Clausola risolutiva espressa: risoluzione automatica

Una società vendeva un immobile con riserva di proprietà. L’acquirente non pagava diverse rate, così il venditore ha invocato la clausola risolutiva espressa presente nel contratto. Il Tribunale ha dichiarato il contratto risolto di diritto, ordinando la restituzione dell’immobile. Ha inoltre stabilito un equo compenso per l’uso del bene, superiore alle rate versate, condannando l’acquirente al pagamento della differenza.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Clausola risolutiva espressa: l’arma decisiva in caso di inadempimento

La clausola risolutiva espressa rappresenta uno degli strumenti di autotutela contrattuale più efficaci a disposizione delle parti. Inserendola in un contratto, si stabilisce che l’inadempimento di una specifica obbligazione comporterà la risoluzione automatica del rapporto. Una recente sentenza del Tribunale di Torino offre un chiaro esempio pratico della sua applicazione in una vendita immobiliare con riserva di proprietà, delineando le conseguenze per l’acquirente inadempiente.

I fatti del caso

Una società vendeva a un’altra impresa un complesso immobiliare, composto da un negozio e un’autorimessa, attraverso un contratto di vendita con riserva della proprietà. Il prezzo concordato doveva essere corrisposto in 55 rate mensili. Il contratto conteneva una clausola risolutiva espressa che prevedeva la risoluzione di diritto in caso di mancato pagamento di rate per un importo superiore a un’ottava parte del prezzo totale.

Dopo un periodo iniziale, l’acquirente iniziava a ritardare e a saltare i pagamenti, accumulando un debito significativo. Di fronte a questo inadempimento, la società venditrice inviava una comunicazione formale (PEC) con cui dichiarava di volersi avvalere della clausola, risolvendo così il contratto.

L’acquirente si opponeva, sostenendo che l’inadempimento non fosse grave e, soprattutto, eccependo a sua volta un inadempimento della venditrice, accusata di non aver mai consegnato l’autorimessa, che a suo dire era stata affittata a terzi.

La decisione del Tribunale e il funzionamento della clausola risolutiva espressa

Il Tribunale ha accolto integralmente le richieste della società venditrice, dichiarando il contratto risolto di diritto. La decisione si fonda sul meccanismo previsto dall’art. 1456 del Codice Civile.

Il giudice ha chiarito che, in presenza di una clausola risolutiva espressa, il suo ruolo non è quello di valutare la gravità dell’inadempimento (come avverrebbe in una risoluzione ordinaria ex art. 1453 c.c.), poiché tale valutazione è già stata compiuta dalle parti al momento della stipula del contratto. Il compito del Tribunale è limitato a una verifica fattuale: accertare se l’inadempimento dedotto nella clausola si sia effettivamente verificato.

Nel caso specifico, era pacifico che l’acquirente avesse omesso di pagare un numero di rate il cui importo superava l’ottava parte del prezzo, attivando così il presupposto previsto dalla clausola. La successiva dichiarazione della venditrice di volersene avvalere ha prodotto l’effetto risolutivo automatico.

La gestione delle eccezioni e le conseguenze economiche

Il Tribunale ha rigettato l’eccezione dell’acquirente relativa alla mancata consegna dell’autorimessa. Attraverso le prove testimoniali, è emerso che non solo l’autorimessa era stata consegnata, ma che era la stessa acquirente a concederla in locazione a un terzo, percependone il canone. L’eccezione è stata quindi ritenuta infondata e pretestuosa.

Una volta dichiarata la risoluzione, il giudice ha disciplinato le conseguenze economiche secondo l’art. 1526 c.c.:
1. Restituzione delle rate: Il venditore deve restituire le rate riscosse (€ 10.400,00).
2. Equo compenso: L’acquirente deve corrispondere al venditore un equo compenso per l’uso dell’immobile. Il Tribunale lo ha quantificato in € 350,00 mensili per l’intera durata dell’occupazione, per un totale di € 26.600,00.
3. Compensazione impropria: Il giudice ha operato una compensazione tra i due importi, condannando l’acquirente a versare alla venditrice la differenza (€ 16.200,00), oltre a un importo mensile per l’occupazione futura fino al rilascio.

Le motivazioni

La motivazione della sentenza si concentra sulla natura e sugli effetti della clausola risolutiva espressa. Le parti, prevedendola, stabiliscono preventivamente quali inadempimenti sono talmente gravi da giustificare la fine del rapporto. Questo conferisce al creditore un diritto potestativo: una volta verificatosi l’inadempimento previsto, la sua semplice dichiarazione di volersi avvalere della clausola è sufficiente a sciogliere il vincolo contrattuale. La sentenza del giudice ha, in questo caso, una natura meramente dichiarativa, cioè si limita a certificare un effetto giuridico che si è già prodotto.

Il rigetto della domanda riconvenzionale dell’acquirente per la restituzione delle spese di ristrutturazione è altrettanto significativo. Il Tribunale ha ritenuto che tali spese derivassero da un separato contratto d’opera, stipulato in parte durante un precedente rapporto di locazione e non collegato negozialmente alla compravendita. La risoluzione di un contratto, quindi, non incide sui rapporti giuridici autonomi, anche se economicamente collegati.

Le conclusioni

Questa pronuncia ribadisce la straordinaria efficacia della clausola risolutiva espressa come strumento di tutela per il creditore. La sua inclusione in un contratto riduce drasticamente l’incertezza e la discrezionalità giudiziale sulla gravità dell’inadempimento. Per le parti, ciò significa che la mancata esecuzione di un’obbligazione specificata nella clausola avrà una conseguenza certa e automatica: la risoluzione del contratto. È un monito a redigere i contratti con precisione e a rispettare scrupolosamente gli impegni assunti, poiché le vie di fuga, una volta attivata la clausola, sono estremamente limitate.

Cosa succede se in un contratto è presente una clausola risolutiva espressa e una parte non adempie all’obbligazione indicata?
Se si verifica l’inadempimento previsto dalla clausola, la parte a cui spetta la prestazione può dichiarare di volersi avvalere di tale clausola. Questa dichiarazione provoca la risoluzione automatica e di diritto del contratto, senza che il giudice debba valutare la gravità dell’inadempimento.

L’acquirente può evitare la risoluzione sostenendo che anche il venditore era inadempiente per altri motivi?
No, se l’inadempimento contestato al venditore risulta infondato. Nel caso esaminato, l’acquirente ha sostenuto la mancata consegna di un’autorimessa, ma le prove hanno dimostrato il contrario. L’eccezione di inadempimento per essere valida deve basarsi su un inadempimento reale e provato della controparte.

Dopo la risoluzione di un contratto di vendita con riserva di proprietà, cosa accade alle rate già pagate?
Il venditore deve restituire le rate incassate. Tuttavia, ha diritto a ricevere un equo compenso per l’uso che il compratore ha fatto del bene, oltre al risarcimento di eventuali danni. Come nel caso di specie, se l’equo compenso è superiore alle rate versate, il compratore sarà tenuto a pagare la differenza.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI TORINO N. 5187 2025 – N. R.G. 00012143 2022 DEPOSITO MINUTA 27 11 2025 PUBBLICAZIONE 28 11 2025

N. NUMERO_DOCUMENTO. NUMERO_DOCUMENTO

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO di TORINO

Seconda Sezione Civile

Il Tribunale, nella persona del AVV_NOTAIO ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I° Grado iscritta al n. rNUMERO_DOCUMENTO. NUMERO_DOCUMENTO promossa da:

(C.F. ) in persona del legale rappresentante pro tempore, con il patrocinio dell’AVV_NOTAIO e dell’AVV_NOTAIO

COGNOME;

PARTE ATTRICE

contro

(C.F.

, in persona del

legale rappresentante pro tempore, con il patrocinio dell’AVV_NOTAIO e dell’AVV_NOTAIO;

