Comodato precario: quando restituire l'immobile

La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità della decisione di merito che ha qualificato come comodato precario il rapporto tra due fratelli relativo all’occupazione di un immobile. Nonostante il versamento di somme periodiche, queste sono state interpretate come meri rimborsi spese o oneri accessori (modus) che non alterano la gratuità del contratto. Essendo un comodato precario ai sensi dell’art. 1810 c.c., il proprietario ha diritto alla restituzione immediata del bene. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile poiché tentava di ottenere una nuova valutazione dei fatti, preclusa in sede di legittimità.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Comodato precario: le regole sulla restituzione dell’immobile

Il comodato precario rappresenta una delle fattispecie più comuni nei rapporti tra familiari, ma anche una delle più conflittuali quando sorge la necessità di rientrare in possesso del bene. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito i confini tra il prestito gratuito e la locazione, ribadendo l’importanza della qualificazione giuridica del rapporto.

La distinzione tra comodato e affitto

Nel caso analizzato, un soggetto occupava un immobile di proprietà della sorella. Nonostante il versamento di somme periodiche, i giudici hanno escluso che si trattasse di un affitto, confermando la natura di comodato precario. La differenza fondamentale risiede nella gratuità: se le somme versate non costituiscono un vero canone di mercato ma sono rimborsi spese o piccoli oneri (cosiddetto comodato modale), il rapporto resta gratuito.

Il diritto alla restituzione immediata

Quando un contratto non prevede una scadenza espressa, si rientra nell’ipotesi del comodato precario disciplinato dall’art. 1810 del Codice Civile. In questo scenario, il comodante può richiedere la restituzione dell’immobile in qualunque momento (ad nutum). Il beneficiario non può opporsi invocando necessità familiari a meno che non sia stato pattuito un uso specifico e limitato nel tempo.

La decisione della Suprema Corte

La Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso del comodatario, il quale sosteneva che i pagamenti effettuati trasformassero il rapporto in una locazione o in un comodato a termine. Gli Ermellini hanno ricordato che l’interpretazione dei contratti è un compito esclusivo del giudice di merito. Se il giudice territoriale ha logicamente ricostruito la volontà delle parti, tale valutazione non può essere ribaltata in sede di legittimità.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sull’assenza di prove circa la natura onerosa del rapporto. I versamenti effettuati sono stati correttamente inquadrati come un “modus”, ovvero un onere di modesta entità volto a contenere il beneficio gratuito, che non snatura l’essenza del comodato precario. Inoltre, la Corte ha sottolineato che, in assenza di un termine prefissato, non è necessario che il proprietario dimostri un bisogno urgente o imprevisto per riottenere l’immobile, essendo sufficiente la semplice manifestazione di volontà.

Le conclusioni

Le conclusioni tratte dai giudici confermano che chi riceve un immobile in comodato precario deve essere pronto a restituirlo non appena il proprietario lo richieda. La presenza di clausole penali per il ritardo nella restituzione è legittima e può essere ridotta dal giudice solo se manifestamente eccessiva. Chi intende contestare la natura del rapporto deve fornire prove rigorose che dimostrino una volontà contrattuale diversa da quella emergente dai fatti documentati.

Cosa succede se verso dei soldi durante un comodato gratuito?
Se le somme versate sono di modesta entità e servono solo a rimborsare spese o oneri accessori, il contratto rimane un comodato e non si trasforma in locazione, mantenendo la sua natura gratuita.

Il proprietario può mandarmi via da un momento all’altro?
Sì, nel comodato precario senza scadenza il proprietario ha il diritto di richiedere la restituzione del bene in qualsiasi momento e il comodatario è obbligato a rilasciarlo immediatamente.

Posso contestare in Cassazione la decisione del giudice sul tipo di contratto?
L’interpretazione del contratto spetta ai giudici di merito. La Cassazione può intervenire solo se il giudice ha violato le regole legali di interpretazione o se la motivazione è totalmente illogica.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 35662 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 3 Num. 35662 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 20/12/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 23668/2021 proposto da:

NOME COGNOME VALLE HERRERA, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIOto AVV_NOTAIO;

– ricorrente –

contro

NIEVE VICENTA CONSTANTINE;

