Clausola esonero spese: quando è vessatoria?

La Corte di Cassazione interviene su una controversia relativa alla clausola di esonero spese condominiali a favore del costruttore per le unità invendute. L’ordinanza chiarisce due punti cruciali: primo, tale clausola, inserita nei contratti di compravendita tra costruttore-professionista e acquirente-consumatore, deve essere valutata per la sua potenziale vessatorietà, anche se stipulata prima del Codice del Consumo. Secondo, una delibera assembleare che ripartisce le spese in violazione di una convenzione è annullabile, non nulla. Di conseguenza, l’impugnazione deve avvenire tramite domanda riconvenzionale entro i termini di legge, non con una semplice eccezione in sede di opposizione a decreto ingiuntivo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 3 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Clausola esonero spese: la Cassazione fa chiarezza sulla sua validità e sull’impugnazione delle delibere

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato il tema delicato della clausola esonero spese condominiali, spesso inserita dai costruttori nei contratti di vendita per le unità immobiliari ancora invendute. La decisione offre importanti chiarimenti sia sulla potenziale vessatorietà di tali patti, sia sulle corrette modalità procedurali per contestare una delibera assembleare che li ignori.

I fatti del caso

La vicenda trae origine da un decreto ingiuntivo emesso da un condominio nei confronti della società costruttrice per il mancato pagamento di oneri condominiali. La società si opponeva, sostenendo la validità di una clausola, presente in tutti i rogiti di acquisto, che la esonerava dal contribuire alle spese di gestione per gli appartamenti rimasti di sua proprietà. I giudici di merito, sia in primo che in secondo grado, avevano dato ragione alla società, ritenendo nulla la delibera assembleare che, a maggioranza, aveva deciso di addebitarle comunque le spese, in violazione della predetta clausola contrattuale. Contro questa decisione, alcuni condòmini e lo stesso condominio hanno proposto ricorso in Cassazione.

La valutazione della clausola esonero spese come vessatoria

Il primo punto cruciale analizzato dalla Suprema Corte riguarda la natura della clausola esonero spese. I condòmini ricorrenti sostenevano che tale clausola fosse vessatoria ai sensi della normativa a tutela del consumatore, in quanto creava un significativo squilibrio di diritti e obblighi. Il giudice d’appello aveva escluso questa possibilità, affermando erroneamente che il Codice del Consumo non fosse applicabile poiché i contratti erano stati stipulati prima della sua entrata in vigore.

La Cassazione ha corretto questa impostazione. Ha chiarito che, anche prima del D.Lgs. 206/2005 (Codice del Consumo), era già in vigore l’art. 1469-bis del codice civile, introdotto nel 1996, che forniva una tutela analoga. Pertanto, il giudice di rinvio dovrà verificare se i contratti in questione siano stati conclusi tra un professionista (il costruttore) e dei consumatori (gli acquirenti) e, in caso affermativo, valutare se la clausola determini effettivamente un significativo squilibrio a danno di questi ultimi, potendo quindi essere dichiarata inefficace.

Delibera nulla o annullabile? La parola alle Sezioni Unite

Il secondo e non meno importante principio affermato riguarda la qualificazione del vizio della delibera assembleare. Il condominio, con un ricorso incidentale, lamentava che il giudice di merito avesse dichiarato la delibera nulla, mentre si trattava, al più, di un vizio di annullabilità.