PARTE CONVENUTA

CONCLUSIONI DELLE PARTI COSTITUITE

Per parte attrice (all’udienza del 10.7.2025, come da memoria ex art. 183 comma 6 n. 1 c.p.c.): ‘ Nel merito, in via principale: a) accertare e dichiarare la intervenuta risoluzione di diritto, ex art 1456 c.c., del contratto di acquisto con riserva della proprietà del 9/7/2019 stipulato ai rogiti del AVV_NOTAIO (rep. 10334 – raccolta 7605) con atto registrato a direzione Provinciale II di Torino UT il 16/7/2019 al n. NUMERO_DOCUMENTO IT e trascritto a Torino 2 il 17/7/2019 al n. NUMERO_DOCUMENTO R.NUMERO_DOCUMENTO. al n. NUMERO_DOCUMENTO RNUMERO_DOCUMENTO avente ad oggetto l’immobile immobile facente parte del complesso immobiliare denominato ‘ ‘ sito in Comune di La Loggia (TO) Via Bistolfi nn. 95,97,99,101 e precisamente: Nel fabbricato ‘A’ con ingresso da INDIRIZZO: – Al piano terreno (1° f.t.) negozio con fronte sulla INDIRIZZO composto da un vano con retro, disimpegno e servizio igienico; coerenti INDIRIZZO negozio sub. 27, cortile comune e negozio sub 29; – Nel basso fabbricato ad uso autorimesse, nel cortile: – Al piano terreno (1° f.t.) un locale ad uso autorimessa privata; – coerenti: cortile a più lati ed altri locali autorimessa. Dette porzioni immobiliari risultano censite al Catasto Fabbricati del predetto Comune come segue: Foglio 3: particella 443, sub. 28 (ex sub 23) INDIRIZZO p.t. cat. C/1, cl. 3 cons. mq 22, sup. cat. totale mq 25, rendita euro 613,55 (negozio) particella 524, sub 4 INDIRIZZO p. T cat C/6 cl.2, consistenza mq 12 superficie cat Tot. Mq 13, rendita euro 55,78 (autorimessa privata); b) Ordinare alla la restituzione dell’immobile oggetto di vendita con riserva della proprietà libero da persone e da cose alla di
c) accertato e dichiarato che la sin dal luglio 2019 ha sempre occupato e sta tuttora occupando il bene immobile oggetto di vendita con riserva di proprietà, condannare la al pagamento, a titolo di ‘indennità risarcitoria’, della somma di euro 400,00 per ciascun mese di occupazione, deducendo le somme già percepite dalla conchiudente (pari ad Euro 10.400,00); d) ordinare la cancellazione della trascriz ione dell’atto di vendita con riserva della proprietà del 9/7/2019 stipulato ai rogiti del AVV_NOTAIO AVV_NOTAIOssa Rep. 10334 raccolta 7605 con atto registrato a direzione Provinciale II di Torino UT il 16/7/2019 al n. NUMERO_DOCUMENTO serie IT e trascritto a Torino 2 il 17/7/2019 al n. NUMERO_DOCUMENTO R.G. al n. 21340 R.P avente ad oggetto l’immobile immobile facente parte del complesso immobiliare denominato ‘ ‘ sito in Comune di La Loggia (TO) INDIRIZZO,97,99,101 e precisamente: Nel fabbr icato ‘A’ con ingresso da INDIRIZZO: – Al piano terreno (1° f.t.) negozio con fronte sulla INDIRIZZO composto da un vano con retro, disimpegno e servizio igienico; coerenti INDIRIZZO negozio sub. 27, cortile comune e negozio sub 29; Nel basso fabbricato ad uso autorimesse, nel cortile: – Al piano terreno (1° f.t.) un locale ad uso autorimessa privata; coerenti: cortile a più lati ed altri locali autorimessa. Dette porzioni immobiliari risultano censite al Catasto Fabbricati del predetto Comune come segue: Foglio 3: particella 443, sub.28 (ex sub 23) INDIRIZZO p.t. cat. C/1, cl. 3 cons .mq 22, sup.cat.totale mq 25, rendita euro 613,55 (negozio) particella 524, sub 4 INDIRIZZO p. T cat C/6 cl.2, consistenza mq 12 superficie cat Tot. Mq 13, rendita euro 55,78 (autorimessa privata) con totale esonero del Conservatore RR.II. di Torino da ogni e qualsivoglia responsabilità in merito. Nel merito, in via subordinata a) accertare e dichiarare la intervenuta risoluzione di diritto, ex art 1456 c.c., del contratto di acquisto con riserva della proprietà del 9/7/2019 stipulato ai rogiti del AVV_NOTAIO (rep. 10334 -5 raccolta 7605) con atto registrato a direzione Provinciale II di Torino UT il 16/7/2019 al n. 5540 serie IT e trascritto a Torino 2 il 17/7/2019 al n. 30374 R.G. al n. 21340 R.P avente ad oggetto l’immobile immobile facente parte del complesso immobiliare denominato ‘ ‘ sito in Comune di La Loggia (TO) INDIRIZZO 95,97,99,101 e pr ecisamente: Nel fabbricato ‘A’ con ingresso da INDIRIZZO: – Al piano terreno (1° f.t.) negozio con fronte sulla INDIRIZZO composto da un vano con retro, disimpegno e servizio igienico; coerenti INDIRIZZO negozio sub. 27, cortile comune e negozio sub 29; – Nel basso fabbricato ad uso autorimesse, nel cortile: – Al piano terreno (1° f.t.) un locale ad uso autorimessa privata; – coerenti: cortile a più lati ed altri locali autorimessa. Dette porzioni immobiliari risultano censite al Catasto Fabbricati del predetto Comune come segue: Foglio 3: particella 443, sub. 28 (ex sub 23) INDIRIZZO p.t. cat. C/1, cl. 3 cons. mq 22, sup. cat. totale mq 25, rendita euro 613,55 (negozio) particella 524, sub 4 INDIRIZZO p. T cat C/6 cl.2, consistenza mq 12 superficie cat Tot. Mq 13, rendita euro 55,78 (autorimessa privata) b) Ordinare alla la restituzione dell’immobile oggetto di vendita con riserva della proprietà libero da persone e da cose alla RAGIONE_SOCIALE; c) accertato e dichiarato che la sin dal luglio 2019 ha sempre occupato e sta tuttora occupando il bene immobile oggetto di vendita con riserva di proprietà, condannare la al pagamento, a titolo di ‘indennità risarcitoria’, della somma che verrà ritenuta equa per ciascun mese di occupazione, deducendo le somme già percepite dalla conchiudente (pari ad Euro 10.400,00); d) ordinare la cancellazione della trascrizione dell’atto di vendita con riserva della proprietà del 9/7/2019 stipulato ai rogiti del AVV_NOTAIO Rep. 10334 raccolta 7605 con atto registrato a direzione Provinciale II di Torino UT il 16/7/2019 al n. NUMERO_DOCUMENTO serie IT e trascritto a Torino 2 il 17/7/2019 al n. 30374 R.G. al n. 21340 R.P avente ad oggetto l’immobile immobile facente parte del complesso immobiliare denominato ‘ ‘ sito in Comune di La Loggia (TO) INDIRIZZO nn. 95,97,99,101 e precisamente: Nel fabbricato ‘A’ con ingresso da INDIRIZZO: – Al piano terreno (1° f.t.) negozio con fronte sulla INDIRIZZO composto da un vano con retro, disimpegno e servizio
igienico; coerenti INDIRIZZO negozio sub. 27, cortile comune e negozio sub 29; Nel basso fabbricato ad uso autorimesse, nel cortile: – Al piano terreno (1° f.t.) un locale ad uso autorimessa privata; coerenti: cortile a più lati ed altri locali autorimessa. Dette porzioni immobiliari risultano censite al Catasto Fabbricati del predetto Comune come segue: Foglio 3: particella 443, sub.28 (ex sub 23) INDIRIZZO p.t. cat. C/1, cl. 3 cons .mq 22, sup.cat.totale mq 25, rendita euro 613,55 (negozio) particella 524, sub 4 INDIRIZZO p. T cat C/6 cl.2, consistenza mq 12 superficie cat Tot. Mq 13, rendita euro 55,78 (autorimessa privata) con totale esonero del Conservatore RR.II. di Torino da ogni e qualsivoglia responsabilità in merito. In via di estremo subordine: a) accertato e dichiarato che la
sin dal luglio 2019 ha sempre occupato e sta tuttora occupando il bene immobile oggetto di vendita con riserva di proprietà senza corrispondere il prezzo convenuto, ordinare alla il pagamento, a titolo di ‘indennità risarcitoria’, della somma di € 400,00 in favore della conchiudente per ciascun mese di occupazione, deducendo le somme già percepite da quest’ultima (pari ad Euro 10.400,00); In ogni caso: e) condannare la

al versamento delle spese legali come da DM 55/2014. ‘

Per parte convenuta (all’udienza del 10.7.2025, come da memoria ex art. 183 comma 6 n. 1 c.p.c.): ‘ Voglia l’Ill.mo Tribunale adìto, respinta ogni contraria domanda, istanza, eccezione, deduzione e conclusione, In via preliminare: Accertare e dichiarare la gravità dell’inadempimento della in persona del socio accomandatario , per non avere consegnato e non avere consentito alla , l’immissione nel possesso dell’autorimessa privata individuata al Catasto Fabbricati Foglio 3, particella 524, sub 4, INDIRIZZO Bistolfi n. 88, p. T, cat. C/6, cl., 2, cons. mq. 12, sup. cat. tot. mq. 13; Nel merito: – Respingere tutte le avverse domande in quanto infondate in fatto ed in diritto, per tutte le ragioni di cui alla parte motiva. In via di stretto subordine: – Nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento delle domande avversarie, accertare e dichiarare tenuta la alla restituzione in favore della , di tutte le rate riscosse pari alla somma di € 10.400,00; limitare l’avversa domanda di pagamento di tutte le somme richieste a qualsivoglia titolo e specificamente a titolo di equo compenso, risarcimento danni e interessi moratori, nei limiti di quanto rigorosamente provato; In via riconvenzionale condizionata: Nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento delle domande avversarie; – dichiarare tenuta e condannare la in persona del legale rappresentante e socio accomandatario in aggiunta rispetto alla restituzione automatica delle rate riscosse, al versamento in favore della dell’ulteriore somma di € 16.586,00 per i titoli di cui in parte motiva, o, la veriore somma che risulterà dovuta in esito di causa, oltre rivalutazione monetaria ed interessi dal giorno di maturazione del diritto a quello di effettiva corresponsione, per le ragioni di cui alla parte motiva. In ogni caso: – Con vittoria
di spese di giudizio, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario 15%.’

