Clausola penale: quando la motivazione è apparente

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso di un venditore condannato in appello al pagamento di una clausola penale in favore di un’agenzia immobiliare. Il venditore era stato accusato di aver rifiutato ingiustificatamente una proposta d’acquisto conforme al mandato. Tuttavia, la Suprema Corte ha rilevato che la sentenza d’appello era affetta da motivazione apparente, poiché non aveva spiegato perché la richiesta del venditore di incontrare il proponente per negoziare i dettagli fosse da considerarsi un rifiuto. Inoltre, il giudice d’appello aveva confuso il termine di irrevocabilità della proposta con quello di efficacia, omettendo di verificare se la proposta fosse realmente conforme alle condizioni pattuite.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Clausola penale e mediazione: la Cassazione sulla motivazione apparente

La validità di una clausola penale all’interno di un contratto di mediazione immobiliare dipende strettamente dalla prova di un rifiuto ingiustificato del venditore. Recentemente, la Corte di Cassazione è intervenuta per sanzionare una sentenza che aveva condannato un proprietario al pagamento della penale senza fornire una spiegazione logica e coerente del perché il suo comportamento costituisse un inadempimento. Il caso analizzato riguarda la sottile distinzione tra la volontà di negoziare i dettagli di una vendita e il rifiuto categorico della proposta d’acquisto.

Il conflitto sulla clausola penale nel mandato di vendita

La vicenda nasce da un incarico di vendita immobiliare che prevedeva l’obbligo per il venditore di corrispondere una penale del 4,5% in caso di rifiuto di una proposta conforme alle condizioni stabilite. A fronte di una proposta d’acquisto, il venditore aveva inviato un telegramma chiedendo informazioni sul proponente, rifiutando una clausola di riserva di nomina e sollecitando un incontro per definire tempi e modi di pagamento. L’agenzia, interpretando tale condotta come un rifiuto, aveva ottenuto un decreto ingiuntivo per il pagamento della penale.

La decisione dei giudici di merito

Se in primo grado il Tribunale aveva dato ragione al venditore revocando l’ingiunzione, la Corte d’Appello aveva ribaltato il verdetto. Secondo i giudici di secondo grado, il comportamento del venditore era pretestuoso e finalizzato a far scadere i termini della proposta irrevocabile, rendendo così dovuta la penale contrattuale.

Perché la clausola penale richiede una motivazione reale

La Corte di Cassazione, investita della questione, ha censurato duramente l’operato della Corte d’Appello. Il punto centrale della critica riguarda l’anomalia motivazionale: una sentenza non può limitarsi ad affermazioni apodittiche, ma deve ricostruire logicamente i fatti. Nel caso di specie, non era stato spiegato perché la richiesta di un incontro per negoziare dovesse equivalere a un rifiuto dell’affare. Al contrario, tale richiesta manifestava un perdurante interesse alla conclusione della vendita.

Le motivazioni

La Suprema Corte ha evidenziato come la sentenza impugnata fosse affetta da motivazione apparente e manifesta illogicità. In primo luogo, il giudice d’appello ha confuso il termine di irrevocabilità della proposta (ex art. 1329 c.c.) con il termine di efficacia (ex art. 1326 c.c.), omettendo di chiarire se, dopo la scadenza del termine di quindici giorni, il proponente avesse effettivamente revocato l’offerta. In secondo luogo, la Corte d’Appello ha definito pretestuoso il rifiuto della clausola di riserva di nomina senza verificare se tale clausola fosse prevista o meno nel mandato originario. Se la proposta d’acquisto contiene elementi diversi da quelli concordati nel mandato, il venditore ha il pieno diritto di non accettarla senza che scatti alcuna penale.

Le conclusioni

Le implicazioni pratiche di questa sentenza sono rilevanti sia per i mediatori che per i venditori. Viene ribadito il principio per cui la clausola penale non può essere applicata automaticamente se il venditore propone modifiche o richiede chiarimenti su elementi accessori del contratto. La volontà di negoziare i dettagli del rogito o delle modalità di pagamento non può essere equiparata a un rifiuto ingiustificato. La sentenza è stata quindi cassata con rinvio, imponendo ai giudici di merito un nuovo esame che tenga conto della reale volontà delle parti e della conformità oggettiva tra proposta d’acquisto e incarico di mediazione.

Quando scatta la penale in un contratto di mediazione?
La penale è dovuta solo se il venditore rifiuta senza giustificazione una proposta d’acquisto che rispecchia esattamente tutte le condizioni stabilite nel mandato di vendita.

Cosa si intende per motivazione apparente di una sentenza?
Si verifica quando il giudice non espone chiaramente le ragioni logiche della sua decisione, rendendo impossibile comprendere il percorso giuridico seguito per arrivare al verdetto.