– intimata – avverso la sentenza n. 1806/2021 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 15/06/2021;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 22/11/2023 dal AVV_NOTAIO. NOME COGNOME;

ritenuto che,

con sentenza resa in data 15/06/2021, la Corte d’appello di Milano, in accoglimento, quanto di ragione, dell’appello incidentale proposto da NOME COGNOME NOME, e disatteso l’appello principale proposto da NOME COGNOME NOME, in parziale riforma della decisione di primo grado, ha condannato il COGNOME al rilascio dell’immobile dallo stesso ricevuto in comodato dalla NOME, nonché al pagamento, in favore di quest’ultima, della penale contrattualmente prevista dalle parti, individuata nell’importo di euro 500,00 per ciascun mese, o frazione di mese, di occupazione a far tempo dall’1/8/2017;
a fondamento della decisione assunta, la corte territoriale ha rilevato come le parti (sorella e fratello) avessero inequivocabilmente concluso un contratto di comodato precario avente ad oggetto l’immobile deAVV_NOTAIOo in giudizio; fattispecie negoziale, nella specie non contraddetta dall’avvenuto periodico versamento, da parte del comodatario (il COGNOME), di somme sostanzialmente riconducibili a una sorta di ‘rimborso spese’;

sotto altro profilo, la corte territoriale -dopo aver dato atto della scadenza del rapporto contrattuale per effetto della richiesta di restituzione da parte della comodante -ha disposto la riduzione in via equitativa della clausola penale convenuta tra le parti per l’ipotesi della ritardata restituzione dell’immobile, determinandone il definitivo importo nella somma di euro 500,00 per ciascun mese o frazione di mese di occupazione a far tempo dalla scadenza del comodato, individuato nella data del 1/8/2017 dalla stessa comodante a seguito della concessione, in favore del comodatario, di un termine per il rilascio;
avverso la sentenza d’appello, NOME COGNOME propone ricorso per cassazione sulla base di tre motivi d’impugnazione; NOME COGNOME NOME non ha svolto difese in questa sede; considerato che,

con il primo motivo, il ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione degli artt. 115 c.p.c. e degli artt. 1362, 1363, 1366, 1367, 1369, nonché degli artt. 1803, 1809, 1810, 2697 c.c in relazione all’art. 360 c.p.c. n. 3 e 5, per avere la corte d’appello erroneamente ritenuto dimostrata la sussistenza di un comodato precario ex art. 1810 c.c. a fondamento della richiesta di rilascio della controparte, in assenza di alcun elemento di prova idoneo a giustificarla e per omesso esame di fatti decisivi ai fini della decisione, con particolare riguardo alle circostanze analiticamente richiamate in ricorso;
il motivo è inammissibile;

osserva il Collegio come, secondo il consolidato insegnamento della giurisprudenza di legittimità, l’interpretazione degli atti negoziali deve ritenersi indefettibilmente riservata al giudice di merito ed è censurabile in sede di legittimità unicamente nei limiti consentiti dal testo dell’art. 360, n. 5, c.p.c., ovvero nei casi di violazione dei canoni di ermeneutica contrattuale, ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 360, n. 3, c.p.c.;

in tale ultimo caso, peraltro, la violazione denunciata chiede d’essere necessariamente deAVV_NOTAIOa con la specifica indicazione, nel ricorso per cassazione, del modo in cui il ragionamento del giudice di merito si sia discostato dai suddetti canoni, traducendosi altrimenti, la ricostruzione del contenuto della volontà delle parti, in una mera proposta reinterpretativa in dissenso rispetto all’interpretazione censurata; operazione, come tale, inammissibile in sede di legittimità (cfr. Sez. 3, Sentenza n. 17427 del 18/11/2003, Rv. 568253);
nel caso di specie, l’odierno ricorrente si è totalmente sottratto al dovere di argomentare in modo specifico il preteso tradimento, da parte dei giudici di merito, degli evocati canoni legali di ermeneutica

negoziale, orientando piuttosto l’argomentazione critica rivolta nei confronti dell’interpretazione della corte territoriale attraverso l’indicazione degli aspetti della ritenuta non condivisibilità della lettura criticata, rispetto a quella ritenuta preferibile, in tal modo travalicando i limiti propri del vizio della violazione di legge ( ex art. 360, n. 3, c.p.c.) attraverso la sollecitazione della corte di legittimità alla rinnovazione di una non consentita valutazione di merito;

varrà peraltro sottolineare il carattere del tutto inconferente, rispetto al caso di specie, del richiamo operato dal ricorrente alla giurisprudenza formatasi in materia di comodato per l’uso di un nucleo familiare (come fatto idoneo a riflettersi sul termine del contratto), trattandosi, con riguardo a tale ultimo caso, dell’avvenuta valorizzazione, da parte della giurisprudenza di legittimità, dell ‘esigenza di tutela della prole generata in ambito familiare; ragione, quest’ultima, intuibilmente suscettibile di individuare una finalità specifica del comodato, ulteriore e diversa dalla mera finalità di abitazione della sola persona del comodatario;
parimenti inammissibile deve ritenersi la censura evocata con riferimento al vizio di cui all’art. 360 n. 5 c.p.c., essendosi il ricorrente sottratto all’onere di indicare in modo specifico il ricorso di fatti decisivi idonei a prospettare una sicura diversa decisione della causa nel caso in cui il giudice di merito avesse eventualmente considerato (ove mai trascurate) le circostanze di fatto deAVV_NOTAIOe dal ricorrente in ricorso;

