Comodato immobiliare: prova e durata vitalizia

La Corte di Cassazione ha confermato l’ordine di rilascio di un immobile occupato da un soggetto che rivendicava un comodato immobiliare vitalizio. La ricorrente sosteneva l’esistenza di un accordo verbale con il defunto proprietario, ma i giudici hanno rilevato che il testamento prevedeva solo un lascito in denaro e non menzionava alcun diritto di godimento sull’abitazione. La Suprema Corte ha ribadito che, sebbene il comodato non richieda la forma scritta, la prova della sua esistenza e della durata vitalizia deve essere rigorosa, specialmente se in contrasto con le ultime volontà espresse per iscritto dal proprietario nel testamento.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Comodato immobiliare: come provare il diritto al godimento vitalizio

Il comodato immobiliare è spesso al centro di dispute ereditarie, specialmente quando si rivendica un diritto di abitazione basato su accordi verbali con il defunto. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione analizza i limiti probatori di tale fattispecie e l’importanza delle disposizioni testamentarie.

Il caso del godimento vitalizio contestato

La vicenda trae origine dalla richiesta di rilascio di un immobile avanzata da una curatela fallimentare nei confronti di un’occupante. Quest’ultima sosteneva di detenere l’appartamento in virtù di un contratto di comodato immobiliare stipulato verbalmente con il proprietario originario, con validità per tutta la durata della sua vita.

In sede di merito, sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno rigettato la domanda riconvenzionale dell’occupante. I giudici hanno evidenziato come le prove testimoniali fossero generiche e, soprattutto, come il testamento pubblico del defunto non facesse alcuna menzione di tale diritto, limitandosi a prevedere un lascito in denaro a favore della donna.

La prova del comodato e la forma scritta

Uno dei punti centrali del ricorso riguardava la necessità o meno della forma scritta per il comodato immobiliare di durata ultranovennale. La ricorrente lamentava che i giudici di merito avessero erroneamente svalutato le testimonianze basandosi sulla mancanza di un atto scritto. La Cassazione ha però chiarito che il problema non era la forma del contratto, ma l’insufficienza della prova fornita rispetto alla volontà espressa dal defunto nel suo testamento.

Le motivazioni

La Suprema Corte ha chiarito che, sebbene il comodato immobiliare non richieda la forma scritta obbligatoria ai sensi dell’art. 1350 c.c., la prova della sua esistenza deve essere solida. Nel caso di specie, la volontà del defunto espressa nel testamento pubblico è stata considerata prevalente rispetto alle dichiarazioni dei testimoni, che riferivano circostanze apprese in modo frammentario. La Corte ha sottolineato che il giudice di merito ha il potere di valutare l’attendibilità delle prove e che, in assenza di un riscontro documentale o di testimonianze univoche, non si può presumere l’esistenza di un vincolo così gravoso come un godimento vitalizio. La motivazione della sentenza d’appello è stata ritenuta logica e non apparente, poiché ha chiaramente spiegato perché il lascito in denaro escludesse implicitamente la volontà di concedere l’uso dell’appartamento.

Le conclusioni

Il ricorso è stato rigettato, confermando l’obbligo di rilascio dell’immobile. La lezione pratica che emerge da questa pronuncia è l’importanza di formalizzare per iscritto ogni accordo relativo al godimento di beni immobili, specialmente se destinati a durare per lunghi periodi. Affidarsi esclusivamente alla prova testimoniale per dimostrare un comodato immobiliare vitalizio espone al rischio di soccombenza, qualora le ultime volontà scritte del proprietario non confermino esplicitamente tale diritto. La tutela della proprietà e la certezza delle disposizioni testamentarie prevalgono su accordi verbali non sufficientemente documentati.

È necessaria la forma scritta per un contratto di comodato immobiliare?
No, il comodato immobiliare non richiede la forma scritta obbligatoria, nemmeno se di durata superiore ai nove anni, potendo essere provato anche per testimoni.

Cosa succede se il testamento non menziona un comodato promesso verbalmente?
In assenza di prove rigorose, la volontà espressa nel testamento prevale sulle presunte promesse verbali, rendendo l’occupazione dell’immobile priva di titolo legittimo.