Su questo punto, la Cassazione ha accolto la tesi del condominio, richiamando l’autorevole precedente delle Sezioni Unite (sent. n. 9839/2021). Secondo tale orientamento, le delibere con cui l’assemblea, a maggioranza, stabilisce o modifica i criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione (come in questo caso) sono nulle solo se lo fanno per il futuro. Invece, le delibere che si limitano a ripartire in concreto le spese, ma in violazione dei criteri esistenti, sono semplicemente annullabili.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sulla necessità di distinguere la natura dei vizi che possono inficiare una delibera condominiale e le relative conseguenze processuali. La qualificazione di un vizio come nullità o annullabilità non è una mera questione teorica. L’annullabilità deve essere fatta valere entro un breve termine di decadenza (30 giorni, come previsto dall’art. 1137 c.c.) e, nel contesto di un’opposizione a decreto ingiuntivo, non può essere sollevata come una semplice eccezione. L’opponente che intende far valere l’annullabilità della delibera posta a fondamento dell’ingiunzione deve obbligatoriamente proporre una specifica domanda riconvenzionale di annullamento. In assenza di tale domanda, il vizio non può essere esaminato dal giudice.

Per quanto riguarda la clausola esonero spese, la Corte ha sottolineato che la sua valutazione non può prescindere dal contesto contrattuale in cui è inserita. Se il contratto è tra un professionista e un consumatore, scattano le tutele specifiche contro le clausole abusive, che possono alterare l’equilibrio delle prestazioni. La Corte ha quindi cassato la sentenza e rinviato la causa al Tribunale, che dovrà riesaminare i fatti applicando questi due fondamentali principi di diritto.

Le conclusioni

In conclusione, l’ordinanza stabilisce due regole di grande impatto pratico per il diritto condominiale:

1. Una clausola di esonero spese a favore del costruttore, inserita in un contratto di vendita con un acquirente-consumatore, è soggetta al controllo di vessatorietà. Il giudice deve verificare se essa crea un significativo squilibrio a danno del consumatore.
2. La delibera che ripartisce le spese in violazione di una convenzione contrattuale non è nulla, ma annullabile. Chi si oppone a un decreto ingiuntivo basato su tale delibera non può limitarsi a eccepire il vizio, ma deve proporre una domanda riconvenzionale di annullamento nel rispetto dei termini di legge.

Una clausola che esonera il costruttore dal pagamento delle spese condominiali per le unità invendute è sempre valida?
No. Secondo la Corte, se inserita in un contratto tra un venditore professionista e un acquirente consumatore, tale clausola deve essere sottoposta a un controllo di vessatorietà. Può essere considerata invalida se determina un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi a carico del consumatore, anche per i contratti stipulati prima dell’entrata in vigore del Codice del Consumo (D.Lgs. 206/2005).

Qual è la differenza tra una delibera condominiale nulla e una annullabile in materia di ripartizione spese?
Una delibera è nulla se, a maggioranza, stabilisce o modifica i criteri generali di ripartizione delle spese per il futuro. È invece meramente annullabile se, pur non modificando i criteri generali, ripartisce in concreto le spese di gestione in violazione dei criteri previsti dalla legge o da una convenzione contrattuale.

Come si può contestare una delibera annullabile quando si riceve un decreto ingiuntivo per spese condominiali?
Non è sufficiente sollevare una semplice eccezione nel giudizio di opposizione. L’opponente deve obbligatoriamente presentare una specifica domanda riconvenzionale di annullamento della delibera, contenuta nell’atto di citazione in opposizione e proposta nel termine perentorio di 30 giorni previsto dall’art. 1137 c.c.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 5139 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 5139 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 27/02/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 35347/2018 R.G. proposto da:

COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, RAGIONE_SOCIALE, rappresentati e difesi dall’avvocata COGNOME NOME

-ricorrenti principali- contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocata COGNOME NOME, che la rappresenta e difende unitamente all’avvocata COGNOME NOME

-controricorrente-

nonché

INDIRIZZO, rappresentato e difeso dall’avvocata COGNOME NOME

-controricorrente e ricorrente incidentale-

avverso la SENTENZA del TRIBUNALE di PARMA n. 739/2018 depositata il 25/05/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 15/02/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

NOME COGNOME ed altri, specificamente indicati in epigrafe, hanno proposto ricorso notificato il 5 dicembre 2018 ed articolato in tre motivi avverso la sentenza n. 739/2018 del Tribunale di Parma, pubblicata il 25 maggio 2018.

