinato a fallire, con il rischio concreto di subire la risoluzione del contratto e uno sfratto per morosità.

Un inquilino può smettere di pagare l’affitto se esegue lavori urgenti sull’immobile?
No, non automaticamente. L’inquilino può chiedere la compensazione tra il costo dei lavori e i canoni dovuti, ma deve dimostrare rigorosamente tutti i presupposti richiesti dalla legge (art. 1577 c.c.), inclusa l’urgenza, l’esecuzione e, in modo cruciale, l’avvenuto pagamento delle spese.

Quale prova è necessaria per dimostrare di aver pagato i lavori di riparazione?
Secondo l’ordinanza, una semplice fattura non quietanzata non è sufficiente. È necessario fornire una prova certa del pagamento, come una fattura con quietanza, una ricevuta di pagamento o una traccia di bonifico bancario, che attesti in modo inequivocabile l’esborso economico.

La Corte di Cassazione può riesaminare le prove come fatture e fotografie?
No. La Corte di Cassazione non è un giudice di merito e non può riesaminare le prove per giungere a una diversa valutazione dei fatti. Il suo compito è verificare la corretta applicazione delle norme di diritto e la coerenza logica della motivazione della sentenza impugnata.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 33953 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 33953 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: LA COGNOME NOME

Data pubblicazione: 24/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 22679/2022 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE, con domicilio digitale ex lege ; rappresentato e difeso dagli avv. NOME AVV_NOTAIO COGNOME (CODICE_FISCALE) e NOME COGNOME (CODICE_FISCALE);

-ricorrente-

contro

NOME, nella qualità di custode nominato nella procedura esecutiva immobiliare del Trib. di Pordenone n. 17/2019, con domicilio digitale ex lege ; rappresentato e difeso dagli avv. NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) e NOME COGNOME (CODICE_FISCALE);

-controricorrente-

avverso la sentenza della Corte d’Appello di Trieste n. 230/2022, depositata il 7/7/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 2/10/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

RAGIONE_SOCIALE aveva concesso in locazione alla RAGIONE_SOCIALE un immobile successivamente pignorato da RAGIONE_SOCIALE Il custode (e professionista delegato), nominato in seno alla procedura esecutiva, aveva, quindi, intimato alla conduttrice sfratto per morosità, con istanza di decreto ingiuntivo per i canoni non pagati.

Il Tribunale di Pordenone dichiarò la risoluzione del contratto per inadempimento , condannando la RAGIONE_SOCIALE a versare i canoni (pari a € 3.660,00 ciascuno) dalla data del pignoramento all’effettivo rilascio. Interpose appello la società conduttrice, lamentando che il giudice di prime cure non avesse tenuto conto delle opere dalla stessa effettuate sul bene, ai sensi dell’art. 1577 c.c., il cui costo si sa rebbe dovuto compensare con l’importo dei canoni dovuti, non potendosi conseguentemente configurare la morosità suscettibile di giustificare la risoluzione.
La Corte d’appello di Trieste confermò la sentenza di primo grado, osservando come ‘gravava sul conduttore la prova della natura indifferibile ed urgente dei lavori nonché la prova della materiale esecuzione dei medesimi e del loro pagamento, elementi a fronte dei quali avrebbe potuto operare la compensazione tra canoni non pagati e spese sostenute’ (pag. 4 della sentenza in questa sede impugnata). Tale prova non poteva, invero, dirsi raggiunta sulla sola base della fattura non quietanzata prodotta in primo grado dalla conduttrice, senza che risultasse il preavviso al locatore ex art. 1577 c.c. Del resto – osservarono i giudici di secondo grado -, il contratto di locazione recava la data del 10 dicembre 2018 e la fattura la data del 17 dicembre 2018, ‘ il che implicherebbe che tutti i lavori elencati nella fattura siano stati eseguiti in uno strettissimo lasso di tempo e
nonostante il conduttore avesse dato atto nel contratto che gli impianti erano in buono stato d’uso ed in regola con le norme vigenti’ (pag. 4).

La RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione, sulla base di due motivi.

Si è difesa con controricorso la custodia della procedura esecutiva.

La ricorrente ha, poi, depositato memoria ex art. 380bis .1 c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il primo motivo di ricorso deduce la ‘violazione e falsa applicazione dell’art. 132 c.p.c. – art. 360 n. 4 c.p.c. – omessa motivazione e conseguente nullità della sentenza’, in relazione alla natura asseritamente ‘apparente’ della motivazione, la quale si limiterebbe a riprodurre le argomentazioni della sentenza di primo grado , senza ‘recare alcuna effettiva esplicitazione delle ragioni decisum ‘ .

Il motivo è infondato.