Gli eredi devono rispettare un contratto di comodato stipulato dal defunto?
Sì, gli eredi sono tenuti a rispettare il termine di durata del contratto di comodato in corso al momento della morte del comodante, purché tale contratto sia provato.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 34620 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 3 Num. 34620 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: CONDELLO NOME COGNOME

Data pubblicazione: 12/12/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 27780/2022 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, rappresentata e difesa, giusta procura in calce al ricorso, dagli AVV_NOTAIO.ti NOME COGNOME e NOME COGNOME, elettivamente domiciliata presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, in Roma, INDIRIZZO

-ricorrente –

contro

CURATELA DEL FALLIMENTO RAGIONE_SOCIALE E RAGIONE_SOCIALE

-intimata – avverso la sentenza della Corte d’ appello di Roma n. 7643/2021, pubblicata in data 18 novembre 2021;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 6 ottobre 2023 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME

Fatti di causa

1. La RAGIONE_SOCIALE del RAGIONE_SOCIALE della RAGIONE_SOCIALE evocava in giudizio, dinanzi al Tribunale di Latina, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME chiedendo che venisse accertata la proprietà, in capo ai germani falliti NOME COGNOME ed NOME COGNOME, degli immobili siti in Fondi, INDIRIZZO, e che i convenuti venissero condannati al rilascio dei medesimi beni, detenuti senza titolo.

NOME COGNOME, costituendosi in giudizio, spiegava domanda riconvenzionale, chiedendo che venisse accertata l’esistenza di un contratto di comodato vita natural durante , intercorso tra la stessa e NOME COGNOME, originario proprietario degli immobili, nonché, in subordine, che venisse dichiarata l’inammissibilità e/o l’improcedibilità della domanda attrice di rilascio fino a quando non le fosse stata corrisposta la somma di euro 18.793,02, oltre interessi legali dalla domanda, riconosciutale a titolo di legato nel testamento pubblico lasciato dal de cuius NOME COGNOME.
I convenuti NOME COGNOME e NOME COGNOME, nel corso del giudizio, riconsegnavano alla RAGIONE_SOCIALE attrice le chiavi dell’ appartamento dagli stessi detenuto.

Espletata la prova orale, il Tribunale di Latina, accogliendo la domanda attrice, dichiarava che gli appartamenti siti in Fondi, alla INDIRIZZO, primo piano, interni 4 e 5, rispettivamente occupati, il primo, dalla COGNOME e, il secondo, da NOME COGNOME e NOME COGNOME, erano di proprietà di NOME COGNOME ed NOME COGNOME ed ordinava il rilascio, in favore della RAGIONE_SOCIALE, dell ‘immobile detenuto dalla COGNOME.

Respingendo la domanda riconvenzionale, il giudice di primo grado affermava che la legataria non poteva, in quel giudizio, invocare diritti nascenti dal contratto di comodato, poiché avrebbe dovuto rivendicarli nell’altro giudizio, dalla stessa promosso, di scioglimento della comunione ereditaria; rilevava pure che non era stata raggiunta la prova del l’esistenza del comodato d’uso, sia perché i testi escussi avevano riferito circostanze generiche e de relato , sia perché nel testamento pubblico lasciato da NOME COGNOME non si faceva menzione del comodato.
NOME COGNOME ha impugnato la sentenza dinanzi alla Corte d’appello di Roma che, nella contumacia della RAGIONE_SOCIALE, ha respinto il gravame.

Ha osservato, in particolare, che le deposizioni rese dai testi si limitavano a rappresentare la volontà espressa dal de cuius , in una sola occasione, di lasciare alla COGNOME il godimento dell’appartamento per tutta la vita, ma che tale volontà non aveva poi trovato riscontro nel testamento pubblico redatto dal de cuius pochi giorni prima della morte, sebbene la posizione della COGNOME fosse stata espressamente presa in considerazione mediante l’attribuzio ne di una somma pari ad un quarantesimo del valore dell’asse ereditario. Ha aggiunto che ‹‹ tale diversa consistenza del beneficio riconosciuto dal de cuius ›› era, poi, ‹‹coerente con l’iniziativa processuale successivamente assunta dalla COGNOME avanti al Tribunale di Latina per lo scioglimento della comunione ereditaria anche mediante la stima della somma a lei dovuta in relazione al patrimonio complessivamente relitto ›› , concludendo che, correttamente, il Tribunale aveva ritenuto che la volontà di NOME COGNOME non si fosse espressa a favore del riconoscimento alla COGNOME di un diritto di godimento vitalizio sull’appartamento e in tal senso tale volontà era stata recepita dalla stessa COGNOME nell’azione giudiziale successivamente esperita.
NOME COGNOME ricorre per la cassazione della decisione d’appello, sulla base di tre motivi.

