Collatio Agrorum: la Cassazione sui requisiti

In una controversia su confini immobiliari, la Corte di Cassazione ha chiarito i requisiti per la creazione di una strada comune tramite ‘collatio agrorum privatorum’. La Corte ha stabilito che la mera presenza di un cancello o di una pavimentazione non è sufficiente a provare l’esistenza del diritto comune. È invece indispensabile dimostrare il fatto storico del conferimento di porzioni di terreno da parte di più proprietari confinanti. La sentenza d’appello, basata su presunzioni, è stata annullata con rinvio per un nuovo esame.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 gennaio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Collatio Agrorum Privatorum: i Requisiti Essenziali secondo la Cassazione

Con la sentenza n. 19746 del 17 luglio 2024, la Corte di Cassazione torna a pronunciarsi su un tema di grande interesse per il diritto immobiliare: la collatio agrorum privatorum. Questo istituto, di creazione giurisprudenziale, riguarda la formazione di strade e aree comuni al servizio di fondi vicini. La pronuncia chiarisce in modo definitivo quali sono gli elementi indispensabili per poter affermare l’esistenza di una comunione nata da questa particolare fattispecie, sottolineando come le semplici apparenze non siano sufficienti a costituire il diritto.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine da un’azione di regolamento di confini avviata dal proprietario di un immobile industriale per definire la linea di demarcazione con le proprietà vicine, appartenenti a due società immobiliari. Il Tribunale di primo grado aveva accolto la domanda dell’attore.

Successivamente, la Corte d’Appello, riformando la decisione, aveva invece ritenuto che sull’area contesa fosse sorta una comunione per effetto di collatio agrorum privatorum. Secondo i giudici di secondo grado, la presenza di un cancello e di una pavimentazione, preesistenti all’acquisto dell’immobile da parte dell’attore originario, lasciavano presumere che i precedenti proprietari dell’area industriale avessero inteso creare una strada di accesso comune. Contro questa decisione, gli eredi dell’attore hanno proposto ricorso in Cassazione.

La Decisione della Corte sulla Collatio Agrorum Privatorum

La Suprema Corte ha accolto uno dei motivi di ricorso, ritenendolo decisivo, e ha cassato la sentenza d’appello. I giudici di legittimità hanno ribadito la validità dell’istituto della collatio agrorum privatorum come ‘diritto vivente’, ossia un principio consolidato dalla giurisprudenza pur in assenza di una norma specifica. Esso dà vita a una ‘communio incidens’, una comproprietà che non necessita di un contratto scritto, ma che sorge da fatti concludenti.

Tuttavia, la Corte ha specificato che per la sua esistenza sono necessari due elementi fondamentali e imprescindibili:

1. Il conferimento di zone di terreno da parte dei proprietari dei fondi confinanti (i cosiddetti frontisti).
2. L’effettiva costruzione del tracciato della strada o dell’area comune.

L’errore della Corte d’Appello, secondo la Cassazione, è stato quello di aver desunto l’esistenza della ‘collatio’ in via meramente ipotetica, basandosi su elementi secondari come la presenza del cancello e della pavimentazione, senza però accertare il presupposto essenziale: il momento storico in cui più proprietari avrebbero conferito le rispettive porzioni di terreno per creare l’area comune.

Le Motivazioni

La motivazione della Cassazione si fonda su un principio di rigore probatorio. L’istituto della collatio agrorum privatorum, pur essendo flessibile nella forma, non può basarsi su mere presunzioni o ipotesi. La Corte d’Appello ha commesso un errore di diritto nel non valutare il fatto costitutivo della comunione, ossia l’atto di conferimento da parte di una pluralità di soggetti. Ha dato per provata la ‘collatio’ sulla base di elementi (cancello e pavimentazione) che, sebbene indicativi di un uso comune, non dimostrano di per sé l’originaria volontà di più proprietari di mettere in comune parti dei loro fondi.

In sostanza, la Corte ha affermato che non si può invertire l’onere della prova: non è la presenza di opere a creare la comunione, ma è l’atto originario di conferimento a giustificare l’esistenza di tali opere e della comunione stessa. Dedurre la ‘collatio’ da elementi successivi, senza una verifica del momento genetico, significa discostarsi dal principio giuridico che governa l’istituto.