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., depositato il 27.6.2022, (di seguito, ha convenuto innanzi al Tribunale di Torino (di seguito, o , domandando l’accoglimento delle seguenti conclusioni: ‘ ACCERTARE E DICHIARARE risolto di diritto ex art 1456 cc il contratto di acquisto con riserva della proprietà del 9/7/2019 stipulato ai rogiti del AVV_NOTAIO Rep. 10334 raccolta 7605 con atto registrato a direzione Provinciale II di Torino UT il 16/7/2019 al n. NUMERO_DOCUMENTO NUMERO_DOCUMENTO e trascritto a Torino 2 il 17/7/2019 al n. 30374 R.G. al n. 21340 R.P avente ad oggetto l’immobile immobile facente parte del complesso
immobiliare denominato ‘ ‘ sito in Comune di La Loggia (TO) Via Bistolfi nn. 95,97,99,101 e precisamente: Nel fabbricato ‘A’ con ingresso da INDIRIZZO: – Al piano terreno (1° f.t.) negozio con fronte sulla INDIRIZZO composto da un vano con retro, disimpegno e servizio igienico; coerenti INDIRIZZO negozio sub. 27, cortile comune e negozio sub 29; Nel basso fabbricato ad uso autorimesse, nel cortile: – Al piano terreno (1° f.t.) un locale ad uso autorimessa privata; coerenti: cortile a più lati ed altri locali autorimessa. Dette porzioni immobiliari risultano censite al Catasto Fabbricati del predetto Comune come segue: Foglio 3: particella 443, sub.28(ex sub 23) INDIRIZZO p.t. cat. C/1 , cl. 3 cons .mq 22, sup. cat. totale mq 25, rendita euro 613,55 (negozio) particella 524, sub 4 INDIRIZZO p. T cat C/6 cl.2, consistenza mq 12 superficie cat Tot. Mq 13, rendita euro 55,78 (autorimessa privata) e conseguentemente ORDINARE alla la restituzione dell’immobile oggetto di vendita con riserva della proprietà libero da persone e da cose alla CONDANNARE la al pagamento in favore della a titolo di equo compenso per l’utilizzo dell’immobile de quo dei seguenti importi: € 600,00 mensili – oltre agli interessi nella misura del saggio moratorio- dalla data di stipula del contratto (9/7/2019) a quella del rilascio dell’immobile per l’occupazione dell’immobile adibito a negozio (Cat C/1) da parte della convenuta, oltre ad € 120,00 mensili – oltre agli interessi nella misura del saggio moratorioper l’occupazione l’autorimessa (Cat C/6) sempre dalla data di stipula del contratto di vendita con riserva della proprietà a quella del rilascio ovvero della diversa maggiore o minore somma che risulterà dovuta all’esito dell’espletanda istruttoria. CON DANNARE altresì, la al pagamento in favore della dell’importo di € 25.000,00 oltre agli interessi nella misura del saggio moratorio a titolo di risarcimento del danno ex art 1526 cc 2°c ovvero della maggiore o mino re somma che risulterà dovuta all’esito dell’espletanda istruttoria. ORDINARE la cancellazione della trascrizione dell’atto di vendita con riserva della proprietà del 9/7/2019 stipulato ai rogiti del AVV_NOTAIO Rep. 10334 raccolta 7605 con atto registrato a direzione Provinciale II di Torino UT il 16/7/2019 al n. NUMERO_DOCUMENTO serie IT e trascritto a Torino 2 il 17/7/2019 al n. NUMERO_DOCUMENTO R.NUMERO_DOCUMENTO. al n. NUMERO_DOCUMENTO R.NUMERO_DOCUMENTO avente ad oggetto l’immobile immobile facente parte del complesso immobiliare denominato ‘ ‘ sito in Comune di La Loggia (TO) Via Bistolfi nn. 95,97,99,101 e precisamente: Nel fabbricato ‘A’ con ingresso da INDIRIZZO: – Al piano terreno (1° f.t.) negozio con fronte sulla INDIRIZZO composto da un vano con retro, disimpegno e servizio igienico; coerenti INDIRIZZO negozio sub. 27, cortile comune e negozio sub 29; Nel basso fabbricato ad uso autorimesse, nel cortile: – Al piano terreno (1° f.t.) un locale ad uso autorimessa privata; coerenti: cortile a più lati ed altri locali autorimessa. Dette porzioni immobiliari risultano censite al Catasto Fabbricati del predetto Comune come segue: Foglio 3: particella 443, sub.28 (ex sub 23) INDIRIZZO p.t. cat. C/1 , cl. 3 cons .mq 22, sup. cat. totale mq 25, rendita euro 613,55 (negozio) particella 524, sub 4 INDIRIZZO p. T cat C/6 cl.2, consistenza mq 12 superficie cat Tot. Mq 13, rendita euro 55,78 (autorimessa privata) con totale esonero del Conservatore RR.II. di Torino da ogni e qualsivoglia responsabilità in merito. CONDANNARE la , in persona del suo legale rappresentante pro tempore alla refusione delle spese di lite con l’aumento del 30% ex art. 4 del D.M. 55/2014 il comma 1bis’.
La parte ricorrente ha in particolare dedotto:

§ di avere venduto con riserva di proprietà alla l’immobile facente parte del complesso immobiliare denominato ‘ sito in La Loggia (INDIRIZZO) INDIRIZZO,99,101, e precisamente:

-nel fabbricato ‘A’ con ingresso da INDIRIZZO, al piano terreno (1° f.t.), negozio con fronte sulla INDIRIZZO composto da un vano con retro, disimpegno e servizio igienico (F. 3, par. 443,

sub. 28 – ex sub 23), coerenti INDIRIZZO negozio sub. 27, cortile comune e negozio sub 29 , INDIRIZZO p.t. cat. C/1, cl. 3, cons. mq 22, sup. cat. tot. mq 25, rendita euro 613, 55);

-nel basso fabbricato ad uso autorimesse, nel cortile al piano terreno (1° f.t.), un locale ad uso autorimessa privata (F. 3, par. 524, sub 4), coerenti: cortile a più lati ed altri locali autorimessa INDIRIZZO p. T cat C/6 cl.2, cons. mq 12, sup. cat. Tot. Mq 13, rendita euro 55,78;

§ che tale vendita è avvenuta con atto a rogito AVV_NOTAIO del 9/7/2019, Rep. 10334 raccolta 7605 (registrato a direzione Provinciale II di Torino UT il 16/7/2019 al n. NUMERO_DOCUMENTO serie IT e trascritto a Torino 2 il 17/7/2019 al n. NUMERO_DOCUMENTO R.NUMERO_DOCUMENTO. al n . NUMERO_DOCUMENTO R.P.), al prezzo di € 25.000,00 oltre Iva 22% in regime di Reverse Charge pari ad € 5.500,00, da corrispondersi in n. 55 rate nei seguenti termini: n. 54 rate dell’importo di € 400,00 ciascuna il giorno dieci di ogni mese a decorrere dal mese di lu glio 2019 sino al 10.12.2023; una maxi rata finale dell’importo di € 3.400,00 entro il 31.12.2023 (cfr. rogito notarile sub doc. 1);
§ che l’acquirente non ha rispettato le scadenze contrattuali sin dal luglio 2019, come si evince dall’estratto conto della ricorrente sub doc. 2, ove risultano pagamenti ricevuti per complessivi € 10.400,00: € 400,00 il 15/7/2019 I rata (luglio 2019); € 8 00,00 il 29/11/2019 II e III rata (agosto e settembre 2019); € 1.200,00 l’8/1/2020 IV e V rata VI (ottobre, novembre e dicembre 2019); € 800,00 il 24/2/2021 VII e VIII rata (gennaio e febbraio 2020); € 800,00 il 13/4/2021 IX,X rata (marzo e aprile 2020); € 800,00 il 24/6/2021 XI e XII rata (maggio e giugno 2020); € 1.200,00 il 22/11/2021 XIII, XIV e XV rata (luglio, agosto e settembre 2020); € 1.200,00 il 10/1/2022 XVI, XVII e XVIII rata (ottobre, novembre e dicembre 2020); € 2.000,00 il 8/3/2022 XIX, XX, X I, XXII e XXXIII rata (gennaio, febbraio, marzo, aprile e maggio 2021); € 1.200,00 il 22/4/2022 XXIV,XV e XXVI rata (giugno, luglio e agosto 2021), senza versare null’altro dal settembre 2021;
§ di avere, quindi, risolto il contratto con riserva di proprietà ex art 1456 cc con pec del 22.5.2022 (doc. 3, 4 e 5), chiedendo altresì alla convenuta di rilasciare l’immobile entro e non oltre la fine di maggio;

§ che il mancato pagamento di n. 9 rate mensili per l’importo di € 3.600,00 (dunque, superiore all’ottava parte del prezzo di acquisto), nonché i gravi ritardi nei pagamenti oltre le scadenze pattuite (l’unica rata pagata correttamente è stata la prima del 15/7/2019, mentre quella relativa alla mensilità di agosto è stata pagata alla fine del mese di novembre 2019 insieme a quella di settembre), costituiscono inadempimento di non scarsa importanza ai sensi dell’art. 1455 c.c.;

§ che la mala fede della convenuta si evince dall’avere poi pagato il 31.5.2022 la somma di € 800,00 per le rate di settembre e ottobre 2021 (doc. 6), importo che è stato poi stornato dall’attrice (cfr. bonifico a storno sub doc. 7), che con pec del 7.6.2022 (doc. 8, 9 e 10) ha ribadito che il contratto si era già risolto di diritto con la pec precedente del 22/5/22;

§ di avere diritto a un equo compenso per l’uso dell’immobile da parte della convenuta, compenso quantificato in € 600,00 mensili per l’occupazione del negozio (oltre interessi moratori dal 9/7/2019 alla data del rilascio dello stesso) e in € 120,00 mensili per l’occupazione dell’autorimessa, oltre interessi moratori dal 9/7/2019 alla data del rilascio, come da perizia prodotta sub doc. 11), spettandole altresì il risarcimento del danno subito a causa dell’inadempimento della convenuta (quantificato in € 25 .000,00, oltre interessi moratori dal 9/7/2019 alla data del rilascio, pari al valore del prezzo finale di acquisto dell’immobile), avendo per l’effetto il diritto di trattenere le somme sino ad oggi percepite (pari a € 10.400,00) a titolo di acconto sul maggior dovuto.
Si è costituita in giudizio la , eccependo l’inadempimento dell’attrice e contestando la gravità del proprio inadempimento, deducendo in

particolare:

§ che titolare della è legata sentimentalmente e convive con , fratello di e socio accomandante (per la quota di partecipazione dell’1%) della (quest’ultimo socio accomandatario, con quota di partecipazione del 99%), rapporti che hanno influito sulla scelta della convenuta di acquistare l’immobile in questione per svolgere la propria attività imprenditoriale, sebbene lo stesso versasse in uno stato di assoluto degrado e necessitasse di importanti interventi di ristrutturazione;

§ di avere inizialmente stipulato con l’attrice un contratto di locazione per uso diverso dall’abitativo per il periodo tra il 01/02/2018 e il 31/01/2024 (doc. 2), stabilendo il canone di locazione annuo in € 3.600,00, oltre IVA, con l’accordo che la ristr utturazione dei locali venisse eseguita da ;