RAGIONE_SOCIALE non ha svolto attività difensiva in questa sede.

La trattazione è stata fissata in camera di consiglio ai sensi dell’art. 380 -bis .1. cod. proc civ.

Non sono state depositate conclusioni del Pubblico Ministero.

La ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

Ragioni della decisione

Con il primo motivo la ricorrente denuncia ‹‹Nullità dell’impugnata sentenza ex art. 360, 1° comma, n. 4, c.p.c. per violazione dell’art. 132, 2° comma, n. 4, c.p.c., poiché corredata da motivazione apparente›› e lamenta che la Corte territoriale, nel respingere tutti i motivi di gravame -ritrascritti in ricorso -avrebbe completamente omesso di illustrare -anche in sintesi -le ragioni che l’hanno indotta a disattenderli, limitandosi a riprodurre la decisione di primo grado, cosicché la sentenza difetterebbe del requisito ‘ minimo costituzionale’ .
Con il secondo motivo, rubricato ‹‹Violazione e falsa applicazione degli artt. 587, 1803 e 1350 c.c. -2729, 1° comma, c.c., 104, 1° comma, c.p.c., in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c.››, la ricorrente censura la decisione gravata nella parte in cui è pervenuta ad escludere che la volontà del de cuius NOME COGNOME si fosse definitivamente espressa nel senso di riconoscere un diritto di godimento vitalizio sull’appartame nto per cui è causa. Addebita alla Corte d’appello di non avere tenuto in debita considerazione il principio secondo il quale l’onere della forma scritta ex art. 1350 c.c. non riguarda il comodato immobiliare, anche se di durata
ultranovennale, che può essere provato anche per testi e per presunzioni. Sostiene, inoltre, che tutti i testi escussi hanno riferito circostanze apprese non de relato , ma per percezione diretta, e che non aveva alcun obbligo di proporre la domanda di accertamento dell’esistenza del comodato d’uso nel giudizio instaurato al fine di ottenere lo scioglimento della comunione ereditaria, ben potendo la domanda essere formulata in un diverso ed autonomo giudizio. Contesta, altresì, ai giudici del merito di avere desunto la circostanza che il de cuius non avesse espresso la volontà di lasciare in comodato l’appartamento sulla base di presunzioni prive dei requisiti della gravità, precisione e concordanza.
Con il terzo motivo si deduce ‹‹Violazione e falsa applicazione dell’art. 1803 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.››. La ricorrente rimarca che la Corte d’appello avrebbe omesso di considerare che l’appartamento non era detenuto illegittimamente, ma in virtù di un valido efficace titolo costituito dal contratto di comodato d’uso intercorso con il de cuius NOME COGNOME e che gli eredi e la RAGIONE_SOCIALE fallimentare erano tenuti a ‹‹rispettare il periodo di durata di tale contratto ››.
4. Il primo motivo è infondato.

Le Sezioni Unite (Cass., sez. U, 7/04/2014, n. 8053 e n. 8054) hanno affermato che l’anomalia motivazionale, implicante una violazione di legge costituzionalmente rilevante, integri un error in procedendo che comporta la nullità della sentenza nel caso di ‘mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico’, di ‘motivazione apparente’, di ‘c ontrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili ‘, di ‘ motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile ‘. Dalla giurisprudenza di legittimità è stato ulteriormente precisato che di ‘ motivazione apparente ‘ può parlarsi laddove essa non renda ‘percepibili le ragioni della decisione, perché
consiste di argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere l’iter logico seguito per la formazione del convincimento, di talché essa non consenta alcun effettivo controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento del giudice’ (Cass., sez. U, 3/11/2016, n. 22232; Cass., sez. U, 5/04/2016, n. 16599).

Si è, quindi, precisato, che la motivazione è solo apparente -e la sentenza è nulla perché affetta da error in procedendo -quando, benché graficamente esistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioni obbiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, non potendosi lasciare all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture (Cass., n. 22232 del 2016, cit.).
La motivazione della sentenza in questa sede impugnata non è riconducibile ad una delle gravi anomalie argomentative individuate dagli arresti giurisprudenziali sopra richiamati, in quanto, seppure sintetica, consente di ricostruire il percorso logico-giuridico seguito dai giudici di appello e rende possibile il controllo sull’esattezza del ragionamento decisorio che ha condotto al rigetto dell’impugnazione (Cass., sez. 6 -5, 7/04/2017, n. 9105).