Conclusioni

Questa sentenza offre un importante monito per tutti gli operatori del diritto e i proprietari immobiliari. Per poter affermare l’esistenza di una strada vicinale o di un’area comune nata per collatio agrorum privatorum, non è sufficiente fare affidamento sullo stato di fatto attuale. È necessario fornire la prova storica e concreta che, in un determinato momento, più proprietari di fondi confinanti abbiano destinato parte delle loro singole proprietà alla creazione di un bene comune. In assenza di tale prova, prevalgono i titoli di proprietà individuali. La decisione rafforza la certezza dei diritti reali, ancorando la nascita di una comunione ‘di fatto’ a presupposti oggettivi e verificabili, piuttosto che a deduzioni ipotetiche.

Cos’è la ‘collatio agrorum privatorum’ e come si forma?
È un istituto giuridico, creato dalla giurisprudenza, che descrive la nascita di una strada o area comune quando i proprietari di terreni confinanti contribuiscono con porzioni delle loro proprietà. Si forma attraverso due elementi di fatto: il conferimento del terreno da parte di più proprietari e la successiva costruzione della strada, senza che sia necessario un contratto scritto.

La semplice presenza di un cancello o di una pavimentazione prova l’esistenza di una strada comune per ‘collatio agrorum’?
No. Secondo la Corte di Cassazione, questi elementi sono insufficienti. La prova essenziale richiesta è la dimostrazione del fatto storico del conferimento effettivo di porzioni di terreno da parte di più proprietari confinanti, finalizzato alla creazione dell’area comune.

Perché la Corte di Cassazione ha annullato la sentenza d’appello?
La Corte ha annullato la sentenza perché i giudici d’appello hanno commesso un errore di diritto. Hanno desunto l’esistenza della ‘collatio’ in via puramente ipotetica dalla presenza di un cancello, senza verificare il presupposto fondamentale e necessario: l’effettivo conferimento di terreno da parte di una pluralità di proprietari al momento della creazione della strada.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 19746 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 2 Num. 19746 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 17/07/2024

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 20238/2020 R.G. proposto da: COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (-) rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrenti- contro

RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE, domiciliate ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentate e difese dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrenti- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO POTENZA n. 226/2020 depositata il 15/04/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 18/06/2024 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME chiese al Tribunale di Potenza la determinazione del confine fra la sua proprietà e quelle viciniori della RAGIONE_SOCIALE, con l’apposizione dei termini ed il riconoscimento del diritto a posare la recinzione. Costituitesi le società convenute ed attesosi all’istruttoria, il giudice adito accoglieva la domanda.

La predetta decisione era impugnata dalla RAGIONE_SOCIALE e dalla RAGIONE_SOCIALE e, nella resistenza degli eredi dell’originario attore, NOME, NOME, NOME e NOME, con sentenza n. 226 del 15 aprile 2020 la Corte di appello di Potenza riformava la sentenza del Tribunale, in esito ad un supplemento di istruttoria costituito da una nuova consulenza tecnica d’ufficio.

Per quel che ancora interessa, il giudice di secondo grado premetteva che l’azione di regolamento dei confini non avrebbe dato luogo ad un’ipotesi di litisconsorzio necessario, essendo la domanda diretta ad ottenere una sentenza dichiarativa. Nel merito, affermava che, in esito alle risultanze dell’elaborato peritale, sarebbe emerso come la presenza di un cancello e la pavimentazione dell’intera area risalissero ad epoca antecedente all’acquisto dei capannoni di proprietà COGNOME, la qual cosa avrebbe fatto presumere che i proprietari degli immobili siti nel compendio industriale avessero inteso chiudere la strada di accesso
a loro esclusivo servizio per consentire l’ingresso e la movimentazione di mezzi pesanti. Da ciò l’esistenza di una collatio privatorum agrorum insistente sull’area divenuta comune per la pregressa presenza di un’unica strada di accesso alla via pubblica.

Contro la predetta sentenza ricorrono per cassazione NOME, NOME, NOME e NOME COGNOME, sulla scorta di quattro motivi, illustrati da successiva memoria.

Resistono con controricorso la RAGIONE_SOCIALE e la RAGIONE_SOCIALE

La causa, originariamente assegnata alla camera di consiglio del 7 febbraio 2024, è stata rimessa all’udienza pubblica, alla luce della valenza nomofilattica della materia del contendere.

Il Procuratore Generale ha concluso per il rigetto del ricorso.

RAGIONI DI DIRITTO

Attraverso la prima censura, i ricorrenti deducono la violazione o falsa applicazione del combinato disposto degli artt. 42 Cost. e 922 c.c., ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c.

