Clausola tinteggiatura nulla: la sentenza del Tribunale

Il Tribunale di Venezia ha stabilito che la clausola che obbliga l’inquilino a pagare la tinteggiatura a fine locazione per il normale uso è nulla. Nel caso esaminato, i proprietari avevano chiesto il rimborso di canoni non pagati, spese condominiali e costi di ridipintura. Il giudice ha accolto la richiesta per i canoni ma ha respinto quella per le spese condominiali per mancanza di prove e ha dichiarato la clausola tinteggiatura nulla, in quanto sposta sul conduttore un costo di manutenzione ordinaria che spetta al locatore.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Clausola Tinteggiatura Nulla: Chi Paga le Pareti a Fine Locazione?

La fine di un contratto di locazione può spesso trasformarsi in un campo di battaglia legale su chi debba sostenere i costi di ripristino dell’immobile. Una delle questioni più comuni riguarda la tinteggiatura delle pareti. Una recente sentenza del Tribunale di Venezia fa luce su questo tema, stabilendo quando una clausola tinteggiatura nulla protegge l’inquilino da spese ingiuste. Analizziamo questo caso per capire i principi applicati e le tutele previste dalla legge.

I Fatti di Causa

I proprietari di un immobile ad uso abitativo hanno citato in giudizio il loro ex inquilino, dal quale avevano già ottenuto la restituzione dell’immobile a seguito di uno sfratto per finita locazione. La richiesta al Tribunale era finalizzata a ottenere il pagamento di diverse somme:

* Quattro mensilità di canoni di locazione non pagati.
* Una mensilità a titolo di indennità di occupazione.
* Le spese condominiali relative agli anni 2021 e 2022.
* I costi per la ridipintura dell’immobile, come previsto da una specifica clausola del contratto.

L’ex inquilino non si è presentato in giudizio ed è stato quindi dichiarato contumace.

La Clausola Tinteggiatura Nulla e la Decisione del Giudice

Il Tribunale ha esaminato le singole richieste dei proprietari, accogliendone solo una parte. La decisione si è basata su una precisa distinzione tra gli obblighi del conduttore e i limiti imposti dalla legge a tutela dello stesso.

Canoni di Locazione e Indennità di Occupazione

Il giudice ha ritenuto fondata la richiesta relativa ai canoni non pagati e all’indennità di occupazione. Trattandosi di un’obbligazione contrattuale, spettava ai proprietari dimostrare l’esistenza del contratto e allegare l’inadempimento, cosa che hanno fatto. Sarebbe stato onere dell’inquilino, invece, provare di aver pagato. Essendo rimasto contumace, non ha fornito alcuna prova estintiva del suo debito. Di conseguenza, è stato condannato a pagare 5 mensilità per un totale di € 2.750,00.

Spese Condominiali: L’Onere della Prova del Locatore

La domanda relativa al pagamento delle spese condominiali è stata respinta. Il giudice ha chiarito che, per ottenere il rimborso, i proprietari avrebbero dovuto produrre le delibere condominiali che approvavano i consuntivi di spesa. Tali documenti sono infatti indispensabili per far sorgere l’obbligo di pagamento. In loro assenza, la richiesta è risultata infondata.

La Nullità della Clausola sulla Tinteggiatura

Il punto centrale della sentenza riguarda la richiesta di rimborso per le spese di ridipintura. Il contratto conteneva una clausola che poneva tale costo a carico dell’inquilino. Il Tribunale, richiamando un consolidato orientamento della Corte di Cassazione (sentenza n. 29329/2019), ha dichiarato tale clausola nulla.

Le Motivazioni

La motivazione della decisione si fonda sull’articolo 79 della Legge 392/78, che vieta pattuizioni volte ad attribuire al locatore vantaggi in contrasto con la legge. La Cassazione ha stabilito che la clausola che obbliga il conduttore a eliminare le conseguenze del deterioramento dovuto al “normale uso” dell’immobile (come la tinteggiatura delle pareti) è nulla. Questo perché addossa all’inquilino una spesa di manutenzione ordinaria che, per legge, spetta al proprietario. Un simile accordo rappresenta un vantaggio indebito per il locatore, in aggiunta al canone di locazione, che è l’unico corrispettivo legalmente pattuibile a carico del conduttore per il godimento del bene. Pertanto, il deterioramento delle pareti dovuto al semplice utilizzo nel tempo non può essere addebitato all’inquilino.

Le Conclusioni

Alla luce di quanto esposto, il giudice ha operato una compensazione tra il debito accertato del conduttore (€ 2.750,00 per canoni e indennità) e il deposito cauzionale già versato (€ 1.650,00). Di conseguenza, l’ex inquilino è stato condannato a pagare la somma residua di € 1.100,00, oltre interessi. Questa sentenza ribadisce due principi fondamentali: primo, il locatore deve fornire prove documentali complete per le sue pretese, come le delibere per le spese condominiali; secondo, l’inquilino è tutelato contro clausole vessatorie che gli impongono costi di manutenzione ordinaria derivanti dal normale uso dell’immobile. Un insegnamento prezioso sia per i proprietari che per gli affittuari.

Chi deve pagare per la tinteggiatura delle pareti a fine locazione?
Secondo la sentenza, la spesa per la tinteggiatura dovuta al normale deterioramento per l’uso dell’immobile è a carico del locatore. Una clausola contrattuale che addebita questo costo al conduttore è da considerarsi nulla ai sensi dell’art. 79 della L. 392/78.