I giudici di appello hanno, invero, da un lato, evidenziato che le prove testimoniali raccolte non fossero idonee a dimostrare la volontà del de cuius di lasciare alla odierna ricorrente il godimento dell’appartamento per tutta la sua vita e, dall’altro, che tale presunta volontà non avesse trovato riscontro nelle disposizioni testamentarie lasciate dal defunto NOME COGNOME, in tal modo escludendo che fosse stata raggiuta la prova della esistenza di un contratto di comodato, avente ad oggetto l’appartamento detenuto dalla ricorrente, destinato a durare per tutta la vita della comodataria.
Trattasi di argomentazioni, condivisibili o meno, che esternano le

ragioni su cui si fonda la decisione, la quale, pertanto, sfugge al vizio radicale di difetto assoluto di motivazione.

Il secondo ed il terzo motivo, strettamente connessi, possono essere trattati congiuntamente e sono inammissibili.

La Corte d’appello, come già esposto, ha rigettato la domanda avanzata dalla odierna ricorrente sul presupposto che difettasse la prova della conclusione del contratto di comodato, reputando le testimonianze offerte non adeguate a dimostrare che effettivamente il defunto NOME COGNOME avesse, in vita, manifestato la volontà di riconoscere, in favore della COGNOME, il godimento vita natural durante dell’appartamento.

Di conseguenza non si correlano con la ratio decidendi della pronuncia le contestazioni sollevate dalla ricorrente che si incentrano su una presunta violazione dell’art. 104 cod. proc. civ. e su lla forma, scritta o verbale, del contratto di comodato avente durata ultranovennale, poiché la Corte ha ritenuto ammissibile la prova per testi volta a dimostrare l’esistenza del contratto di comodato e non ha escluso che la domanda svolta potesse essere formulata in un giudizio diverso da quello avente ad oggetto lo scioglimento della comunione ereditaria.
Le censure svolte, sotto l’apparente deduzione della violazione di vizi di legge, sono, in realtà, volte a sollecitare un riesame della ricostruzione fattuale operata dai giudici del merito ed una diversa lettura delle dichiarazioni rese dai testi addotti, preclusa in sede di legittimità.

Difatti, la Corte d’appello ha chiaramente posto in rilievo, per un verso, che le deposizioni assunte ‹‹ si limita(va)no a rappresentare la volontà espressa dal de cuius , NOME COGNOME, in una occasione, di lasciare a COGNOME il godimento dell’appartamento›› e, per altro verso, che la volontà di riconoscere il godimento dell’appartamento per tutta

la vita della ricorrente non era desumibile dal testamento pubblico pubblicato, nel quale il de cuius , pur considerando espressamente la posizione della COGNOME, aveva manifestato la volontà di attribuirle esclusivamente una somma di denaro.

E’ ben vero, come sottolineato dalla ricorrente, che il contratto di comodato può anche avere ad oggetto la concessione gratuita di un appartamento per lungo tempo e finché viva il concessionario e che, in tali casi, essendosi in presenza di un contratto a termine, di cui è certo l’ an ed incerto il quando (Cass., sez. 3, 3/04/2008, n. 8548), e, stante la natura obbligatoria di tale contratto, gli eredi del comodante sono tenuti a rispettare il termine di durata del contratto in pendenza del quale si sia verificata la morte del comodante (in tal senso, Cass., sez. 3, 3/11/2004, n. 21059; Cass., sez. 3, 17/06/1980, n. 3834).
Deve, tuttavia, osservarsi, con specifico riguardo al caso in esame, che la Corte territoriale non ha ritento raggiunta la prova della conclusione di un contratto di comodato – non offerta dalla ricorrente sulla quale la stessa gravava – e, quindi, della volontà, chiaramente manifestata dal defunto NOME COGNOME, di concedere in godimento l’immobile alla COGNOME per tutta la durata della sua vita.

In assenza di tale prova e a fronte di una disposizione testamentaria che riconosceva, in favore della ricorrente, soltanto l’attribuzione di una somma di denaro, del tutto correttamente, la Corte d’appello , confermando la sentenza di primo grado, ha ritenuto che l’immobile non fosse legittimamente occupato dalla COGNOME in forza di un valido ed efficace titolo che ne potesse legittimare la detenzione.

Conclusivamente, il ricorso deve essere rigettato.

Nulla deve disporsi in merito alle spese di lite, essendo la RAGIONE_SOCIALE rimasta intimata.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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