Comodato terreno per casa: la Cassazione decide

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 2188/2024, ha stabilito che la concessione di un terreno per costruirvi la casa familiare non può essere qualificata come un semplice comodato terreno. La Corte ha cassato la decisione d’appello che negava il rimborso alla nuora per le spese di costruzione, ritenendo errato applicare le norme sul comodato, che riguardano l’uso di un bene esistente e non la sua radicale trasformazione. Il caso è stato rinviato per una nuova valutazione alla luce dei principi sull’accessione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 ottobre 2025 in Diritto di Famiglia, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Costruire Casa sul Terreno del Suocero: Non è un Semplice Comodato Terreno

Quando si costruisce una casa sul comodato terreno di un parente, si pensa di realizzare un sogno, ma le insidie legali possono essere dietro l’angolo, specialmente in caso di separazione. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 2188 del 22 gennaio 2024, interviene su un caso emblematico, chiarendo che la concessione di un terreno per edificarvi la residenza familiare non rientra nella disciplina del semplice contratto di comodato. Questa decisione apre nuove prospettive per la tutela di chi investe nella costruzione su suolo altrui.

I Fatti di Causa

Una donna citava in giudizio il suocero per ottenere il rimborso di ingenti somme spese per la costruzione di un edificio di tre piani sul terreno di proprietà di quest’ultimo. L’immobile era stato destinato a casa familiare per lei e il marito, figlio del proprietario del terreno. A seguito della separazione della coppia, la donna richiedeva la restituzione delle spese sostenute e l’indennità per l’incremento di valore del terreno.

Il Tribunale di primo grado accoglieva la sua domanda, condannando il suocero al pagamento di oltre 100.000 euro. Tuttavia, la Corte d’Appello ribaltava completamente la decisione. I giudici di secondo grado qualificavano il rapporto come un comodato ad uso familiare, sostenendo che, in base a tale contratto, non fosse dovuto alcun rimborso per opere che non fossero necessarie e urgenti per la conservazione del bene. La costruzione di un intero edificio non rientrava, secondo la Corte d’Appello, in questa categoria.

L’Errore della Corte d’Appello: Comodato Terreno e Costruzione

La ricorrente si rivolgeva quindi alla Corte di Cassazione, lamentando l’errata applicazione delle norme. Il punto cruciale del ragionamento della Cassazione riguarda la natura del contratto. La Corte Suprema ha evidenziato un vizio logico-giuridico fondamentale nella sentenza d’appello: qualificare come comodato terreno una situazione in cui il bene non viene semplicemente ‘usato’, ma radicalmente ‘trasformato’ con la costruzione di un nuovo fabbricato.

Il contratto di comodato, per sua natura, prevede il godimento di una cosa specifica che deve poi essere restituita. L’edificazione di un’opera ex novo su un terreno non è un semplice uso, ma un’attività che va ben oltre la causa tipica del comodato. Di conseguenza, non si possono applicare le norme restrittive sul rimborso delle spese previste per il comodatario (art. 1808 cod. civ.), che limitano il diritto alle sole spese straordinarie, necessarie e urgenti per la conservazione della cosa.

Le Motivazioni della Cassazione

La Suprema Corte ha ritenuto fondato il motivo di ricorso, sottolineando la contraddizione della Corte d’Appello. Quest’ultima, da un lato, riconosceva che il terreno era stato concesso per stabilirvi la residenza familiare, ma dall’altro, negava il diritto al rimborso applicando una disciplina (quella del comodato) inadeguata a regolare la fattispecie della costruzione su suolo altrui.

I giudici di legittimità hanno chiarito che la trasformazione del bene oggetto di godimento è estranea alla causa tipica del contratto di comodato. Pertanto, la qualificazione giuridica operata dalla Corte territoriale era viziata. La Cassazione ha cassato la sentenza impugnata, rinviando la causa ad un’altra sezione della Corte d’Appello.