Il INDIRIZZO ha, a sua volta, proposto ricorso incidentale notificato il 14 gennaio 2019, articolato in quattro motivi.

Resiste con controricorso la RAGIONE_SOCIALE

La trattazione dei ricorsi è stata fissata in camera di consiglio, a norma degli artt. 375, comma 2, 4quater , e 380 bis.1 c.p.c.

I ricorrenti principali NOME COGNOME ed altri ed il ricorrente incidentale INDIRIZZO hanno depositato memorie in data 5 febbraio 2024.

Il Tribunale di Parma ha rigettato i contrapposti appelli delle parti ed ha, perciò, confermato la sentenza resa in primo grado dal Giudice di pace di Parma che aveva accolto l’opposizione spiegata dalla condomina RAGIONE_SOCIALE contro il decreto ingiuntivo per la riscossione di contributi condominiali intimatole dal RAGIONE_SOCIALE INDIRIZZO, sul presupposto della nullità della delibera assembleare del 26 settembre 2011, la quale aveva ripartito a maggioranza le spese anche a carico delle unità immobiliari ancora invendute, in violazione della clausola sottoscritta da tutti i condomini nei loro rogiti di acquisto. Tale clausola disponeva: in relazione alle unità immobiliari non alienate dalla società venditrice, si precisa che dette unità immobiliari non parteciperanno alle spese di gestione
condominiale fino al momento in cui non verranno alienate; pertanto, dette unità immobiliari parteciperanno alle spese di gestione condominiale direttamente con i nuovi acquirenti ‘.

La sentenza impugnata ha al riguardo sostenuto: “Nel merito, in primo luogo, deve escludersi l’applicabilità al caso di specie del Codice del Consumo, in quanto entrato in vigore in data 23.10.2005 e, dunque, posteriormente alla stipulazione dei rogiti stipulati dai condomini, terzi chiamati (avvenuta tra il 22 aprile 2004 ed il 22 aprile 2005 …). In secondo luogo, le clausole inserite in un contratto stipulato per atto pubblico, ancorché si conformino alle condizioni poste da uno dei contraenti, non possono considerarsi come “predisposte” dal contraente medesimo ai sensi dell’art. 1341 c.c. e, pertanto, pur se vessatorie, non necessitano di specifica approvazione’.
4. Il primo motivo del ricorso di NOME COGNOME ed altri denuncia la nullità della sentenza per violazione degli articoli da 1469bis a 1469sexies c.c., da ritenersi comunque applicabili ratione temporis ed aventi identica portata precettiva rispetto agli articoli da 33 a 37 del Codice del consumo ancora non vigenti al momento della stipula degli atti di acquisto.

Il secondo motivo del ricorso di NOME COGNOME ed altri denuncia la violazione dell’art. 112 c.p.c. per l’omessa pronuncia sulla domanda di nullità della clausola pattizia di esonero dal pagamento delle spese condominiali.

Il terzo motivo del ricorso di NOME COGNOME ed altri censura la violazione dell’art. 1341 c.c., norma la cui applicazione mai era stata invocata dai ricorrenti.

4.1. Il primo motivo del ricorso incidentale del INDIRIZZO deduce la nullità della sentenza per avere la stessa ritenuto sussistente il contraddittorio di tutti i condomini, ove

invece erano stati chiamati in causa dalla RAGIONE_SOCIALE solo alcuni di essi (sette su nove), ossia quelli che avevano adottato la delibera assembleare del 26 settembre 2011.

Il secondo motivo del ricorso incidentale del INDIRIZZO denuncia la violazione dell’art. 112 c.p.c. per avere il Tribunale pronunciato sulla nullità della deliberazione assembleare posta a base del decreto ingiuntivo opposto senza che la RAGIONE_SOCIALE avesse formulato alcuna domanda al riguardo.

