Clausola penale: esclude il diritto all'adempimento?

La Corte di Cassazione chiarisce che una clausola penale inserita in un contratto non priva automaticamente la parte adempiente del diritto di chiedere l’esecuzione forzata della prestazione. La Corte ha cassato la decisione d’appello che, interpretando una clausola penale come rimedio esclusivo, aveva negato ai promittenti venditori la possibilità di agire per l’adempimento del contratto da parte del costruttore inadempiente. La Cassazione ha ribadito che, salvo patto contrario esplicito, la facoltà di chiedere l’adempimento coesiste con quella di avvalersi della penale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Clausola Penale: Ti Impedisce di Chiedere l’Esecuzione del Contratto?

Nell’ambito della contrattualistica, specialmente in quella immobiliare, è frequente l’inserimento di una clausola penale per scoraggiare l’inadempimento e predeterminare il risarcimento del danno. Ma cosa succede se la parte inadempiente non esegue la sua prestazione? La parte fedele al contratto può solo incassare la penale o ha ancora il diritto di pretendere l’esecuzione di quanto pattuito? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su questo interrogativo fondamentale, chiarendo i limiti e le facoltà derivanti da tale clausola.

I Fatti del Caso

La vicenda trae origine da un contratto preliminare con cui alcuni proprietari di un terreno promettevano di cederne una porzione a una società costruttrice. In cambio, la società si impegnava a realizzare e consegnare loro una villetta unifamiliare. Successivamente, un imprenditore individuale subentrava nel contratto, assumendosi tutti gli obblighi della società.

Il nuovo accordo conteneva una specifica clausola penale: se l’imprenditore non fosse addivenuto alla stipula del rogito notarile entro una data prestabilita, si sarebbe impegnato a cedere gratuitamente ai proprietari una sua quota di comproprietà sul terreno a titolo di penale e parziale indennizzo. L’imprenditore non si presentò dal notaio e, di conseguenza, i proprietari lo citarono in giudizio chiedendo l’adempimento del contratto, ovvero la costruzione della villetta.

Le Decisioni dei Giudici di Merito

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello diedero torto ai proprietari. Secondo i giudici di merito, la clausola penale inserita nel contratto rappresentava l’unico rimedio previsto dalle parti in caso di inadempimento. Essi sostennero che le parti avevano predeterminato le conseguenze della mancata stipula in modo “esclusivo”, escludendo quindi la possibilità per la parte non inadempiente di chiedere l’esecuzione forzata del contratto. Di fatto, l’unica opzione rimasta ai proprietari era quella di ottenere il trasferimento della quota di terreno prevista come penale.

Le motivazioni della Cassazione: la clausola penale non esclude l’adempimento

La Corte di Cassazione ha ribaltato completamente questa interpretazione, accogliendo il ricorso dei proprietari. Il ragionamento della Suprema Corte si basa su principi cardine del diritto dei contratti.

Innanzitutto, si richiama l’articolo 1453 del Codice Civile, che offre alla parte non inadempiente una scelta fondamentale: può chiedere l’adempimento del contratto oppure la sua risoluzione, in entrambi i casi con diritto al risarcimento del danno. Questa scelta è un diritto fondamentale.

In secondo luogo, la Corte analizza la funzione della clausola penale (artt. 1382 e 1383 c.c.). La sua funzione tipica è quella di liquidare preventivamente il danno, ma non quella di sostituire la prestazione principale. L’articolo 1383 c.c. è chiaro nello stabilire che è precluso domandare “insieme” la prestazione principale e la penale, se questa non è stata stipulata per il semplice ritardo.

L’errore della Corte d’Appello, secondo la Cassazione, è stato quello di non aver motivato adeguatamente il perché quella specifica clausola dovesse essere interpretata come una rinuncia al diritto di chiedere l’adempimento. La semplice presenza di una penale per l’inadempimento non è sufficiente a escludere la facoltà di scelta prevista dalla legge. Per privare la parte fedele del suo diritto a pretendere l’esecuzione del contratto, sarebbe stata necessaria una pattuizione espressa e inequivocabile in tal senso, che nel caso di specie mancava.

Conclusioni

La Corte di Cassazione ha cassato la sentenza d’appello e ha rinviato la causa a un nuovo esame. Il principio di diritto che emerge è di grande importanza pratica: una clausola penale non costituisce, di default, un rimedio esclusivo. Salvo che il contratto lo preveda esplicitamente, la parte che subisce l’inadempimento conserva sempre la facoltà di scegliere se avvalersi della penale (rinunciando alla prestazione) oppure insistere per ottenere l’adempimento coattivo di quanto le era dovuto.