La richiesta di un incontro per trattare i dettagli è un rifiuto?
No, la Cassazione ha stabilito che manifestare l’interesse a negoziare tempi e modi di pagamento non può essere automaticamente interpretato come un rifiuto dell’affare.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 34840 Anno 2023

Civile Sent. Sez. 2 Num. 34840 Anno 2023

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 13/12/2023

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 12560/2018 R.G. proposto da:

NOME COGNOME, elettivamente domiciliato in Roma, al INDIRIZZO presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, dal quale è rappresentato e difeso in virtù di procura speciale apposta in calce al ricorso;

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE E PER RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore , elettivamente domiciliata in Roma, alla INDIRIZZO presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, dal quale è rappresentata e difesa in virtù di procura speciale apposta in calce al controricorso;

-controricorrente – avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di ROMA n. 1737/2017, pubblicata il 15 marzo 2017;

Udita la relazione svolta nella pubblica udienza dell’11 ottobre 2023 dal Consigliere NOME COGNOME;

Udito il Pubblico Ministero, in persona del AVV_NOTAIO Generale NOME AVV_NOTAIO, il quale ha concluso per la

declaratoria di inammissibilità del ricorso;

Uditi l’AVV_NOTAIO, per il ricorrente, e l’AVV_NOTAIO, per la controricorrente.

FATTI DI CAUSA

In data 11 febbraio 2006 NOME COGNOME conferiva alla RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE e per l’RAGIONE_SOCIALE l’incarico di vendere il locale di sua proprietà sito in Roma al INDIRIZZO.

Il contratto stipulato inter partes poneva a carico del preponente, in caso di suo rifiuto di accettare una proposta d’acquisto conforme alle condizioni da lui stesso stabilite, l’obbligo di corrispondere al mediatore una penale in misura pari al 4,5% del prezzo pattuito per la vendita dell’immobile.

Sull’assunto che si fosse verificata la situazione prevista dalla suddetta clausola contrattuale, avendo il preponente rifiutato, senza idonea giustificazione, la proposta irrevocabile di acquisto formulata il 10 marzo 2006 da tale NOME COGNOME, la RAGIONE_SOCIALE chiedeva e otteneva dal Tribunale di Roma l’emissione nei confronti del COGNOME di un decreto ingiuntivo di pagamento della somma di 14.175,00 euro, maggiorata degli interessi legali e delle spese della procedura monitoria, a titolo di penale.
L’ingiunto proponeva opposizione dinanzi allo stesso Tribunale.

Il susseguente giudizio veniva definito con sentenza n. 9677/2008 del 9 maggio 2008, con la quale il giudice capitolino accoglieva l’opposizione, revocando il decreto ingiuntivo opposto.

La decisione era impugnata dalla RAGIONE_SOCIALE dinanzi alla Corte d’Appello di Roma, la quale, con sentenza n. 1737/2017 del 15 marzo 2017, in totale riforma della pronuncia di primo grado, rigettava l’opposizione proposta dal COGNOME, condannandolo alla rifusione delle spese del doppio grado di giudizio.

A sostegno dell’adottata decisione la Corte laziale rilevava la fondatezza della pretesa vantata dalla società mediatrice per essersi venuti a configurare i presupposti per l’operatività della clausola penale, contrattualmente prevista tra le parti, nell’eventualità del rifiuto ingiustificato, ad opera del COGNOME, di una proposta di acquisto corrispondente alle condizioni stabilite nell’incarico conferito.

Contro la sentenza di appello lo stesso COGNOME ha proposto ricorso per cassazione sulla base di un unico motivo, resistito con controricorso dalla RAGIONE_SOCIALE e per l’RAGIONE_SOCIALE

Con ordinanza interlocutoria n. 17210/2019 del 26 giugno 2019, non ravvisando i presupposti per la pronuncia in camera di consiglio, ai sensi dell’art. 375, comma 1, nn. 1) e 5) c.p.c., la Sesta Sezione Civile ha rimesso la causa alla pubblica udienza di questa Sezione semplice, giusta il disposto dell’art. 380 -bis , ultimo comma, del medesimo codice.

Nei termini di cui all’art. 378 c.p.c. entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con l’unico motivo di ricorso viene dedotta – ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c. -la nullità dell’impugnata sentenza per difetto del requisito essenziale della motivazione in relazione al disposto dell’art. 132, comma 1° (recte: 2°), n. 4), c.p.c., ovvero per motivazione apparente, illogica e contraddittoria.

Con esso si censura la sentenza di appello per aver la Corte territoriale ritenuto sussistenti i presupposti per l’operatività della clausola penale inserita nel contratto di mediazione stipulato inter partes , in base all’apodittico assunto che il COGNOME si sarebbe ingiustificatamente rifiutato di accettare una proposta di acquisto conforme alle condizioni da lui stesso stabilite.

In particolare, si contesta alla Corte di appello di aver omesso di indicare gli elementi probatori posti a base del convincimento

espresso e di aver distorto il senso delle dichiarazioni rese dallo stesso COGNOME con il telegramma inviato all’agenzia immobiliare il 24 marzo 2006, che in realtà integravano una chiara manifestazione del suo perdurante interesse alla conclusione dell’affare.

L’unico motivo di ricorso è fondato.

