Clausola penale eccessiva: la Cassazione decide

In un caso di ritardo nella consegna di un immobile, una società di costruzioni si è vista applicare una clausola che trasferiva la proprietà dell’edificio al committente. La società ha sostenuto che si trattasse di una clausola penale eccessiva e ha chiesto la sua riduzione. La Corte di Cassazione, ritenendo la questione giuridica nuova e di particolare importanza, ha rinviato il caso alla pubblica udienza per una decisione che possa fare da guida per futuri casi simili.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Clausola Penale Eccessiva: Quando la Sanzione è un Intero Immobile

In un contratto, cosa succede se la penalità per un ritardo non è una somma di denaro, ma la perdita di un intero edificio? Questa è la domanda al centro di una recente ordinanza della Corte di Cassazione, che si è trovata a valutare una clausola penale eccessiva di natura molto particolare. La vicenda mette in luce la delicata questione dell’equità contrattuale e del potere del giudice di intervenire per riequilibrare accordi sproporzionati.

I Fatti di Causa: Un Accordo Immobiliare Complesso

La vicenda ha origine da un contratto stipulato tra una proprietaria terriera e una società di costruzioni. L’accordo prevedeva che la società acquisisse il diritto di superficie su un terreno per edificarvi un immobile. In cambio, la società si impegnava a versare una somma di denaro e, una volta completata l’opera, a trasferire alla proprietaria due appartamenti e due cantine a titolo di permuta per la piena proprietà del suolo.

Il contratto conteneva una clausola risolutiva espressa molto severa: in caso di mancato completamento dei lavori entro diciotto mesi, il diritto di superficie si sarebbe estinto automaticamente e tutte le costruzioni realizzate sul terreno sarebbero diventate di proprietà della committente, senza che l’impresa costruttrice potesse pretendere alcuna indennità o rimborso.

La Controversia: il Ritardo e l’Attivazione della Clausola

A causa di ritardi, l’opera non fu completata nel termine pattuito. La proprietaria del terreno ha quindi agito in giudizio, invocando la clausola e chiedendo che venisse dichiarata la risoluzione del contratto e il suo diritto a trattenere l’edificio parzialmente costruito. Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello le hanno dato ragione, confermando la validità della clausola e condannando l’impresa a pagare anche una somma residua.

La società costruttrice ha quindi proposto ricorso in Cassazione, sostenendo, tra gli altri motivi, che la clausola rappresentasse una clausola penale eccessiva, e come tale dovesse essere ricondotta ad equità dal giudice, ai sensi dell’art. 1384 del codice civile.

Le Motivazioni della Cassazione: Una Questione da Approfondire

La Corte di Cassazione ha ritenuto il motivo di ricorso meritevole di un’analisi approfondita. La particolarità del caso risiede nella natura della penale: non una somma di denaro, ma l’acquisizione di un bene fisico di valore ingente. L’impresa ricorrente ha evidenziato la manifesta sproporzione: a fronte di un prezzo per la vendita del terreno pattuito in 250.000 euro, la sanzione consisteva nell’acquisizione di opere edili già realizzate per un valore stimato di 511.000 euro.

La questione giuridica sollevata è se il potere del giudice di ridurre una clausola penale eccessiva si applichi anche quando questa non ha natura pecuniaria ma prevede il trasferimento di un bene. La Corte ha rilevato l’assenza di precedenti specifici su questo punto, riconoscendo la necessità di un “intervento nomofilattico”, ovvero una pronuncia che stabilisca un principio di diritto chiaro e uniforme per tutti.

Per questa ragione, anziché decidere immediatamente, la Corte ha disposto, con un’ordinanza interlocutoria, la trattazione della causa in pubblica udienza. Questa scelta sottolinea l’importanza della questione e la volontà di esaminarla con la massima attenzione, coinvolgendo tutte le sezioni competenti per giungere a una decisione ponderata.

Conclusioni: Le Implicazioni della Futura Decisione

L’ordinanza in esame non risolve la controversia, ma la pone al centro del dibattito giuridico. La futura sentenza della Corte di Cassazione avrà un impatto significativo sulla redazione e l’interpretazione dei contratti, in particolare nel settore immobiliare e delle costruzioni. Se la Corte dovesse affermare la riducibilità anche delle penali “in natura”, si rafforzerebbe il principio di equità contrattuale, limitando la possibilità per una parte di trarre un vantaggio sproporzionato dall’inadempimento altrui. Al contrario, una decisione restrittiva confermerebbe un’interpretazione più letterale della norma, lasciando meno margini di intervento al giudice. La decisione finale è attesa con grande interesse da tutti gli operatori del diritto.

Qual è la questione giuridica principale sollevata in questa ordinanza?
La questione principale è se il potere del giudice di ridurre una penale manifestamente eccessiva, previsto dall’art. 1384 del codice civile, si applichi anche quando la penale non consiste nel pagamento di una somma di denaro, ma nell’acquisizione di un bene immobile, come un edificio in costruzione.