Il terzo motivo del ricorso incidentale del INDIRIZZO lamenta l’omesso esame circa un fatto decisivo: il regolamento condominiale ‘Autorimesse 1’ non ha natura contrattuale, non è stato sottoscritto da tutti i condomini, non è richiamato né allegato nei titoli di acquisto, non contiene clausole di esonero dal pagamento delle spese.

Il quarto motivo del ricorso incidentale del RAGIONE_SOCIALE INDIRIZZO assume, infine, la violazione e falsa applicazione dell’art. 1137 c.c.: la delibera assembleare del 26 settembre 2011, su cui era stato fondato il decreto ingiuntivo opposto, non era nulla, quanto semmai annullabile, e non era stata impugnata ai sensi dell’art. 1137 c.c.

Il ricorso principale proposto da NOME COGNOME ed altri ed il ricorso incidentale del INDIRIZZO INDIRIZZO devono essere esaminati congiuntamente, per l’evidente connessione dei profili affrontati, portando alla cassazione della sentenza impugnata nei sensi e nei limiti di cui alla motivazione che segue.

Deve dapprima ribadirsi il principio enunciato da Cass. 21 giugno 2022, n. 20007:

‘la clausola relativa al pagamento delle spese condominiali inserita nel regolamento di condominio predisposto dal costruttore o originario unico proprietario dell’edificio e richiamato nel contratto di vendita della unità immobiliare concluso tra il venditore professionista

e il consumatore acquirente, può considerarsi vessatoria, ai sensi dell’art. 33, comma 1, d.lgs. 6 settembre 2005, n. 206, ove sia fatta valere dal consumatore o rilevata d’ufficio dal giudice nell’ambito di un giudizio di cui siano parti i soggetti contraenti del rapporto di consumo e sempre che determini a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto, e dunque se incida sulla prestazione traslativa del bene, che si estende alle parti comuni, dovuta dall’alienante, o sull’obbligo di pagamento del prezzo gravante sull’acquirente, restando di regola estraneo al programma negoziale sinallagmatico della compravendita del singolo appartamento l’obbligo del venditore di contribuire alle spese per le parti comuni in proporzione al valore delle restanti unità immobiliari che tuttora gli appartengano’.
6.1. Va, perciò, in via pregiudiziale disatteso il primo motivo del ricorso incidentale del INDIRIZZO, sul difetto del necessario contraddittorio di tutti i condomini, per essere stati chiamati in causa dalla RAGIONE_SOCIALE solo alcuni di essi (sette su nove). E’ dapprima irrituale che tale rilievo sia posto dal INDIRIZZO: esso è certamente parte del rapporto processuale concernente la domanda di riscossione dei contributi e la relativa opposizione a decreto ingiuntivo, nonché la eventuale impugnazione della delibera ex art. 1137 c.c. proposta dall’opponente; viceversa, il RAGIONE_SOCIALE è del tutto estraneo al rapporto processuale volto ad una decisione con efficacia di giudicato sulla questione della nullità o della inefficacia della clausola convenzionale relativa alla ripartizione delle spese, contenuta neppure in un regolamento di condominio, quanto nei rispettivi titoli di acquisto dei condomini, dovendo questa pronuncia rendersi, piuttosto, nei confronti dei rispettivi contraenti dei vincoli negoziali che si assumono viziati.
È invece manifestamente fondato il primo motivo del ricorso principale di NOME COGNOME ed altri.