Una clausola penale per inadempimento esclude automaticamente il diritto della parte non inadempiente di chiedere l’esecuzione del contratto?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la clausola penale, di per sé, non esclude la facoltà di chiedere l’adempimento. Essa preclude solamente la possibilità di domandare “insieme” sia la penale che l’adempimento della prestazione principale.

Qual è stato l’errore della Corte d’Appello secondo la Cassazione?
La Corte d’Appello ha errato perché non ha fornito una motivazione adeguata per spiegare perché la specifica clausola in esame avrebbe dovuto escludere la facoltà di chiedere l’adempimento, limitandosi a ritenere che essa predeterminasse in modo “esclusivo” le conseguenze dell’inadempimento, senza basarsi su un’espressa previsione contrattuale in tal senso.

Cosa accade quando la Cassazione accoglie un ricorso e cassa una sentenza?
La sentenza impugnata viene annullata. La causa viene rinviata al giudice che ha emesso la sentenza (in questo caso, la Corte d’Appello, ma in diversa composizione) per un nuovo esame della questione, che dovrà attenersi ai principi di diritto stabiliti dalla Cassazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 7953 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 7953 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 25/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 18100/2020 R.G. proposto da : COGNOME NOME COGNOME rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE

-ricorrenti-

contro

COGNOME rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO MILANO n. 1022/2020 depositata il 28/04/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/03/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

Premesso che:

1.con contratto preliminare datato 3.10.2007, NOME COGNOME promise di trasferire alla RAGIONE_SOCIALE una porzione di terreno di proprietà sua e di NOME e NOME COGNOME. La Cooperativa si obbligò, in contropartita, nei confronti di NOME COGNOME, a costruire una villetta unifamiliare. Con successiva scrittura privata datata 16.11.2009, alla Cooperativa subentrò nel contratto NOME COGNOME, titolare dell’impresa individuale Stedil. Con lettera 25.7.2012, NOME COGNOME convocò davanti al notaio sia lo COGNOME che la RAGIONE_SOCIALE, per la stipulazione dei rogiti. Lo COGNOME non si presentò. I Rivolta citarono in giudizio lo COGNOME con domanda di adempimento del contratto. Il convenuto si oppose alla domanda e rilevò che, ove fosse emerso il suo inadempimento, l’unica conseguenza possibile sarebbe stata quella prevista dalla clausola K del contratto stipulato in data 3.10.2007 e poi dalla clausola 11.3 del contratto 16.11.2009, in forza della quale ‘Il Sig. COGNOME NOME … nell’ipotesi che entro e non oltre il 31 maggio 2011 non addivenga alla sottoscrizione dei relativi rogiti notarili senza ulteriori indugi si impegna a titolo di penale e parziale indennizzo, a cedere gratuitamente alla Sig.ra COGNOME NOMECOGNOME entro e non oltre il 31 luglio 2011, la propria quota di comproprietà, pari a 16667/100000 del terreno di cui al mappale 782 del foglio 17 citata alla lettera a) del presente”. Il Tribunale di Busto Arsizio accertò l’inadempimento del convenuto ma non accolse la domanda di esatto adempimento ritenendo che in forza della citata clausola 11.3, ‘l’ attrice, una volta intervenuto l’inadempimento del convenuto non poteva chiedere l’adempimento del contratto ma solo il trasferimento dei 16667/100000 del terreno’ suddetto. Contro la decisione di primo grado i COGNOME proposero appello sostenendo che il Tribunale avesse errato nell’interpretare la clausola nel senso che la stessa
impedisse la domanda di esatto adempimento e nel ritenere che la clausola prevedesse una condizione potestativa o meramente potestativa laddove si trattava di clausola che prevedeva, a favore dello Stasi, la facoltà -in concreto non esercitata- di recedere dal contratto a fronte del trasferimento dei 16667/10000 del terreno di cui al mappale 782 foglio 17. La Corte d’Appello di Milano, con sentenza 1022 del 2020, ha rigettato l’appello. La Corte di Appello ha ritenuto fuori luogo la questione sollevata dagli appellanti sul significato della clausola, posto che in realtà il Tribunale non si era in alcun modo occupato di detta questione avendo invece rilevato soltanto che le parti con tale clausola avevano predeterminato ‘come esclusive’ le conseguenze dell’inadempimento dello Stasi in termini di suo obbligo di trasferire la quota del mappale 782 ‘senza lasciare spazi alla alternativa dell’adempimento’. La Corte di Appello ha ricordato che il Tribunale aveva affermato che la clausola conteneva una ‘pre -quantificazione del risarcimento del danno’ e che era ‘una clausola penale’. Ha aggiunto che il Tribunale si era fatto carico di stabilire se la clausola fosse valida, che il Tribunale aveva espressamente affermato che lo era e che contro tale affermazione non vi era stato appello;
la sentenza della Corte d’Appello di Milano è stata impugnata dai Rivolta con tre motivi avversati dallo Stasi con controricorso; considerato che:

con il primo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’art.360, primo comma, n.3, c.p.c., la nullità della sentenza per difetto di motivazione per essersi la Corte di Appello limitata ad ‘adagiarsi supinamente su quella che fu la motivazione del Tribunale, ricordandola pedissequamente e spiegando come il primo giudice non classificò affatto la clausola in termini di condizione meramente potestativa’ laddove invece la Corte di Appello avrebbe dovuto spiegare perché la clausola escludesse la facoltà di essa ricorrente di chiedere l’adempimento;
2.con il secondo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’art.360, primo comma n. 3, c.p.c., violazione degli artt.1362 e ss. c.c. per avere la Corte di Appello interpretato la clausola 11.3 del contratto nel senso che essa, per il caso di inadempimento dello Stasi, precludesse la facoltà dei ricorrenti di richiedere l’esatto adempimento del contratto, malgrado che tale esclusione non fosse espressamente stabilita. Nel corpo del motivo si deduce che vi era nel contratto anche una clausola che attribuiva simmetrica facoltà di recesso a NOME COGNOME
3. con il terzo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’art. 360, primo comma n.3, c.p.c., violazione degli artt.1362 e ss. c.c. per avere la Corte di Appello interpretato la clausola 11.3 del contratto nel senso che essa regolasse le conseguenze dell’inadempimento dello Stasi e non nel senso che essa desse la facoltà, in concreto non esercitata, di recedere dal contratto, ferma restando la facoltà della ricorrente di chiedere l’adempimento;

4. il primo motivo di ricorso è fondato e va accolto e gli altri restano assorbiti.

La Corte di Appello era chiamata a stabilire se la clausola 11.3 del contratto ‘Il Sig. COGNOME NOME COGNOME nell’ipotesi che entro e non oltre il 31 maggio 2011 non addivenga alla sottoscrizione dei relativi rogiti notarili senza ulteriori indugi si impegna a titolo di penale e parziale indennizzo, a cedere gratuitamente alla Sig.ra COGNOME NOMECOGNOME entro e non oltre il 31 luglio 2011, la propria quota di comproprietà, pari a 16667/100000 del terreno di cui al mappale 782 del foglio 17 citata alla lettera a) del presente’ -fosse compatibile con il diritto della allora parte appellante a chiedere l’adempimento del contratto.
La Corte di Appello, dopo aver dato conto del fatto che il Tribunale aveva affermato che la clausola prevedeva una penale per il caso di inadempimento del contratto, si è limitata ad osservare che il Tribunale non aveva qualificato la clausola come clausola

condizionale o come clausola con cui era stato riconosciuto allo Stasi il diritto di recedere dal contratto ma solo come clausola che prevedeva una pre-quantificazione del danno da inadempimento e che, come tale, escludeva ‘la scelta dell’adempimento’.

Va ricordato che l’art.1453 c.c. prevede in termini generali che nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l’altro può a sua scelta chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno e che gli artt.1382 e 1383 c.c. prevedono che le parti possono pattuire una penale per il caso di inadempimento o ritardo nell’adempimento e che alla parte a favore della quale è prevista la penale è solo precluso, in caso di pattuizione della penale per inadempimento, di domandare ‘insieme’ l’adempimento e la penale.
La motivazione della sentenza non dà conto del perché, interpretata la clausola come clausola penale per inadempimento dello Stasi, sia stata esclusa la facoltà della odierna ricorrente di chiedere l’adempimento;

in ragione di quanto precede, accolto il primo motivo di ricorso e dichiarati assorbiti gli altri, la sentenza deve essere cassata e la causa deve essere rinviata alla Corte di Appello di Milano in diversa composizione;

il giudice del rinvio dovrà decidere anche delle spese dell’intero processo;

PQM

la Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbiti gli altri motivi, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese, alla Corte di Appello di Milano in diversa composizione.

Roma 14 marzo 2024.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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