Perché la Corte di Cassazione non ha emesso una sentenza definitiva?
La Corte ha ritenuto che la questione giuridica fosse nuova, peculiare e priva di specifici precedenti giurisprudenziali. Data la sua importanza per garantire un’interpretazione uniforme della legge (funzione nomofilattica), ha preferito rimettere la causa alla pubblica udienza per una trattazione più approfondita, anziché deciderla in camera di consiglio.

In cosa consisteva la penale prevista dal contratto oggetto della controversia?
La penale prevedeva che, in caso di mancato completamento dei lavori nei termini, il contratto si sarebbe risolto automaticamente e tutte le costruzioni presenti sul terreno sarebbero diventate di proprietà della committente, senza alcun diritto a indennità o rimborso per l’impresa costruttrice.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 250 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 250 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 07/01/2025

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso 22000/2021 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore , elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME giusta procura in atti;

-ricorrente –

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO presso la Cancelleria della Suprema Corte di Cassazione, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME e dall’avvocato NOME COGNOME giusta procura in atti,

-controricorrente – avverso la sentenza n. 537/2021 della CORTE D’APPELLO di PALERMO, depositata il 09/04/2021;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 30/10/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

Osserva

NOME COGNOME premettendo di avere ceduto in favore di RAGIONE_SOCIALE con atto notarile del 29/12/2008, diritto di superficie su un terreno, sul quale aveva avuto rilasciata concessione ad edificare, e promesso, inoltre, in vendita il diritto di proprietà dell’anzidetto terreno; che il corrispettivo per il diritto superficiario era stato pattuito in € 59.720,00, nel mentre per il trasferimento della proprietà del terreno la promittente alienante avrebbe dovuto ricevere in permuta due appartamenti e due cantine, facenti parte del costruendo edificio; che i lavori avrebbero dovuto essere ultimati nel termine di diciotto mesi dal loro inizio; che all’art. 5 del contratto era stato stabilito che se l’opera non fosse stata consegnata nel termine previsto, riporta la sentenza d’appello, <>; che i lavori, iniziati il 3/8/2011, e proseguiti, dopo una prima interruzione del 29/11/2010, non erano stati completati alla data del 31/7/2013, dopo plurime proroghe; invocando la clausola risolutiva espressa di cui al citato art. 5, citò in giudizio RAGIONE_SOCIALE chiedendo che in virtù dell’anzidetta clausola, fosse dichiarata la risoluzione per inadempimento della convenuta del contratto con il quale era stato costituito il diritto di superficie e di quello preliminare, con diritto a trattenere, a titolo di caparra, la somma di € 47.720,00, corrisposta dalla convenuta, con condanna al pagamento del pattuito residuo fino all’importo di € 59.720,00.
La RAGIONE_SOCIALE costituitasi, chiese il rigetto della domanda, deducendo che il ritardo era stato dovuto all’abnorme presenza di acqua di falda.

1.1. Il Tribunale, disposta c.t.u., dichiarò la risoluzione del contratto costitutivo del diritto di servitù e di quello preliminare di

trasferimento della proprietà del terreno, l’attrice piena proprietaria del terreno con tutte le accessioni in esso presenti, nonché il diritto di costei di trattenere la somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria e condannò, infine, la convenuta al pagamento della residua caparra ammontante a € 12.000,00.

1.2. La Corte d’appello di Palermo rigettò l’impugnazione della soccombente convenuta.

RAGIONE_SOCIALE ricorre avverso la sentenza d’appello sulla base di sei motivi.

NOME COGNOME resiste con controricorso. Entrambe le parti hanno depositato memoria.

Per quel che appresso si dirà conviene esaminare prioritariamente il sesto motivo, con il quale la ricorrente denuncia violazione dell’art. 1384, cod. civ.

La RAGIONE_SOCIALE espone che l’art. 5 del contratto aveva istituito clausola penale, la quale, invece che prevedere il pagamento di una somma di denaro, assegnava alla parte adempiente il diritto di trattenere quanto costruito e che la Corte di merito aveva escluso in un simile caso la possibilità di riportare ad equità la penale, così procurando un ingiusto danno all’esponente, considerando che il prezzo per la vendita del diritto di proprietà del terreno era stato fissato in € 250.000,00 e che essa aveva realizzato opere per un ammontare di € 511.000,00.
Soggiunge la ricorrente, citando Cass. n. 25863/2017, che <>.

In definitiva, conclude l’esponente, <>.

La questione giuridica sottoposta con il rassegnato motivo, tenuto conto della sua peculiarità e dell’assenza di specifici precedenti, impone intervento nomofilattico. Appare, di conseguenza, opportuno rimettere la trattazione alla pubblica udienza.

dispone la trattazione della causa in pubblica udienza. Così deciso nella camera di consiglio del 30 ottobre 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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