Il Tribunale di Parma era stato chiamato a verificare se la clausola di esonero della società alienante dalla partecipazione alle spese condominiali per le unità immobiliari di sua proprietà ancora invendute, inserita nei titoli di acquisto dei condomini che sono parti di questo giudizio, tutti stipulati tra l’aprile 2004 e l’aprile 2005, riguardasse contratti di vendita immobiliare conclusi tra un venditore professionista e un consumatore acquirente, e potesse considerarsi vessatoria, ove determinante a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto, e dunque incidente sulla prestazione traslativa del bene, che si estende alle parti comuni, dovuta dall’alienante, o sull’obbligo di pagamento del prezzo gravante sull’acquirente (restando di regola estraneo al programma negoziale sinallagmatico della compravendita del singolo appartamento l’obbligo del venditore di contribuire alle spese per le parti comuni in proporzione al valore delle restanti unità immobiliari che tuttora gli appartengano). Si tratta di verifica cui il giudice doveva procedere perché fatta valere dal consumatore o anche se rilevata d’ufficio nell’ambito dei rispettivi diretti rapporti processuali di cui siano parti i soggetti contraenti del rapporto di consumo (la venditrice ed il singolo acquirente). Non è dirimente che i contratti per cui è causa fossero stati conclusi quando ancora non era vigente il d.lgs. 6 settembre 2005, n. 206, essendo comunque a quell’epoca applicabile l’art. 1469 -bis , comma 1, c.c., introdotto dall’art. 25 della legge 6 febbraio 1996 n. 59, secondo il quale, del pari, ‘si considerano vessatorie le clausole che, malgrado la buona fede, determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto’.
L’accoglimento del primo motivo del ricorso di NOME COGNOME ed altri comporta l’assorbimento del secondo e del terzo motivo del medesimo ricorso, i quali perdono per l’effetto immediata rilevanza decisoria.

8. Sono pure da accogliere il secondo, il terzo ed il quarto motivo del ricorso incidentale del INDIRIZZO, alla stregua dei principi enunciati con la sentenza n. 9839 del 14 aprile 2021 emessa dalle Sezioni unite di questa Corte. L’allegazione difensiva della condomina RAGIONE_SOCIALE in sede di opposizione contro il decreto ingiuntivo intimatole dal INDIRIZZO era fondata sul contrasto tra la delibera assembleare del 26 settembre 2011 e la convenzione di esonero dalla ripartizione delle spese sottoscritta da tutti i condomini nei loro rogiti di acquisto. La citata sentenza n. 9839 del 2021 ha, tuttavia, chiarito che sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall’art. 1137, comma 2, c.c. Ciò che dunque la RAGIONE_SOCIALE prospettava era un vizio di annullabilità, e non di nullità, della deliberazione assembleare del 26 settembre 2011, su cui era fondato il decreto ingiuntivo.
Avendosi poi riguardo, nella specie, ad un giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, la stessa sentenza n. 9839 del 2021 ha ulteriormente chiarito che il giudice può sindacare l ‘ annullabilità della deliberazione

assembleare posta a fondamento dell’ingiunzione soltanto a condizione che quest’ultima sia dedotta in via d’azione, mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell’atto di citazione, ai sensi dell’art. 1137, comma 2, c.c., nel termine perentorio ivi previsto, e non in via di eccezione; ne consegue l’inammissibilità, rilevabile d’ufficio, dell’eccezione con la quale l’opponente deduca solo l’annullabilità della deliberazione assembleare posta a fondamento dell’ingiunzione senza chiedere una pronuncia di annullamento.
Vanno, pertanto, accolti il primo motivo del ricorso di NOME COGNOME ed altri, nonché il secondo, il terzo ed il quarto motivo del ricorso incidentale del INDIRIZZO, da cui consegue l’ assorbimento dei restanti motivi del ricorso di NOME COGNOME ed altri, nel mentre va rigettato il primo motivo del ricorso incidentale del INDIRIZZO.

L ‘impugnata sentenza va perciò cassata in relazione alle censure accolte, con rinvio al Tribunale di Parma, in persona di diverso magistrato, che esaminerà nuovamente la causa uniformandosi ai principi enunciati e provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione.

P. Q. M.

La Corte accoglie il primo motivo del ricorso principale, nonché il secondo, il terzo ed il quarto motivo del ricorso incidentale, dichiara assorbiti i restanti motivi del ricorso principale e rigetta il primo motivo del ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata in relazione alle censure accolte e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, al Tribunale di Parma in persona di diverso magistrato.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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