Perché la richiesta di pagamento delle spese condominiali è stata respinta?
La richiesta è stata respinta perché i proprietari non hanno fornito la documentazione necessaria a provarla, ovvero le delibere dell’assemblea condominiale che approvavano i bilanci consuntivi da cui scaturisce l’obbligo di pagamento.

Cosa succede se l’inquilino non si presenta in giudizio?
Se l’inquilino non si costituisce in giudizio, viene dichiarato “contumace”. Il processo prosegue in sua assenza, ma egli perde la possibilità di difendersi e di presentare prove a suo favore, come ad esempio le ricevute di pagamento dei canoni.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI VENEZIA N. 4295 2025 – N. R.G. 00020808 2024 DEPOSITO MINUTA 16 09 2025 PUBBLICAZIONE 16 09 2025

N. R.G. 20808/2024

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO DI VENEZIA

in persona del GOP dr.ssa NOME COGNOME ha pronunciato la seguente:

SENTENZA ex art. 429 cpc

nella causa civile di I grado promossa da:

nato a Venezia l’8.5.1964 (C.F.

nata a Mirano (VE) il 7.6.1965 (C.F.

con avv. NOME COGNOME contro

nato a Venezia il 17.10.1973 (C.F.

contumace

C.F.

parte resistente

Conclusioni della parte ricorrente: come da ricorso

Conclusioni della parte resistente: nessuna

RAGIONI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE

Con ricorso ex art. 447 bis cpc, i sig.ri e , nella qualità di proprietari di un immobile ad uso abitativo sito in Santa Maria di Sala (VE) hanno chiamato in giudizio il sig. , al quale avevano concesso in locazione il bene con contratto del 27.1.14; dando atto di aver già ottenuto la restituzione del bene a seguito della convalida dello sfratto per finita locazione (RG 2899/22), i ricorrenti hanno chiesto al Tribunale di accertare la debenza in capo al conduttore di somme a titolo di canoni impagati (4 mensilità), indennità di occupazione (1 mensilità), spese condominiali (anno 2021 e 2022), ridipintura immobile (clausola 6 contratto di locazione), e di condannarlo al pagamento di € 3.670,33 (già detratto l’importo del deposito cauzionale) oltre rivalutazione e interessi.
C.F.

C.F.

) e

parte ricorrente

La notifica del ricorso al sig. si è compiuta ai sensi dell’art. 143 cpc e alla udienza 16.6.25 il Giudice ne ha dichiarato la contumacia.

Alla udienza odierna è comparso solo il legale di parte ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso.

Dall’esame degli atti e verbali si deduce che la morosità denunziata con l’atto di intimazione nel marzo 2022 (oltre 3 anni fa) non è mai stata sanata; trattandosi di obbligazione contrattuale spettava alla parte creditrice dare la prova della fonte negoziale del suo diritto, producendo il contratto e allegando l’inadempimento della controparte e ciò è avvenuto; spettava, per contro, alla parte debitrice fornire la prova del fatto estintivo del diritto ma ciò non è avvenuto perché il resistente è rimasto contumace.
Il sig. è debitore nei confronti dei ricorrenti di 4 canoni e una ulteriore mensilità per l’occupazione del bene sino alla sua liberazione (C.C. ), per totali euro 2.750,00 (550,00 x 5). C.F.

Non è accoglibile la domanda di condanna al pagamento delle spese condominiali per l’anno 2021 e 2022 sulla scorta della documentazione esibita (doc. 12) perché mancano agli atti le delibere condominiali con cui si approvano i consuntivi, da cui sorgono i relativi obblighi (C.C. 13781/24); non è accoglibile nemmeno la richiesta di condanna alla rifusione delle spese di ridipintura del bene perché secondo la Suprema Corte ‘ la clausola che obbliga il conduttore a eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (nella specie ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi nulla, ai sensi dell’art. 79 della stessa legge 392/78 perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione che la legge impone, di regola, a carico del locatore, attribuisce a quest’ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore ‘ (C.C. 29329/19).
Ne deriva che -in definitiva -operando la compensazione con quanto versato a titolo di deposito cauzionale, il sig. dovrà essere condannato al pagamento della somma di € 1.100,00 (€ 2.750,00 – 1650,00) oltre interessi; nulla è dovuto per rivalutazione monetaria non sussistendo i presupposti di legge.

Al termine della causa il sig. risulta prevalentemente soccombente, pertanto è tenuto a rifondere le spese di lite, che vengono quantificate come in dispositivo, tenuto conto del valore, della non particolare complessità della controversia, della natura contumaciale del giudizio, del mancato accoglimento di parte delle domande del ricorrente, dell’assenza di istruttoria in senso stretto e semplicità della fase decisionale.

il Giudice, definitivamente pronunciando nella causa 20808/24 RG, ogni diversa domanda, eccezione o istanza disattesa e rigettata, così provvede:

1)condanna il sig. a pagare ai ricorrenti sig.ri e la somma di euro 1.100,00, oltre interessi dalla singola scadenza al saldo, nella misura legale dalla debenza alla domanda e nella misura di cui all’art. 1284 co. 4 cc dalla domanda;

2)condanna a rifondere ai ricorrenti sig.ri e le spese di lite -incluse quelle per il procedimento di mediazione per complessivi € 1.000,00 per competenze, oltre CU, marca iscrizione, spese di notifica documentate, 15% spese generali, cpa e iva come per legge.

Venezia, 16.9.25

IL GOP

dott.ssa NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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