con il secondo motivo, il ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione degli artt. 1803, 1189, 2033 c.c., 115 c.p.c. in relazione all’art. 360 c.p.c. n. 3, 4 e 5, per avere la corte territoriale erroneamente escluso il diritto del COGNOME a vedersi restituite le somme versate alla comodante nel corso del rapporto, in tal modo giungendo allo stravolgimento della struttura negoziale tipica

propria del comodato, di natura essenzialmente gratuita, non potendosi neppure configurare, nel caso di specie, un’ipotesi di ‘comodato modale’, avuto riguardo alla natura delle prestazioni pecuniarie eseguite dal COGNOME, tali da configurarsi alla stregua di vere e proprie controprestazioni, suscettibili di snaturare il contenuto del rapporto, privandolo del requisito essenziale della gratuità;

il motivo è inammissibile;

osserva il Collegio come la censura avanzata dal ricorrente, lungi dal prospettarsi alla stregua di una denuncia di violazione di legge (o di un ipotetico omesso esame di fatti decisivi controversi), si risolva in una sostanziale pretesa di rivisitazione nel merito delle prove e dei fatti di causa, segnatamente in relazione al punto concernente la natura delle prestazioni pecuniarie eseguite dal COGNOME, ritenute da quest’ultimo tali da configurare il ricorso di vere proprie controprestazioni contrattuali, là dove la corte territoriale, nell’esercizio della propria discrezionalità interpretativa, ha ritenuto di qualificare alla stregua di un onere ( modus ), ossia di una forma di conveniente contenimento dell’entità del beneficio gratuitamente apportato al comodatario;
si tratta, a fronte della proposta interpretativa del ricorrente, della contrapposizione tra due letture discrezionali dei fatti di causa (quella del COGNOME rispetto a quella fatta propria dal giudice a quo ); contrapposizione la cui (eventualmente) corretta discriminazione deve ritenersi non sottoponibile al giudizio di legittimità della Corte di cassazione;

con il terzo motivo, il ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione degli artt. 1382, 1454, 1809 c. 2, 2697 c.c. e 112 c.p.c. in relazione all’art. 360 c.p.c. n. 3, per aver la corte d’appello erroneamente accertato e dichiarato il diritto della NOME a riottenere l’abitazione, senza che quest’ultima avesse dimostrato l’urgente e impreveduto bisogno di rientrare nel possesso del bene, e

per aver accertato e dichiarato il diritto della NOME a percepire la penale, benché riAVV_NOTAIOa, senza che vi fosse alcun inadempimento del fratello comodatario;

il motivo è inammissibile;

osserva preliminarmente il Collegio come la questione relativa all’ urgente e impreveduto bisogno della comodataria di rientrare nel possesso del bene concesso in comodato non assuma alcuna rilevanza nel caso di specie, atteso che tale circostanza rileva, ai sensi dell’art. 1809 c.c., unicamente nei casi di comodato a termine (esplicitamente deAVV_NOTAIOo dalle parti o dalle stesse implicitamente stabilito in relazione all’uso convenuto), là dove, nel caso di specie, le parti ebbero a concludere un comodato senza determinazione di termine (precario), con la conseguente inammissibilità della censura in ragione dell’ irrilevanza della questione prospettata;.
quanto alla presunta insussistenza di alcun inadempimento del comodatario, è appena il caso di rilevare come, attraverso l’argomentazione critica così deAVV_NOTAIOa dal ricorrente, quest’ultimo si sia ancora una volta spinto a prospettare una rivalutazione nel merito dei fatti di causa (con particolare riguardo alla questione concernente la sussistenza o meno del ritardo del comodatario nella restituzione dell’immobile concesso in comodato) sulla base di un ‘ impostazione critica come tale non consentita in sede di legittimità;
varrà peraltro sottolineare come la stessa corte d’appello abbia espressamente determinato, per il rilascio dell’immobile, il termine del 30/11/2021 (cfr. il dispositivo della sentenza impugnata), fissando il pagamento della penale a far tempo dal 1/8/2017 fino alla data dell’effettivo rilascio, con l’implicita affermazione della mancata prova della restituzione dell’immobile nei termini stabiliti, atteso che, comprovata l’avvenuta conclusione di un contratto di comodato e la connessa consegna dell’immobile, sarebbe spettato al comodatario fornire la prova
(nella specie mancata) di aver adempiuto all’obbligo di restituzione dell’immobile nei termini previsti;

sulla base di tali premesse, dev’essere dichiarata l’inammissibilità del ricorso;

non vi è luogo per l’adozione di alcuna statuizione, in ordine alla regolazione delle spese del presente giudizio di legittimità, non avendo la NOME svolto difese in questa sede;

si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello, ove dovuto, per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13;

P. Q. M.

Dichiara inammissibile il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello, ove dovuto, per il ricorso, a norma dell’art. 1bis , dello stesso art. 13.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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