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Certificato di agibilità: ritardo e rischi contrattuali

Una società immobiliare ha acquistato un bene consapevole della mancanza del certificato di agibilità, in attesa di un condono. Dopo un ritardo di 12 anni nel rilascio, ha chiesto la risoluzione del contratto. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che non vi è inadempimento del venditore se l’acquirente ha accettato contrattualmente il rischio di un ritardo dovuto a lungaggini burocratiche non imputabili alla parte venditrice.

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Pubblicato il 24 agosto 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Certificato di Agibilità: Quando il Ritardo non è Colpa del Venditore

L’acquisto di un immobile è un passo fondamentale, e la presenza di tutta la documentazione, in particolare il certificato di agibilità, è cruciale per garantire la piena fruibilità e commerciabilità del bene. Ma cosa succede se questo documento tarda ad arrivare per anni? Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha affrontato un caso emblematico di un ritardo di ben dodici anni, chiarendo i confini della responsabilità del venditore quando l’acquirente è consapevole della situazione fin dall’inizio.

I Fatti di Causa: Un Acquisto Consapevole

La vicenda ha origine dalla compravendita di un immobile avvenuta nel 2006. La società acquirente, al momento della stipula, era pienamente a conoscenza che l’immobile era privo del certificato di agibilità. Il motivo era la pendenza di una pratica di condono edilizio, necessaria per regolarizzare l’edificio e, di conseguenza, ottenere la documentazione richiesta.

Nel contratto di compravendita, la società venditrice si era impegnata a compiere tutte le azioni necessarie per ottenere il rilascio del certificato a proprie cure e spese. Tuttavia, a causa di lungaggini burocratiche, il certificato è stato effettivamente rilasciato solo dodici anni dopo. Ritenendo questo ritardo un grave inadempimento, la società acquirente ha citato in giudizio la venditrice, chiedendo la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni.

Il Percorso Giudiziario

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte di Appello hanno respinto le richieste dell’acquirente. I giudici di merito hanno sottolineato come l’acquirente avesse accettato di comprare l’immobile in quello specifico stato, consapevole della problematica e del fatto che i tempi per la definizione del condono e il successivo rilascio dell’agibilità non dipendevano interamente dalla volontà del venditore. La questione è quindi giunta all’esame della Corte di Cassazione.

La Decisione della Cassazione: Rischio Contrattuale e il certificato di agibilità

La Suprema Corte, con la sentenza in esame, ha dichiarato inammissibili i motivi di ricorso, confermando la decisione della Corte di Appello. Il punto centrale della decisione risiede nell’interpretazione del contratto e della volontà delle parti.

I giudici hanno stabilito che l’acquirente, stipulando il contratto pur sapendo della pendenza della pratica di sanatoria, aveva di fatto accettato il rischio di un possibile ritardo nel rilascio del certificato di agibilità. La responsabilità per tale ritardo, secondo la Corte, non poteva essere addebitata al venditore, in quanto era riconducibile esclusivamente ai tempi lunghi della pubblica amministrazione nel definire la pratica di condono edilizio.

Le Motivazioni della Corte

La Corte di Cassazione ha fondato la sua decisione su un’argomentazione chiara: l’impianto motivazionale della sentenza d’appello era logico e coerente. La Corte territoriale aveva correttamente interpretato il contratto, concludendo che la società acquirente, ben consapevole della situazione, aveva accettato che la consegna del certificato venisse differita all’esito positivo della pratica di condono. Di conseguenza, si era assunta il rischio di un ritardo fisiologico legato alla burocrazia.

Secondo gli Ermellini, non si poteva configurare un inadempimento colpevole da parte del venditore, poiché non gli si potevano imputare omissioni o atti che avessero causato il ritardo. La società acquirente, nel suo ricorso, non ha saputo indicare quali iniziative specifiche la venditrice avrebbe dovuto intraprendere per accelerare i tempi, né ha dimostrato che il ritardo dipendesse da una mancanza dei requisiti sostanziali dell’immobile. Pertanto, la valutazione del comportamento del venditore si risolve in un apprezzamento di fatto che, se logicamente motivato come in questo caso, non è sindacabile in sede di legittimità.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche per Acquirenti e Venditori

Questa sentenza offre importanti spunti di riflessione per chi opera nel mercato immobiliare. Per gli acquirenti, emerge l’importanza fondamentale di una due diligence completa e della piena comprensione delle clausole contrattuali, specialmente quando si acquistano immobili con irregolarità urbanistiche in via di sanatoria. Accettare una clausola che posticipa la consegna di documenti essenziali come il certificato di agibilità equivale ad assumersi un rischio i cui tempi di risoluzione possono essere lunghi e imprevedibili.

Per i venditori, la decisione conferma che la trasparenza e la chiarezza contrattuale sono la migliore forma di tutela. Aver specificato nel contratto la situazione dell’immobile e aver assunto l’obbligo di attivarsi per la regolarizzazione, li ha protetti da una richiesta di risoluzione, dimostrando che il ritardo non era frutto di una loro negligenza ma di fattori esterni.

Se un immobile viene venduto senza certificato di agibilità, il venditore è sempre responsabile per il ritardo nel suo rilascio?
No. Secondo la sentenza, se l’acquirente era consapevole della mancanza del certificato al momento dell’acquisto e il contratto prevedeva che il venditore se ne sarebbe occupato, quest’ultimo non è responsabile se il ritardo è dovuto a cause esterne non imputabili a lui, come la lentezza della burocrazia amministrativa per un condono.

Cosa significa che l’acquirente ha accettato il ‘rischio’ del ritardo?
Significa che, essendo a conoscenza della situazione (in questo caso, una pratica di condono edilizio in corso), l’acquirente ha deciso di procedere comunque all’acquisto, accettando la possibilità che l’ottenimento dei documenti necessari potesse richiedere più tempo del previsto a causa di fattori al di fuori del controllo del venditore. Questa accettazione del rischio è stata decisiva per escludere l’inadempimento del venditore.

Un ritardo di molti anni nella consegna del certificato di agibilità giustifica sempre la risoluzione del contratto?
Non sempre. La gravità dell’inadempimento va valutata caso per caso. In questa vicenda, la Corte ha ritenuto che il ritardo, seppur lungo (dodici anni), non costituisse un grave inadempimento da parte del venditore, poiché la causa non era a lui imputabile e l’acquirente aveva consapevolmente acquistato l’immobile in quella specifica condizione.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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