§ di avere pagato all’attrice, oltre ai canoni di locazione, anche la somma di € 7.930,00, di cui: € 2.440,00 a saldo della fattura n. 05/18 del 12/02/2018 quale ‘I ACCONTO PER RISTRUTTURAZIONE LOCALE COMMERCIALE DA VOI CONDOTTO IN INDIRIZZO‘ (doc. 3); € 3.660,00 a saldo della fattura n. 08/18 del 14/03/2018 per ‘II ACCONTO PER RISTRUTTURAZIONE LOCALE COMMERCIALE DA VOI CONDOTTO IN INDIRIZZO‘ (doc. 4); € 1.830,00 a saldo della fattura n. 13/18 del 02/05/2018 per ‘II I ACCONTO PER RISTRUTTURAZIONE LOCALE COMMERCIALE DA VOI CONDOTTO IN INDIRIZZO LA LOGGIA’ (doc. 5); ulteriori € 1.400,00 di cui alla fattura n. 2 del 06/02/2018 per lavori di cartongesso eseguiti da incaricato dalla (doc. 6);
§ che in data 30/06/2019, dopo 17 mesi di locazione e dopo l’ultimazione di una buona parte dei lavori di ristrutturazione, le parti hanno risolto anticipatamente il contratto di locazione con l’intento di stipulare la vendita dell’immobile;

§ di avere quindi concluso in data 09/07/2019 il contratto di vendita con riserva di proprietà prodotto in atti;

§ di avere sempre avuto soltanto la disponibilità del fabbricato al piano terra, considerato che l’autorimessa è rimasta nell’esclusiva disponibilità dell’attrice, venendo di fatto utilizzata da tale , che risulta averla affittata ‘in nero’ al canone di € 50,00 mensili;

§ di avere pagato all’attrice le rate del prezzo di vendita per l’importo complessivo di € 10.400,00, versando regolarmente quanto concordato sino al gennaio 2020, come documentato dalle contabili di bonifico prodotte sub doc. 8, avendo talvolta accorpato due o più rate in un unico versamento in ragione dei rapporti personali e familiari con l’ che mai ha contestato tale modalità di pagamento;

§ che i pagamenti sono stati interrotti nell’inverno 2020 a causa della pandemia da Covid 19, tant’è che sono poi ripresi con le consuete modalità nel 2021, senza alcuna eccezione o sollecito di pagamento dell’attrice;

§ di essersi accordata con l’attrice nel mese di ottobre 2020, una volta ripresa l’attività economica, di terminare i lavori di ristrutturazione, concordando che la avrebbe pagato all’ la somma di € 7.256,00 a saldo deg li stessi, come da fattura n. 1NUMERO_DOCUMENTO001 del 26/10/2020 emessa per INDIRIZZO‘ (doc. 9);

§ di avere pagato all’attrice, complessivamente, la somma di € 16.586,00 per i lavori di ristrutturazione

dell’immobile esclusivamente in vista dell’acquisto dello stesso, dovendo tali somme essere restituite alla convenuta ove il contratto venisse risolto, rappresentando altrimenti per l’attrice un ingiustificato arricchimento;

§ di avere ripreso i pagamenti delle rate del prezzo di vendita a febbraio 2021, versando venti rate in quattordici mesi e recuperando le sei rate scadute durante il periodo dell’emergenza pandemica (infatti, tra il febbraio 2021 e l’aprile 2022 la convenu ta ha versato le rate correnti tra gennaio 2020 e agosto 2021);

§ che l’eccepito inadempimento dell’attrice rende inapplicabile la determinazione del valore dell’ottava parte del prezzo della vendita con riserva di proprietà, sia ai fini della risoluzione di diritto ex art. 1456 c.c. che di quella ai sensi dell’art. 14 55 c.c.;

§ che con i calcoli per determinare l’equo compenso (€ 600,00 mensili per il negozio ed € 120,00 mensili per l’autorimessa), l’attrice ha sostanzialmente attribuito al negozio un valore pari a 5/6 e all’autorimessa un valore pari a 1/6 del valore onnicompr ensivo dell’immobile oggetto di vendita (€ 25.000,00), con la conseguenza che la rata mensile copriva per € 333,00 il prezzo del negozio e per € 66,66 il prezzo dell’autorimessa; pertanto, visto che alla data della risoluzione (22/05/2022) la convenuta ave va pagato all’attrice 26 rate di prezzo (pari a € 8.666,58 per il negozio ed € 1.733,16 per l’autorimessa), allora l’inadempimento contestato con la risoluzione attiene a n.9 rate pari ad € 2.999,97 per il negozio e ad € 599,99 per l’autorimessa;
§ che, in ogni caso, l’inadempimento relativamente all’autorimessa non può essere considerato in quanto la stessa non è mai consegnata alla convenuta (anzi, la sarebbe addirittura in credito di € 1.733,16 già versati), mentre l’inadempimento relativo al negozio ammonta ad € 3.000,00, importo che non supera l’ottava parte del prezzo dei beni oggetto di vendi ta;

§ che, quanto allo squilibrio contrattuale invocato dall’attrice, alla data della risoluzione del contratto (pec del 22/05/2022), la convenuta aveva già versato la complessiva somma di € 26.986,00, di cui € 16.586,00 per lavori di ristrutturazione dell’immobile di La Loggia (€ 9.330,00 durante la vigenza del contratto di locazione ed € 7.256,00 in data 20/10/2020, a distanza di un anno dall’acquisto dell’immobile) ed € 10.400,00 quali rate del prezzo di vendita, esclusi i canoni di locazione versati sotto la vigenza del relativo contratto;
§ che la sospensione delle rate del prezzo di vendita durante la pandemia è avvenuta in assoluta trasparenza e condivisione con l’attrice, visti i rapporti personali tra i titolari delle due società, che nell’ottobre 2020 hanno concordato che la convenuta avrebbe pagato € 7.256,56 per il saldo dei lavori di ristrutturazione piuttosto che pagare la minor somma € 3.600,00 per le rate scadute della vendita;

§ che il fatto che la convenuta abbia pagato le rate del prezzo dopo la risoluzione è sintomatico della sua buona fede e trasparenza e non della sua mala fede, come sostenuto dall’attrice, che pare piuttosto voler ottenere un ulteriore ‘guadagno’ dalla vendita, in ragione dell’intervenuta ristrutturazione dell’immobile a spese della convenuta;

§ che l’attrice non ha diritto all’equo compenso per l’uso dell’autorimessa, mai consegnata alla convenuta, e neppure ha il diritto di trattenere somme ‘a titolo di acconto sul proprio maggior avere’ , perché con la risoluzione viene meno il contratto e, dunque, non esiste più alcun diritto contrattuale a un pagamento sul ‘maggior avere’ ;

§ che anche la richiesta risarcitoria ex art. 1526 c.c. è infondata in quanto, oltre a non rispondere alla ratio della norma (che è quella di risarcire il danno in caso di ulteriore deprezzamento del bene dovuto a cause straordinarie), l’attrice non ha provato né il danno né il nesso di causa con l’inadempimento;

§ che è altresì infondata la richiesta di pagare gli interessi moratori, trattandosi di interessi rispetto a somme già riscosse da mesi e che, semmai, potrebbero essere parzialmente trattenute.

Mutato il rito, nella prima memoria ex art. 183 comma 6 cpc l’attrice ha precisato le conclusioni come in epigrafe riportate:

§ confermando di avere concesso in locazione a uso commerciale alla convenuta (con contratto del 27.1.2018 della durata di 6 anni, rinnovabile per altri 6) l’immobile de quo (senza il box auto) al canone annuale di € 3.600,00 oltre iva, da corrispondersi i n dodici rate mensili di euro 300,00 oltre iva, stipulando poi in data 9.7.2019 la vendita con riserva di proprietà dello stesso immobile, cui è stato aggiunto (rispetto alla locazione) il box auto;

§ riducendo l’importo domandato a titolo di indennità mensile di occupazione ad € 400,00 mensili;

§ rinunciando alla domanda risarcitoria, posto che l’immobile si trova nella medesima condizione di cui alla sottoscrizione della vendita nel luglio 2019 e che, nonostante i lavori svolti, non ne è stata mutata la funzionalità.

Disposti alcuni rinvii su concorde richiesta delle parti per definire stragiudizialmente la controversia, in assenza di un accordo è stata svolta l’istruttoria orale.

La causa, ritenuta dalla Presidente di Sezione matura per la decisione, è stata quindi assegnata il 27.6.2024 a questo giudice, che ha fissato udienza per la precisazione delle conclusioni al 12 dicembre 2024.

Vista la mancata comparizione delle parti a tale udienza, ex art. 309 cpc la causa è stata rinviata dapprima al 30.1.2025 e poi, su istanza concorde delle parti (al fine ‘ di perfezionare l’accordo raggiunto tra esse per la definizione transattiva di ogni ragione di contenzioso, che richiede la formalizzazione innanzi al AVV_NOTAIO, onde concludere il trasferimento di proprietà dell’immobile oggetto di causa ‘), al 10.4.2025, dando poi atto le parti di non avere raggiunto l’auspicato accordo transattivo.

Precisate le conclusioni, la causa è stata quindi trattenuta a decisione, con concessione alle parti dei termini di cui all’art. 190 c.p.c. ante Riforma Cartabia.