In linea generale, occorre premettere che, ‘i n seguito alla riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., disposta dall’art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla l. n. 134 del 2012, non sono più ammissibili nel ricorso per cassazione le censure di contraddittorietà e insufficienza della motivazione della sentenza di merito impugnata, in quanto il sindacato di legittimità sulla motivazione resta circoscritto alla sola verifica del rispetto del «minimo costituzionale» richiesto dall’art. 111, comma 6, Cost., che viene violato qualora la motivazione sia totalmente mancante o meramente apparente, ovvero si fondi su un contrasto irriducibile tra affermazioni inconcilianti, o risulti perplessa ed obiettivamente incomprensibile, purché il vizio emerga dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali ‘ (Cass., n. 7090/2022). La sentenza d’appello può, inoltre, essere motivata per relationem , ‘ purché il giudice del gravame dia conto, sia pur sinteticamente, delle ragioni della conferma in relazione ai
motivi di impugnazione ovvero della identità delle questioni prospettate in appello rispetto a quelle già esaminate in primo grado, sicché dalla lettura della parte motiva di entrambe le sentenze possa ricavarsi un percorso argomentativo esaustivo e coerente, mentre va cassata la decisione con cui la corte territoriale si sia limitata ad aderire alla pronunzia di primo grado in modo acritico senza alcuna valutazione di infondatezza dei motivi di gravame ‘ (Cass., n. 28139/2018; si veda anche Cass., n. 2397/2021, che ha affermato che ‘la sentenza d’appello non può ritenersi legittimamente resa per relationem , in assenza di un comprensibile richiamo ai contenuti degli atti cui si rinvia, ai fatti allegati dall’appellante e alle ragioni del gravame, così da risolversi in una acritica adesione ad un provvedimento solo menzionato, senza che emerga una effettiva valutazione, propria del giudice di appello, della infondatezza dei motivi del gravame ‘ ).
Nel caso di specie, la motivazione rende pienamente intelligibile l’ iter logico seguito dal giudice di secondo grado, il quale, lungi dal limitarsi a richiamare la pronuncia di primo grado, ha esplicitato le ragioni poste a fondamento della decisione, segnatamente la mancata prova della natura indifferibile e urgente dei lavori, del preavviso al locatore e del l’avvenuto pagamento del relativo corrispettivo, presupposti indispensabili per l’integrazione della fattispecie dell’art. 1577 c.c. (dalla odierna ricorrente posta a fondamento della deduzione del credito da compensare con il debito da mancato pagamento dei canoni di locazione). Ha aggiunto, la Corte d’appello triestina, che l’assenza di tale prova (non essendo la fattura prodotta quietanzata) rendeva inevitabilmente ‘esplorative’ le istanze istruttorie già rigettate dal Tribunale di Pordenone – posto che ‘l’eventuale pagamento era infatti elemento prodromico alla valutazione dell’esistenza del credito da porre in compensazione’ (pag. 4) -, tanto più che la stessa materiale esecuzione delle opere doveva ritenersi improbabile, atteso il ristrettissimo lasso di tempo
tra la stipula del contratto di locazione e la data della fattura suddetta.

Con il secondo motivo, la ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 1577 c.c. e l’omessa considerazione delle risultanze istruttorie, per non avere il giudice di merito ritenuto provati (e conseguentemente portato in compensazione col debito per il pagamento dei canoni) gli esborsi sopportati per l’esecuzione dei lavori necessari e indifferibili fatti eseguire nell’immobile, nonostante l’avvenuta produzione , nel giudizio di primo grado, della relativa fattura e di documentazione fotografica, e la richiesta di prova testimoniale, c.t.u. e ispezione.
Il motivo è inammissibile, poiché, a fronte della formale evocazione del vizio di violazione di legge, mira a una rivalutazione del materiale istruttorio preclusa alla Corte di cassazione. Invero, ‘ il ricorrente per cassazione non può rimettere in discussione, contrapponendone uno difforme, l’apprezzamento in fatto dei giudici del merito, tratto dall’analisi degli elementi di valutazione disponibili ed in sé coerente, atteso che l’apprezzamento dei fatti e delle prove è sottratto al sindacato di legittimità, in quanto, nell’ambito di quest’ultimo, non è conferito il potere di riesaminare e valutare il merito della causa, ma solo quello di controllare, sotto il profilo logico formale e della correttezza giuridica, l’esame e la valutazione del giudice di merito, a cui resta riservato di individuare le fonti del proprio convincimento e, all’uopo, di valutare le prove, controllarne attendibilità e concludenza e scegliere, tra esse, quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione ‘ (Cass., n. 32505/2023). Nel riproporre le istanze istruttorie già avanzate nel giudizio di merito, la ricorrente non si confronta con la motivazione (illustrata nel trattare il primo motivo di ricorso) che ha ritenuto ostativa alla stessa verifica della natura e quantità dei lavori la mancata dimostrazione delle corrispondenti spe se; circostanza, quest’ultima, sulla quale nulla viene detto nel ricorso, non spiegandosi in quale altro modo –
a fronte di una fattura non munita di quietanza – il pagamento della relativa somma era stato provato nel giudizio di merito.

In definitiva, il ricorso dev’essere rigettato, con conseguente condanna della ricorrente al pagamento delle spese processuali, liquidate in dispositivo.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso.

Condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali, che si liquidano in € 6.000,00 per compensi professionali ed € 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento al competente ufficio di merito, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 2 ottobre 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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