Le Conclusioni

Il nuovo giudice dovrà riesaminare il caso, astenendosi dall’applicare automaticamente la disciplina del comodato. Dovrà invece effettuare una corretta qualificazione del rapporto intercorso tra le parti e valutare la questione alla luce di altri istituti giuridici, come quello dell’accessione (art. 936 cod. civ.), che regola specificamente le opere fatte da un terzo su suolo altrui. Questa pronuncia è di fondamentale importanza perché stabilisce un principio chiaro: chi costruisce, con il permesso del proprietario, un immobile su un comodato terreno per farne la propria casa familiare, non può vedersi negato il diritto a un indennizzo sulla base delle rigide norme del comodato. La sua posizione dovrà essere valutata secondo principi più equi che tengano conto dell’arricchimento del proprietario del suolo e del sacrificio economico del costruttore.

Se costruisco una casa sul terreno di un parente, si tratta di un contratto di comodato?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che la costruzione di un nuovo edificio su un terreno non può essere qualificata come un semplice contratto di comodato, poiché quest’ultimo riguarda l’uso di un bene già esistente e non la sua radicale trasformazione.

Ho diritto al rimborso delle spese per la costruzione della casa su un terreno che mi è stato concesso per questo scopo?
Secondo la sentenza, il diritto al rimborso non può essere escluso applicando le norme restrittive del comodato (art. 1808 cod. civ.). La questione deve essere valutata secondo altri principi, come quello dell’accessione (art. 936 cod. civ.), che regola le opere fatte da un terzo su suolo altrui.

Cosa ha deciso la Corte di Cassazione in questo caso specifico?
La Corte ha accolto il ricorso, cassando la sentenza della Corte d’Appello. Ha rinviato il caso a un nuovo giudice perché effettui una corretta qualificazione giuridica del rapporto tra le parti e stabilisca se e in che misura spetti un indennizzo alla persona che ha costruito l’immobile a proprie spese.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 2188 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 2188 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 22/01/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 18600/2019 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in FROSINONE INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende;

-ricorrente –

contro

COGNOME NOME, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO DI ROMA n. 8102/2018, depositata il 19/12/2018;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21/06/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

RILEVATO CHE:

NOME COGNOME conveniva NOME COGNOME innanzi al Tribunale di Frosinone per sentirlo condannare al rimborso della

somma di 66 milioni di vecchie lire, relative alle spese effettuate per costruire un fabbricato di tre piani, da adibire a casa familiare; nonché della somma pari all’incremento di valore derivante dalla costruzione realizzata sul terreno di proprietà esclusiva del convenuto, padre del coniuge NOME COGNOME da cui si era separata.

1.1. Costituitosi, il convenuto spiegava domanda riconvenzionale chiedendo la restituzione del valore delle fondamenta del nuovo fabbricato da questi realizzate a proprie spese, nonché del proprio controcredito per i canoni di locazione del piano dell’immobile utilizzato dalla COGNOME per trasferirvi la propria azienda tessile e occupato per 43 mesi.

1.2. Il Tribunale di Frosinone accoglieva la domanda attorea e condannava il convenuto al pagamento di € 104.344,00 a titolo di rimborso, ex art. 1150 cod. civ., delle spese sostenute dall’attrice e dell’aumento di valore conseguito dall’immobile del convenuto per effetto dei miglioramenti arrecati dalla COGNOME.