Ciò premesso, risulta dalla documentazione in atti che:

§ in data 27.1.2019, con decorrenza dal 2.2.2018, ha concesso in locazione alla convenuta, a uso commerciale, l’immobile sito in La Loggia INDIRIZZO, INDIRIZZO, identificato al C.F. come F. 3, sub. 28, par. 443, cat. C1, classe 2, ossia il negozio oggetto di causa (doc.12 di parte attrice);

§ in data 9/7/2019 ha poi concluso con la convenuta il contratto di vendita con riserva di proprietà (‘ ai sensi degli att. 1523 e ss. del Cod. Civ. e di cui al successivo art. 4 ‘) di cui al rogito AVV_NOTAIO , Rep. 10334 raccolta 7605, registrato alla Direzione Provinciale II di Torino UT il 16/7/2019 al n. NUMERO_DOCUMENTO serie IT e trascritto a Torino 2 il 17/7/2019 al n. NUMERO_DOCUMENTO R.G. al n. 21340 R.P., comprendente il predetto negozio ed anche un box auto, facenti entrambi parte del complesso immobiliare ‘ sito in La Loggia (INDIRIZZO), INDIRIZZO, 97, 99, 101, e precisamente:
nel fabbricato “1” con ingresso da INDIRIZZO: al piano terreno (1 f.t.) : negozio con fronte sulla INDIRIZZO, composto da un vano con retro, disimpegno servizio igienico; coerenti: INDIRIZZO, negozio sub 27 , cortile comune ne gozio sub 29 ; nel basso fabbricato ad autorimesse, el cortile: al Piano terreno f.t.) : un locale ad uso autorimessa privata; coerenti: cortile più lati ed altri locali autorimessa. Dette porzioni immobiliari risultano censite al Catasto Fab bricati del predetto Comune come segue Foglio 3: Particella 443 Bub . 28 (ex sub 23) INDIRIZZO. Bistofi n . 99C , I, cat. c/1 , cl 3 , cons mq . 22 , sup cat totale mq 25 , rendita euro 613,55 (negozio) ; Particella 524 , INDIRIZZO , (1 ‘
sub . L. n. cat c/6 , c1 2 , consistenza mq . 12 , superficic cat. tot mq . rendita euro 55, 78 (autorimessa privata)

§ il prezzo di vendita è stato fissato, a corpo, in € 25.000,00 oltre Iva 22% in regime di Reverse Charge pari ad € 5.500,00, impegnandosi la convenuta a pagarlo mediante versamento di n. 55 rate con bonifico bancario e/o postale nei seguenti termini: n. 5 4 rate ciascuna di importo pari a € 400,00 entro il giorno dieci di ogni mese a decorrere dal mese di luglio 2019 sino al 10.12.2023; n. 1 maxi rata finale dell’importo di € 3.400,00 entro il 31.12.2023 (cfr. art. 4 del contratto sub doc. 1 dell’attrice);
§ le parti, quanto alla dilazione di pagamento, hanno espressamente convenuto che le rate ‘ sulle quali non decorreranno interessi, dovranno essere corrisposte alle relative scadenze mediante bonifico bancario e/o postale la cui documentazione contabile, comprovante l’avvenuto versamento, costituirà ampia e definitiva quietanza tra le parti del pagamento del prezzo, senza che per questo siano necessari ulteriori atti di quietanza’ ;

§ le parti, all’art. 4, hanno convenuto che:

A garanzia della suddetta dilazione di pagamento, la partc lienantc si riserva la proprietà di quanto compravenduto, riportandosi le parti, per la regolamcntazione dei rapporti, e per effctti giuridici e pratici, a quanto stabilito da artt. 1523 cod . civ., e assumendo tali norme a patti integranti e sostanziali; gli gli

§ sul punto, all’art.6 si legge:

ARI . 6) CONSEGNA EFFETTI

Le parti si danno reciprocamente atto che , ai sensi degli ar ticoli 1523 e seguenti del codice civile e per effetto della riserva di cui all’art. 1) , la parte acquirente acquisterà la proprietà di quanto in oggetto seguito dell’integrale pagamento del prezzo, come sopra convenuto e dilazionato.

Si pattuisce, conseguentemente, quanto segue:

gli immobili in oggetto vengono consegnati alla parte acrente, che dalla data odicrna ne acquista il materiale go dimento e se nc assume 1 rischi; si precisa, in Particolare, che la parte acquirente assume sin da ora a proprio carico qualsiasi rischio relativo alla responsabilità civile nei confronti di terzi; qui la parte acquirente si obbliga a custodire 1’immobile in oggetto con la diligenza del buon padre di famiglia, ad effettuare tutte le riparazioni ordinarie e straordinaric ed a goderne in modo da rispettarne 1’attuale destinazione economica E’ quindi vietata qualsiasi modificazione della destinazione d’uso fino al momento dell’integrale pagamento del prezzo, Salvo consti il consenso della parte venditrice. La parte acquirente potrà disporre dell’immobile, ipotecarlo concedere sullo stesso diritti reali di godimento, solo con il consenso della parte venditrice, ovvero mediante atti sottoposti alla condizione sospensiva dell’integrale pagamento del prezzo , ovvero alla condizione risolutiva del mancato pa gamento del prezzo stesso Alle stessc condizioni soltanto [potrà locare 1’immobile 0 concedere sullo stesso diritti per sonali di godimento, fermo 1′ ‘obbligo di far accettare agli ventuali conduttori e subacquirenti obblighi ed i vincodi cui sopra La parte venditrice presta fin da questo mo = mento il consenso ad eventuali modifiche interne sull’imnobile oggetto di questo atto effettuate dalla parte acquirente; le parti prestano il loro consenso che il patto di riservato doninio venga trascritto mediante menzione nella nota di trascrizione della presente compravendita gli
Entro 15 (quindici) giorni dal momento dell’integrale paga mento del prezzo, le parti dovranno sottoscrivere atto di accertamento dell’avveramento della condizione, al fine di tenere 1’annotamento di cancellazione nei registri imnobiliaai sensi e per gli effetti dell’art. 2668 comma 3 , del codice civile; ri, le parti convengono , ai sensi dell’art. 1456 del codice vile, la risoluzione di diritto del presente contratto, e la decadenza dal beneficio del termine, in caso di mancato paga mento anche di una sola rata, ovvero di più rate consecutive, che supcri 1’ottava parte del prezzo In tal caso la rici –
soluzione si verificherà di diritto seguito della comunicazione, a mezzo di lettera raccomandata con avviso dí ricevimento, da parte del venditore all’acquirente dell’intenzione di avvalersi della presente clausola risolutiva A seguito della risoluzione, la parte acquirentc dovrà restituire 1’immobile

Le parti convengono sin d’ora che tutte le spese proporzionali relative alla manutenzione ordinarialstraordinaria delle parti comuni del fabbricato si intendono a carico della parte acquirente a decorrere dalla data odierna

§ con pec del proprio legale del 22.5.2022, l’attrice ha comunicato alla convenuta di intendere avvalersi della predetta clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c., atteso il mancato pagamento ‘ sin dalla data del settembre 2021 delle rate mensili per l’importo complessivo di € 3600,00 ‘, dando atto che il ‘ mancato pagamento supera l’ottava parte del prezzo convenuto ‘ e di voler ‘ rientrare nel possesso del proprio immobile, concedendoLe termine per il rilascio dello stesso sino alla fine del corrente mese ‘;
§ alla data dell’invio della predetta pec, la convenuta aveva pagato alla ricorrente (del prezzo pattuito di € 25.000,00), complessivi € 10.400,00 (come da contabili di bonifico di cui al doc. 8 di parte convenuta), in particolare: € 400,00 il 15/7/2019 I rata (luglio 2019); € 800,00 il 29/11/2019 II e III rata (agosto e settembre 2019); € 1.200,00 l’8/1/2020 IV e V rata VI (ottobre, novembre e dicembre 2019); € 800,00 il 24/2/2021 VII e VIII rata (gennaio e febbraio 2020); € 800,00 il 13/4/2021 IX, X rata (marzo e aprile 2020); € 800,00 il 24/6/2021 XI e XII rata (maggio e giugno 2020); € 1.200,00 il 22/11/2021 XIII, XIV e XV rata (luglio, agosto e settembre 2020); € 1.200,00 il 10/1/2022 XVI, XVII e XVIII rata (ottobre, novembre e dicembre 2020); € 2.000,0 0 il 8/3/2022 XIX,XX,XI,XXII e XXXIII rata (gennaio, febbraio, marzo, aprile e maggio 2021); € 1.200,00 il 22/4/2022 XXIV,XV e XXVI rata (giugno, luglio e agosto 2021);
§ la convenuta ha poi pagato in data 31.5.2022 ulteriori € 800,00 con causale ‘ ordine e conto di Cavallaro Provv Acc.ft.7 del 12.7.2019 a copertura mesi di settembre e ottobre 2021 ‘ (doc. 6 parte attrice), somma però stornata dall’attrice il 7.6.2022 (doc. 7 parte attrice) , attesa la precedente dichiarazione volta ad avvalersi della clausola risolutiva espressa, come chiarito nella pec trasmessa dal legale dell’attrice alla convenuta in pari data (doc. 8 di parte attrice);

§ per i lavori di ristrutturazione del negozio, la convenuta ha pagato all’attrice complessivi € 16.586,00, versati, in parte, durante la vigenza della locazione (precisamente € 9.330,00, di cui € 7.930,00 a titolo di acconti ed € 1.400,00 per lavori di cartongesso, come da contabili sub doc. 3, 4, 5 e 6 della convenuta) e, in parte, dopo la stipula del contratto di vendita (precisamente € 7.256,00, come da contabile di cui al doc. 9 di parte convenuta).

Ciò detto, si osserva che l’elemento caratteristico della vendita disciplinata dall’art. 1523 c.c. è costituito dalla immediata eseguibilità della prestazione di consegna della cosa e dal differimento dell’effetto traslativo, che ha luogo soltanto all’atto della completa esecuzione della prestazione riguardante il pagamento del prezzo, elementi tutti sussistenti nel caso di specie, posto che il contratto ha previsto il pagamento rateale del prezzo, la consegna con immissione nel possesso degli immobili e la
conservazione del diritto di proprietà in capo al venditore sino al pagamento dell’ultima rata, quale garanzia del venditore a fronte della dilazione nel pagamento del prezzo concessa alla controparte (cfr. artt. 1 e 4 del contratto del 9.7.2019).

Va altresì evidenziato che nella vendita a rate con riserva di proprietà l’effetto traslativo, pur rinviato nel tempo e subordinato all’integrale pagamento del prezzo, è già vincolante tra le parti, al punto che con la conclusione del contratto il venditore è obbligato alla consegna del bene al compratore, il quale proprio dal momento della consegna assume su di sé i rischi relativi al bene acquistato. Infatti, effettuato il pagamento integrale del prezzo, il trasferimento della proprietà è automatico, non essendo a tal fine necessaria la prestazione di un ulteriore consenso ad opera delle parti.
Ciò detto, si ritiene fondata la domanda di risoluzione formulata dall’attrice.

Secondo l’art. 1456 c.c. ” i contraenti possono convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite ” e, in tal caso, la risoluzione del contratto si verifica ” quando la parte interessata dichiara all’altra che intende avvalersi della clausola risolutiva “.

La clausola risolutiva espressa consiste, dunque, in un patto accessorio che non richiede forme particolari e attraverso cui le parti individuano un determinato inadempimento come condizione risolutiva del contratto.