L’istituto della collatio agrorum privatorum , utilizzato dalla Corte d’appello per affermare l’esistenza di una comunione su una porzione di terreno, non sarebbe conforme al diritto vigente, giacché la riserva contenuta nell’art. 922 c.c. non consentirebbe la possibilità di un acquisto della proprietà, sulla scorta di una figura assente dal codice civile e di individuazione prettamente pretoria. Sarebbe dunque erronea l’affermazione della sentenza impugnata circa l’esistenza di una communio frutto di collatio agrorum , tanto da determinare un dubbio di legittimità costituzionale dello stesso articolo 922 c.c., per contrasto con l’art. 42 Cost. Sollecitano quindi questa Corte a sollevare la relativa questione.
Con il secondo mezzo, i COGNOME si dolgono della violazione e falsa applicazione dell’art. 1350 c.c., ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c.

L’applicazione dell’istituto della collatio da parte della giurisprudenza sarebbe stata sempre caratterizzata dalla prospettiva oggettiva della destinazione dei luoghi (o al transito dei proprietari dei fondi confinanti, o alla creazione della strada ed al conferimento dei terreni), mentre nessun richiamo sarebbe stato operato alla componente soggettiva di tali comportamenti: da ciò la collocazione nell’ambito di una comunione incidentale. Tuttavia, nella normalità dei casi i proprietari dei terreni confinanti si determinerebbero all’attribuzione, in vista della creazione di un sedime comune utilizzabile da tutti i conferenti: si sarebbe pertanto in presenza di una convenzione, che, avendo ad oggetto un diritto reale su cosa immobile, necessiterebbe di forma scritta. ai sensi dell’art. 1350 c.c.
I due motivi, che possono essere scrutinati congiuntamente, sono infondati, poiché contestano in modo erroneo la struttura e lo spirito della collatio ex privatorum agrorum .

E’ pur vero che l’istituto non è espressamente previsto da una norma del codice civile. Tuttavia, il diritto vivente ne ha elaborato la nozione, in tema di strade vicinali agrarie destinate all’uso comune dei proprietari frontisti, per la necessità stessa delle comunicazioni e delle colture dei fondi lambiti o attraversati: si tratta di una costruzione conforme al sistema, di cui nessuno ha messo in dubbio la portata.

Secondo la giurisprudenza, le vie vicinali formate ex collatione privatorum agrorum traggono la loro origine da situazioni giuridiche obiettive di diversa natura, le quali possono essere determinate dalla volontà coincidente, anche se non concorde, di tutte le parti, manifestata attraverso il fatto materiale del conferimento in

relazione all’effettiva esigenza dei fondi; manifestazione che, non avendo natura negoziale, produce effetti giuridici, anche in mancanza di qualsiasi forma scritta, e vale a costituire una comunione, avente le caratteristiche di una communio incidens . In tal modo, le porzioni di suolo al riguardo utilizzate non restano nella proprietà individuale di ciascuno dei conferenti ma, dando luogo a una nuova entità economica e giuridica, formano oggetto di comunione e godimento da parte di tutti i proprietari. (Sez. 2, n. 25364 del 28 novembre 2014; Sez. 2, n. 6773 del 4 maggio 2012; Sez. 2, n. 17111 del 27 luglio 2006).
Tale inquadramento dell’istituto comporta di per sé che non si ponga il problema di una proprietà esclusiva, regolata dall’art. 922 c.c., quanto piuttosto di una proprietà ‘diffusa’, caratterizzata dalla primaria funzione di godimento. Infatti, la comunione incidentale derivante, senza necessità di un atto negoziale, né tantomeno di un atto scritto, dal conferimento di zone di terreno da parte dei proprietari di fondi contigui e dalla effettiva costruzione della strada stessa, determina la perdita dell’individualità delle singole porzioni e la nascita di un nuovo bene, accessorio dei vari fondi in base ai principi stabiliti dagli artt. 817, 922 e 939 c. c. La predetta comunione si estende anche rispetto ai terreni posti in consecuzione e confinanti con la parte terminale della strada, qualora questa risulti destinata anche al loro servizio, ancorché i relativi proprietari non abbiano potuto contribuire alla formazione della strada con apporto di terreno, ma ciò sempre che il contrario non risulti dai titoli (Sez. 2, n. 2388 del 26 gennaio 2023).
In definitiva, la collatio privatorum agrorum -nell’interpretazione che ne dà questa Corte, attraverso il diritto vivente – consente di assicurare la funzione sociale indicata dalla Carta costituzionale e d’altronde la riserva di cui all’art. 42 non va intesa in termini letterali, ossia assoluti, giacché viene demandata alla legge la determinazione dei modi di acquisto della proprietà, sia in via

generale, sia in relazione a situazioni peculiari sempre in presenza della finalità di assicurarne la funzione sociale (Corte Cost. n. 384/1990). Le esposte considerazioni inducono pertanto a superare i dubbi di costituzionalità sollevati dai ricorrenti.