Avverso detta sentenza interponeva gravame NOME COGNOME innanzi alla Corte d’Appello di Roma che, con sentenza n. 8102/2018, in accoglimento dell’appello e in riforma della sentenza del Tribunale di Frosinone; rigettava le domande proposte dalla COGNOME nei confronti del COGNOME; rigettava anche la domanda riconvenzionale riproposta dall’appellante. A sostegno della sua decisione, osservava la Corte che:

è circostanza assolutamente incontroversa la concessione da parte di NOME COGNOME del proprio immobile in godimento al figlio e al di lui coniuge per stabilirvi la residenza familiare: ne consegue che il contratto inter partes va qualificato come comodato ad uso familiare;

è indubbio, pertanto, che la COGNOME non possa qualificarsi come terzo costruttore sul terreno altrui ai fini dell’applicazione dell’art. 936

cod. civ., né può essere applicato in via analogica al detentore l’art. 1150 cod. civ.

la COGNOME non ha mai affermato di aver esercitato un possesso uti dominus sull’immobile contro la volontà del proprietario: pertanto, l’esecuzione di rilevanti opere di realizzazione del fabbricato non vale a mutare la detenzione del comodatario in possesso;

viene in considerazione l’art. 1808 cod. civ. ai fini del rimborso delle spese, norma che pone a carico del comodante solo le spese relative ad opere non preventivabili al momento della conclusione del contratto, ma sostenute dal comodatario in quanto necessarie e urgenti per la conservazione del bene. Pertanto, i lavori realizzati dell’appellante, pur risultando aver determinato un notevole incremento di valore dell’immobile del COGNOME, non possono utilmente fondare la richiesta di rimborso proposta in prima cure essendosi l’appellata liberamente e consapevolmente determinata ad affrontarli nel proprio esclusivo interesse, e di converso difettando allegazione e prova della necessità di far fronte ad improcrastinabili esigenze di conservazione della res . Né alcun rilievo può attribuirsi alle esigenze abitative della COGNOME, poiché il presupposto della necessarietà e urgenza va riguardato dal punto di vista obiettivo, non in ragione delle esigenze soggettive del comodatario, ed è integrato solo nell’ipotesi di interventi non procrastinabili senza compromettere l’integrità della cosa stessa.
Avverso detta sentenza proponeva ricorso per Cassazione NOME COGNOME, affidandolo a quattro motivi.

Si difendeva COGNOME NOME depositando controricorso, illustrato da memoria depositata in prossimità dell’udienza.

CONSIDERATO CHE:

Con il primo motivo si deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 1150 cod. civ. in relazione all’art 360, comma 1, nn. 3) e 4) cod. proc. civ. – Vizio di motivazione su punto decisivo del giudizio. La ricorrente si duole del fatto che la Corte d’Appello abbia immotivatamente escluso una situazione di compossesso, posto che non è in discussione il possesso pieno, pacifico ed indisturbato sui tre piani da ella stessa costruiti sul terreno del suocero.

Il motivo è fondato . Dall’accertata situazione in fatto (la concessione in godimento del terreno al figlio NOME e al di lui coniuge) la Corte territoriale ha tratto conclusioni giuridiche motivate solo in apparenza, ossia la sussistenza di un comodato ad uso familiare e l’indubbia esclusione dell’accessione, ai fini dell’applicazione dell’art. 936 cod. proc. civ. Dette conclusioni non sono condivisibili per le ragioni che seguono.