Ai fini dell’operatività della clausola in parola è sufficiente che si verifichi l’inadempimento ivi previsto, imputabile alla parte contro la quale viene invocata la clausola, non occorrendo anche la gravità dell’inadempimento, in quanto la valutazione dell’incidenza dell’inadempimento sull’intero contratto è già stata compiuta a monte dalle parti.

La risoluzione del contratto si verifica, quindi, quando il creditore (o, meglio, la parte nel cui interesse la clausola è posta) comunica al debitore (ossia alla controparte inadempiente) la propria volontà di risolverlo, ai sensi dell’art. 1456 c.c., co. 2 c.c. (in tal senso: Cass. Civ. sez. I, 17 marzo 2000, n. 3102; Cass. Civ. Sez. lav., 16 maggio 1997, n. 4369; Cass. Civ. Sez. II, 26 novembre 1994, n. 10102; Cass. Civ. Sez. I, 28 gennaio 1993, n. 1029); invero, la clausola in questione attribuisce al creditore il potere di risoluzione diretta del contratto, ossia un potere negoziale di “autotutela” contro l’inadempimento. Il giudizio promosso dal creditore è, pertanto, un giudizio di “accertamento” inteso a conseguire una sentenza dichiarativa dell’avvenuta risoluzione (oltre ad eventuali restituzioni e risarcimento danni).
Per costante giurisprudenza, in tema di prova dell’inadempimento di un’obbligazione, ” Il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l’adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell’inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell’onere della prova del fatto estintivo dell’altrui pretesa, costituito dall’avvenuto adempimento ed eguale criterio di riparto dell’onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l’adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell’eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l’altrui inadempimento ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell’obbligazione ” (cfr. Corte Cass. Sez. Unite, n. 13533/2001).
Nella fattispecie in esame, l’attrice ha senz’altro provato la fonte del suo diritto di credito (ossia il contratto di vendita con riserva della proprietà del 9.7.2019) e ha allegato il mancato pagamento delle

rate per € 3.600,00, superiore all’ottava parte del prezzo pattuito (€ 3.125,00), avendo la convenuta corrisposto, al momento della risoluzione (22.5.2022), soltanto la somma di € 10.400,00 a fronte della maggior dovuto di € 14.000,00.

Invero, al momento dell’invocata risoluzione di diritto, la convenuta aveva pagato l’equivalente di n.26 rate in luogo delle n.35 rate che avrebbe dovuto pagare, risultando inadempiente al pagamento di n.9 rate; inoltre:

a parte la prima rata di luglio, le rate del 2019 sono state pagate non mensilmente ma accorpando più mensilità e sempre in ritardo (agosto e settembre il 29.11.2019; ottobre, novembre e dicembre l’8.1.2020);

-nel 2020 nessuna rata è stata pagata;

le rate di gennaio e febbraio 2020 sono state pagate il 24.2.2021 (a distanza di un anno);

-le rate di marzo, aprile, maggio e giugno 2020 sono state pagate anch’esse a circa un anno dalle rispettive scadenze; le rate di luglio, agosto e settembre 2020 sono state pagate con oltre un anno di ritardo il 22.11.2021; le rate di ottobre, novembre e dicembre 2020 sono state pagate a oltre un anno dalle rispettive scadenze (il 10.1.2022); le rate dal gennaio al maggio 2021 sono state pagate l’8.3.2022 e le rate di giugno, luglio e agosto 2021 sono state pagate il 22.4.2022.

Dal suo canto, la convenuta

ha genericamente riportato di avere omesso per il 2020 il pagamento delle rate dovute in ragione della pandemia da Covid-19;

ha allegato la non gravità del proprio inadempimento;

-ha a sua volta eccepito l’inadempimento dell’attrice, sostenendo di non essere mai stata immessa nel possesso del box auto, a suo dire affittato ‘in nero’ dall’attrice a tale .

Orbene, si ritiene infondata tale eccezione di inadempimento della convenuta, da valutarsi preliminarmente, posto che ‘Anche quanto la parte interessata abbia manifestato la volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa, il giudice deve valutare l’eccezione di inadempimento proposta dall’altra parte, attesa la pregiudizialità logica della stessa rispetto all’avv ersarsi degli effetti risolutivi che normalmente discendono in modo automatico, ai sensi dell’art. 1456 c.c., dall’accertamento di un inad empimento colpevole’ (cfr. Cass. Civ., 23/12/2021, n. 41326; Cass. Civ. n. 21115/2013, n. 4058/1989, n. 4122/1982).
La consegna alla convenuta anche del box auto di cui al contratto di vendita risulta infatti provata dalle dichiarazioni del teste , il quale, escusso sui capi di prova della stessa convenuta, ha riferito:

di avere affittato un box auto in INDIRIZZO, utilizzandolo fino al 27 giugno 2022;

di avere pagato per tale affitto € 50,00 al mese , consegnandoli tutti i mesi prima a , poi alla sorella (sempre, però, presso l’agenzia , precisando che, quando cercava un box da affittare, aveva parlato con , accordandosi per l’i mporto di € 50,00 , che la gli aveva detto di consegnare a lei personalmente.

Perito ha, altresì, dichiarato che ‘ mi ha restituito alcuni canoni che io avevo già dato alla sig.ra , ricordo che erano 150,00 euro ‘ (riferendosi ai canoni di locazione di luglio, agosto e settembre 2022 ) e che in quell’occasione gli aveva detto che d’ora in avanti avrebbe dovuto sentire per pagare direttamente a lui l’importo di 50 ,00 euro.

Il teste ha anche aggiunto di avere a quel punto contattato per dei chiarimenti e che il gli aveva detto che, visto che il contratto lo aveva concluso la il Perito se la sarebbe dovuta vedere, appunto, con la

Tali dichiarazioni (rese da soggetto terzo, del tutto estraneo alla causa) sono coerenti, in primo luogo, con il doc.17 di parte attrice, che riporta dichiarazioni scritte dal Perito (datate 30.11.2022), in cui lo stesso scrive:

-di aver preso in affitto il box sito in INDIRIZZO da in data 1.8.2020 ad € 50,00 mensili, regolarmente pagati ogni mese di persona sino al 14.10.2022;

-di avere poi ricevuto in restituzione € 150,00, equivalenti a n.3 mensilità, avendo da allora la rifiutato di ricevere il pagamento delle ulteriori mensilità.

Quanto riferito dal Perito è altresì coerente con l’art.6 del contratto di compravendita sottoscritto dalle parti, laddove riporta che ‘ gli immobili in oggetto vengono consegnati alla parte acquirente, che dalla data odierna ne acquista il materiale godimento e se ne assume i rischi ‘, attestando dunque la consegna alla convenuta anche del box auto.

La testimonianza del Perito prova quindi come la dopo la stipula del contratto di vendita, fosse altresì nel possesso del box auto, tanto da percepire il canone pagato dal Perito e da restituire al conduttore il pagamento delle mensilità di luglio, agosto e settembre 2022, appena ricevuto lo storno del bonifico di € 800,00 da parte dell’attrice (doc.7 attoreo), come da pec della

del 7.6.2022 (in cui l’attrice confermava la già intervenuta risoluzione del contratto di cui alla precedente pec, doc.8 attoreo).

Non si ritiene, invece, attendibile la testimonianza di (sorella di ) che ha riferito come il box oggetto del contratto tra le parti fosse da lei utilizzato, mentre Perito avrebbe utilizzato un altro box (non è dato sapere quale), pagando a lei i soldi per tale utilizzo, soldi che poi lei stessa consegnava a .

Tali dichiarazioni, infatti, oltre ad essere in contrasto con quanto dichiarato (e scritto) dal Perito, contrastano altresì con gli assunti della stessa parte convenuta, che ha sempre sostenuto che proprio il box oggetto del contratto (e non un altro, imprecisato, box) fosse occupato dal Perito (e non, invece, da ).

Neppure il doc.11 di parte convenuta prova che i canoni pagati da siano stati effettivamente consegnati da e/o da a , considerato che il predetto documento riporta semplicemente l’elenco dei canoni di locazione pagati da e asseritamente consegnati dalla alla , risultando privo di sottoscrizione per accettazione di o di altro soggetto da lui incaricato a riceverli e rip ortando soltanto la firma del Perito quanto all’aver ricevuto in restituzione dalla le predette tre mensilità per € 150,00.
E’ dunque provato che l’attrice abbia adempiuto alla propria obbligazione , consegnando materialmente sia il negozio che l’autorimessa alla (come riconosciuto dalle parti nello stesso contratto), tanto che la ha poi concesso in locazione il box auto a (che ha altresì riferito: ‘ Le chiavi non ci sono mai state. Ho sempre utilizzato un lucchetto mio per chiudere il box ‘ ).

Risulta per l’effetto infondata l’eccezione di inadempimento formulata dalla convenuta, avendo l’attrice dimostrato, com’era suo onere, di aver e adempiuto l’obbligazione di consegna dell’autorimessa oggetto

di causa, tanto più alla luce del fatto che non risulta che mai prima della presente causa la parte convenuta si sia lamentata con l’attrice della mancata consegna del box auto, come ci si poteva legittimamente attendere ove tale consegna non fosse avvenuta.