3 Il terzo rilievo denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 115 c.p.c., ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c.

Rilevano in particolare i ricorrenti che, anche a voler ritenere la collatio in linea con l’acquisto della proprietà, tuttavia l’impostazione della sentenza impugnata sarebbe erronea, giacché l’istituto richiederebbe la sussistenza di due presupposti, l’esistenza di più comproprietari e la volontaria determinazione di mettere in comune parti del proprio terreno. Sennonché sarebbe incontestato come, all’atto della realizzazione della strada, vi fosse un unico proprietario, essendo la circostanza dichiarata dalle stesse controparti nel loro atto di appello e, d’altronde, il dante causa del COGNOME avrebbe incluso nel trasferimento tutte le particelle su cui insiste la strada, con la conseguenza di reputare impossibile l’esistenza dei presupposti della collatio agrorum privatorum .
La quarta doglianza s’impernia sulla violazione e falsa applicazione dell’art. 2697 c.c., ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c., giacché i giudici di secondo grado avrebbero fondato l’affermazione dell’esistenza di una communio incidens in forza di una consulenza tecnica d’ufficio, utilizzata esclusivamente quale strumento di prova. Ma la CTU non costituirebbe un mezzo istruttorio in senso proprio e non potrebbe esonerare la parte dal fornire la prova dei suoi assunti, supplendo in tal modo alla carenza delle proprie allegazioni o offerte di prova, ovvero compiendo un’indagine esplorativa.
Il terzo motivo è fondato.

Come già osservato, la creazione di una strada vicinale agraria dà vita ad una comunione incidentale derivante, senza necessità di un

atto negoziale, né tantomeno di un atto scritto, dal conferimento di zone di terreno da parte dei proprietari di fondi contigui e dalla effettiva costruzione della strada stessa, determinando la perdita dell’individualità delle singole porzioni e la nascita di un nuovo bene (tra le varie, Sez. 2, n. 2388 del 26 gennaio 2023).

Sono pertanto due gli elementi fondamentali da prendere in considerazione: il conferimento di zone di terreno da parte dei frontisti e la costruzione del tracciato.

Nella specie, la Corte distrettuale ha affermato: ‘ La presenza del cancello e la pavimentazione di tutta l’area risalgono, quindi, ad epoca antecedente all’acquisto dei capannoni da parte del COGNOME, che, in sede di interrogatorio formale, all’udienza del 26.9.2003 riferisce che la pavimentazione esistente sui luoghi di causa ‘era rimasta così com’era’ e che dalla data di acquisto del capannone e dell’antistante piazzale nel 1991 la situazione è rimasta inalterata. La presenza del cancello induce a ritenere che i proprietari degli immobili siti nel compendio industriale avessero inteso chiudere la strada di accesso a loro esclusivo servizio per consentire l’ingresso e la movimentazione di mezzi pesanti. Risulta, pertanto, provata l’esistenza di una collatio agrorum privatorum insistente sull’area divenuta comune per la pregressa presenza di un’unica strada di accesso alla via pubblica, delimitata dal cancello di chiusura ‘.
In punto di diritto, appare dunque evidente l’errore commesso dalla Corte d’appello che, invece di valutare il momento del conferimento delle parti di terreno ed il periodo di effettiva costruzione della strada, ha desunto la collatio in termini meramente ipotetici dalla presenza del cancello, così discostandosi dal citato principio.

La sentenza va quindi cassata con logico assorbimento del quarto ed ultimo motivo.

Alla stregua di quanto precede, è evidente che, rigettati il primo ed il secondo motivo, va accolto il terzo motivo del ricorso, assorbito il quarto, ed il giudizio va rimesso alla Corte d’appello di Potenza, in diversa composizione, per un completo riesame della vicenda.

Il Giudice del rinvio regolerà anche le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte di cassazione, seconda Sezione civile, accoglie il terzo motivo del ricorso, rigettati il primo ed il secondo ed assorbito il quarto, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Potenza, in diversa composizione, anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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