2.2. Con una prima inversione logica, la Corte territoriale qualifica il contratto inter partes come «comodato ad uso familiare», peraltro traendo tale conclusione unicamente dal fatto che il terreno era stato concesso da NOME COGNOME in godimento al figlio per stabilirvi la residenza familiare (v. sentenza p. 3, ultimo capoverso). A tal proposito si osserva che il contratto di comodato conferisce un diritto personale di godimento al comodatario: dunque, il godimento della cosa costituisce la causa essenziale del negozio; è, infatti, la cosa (mobile o immobile) specifica che egli deve restituire al termine del rapporto, della quale «egli non può servirsene che per l’uso determinato dal contratto o dalla natura della cosa» (art. 1804, comma 1, secondo periodo cod. civ.), a pena di responsabilità contrattuale nel caso di perdita della stessa (art. 1805, comma 2, primo periodo cod. civ.: «Il comodatario che impiega la cosa per un uso diverso o per un tempo più lungo di quello a lui consentito, è responsabile della perdita
avvenuta per causa a lui non imputabile … »). Estranea alla causa tipica del contratto di comodato è, dunque, la trasformazione del bene oggetto di godimento, sì che anche eventuali rimborsi per le spese sostenute sono limitati alle «spese straordinarie sostenute per la conservazione della cosa», e solo se queste «erano necessarie e urgenti» (art. 1808, comma 2, cod. civ.). Inconferente, dunque, il riferimento del controricorrente (contenuto in memoria) a Cass. Civ., Ordinanza n. 22730/2019, poiché nel caso citato l’utilizzazione della casa familiare a titolo di diritto personale di godimento riguardava un immobile già esistente; diversamente nel caso di specie, ove il fabbricato di cui è causa è stato incontestabilmente costruito dalla coppia su immobile di proprietà di terzi (NOME COGNOME).
Una volta effettuata la qualificazione giuridica del rapporto come contratto di comodato familiare, la Corte distrettuale deduce da essa che la COGNOME non possa essere considerata come terzo costruttore su terreno altrui ai fini dell’applicazione dell’art. 936 cod. civ. (v. sentenza p. 3, ultimo capoverso; p. 4, 1° e 2° capoverso).

2.2.1. Ciò comporta una seconda, inevitabile contraddizione: attribuire unicamente alla libera e consapevole scelta della COGNOME la realizzazione delle unità abitative nel proprio interesse, anziché nell’interesse della famiglia (v. sentenza p. 4, 5° capoverso), in favore della quale il COGNOME aveva, invece, originariamente concesso il comodato del terreno, assunto, questo, posto dallo stesso giudice di seconde cure a fondamento della qualificazione del rapporto inter partes come comodato ad uso familiare.
2.3. Ritenuta viziata da errori logico-giuridici la qualificazione del un contratto intercorso tra la COGNOME e il COGNOME come di comodato ad uso familiare, il Collegio cassa la pronuncia gravata e rinvia alla stessa Corte d’Appello in diversa composizione: sarà compito del

giudice del rinvio – fatti gli opportuni accertamenti in ordine alla attribuzione della realizzazione della nuova costruzione – stabilire la sussistenza dell’a ccessione del fabbricato sul terreno il proprietà di NOME COGNOME, nonché l’ eventuale prospettabilità di un compossesso.

Con il secondo motivo si deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1141, 1147 e 1150 cod. civ., in relazione all’art. 360, comma 1, nn. 3 e 4 cod. proc. civ. – vizio di motivazione su un punto decisivo del giudizio. Nella sentenza impugnata, la Corte d’Appello non ha neanche esaminato la buona fede della ricorrente, immotivatamente decretando l’esistenza di un rapporto di detenzione.

Con il terzo motivo si deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 115 e 116 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, comma 1, nn. 3, 4 e 5 cod. proc. civ. La ricorrente afferma di aver esercitato il possesso pieno senza alcuna opposizione del COGNOME, mentre il giudice di secondo grado ha omesso ogni esame sulla situazione di fatto che conferiva alla ricorrente una posizione di possesso indisturbato e pieno.

Con il quarto motivo si deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 115 e 116 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, comma 1, nn. 3) e 4) cod. proc. civ. La ricorrente ha dimostrato di avere entrambi il corpus possidendi , poiché ha provveduto a realizzare l’immobile a proprie spese, secondo i propri progetti e rifinendolo secondo le proprie intenzioni, nella totale passività e disinteresse del proprietario del terreno; nonché l’ animus possidendi , insito nel potere di fatto attraverso il quale esso si manifesta.
Avendo la Corte accolto il primo motivo e cassato la sentenza con rinvio ad altro giudice, i restanti mezzi di gravame si dichiarano assorbiti.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione accoglie il primo motivo del ricorso, assorbiti i restanti, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Roma in diversa composizione, che deciderà anche sulle spese del presente giudizio.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio della Seconda Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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