Venendo al merito della domanda risolutoria di parte attrice , giova ricordare che ‘ la fattispecie prevista dall’art. 1456 c.c. (clausola risolutiva espressa) riguarda la risoluzione del contratto con prestazioni corrispettive e comporta la caducazione del vincolo negoziale, qualora la parte interessata, al verificarsi dell’inadempimento, dichiari all’altra parte di volersi avvalere della clausola. L’effetto non è automatico, ma rimesso ad una manifestazione di volontà del soggetto nel cui interesse è stata prevista la clausola risolutiva (Cass. Civ. Sez. II, 21 novembre 2023 n. 32277). La pronuncia di risoluzione del contratto può avere natura costitutiva o meramente dichiarativa, in conseguenza della causa di scioglimento del rapporto prospettata ed accolta; in particolare, l’azione di risoluzione del contratto per inadempimento ex art. 1453 c.c., è volta ad ottenere una pronuncia costitutiva diretta a sciogliere il vincolo contrattuale, previo accertamento da parte del giudice della gravità dell’inadempimento, e differisce perciò sostanzialmente dall’azione di risoluzione di cui agli artt. 1454, 1456 e 1457 c.c., poiché in tali ipotesi l’azione intende conseguire una pronuncia dichiarativa dell’avvenuta risoluzione di diritto del contratto, a seguito del verificarsi di un fatto obiettivo previsto dalle parti come determinante lo scioglimento del rapporto (Cass. Civ. Sez. VI, 26 novembre 2021 n. 36918). ‘
Nel caso in esame, come sopra riportato, con la diffida inviata a mezzo pec il 22.5.2022, ha invocato la clausola risolutiva espressa contenuta all’art. 6 del contratto de quo , il cui presupposto (‘ in caso di mancato pagamento anche di una sola rata, ovvero di più rate consecutive, che superi l’ottava parte del prezzo ‘) si ritiene essersi verificato .

È, infatti, pacifico – e, comunque, provato per tabulas -che, alla data del 22.5.2022, la avesse pagato soltanto € 10.400,00, a fronte della maggior somma dovuta pari a d € 14.000,00, avendo versato all’attrice soltanto 26 rate sulle 35 dovute entro il 10 maggio 2022. Pertanto, a quella data la convenuta aveva omesso il pagamento della somma di € 3.600,00, superiore all’ottava parte (€ 3.125,00) del prezzo di vendita (€ 25.000,00). A ciò si aggiunga che, come già detto, sin dall’agosto 2019 la convenuta non aveva rispettato le tempistiche di pagamento (entro il giorno 10 di ogni mese), oltre ad aver spesso omesso il pagamento di più rate consecutive.
A nulla rileva l’attesa della parte attrice nell’avvalersi della clausola risolutiva espressa, posto che ‘ In tema di clausola risolutiva espressa, la tolleranza della parte creditrice non comporta la eliminazione della clausola, né determina la tacita rinuncia ad avvalersene, qualora la stessa parte creditrice, contestualmente o successivamente all’atto di tolleranza, manifesti l’intenzione di volersene avvalere in caso di ulteriore protrazione dell’inadempimento, in quanto con tale manifestazione di volontà, che non richiede forme rituali e può desumersi per fatti concludenti, il creditore comunque richiama il debitore all’esatto adempimento delle proprie obbligazioni ‘ ( Cass. civ. n. 14195/2022).
A fronte del descritto inadempimento, riconducibile a quello previsto nella clausola risolutiva espressa, neppure rileva il richiamo della convenuta alla pandemia da Civid-19, genericamente invocata, in assenza di qualsivoglia prova che la pandemia stessa abbia oggettivamente impedito alla convenuta di provvedere ai pagamenti dovuti, ancora nel maggio 2022, gravando sul debitore l’onere di provare il collegamento eziologico fra l’inadempimento e la causa impossibilitante , rappresentata dal rispetto delle misure pandemiche (neppure qui specificamente invocate).
Irrilevante appare altresì l’assunto della convenuta circa la scarsa importanza dell’inadempimento, considerato che ai fini della pronuncia dichiarativa di risoluzione ex art. 1456 c.c., è sufficiente accertare che si sia verificato il presupposto oggettivo dell’inadempimento dedott o nella clausola risolutiva

espressa, di cui le parti hanno già valutato la gravità, con una volontà che si sostituisce al controllo del giudice in ordine alla gravità ( ex multis , Cass. n. 17603/2018 secondo cui ‘ La clausola risolutiva espressa attribuisce al contraente il diritto potestativo di ottenere la risoluzione del contratto per un determinato inadempimento della controparte, dispensandola dall’onere di provarne l’importanza. Essa non ha carattere vessatorio, atteso che non è riconducibile ad alcuna delle ipotesi previste dall’art. 1341, co. 2, c.c., neanche in relazione all’eventuale aggravamento delle condizioni di uno dei contraenti derivante dalla limitazione della facoltà di proporre eccezioni, in quanto la possibilità di chiedere la risoluzione è connessa alla stessa posizione di parte del contratto e la clausola risolutiva si limita soltanto a rafforzarla ‘).
Deve pertanto dichiararsi l ‘intervenuta risoluzione di diritto del contratto di vendita con riserva della proprietà del 9/7/2019 a rogito AVV_NOTAIO (rep. 10334 – raccolta 7605).

In conseguenza della risoluzione del contratto, la è tenuta al rilascio immediato del negozio e dell’autorimessa privata in favore dell’attrice, liberi da cose e persone, non avendo più titolo alla legittima detenzione degli immobili, anche in applicazione di quanto disposto dall’art. art. 6 del contratto.

In ragione della risoluzione, appare altresì fondata la domanda della convenuta di accertare l’obbligo del l’attrice di restituirle le rate del prezzo già riscosse pari, come detto, a € 10.400,00 .

Come visto, però, l’attrice ha invocato il diritto a un equo compenso per l’uso della cosa ex art. 1526 comma 1 c.c., avendo invece rinunciato alla domanda risarcitoria formulata nel ricorso introduttivo.

La domanda di pagamento dell’equo compenso è fondata e va accolta, tenuto conto dell’efficacia retroattiva della risoluzione contrattuale ex artt. 1458, co. 1 e 2033 c.c. e della sua funzione di ‘ remunerare il solo godimento dei beni e non ricomprendere anche la quota destinata al trasferimento finale di essi ‘ ( ex multis , Cass. n. 1581 del 24/01/2020).

Nel caso di specie, come visto, è provato che la convenuta sia stata immessa nel possesso del negozio e del box auto al momento della sottoscrizione del contratto con riserva della proprietà, tuttora occupandoli, nulla avendo più pagato dopo l’aprile del 2022 (allorché aveva pagato le mensilità di giugno, luglio ed agosto 2021); la convenuta ha quindi occupato gli immobili di cui al contratto di vendita, ad oggi, per 6 anni e 4 mesi (complessivamente per 76 mesi).

Ai fini della liquidazione dell’equo compenso si può considerare la remunerazione per il godimento degli immobili da parte della società utilizzatrice, per la determinazione della quale costituisce valido parametro il c.d. valore locativo, inteso come reddito presunto ricavabile dalla locazione degli immobili, quantificato, nel caso di specie, in € 350,00, considerato che il negozio (prima del contratto di vendita) era già locato alla stessa convenuta per l’importo di € 300,00, cui aggiungere € 50,00 per il box auto (per il quale l’occupante versava alla convenuta l’importo mensile di € 50,00); per l’effetto, l’equo compenso spettante alla convenuta è pari, complessivamente, ad oggi ad € 26.600,00.
Posto che i rispettivi crediti delle parti (€ 10.400 in capo alla convenuta ed € 26.600 in capo all’attrice) hanno origine da un unico rapporto, pur non essendovi luogo a un’ipotesi di compensazione propria, si deve comunque procedere a un accertamento di dare e avere, con elisione automatica dei rispettivi crediti fino alla reciproca concorrenza (c.d. compensazione impropria), tanto più alla luce della domanda di parte attrice di corrisponderle l’equo compenso ‘deducendo le somme già percepite dalla conchi udente (pari ad Euro 10.400,00) ‘.
Compensati i rispettivi crediti (€ 26.600 in capo all’attore ed € 10.400,00 in capo al convenuto), la parte convenuta: (i) deve essere condannata a pagare all’att rice la differenza di € 16.200,00, oltre interessi

legali dalla pronuncia della presente sentenza al saldo; (ii) deve essere condannata a versare all’attrice € 350,00 mensili per ogni ulteriore mese di occupazione degli immobili oggetto di causa, con decorrenza dal 10.11.2025 e fino all’effettivo rilascio dell’immobile, libero da cose e persone.

Deve invece essere rigettata la domanda riconvenzionale della convenuta di condannare l’attrice a restituirl e la somma di € 16.586,00 pagata dalla convenuta per i lavori eseguiti nell’immobile o ggetto di causa.

La convenuta ha giustificato la predetta domanda limitandosi ad allegare:

-che tali pagamenti sono stati eseguiti dalla esclusivamente in vista dell’acquisto dell’immobile;

-che tali pagamenti rappresentano un’indebita locupletazione da parte della ricorrente, che si gioverebbe senza titolo e senza ragione della ristrutturazione eseguita dalla convenuta.

Orbene, è pacifico, nonché documentale, che la abbia versato all’attrice la predetta somma e, in particolare, € 9.330,00 allorché era vigente il contratto di locazione ed € 7.256,00 dopo il contratto di vendita.

La causa di tale pagamento non è però la compravendita, essendo evidentemente stato stipulato tra le parti un contratto d’opera allorché era vigente il contratto di locazione, tanto che i lavori appaiono essere stati eseguiti in tutto o in gran parte prima della stipula della compravendita, venendo altresì in parte pagati prima della stessa vendita.

E’ peraltro emerso con chiarezza dalle testimonianze (cfr. testi e ) che sia stata (legale rappresentante della convenuta) ad avere sempre agito quale committente delle opere e dei lavori eseguiti, fornendo agli operai e ai professionisti presenti in loco indicazione su come eseguire i lavori (ad esempio, il posizionamento del cartongesso, dei punti luce per l’impianto elettrico, dei condizionatori, oltre a richiedere di montare una serranda elettrica e i mobili).