Giova rammentare che, a sèguito della riforma dell’art. 360, comma 1, n. 5), c.p.c. disposta dal D.L. n. 83 del 2012, convertito, con modificazioni, dalla L. n. 134 del 2012, è venuto meno il controllo di legittimità sulla motivazione con riferimento al parametro della sufficienza, ma è rimasto quello sull’esistenza e sulla coerenza della stessa, sotto il profilo dell’assoluta omissione o della mera apparenza, dell’irriducibile contraddittorietà o della manifesta illogicità manifesta, trattandosi di parametri che determinano la conversione dell’anomalia motivazionale in vizio di violazione di legge, sempre che esso emerga immediatamente e direttamente dal testo della sentenza (cfr. Cass. Sez. Un. n. 8053/2014; conformi, ex ceteris , Cass. n. 27107/2023, Cass. n. 26743/2023, Cass. n. 24616/2023, Cass. n. 23501/2023).
Tanto premesso, ritiene il Collegio che la motivazione posta a fondamento della decisione assunta dalla Corte d’Appello di Roma sia solo apparente e, in parte, affetta da manifesta illogicità.

Invero, dopo aver posto in evidenza che, a termini di contratto, il COGNOME avrebbe dovuto corrispondere all’agenzia di mediazione la pattuita penale nel solo caso in cui si fosse rifiutato di accettare una proposta d’acquisto conforme alle condizioni da lui stesso stabilite con l’incarico di vendita, il giudice di secondo grado ha affermato essersi concretamente realizzata l’anzidetta ipotesi nella fattispecie in esame, senza che le argomentazioni esibite a sostegno del decisum rendano possibile alcun controllo sull’esattezza e sulla logicità del suo ragionamento.
Dalla ricostruzione fattuale della vicenda operata dalla Corte laziale

si apprende che, con telegramma spedito il 24 marzo 2006, il COGNOME aveva chiesto alla RAGIONE_SOCIALE «notizie in merito alla persona e alla professione del proponente» NOME COGNOME, nel contempo «comunicando la propria indisponibilità ad accettare la clausola di riserva di nomina del contraente» , di cui questi aveva preteso l’inserimento, e invitando l’agenzia di mediazione «ad organizzare un incontro con il proponente» medesimo, al fine di «negoziare le condizioni di pagamento e i tempi del rogito» .
Ora, proprio la circostanza che l’odierno ricorrente avesse manifestato la volontà di incontrare il COGNOME per «negoziare le condizioni di pagamento e i tempi del rogito» dimostra chiaramente come la sua intenzione non fosse affatto quella di rifiutare la proposta d’acquisto proveniente da quest’ultimo.

D’altro canto, pur avendo sottolineato che tale proposta era stata espressamente «dichiarata irrevocabile per quindici giorni, fino al 25/3/2006» , la Corte territoriale non ha affatto chiarito se, una volta decorso il termine fissato, il proponente si fosse immediatamente avvalso della riacquistata facoltà di revoca della proposta, così da far venire meno la possibilità di addivenire alla conclusione del contratto di compravendita a sèguito di un’eventuale accettazione da parte dell’oblato e da rendere, a quel punto, inutile l’espletamento da parte dell’intermediario delle attività sollecitate con il citato telegramma.
Nel descritto contesto, risulta, pertanto, apodittico l’assunto della Corte di appello secondo cui, a sèguito della richiesta avanzata dal COGNOME il 24 marzo 2006, la RAGIONE_SOCIALE si sarebbe trovata «nella condizione di non poter svolgere alcuna indagine né di poter organizzare un incontro tra le parti, data la scadenza del termine ad horas» .

Al riguardo, occorre tener presente che il termine di irrevocabilità della proposta, ex art. 1329 c.c., consiste nella determinazione del

tempo fino alla consumazione del quale il proponente si impegna a mantenere ferma la propria dichiarazione negoziale.

Esso differisce dal termine di efficacia della proposta, disciplinato dall’art. 1326, comma 2, c.c., avente la funzione di stabilire il lasso di tempo entro il quale deve pervenire al proponente la relativa accettazione.

Il giudice d’appello ha, inoltre, apoditticamente definito «pretestuosa» la manifestata indisponibilità del COGNOME ad accettare la clausola di riserva di nomina del contraente apposta dal COGNOME, senza minimamente verificare se una simile clausola risultasse conforme alle condizioni stabilite dal preponente con l’incarico di vendita, soltanto in tal caso -come precisato dal medesimo giudice -potendo riconoscersi il diritto del mediatore alla penale contrattualmente prevista.

Alla luce delle considerazioni che precedono, deve ritenersi sussistente la denunciata anomalia motivazionale e il ricorso deve, quindi, essere accolto.

Va, pertanto, disposta, a norma dell’art. 384, comma 2, c.p.c., la cassazione dell’impugnata sentenza, con rinvio alla Corte d’Appello di Roma, in diversa composizione, la quale procederà a un nuovo esame della causa.

Alla stessa Corte di rinvio viene rimessa anche la pronuncia sulle spese del presente giudizio di legittimità, ai sensi dell’art. 385, comma 3, c.p.c.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa l’impugnata sentenza e rinvia la causa alla Corte d’Appello di Roma, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile della Corte Suprema di Cassazione, in data 11 ottobre 2023.

Il Consigliere estensore Il Presidente NOME COGNOME NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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