A tale proposito, l’ art. 4 del contratto di locazione (pacificamente risolto dalle parti) non escludeva modifiche, innovazioni o trasformazioni dei locali, purché preventivamente concordate per iscritto con la parte locatrice, ‘ fermo restando che ogni spesa, anche se autorizzata, … rimarrà a integrale carico del Conduttore ‘ e che ‘ ogni aggiunta che non possa essere tolta senza danneggiare i locali oggetto della locazione e ogni altra innovazione, pur autorizzata, resterà acquisita alla proprietà a titolo gratuito ‘, vista la natura dispositiva dell’art. 1592 c.c. e avendo la Cassazione statuito che ‘ La clausola del contratto di locazione che esclude la corresponsione al conduttore di un’indennità per i miglioramenti non è da considerarsi clausola limitativa della responsabilità del locatore ai sensi dell’art. 1229 c.c., perché non incide sulle conseguenze della colpa o dell’eventuale inadempimento di quest’ultimo, bensì sul diritto sostanziale all’indennità prevista, con norma derogabile, dall’art. 1592 c.c. ‘ (in tal senso Cass. n. 5968/ 2020).
Attesa la pacifica esecuzione dei lavori e opere di cui al preventivo in atti, non è dato comprendere perché la risoluzione del contratto di vendita per inadempimento della convenuta farebbe sorgere in capo alla stessa il diritto alla restituzione di quant o pagato in ragione di un diverso contratto (d’opera) concluso con l’attrice nel periodo in cui la convenuta era soltanto conduttrice dell’immobile, nessuna previsione sul punto essendo stata riportata nel contratto di compravendita, ove non si fa alcun cenno agli eseguiti lavori di ristrutturazione/arredo e ai costi sopportati per gli stessi dalla convenuta, tanto più in relazione alla prevista clausola risolutiva espressa, in assenza di univoci elementi idonei a provare l’esistenza di un eventuale collegamento negoziale tra i predetti lavori e il contratto di vendita con riserva della proprietà sottoscritto nel luglio 2019 e oggi risolto.
Per costante giurisprudenza, ‘ Affinché possa configurarsi un collegamento negoziale in senso tecnico, che impone la considerazione unitaria della fattispecie, è necessario che ricorra sia un requisito oggettivo, costituito dal nesso teleologico tra i negozi, volti alla regolamentazione degli interessi reciproci delle parti nell’ambito di una finalità pratica consistente in un assetto economico globale e unitario, sia un requisito soggettivo, costituito dal comune intento pratico delle parti di volere non solo l’effetto tipico dei singoli negozi in concreto posti in essere, ma anche il coordinamento tra di essi per la realizzazione di un fine ulteriore, che ne trascende gli effetti tipici e che assume una propria autonomia anche dal punto di vista causale (Cass., Sez. III, 17 maggio 2010, n. 11974; Cass., Sez. II, 16 marzo 2006, n. 5851) ‘ (Cass. n.2612 del 4.2.2025; Cass. n. 28324 del 10.10.2023), elementi che, come detto, nella specie non si ravvisano, avendo la convenuta soltanto genericamente dedotto che ‘ tali pagamenti erano stati eseg uiti dalla esclusivamente in vista dell’acquisto dell’immobile ‘ , senza nemmeno aver specificato in cosa consistessero i lavori di ristrutturazione e in quale misura avrebbero aumentato il valore dell’immobile.
Neppure è accoglibile la domanda di restituzione delle spese sostenute per ristrutturazione dei locali sotto l’ulteriore prospettazione della ‘ indebita locupletazione dell’attrice ‘, che in questi termini va qualificata come domanda di arricchimento senza causa ex art. 2041 c.c., attesa l’assoluta genericità della domanda e la carenza di prova dell’ingiustificato arricchimento (neppure genericamente quantificato dalla convenuta), tanto più alla luce dei lavori eseguiti, come da preventivo di cui al doc.13 che riporta: ‘Rifacimento impianto elettrico incassato a muro e accessoriato di Prese 2P+T10/16; Presa SCHUKO2P+T10/16; Connettore TARGA_VEICOLO(INTERNET); Connettore telefonico; Interruttori; Punti luce su soffitto; Campanello richiamo porta; Centralina per serranda elettrica con telecomando; Centralina per apertura porta con telecomando più serratura elettrica; Punto luce su vetrina; Impianto per pompa di calore con piazzamento (condizionatore); Salvavita con quadro automatici diviso in settori ( luci vetrina; prese; generale impianto);orologio per illuminazione vetrina; montaggio lampade da lei fornite; montato accessori da lei forniti. Ripristino muri perimetrali con applicazione pannelli in cartongesso; creazione ribassamento soffitto con veletta in legno per accesso cassonetti serrande; tinteggiatura locale completa di muri e serramenti. Piazzamento palchetto più creazione zerbino incassato a pavimento; serratura di sicurezza porta cortile; creazione di scrivania ufficio sagomata a fagiolo con cassettiera a ruote (come richiesto dalla cliente); montaggio scrivanie ufficio da lei fornite con modifica porta server; creazione di mobili ufficio porta dossier a doppia facciata con luci Led.; creazione porta scorrevole in vetro 3+3 infortunistico; allestimento vetrina provvisoria in PLX per pubblicità; montaggio cubi su parete da lei forniti; doppia serratura su porta ingresso ‘ .
Deve infine rigettarsi la domanda attorea di ordinare la cancellazione della trascrizione dell’atto di vendita con riserva stipulato tra le parti;

La cancellazione è infatti espressamente prevista per le domande giudiziali, il pignoramento, il sequestro giudiziario e conservativo, vista la natura temporanea del fatto che tali atti rendono pubblico; non è, invece, prevista con riferimento ad altri atti i quali hanno una vita provvisoria, in quanto producono effetti giuridici destinati a cadere e a risolversi in un volgere più o meno breve di tempo, considerato che la legge prevede una forma particolare (annotazione) di pubblicità per molti casi in cui si verifica l’eliminazione di situazioni giuridiche, come l’annul lamento, la rescissione, la risoluzione, la revocazione, il verificarsi della condizione (art. 2655 c.c.).
Sul punto si richiama Cass. n. 31831 del 10/12/2024, secondo cui ‘ L’annotazione delle sentenze dichiarative della nullità di atti anteriormente trascritti, di cui all’ art 2655 c.c., può essere chiesta ed eseguita anche senza apposito ordine del giudice ‘, principio applicabile anche all’ipotesi, come nel caso di specie, della sentenza dichiarativa dell’avvenuta risoluzione del contratto ex art. 1456 c.c.

Le spese di lite (liquidate ex DM n. 55/2014 e s.m.i.) seguono il principio della soccombenza e sono poste per l’intero a carico del la parte convenuta.

Visto il valore della causa, per i compensi (tenuto conto dei parametri previsti dall’art. 4, comma 1, del citato D.M. 10 marzo 2014, n. 55 e, in particolare, delle caratteristiche del pregio dell’attività prestata, della natura, della difficoltà -contrasti giurisprudenziali, quantità e contenuto della corrispondenza intrattenuta- e del valore dell’affare, dei risultati conseguiti, del numero e della complessità delle questioni giuridiche e di fatto trattate) sono liquidati i valori medi per le quattro fasi, con aumento del 30% solo per la fase introduttiva per l’utilizzo di tecniche informatiche che agevolano la consultazione o la fruizione di atti e allegati (considerato che le predette tecniche sono state utilizzate solo nel ricorso introduttivo). Spettano altresì all’attrice gli esposti di cui è documentato il pagamento.
Non si ritiene invece che ricorrano i presupposti di cui all’art. 96 cpc per lite temeraria invocato dalla parte attrice nella comparsa conclusionale, considerato che la condanna per responsabilità aggravata ex art. 96, comma 1, c.p.c. richiede la prova del dolo o della colpa grave della parte soccombente nonché dell’allegazione e dimostrazione di un danno ulteriore rispetto alle spese di lite, danno ulteriore che nel caso di specie non è stato provato dall’attore (cfr. sul punto Tribunale Ascoli Piceno sez . I, 06/05/2025, n.231; Corte d’Appello di Napoli sez. IV, 19/07/2025, n.3863).

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

Accerta e dichiara l’intervenuta risoluzione di diritto del contratto di vendita con riserva della proprietà stipulato tra P.I.

) e (P.I. ) il 9/7/2019 a rogito AVV_NOTAIO (rep. 10334 – raccolta 7605), registrato a Direzione Provinciale II di Torino UT il 16/7/2019 al n. 5540 serie IT e trascritto a Torino 2 il 17/7/2019 al n. 30374 R.G. al n. 21340 R.P (avente a oggetto gli immobili facenti del complesso immobiliare denominato ‘ sito in Comune di La Loggia (TO) INDIRIZZO,99,101, così descritti: nel fabbricato ‘A’ con ingresso da INDIRIZZO, al piano terreno (1° f.t.), negozio con fronte sulla INDIRIZZO Bistolfi composto da un vano con retro, disimpegno e servizio igienico, coerenti: INDIRIZZO negozio sub. 27, cortile comune e negozio sub 29, distinto al Catasto Fabbricati come Foglio 3, particella 443, sub. 28 (ex sub 23) INDIRIZZO p.t. cat. C/1, cl. 3 cons. mq 22, sup. cat. totale mq 25, rendita euro 613,55; nel basso fabbricato ad uso autorimesse, nel cortile al piano terreno (1° f.t.), un locale ad uso autorimessa privata, coerenti: cortile a più lati ed altri locali autorimessa, distinto al Catasto Fabbricati come Foglio 3, particella 524, sub 4 INDIRIZZO p. T cat C/6 cl.2, consistenza mq 12 superficie cat Tot. Mq 13, rendita euro 55,7), essendosi la parte attrice, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1456 c.c., avvalsa della clausola risolutiva espressa secondo quanto previsto nel contratto stesso. P. P.
Per l’effetto, c ondanna a ll’immediato rilascio in favore di

egli immobili di cui al punto 1), liberi da persone e cose.

Accertato in capo a

un credito

verso

di € 10.400,00 e

accertato in capo a

n credito

verso

di € 26.600,00, compensa i

predetti crediti e, per l’effetto,

accerta il diritto di

di ritenere la somma ricevuta di € 10.400,00 e condanna

a pagare a

‘ulte riore somma di € 16.200,00, oltre interessi legali dalla

pronuncia della presente sentenza al saldo.

Condanna

a pagare altresì a

titolo di equo compenso

l ‘importo di € 350,00 per ogni ulteriore mese di occupazione degli immobili oggetto di causa, con decorrenza dall’11.11.2025 e fino all’effettivo rilascio.

Condanna

a pagare a

le spese di lite, che si

liquidano in € 8.126,30 per compensi ed € 286,00 per spese, oltre rimborso forfettario del 15%, Iva e Cpa come per legge.

Torino, 27 novembre 2025

Il AVV_NOTAIO COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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