Certificato di agibilità: quando il recesso è legittimo

La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità del recesso di un promissario acquirente da un contratto preliminare di compravendita. La causa del recesso era la mancata consegna del certificato di agibilità da parte dei promittenti venditori entro la data del rogito. La Corte ha stabilito che tale mancanza, unita all’assenza dei requisiti sostanziali per ottenere il certificato, costituisce un inadempimento di grave importanza che giustifica la risoluzione del contratto e la richiesta di restituzione del doppio della caparra.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Certificato di agibilità: la sua mancanza giustifica il recesso dal preliminare

L’acquisto di un immobile è un passo fondamentale, e il contratto preliminare ne rappresenta una tappa cruciale. Ma cosa succede se il venditore non fornisce tutta la documentazione necessaria, come il certificato di agibilità? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce che la sua assenza non è una mera formalità, ma un inadempimento grave che può legittimare il recesso dell’acquirente e la richiesta del doppio della caparra. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti di Causa

Un promissario acquirente citava in giudizio i promittenti venditori di un immobile a uso commerciale, chiedendo che fosse dichiarato legittimo il proprio recesso dal contratto preliminare. La ragione principale era la mancata consegna, entro la data fissata per il rogito notarile, del certificato di agibilità e dell’attestato di certificazione energetica (ACE).

L’acquirente sosteneva inoltre che l’immobile presentava gravi problemi: non era conforme alle norme edilizie, mancava dei requisiti per ottenere l’agibilità (come l’altezza minima dei locali) e presentava infiltrazioni d’acqua. Di conseguenza, chiedeva la restituzione del doppio della caparra versata, pari a 90.000 euro.

Il Tribunale di primo grado accoglieva la domanda, ritenendo che la mancanza del certificato costituisse un grave inadempimento. La decisione veniva confermata anche dalla Corte d’Appello, che sottolineava come l’interesse dell’acquirente a ottenere un bene pienamente fruibile e commerciabile fosse stato leso.

La Decisione della Corte di Cassazione e il valore del certificato di agibilità

I venditori ricorrevano in Cassazione, sostenendo che la sola mancanza del documento non fosse sufficiente a giustificare il recesso. A loro avviso, sarebbe stato necessario dimostrare che l’immobile non avesse le caratteristiche sostanziali per l’uso pattuito. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando le sentenze precedenti e fornendo importanti chiarimenti sul ruolo del certificato di agibilità.

La Suprema Corte ha ribadito un principio consolidato: la mancata consegna del certificato di agibilità integra un inadempimento del venditore. Questa mancanza incide sulla funzione economico-sociale del bene, limitandone la commerciabilità e la fruibilità. Non si tratta di un vizio di validità del contratto, ma di un problema che riguarda la corretta esecuzione della prestazione (adempimento).

L’importanza della situazione alla data del rogito

Un punto cruciale della decisione riguarda il momento in cui va valutato l’inadempimento. La Corte ha stabilito che la situazione determinante è quella esistente alla data fissata per la stipula del contratto definitivo. Nel caso di specie, a quella data, l’immobile non solo era privo del certificato, ma non possedeva nemmeno i requisiti per ottenerlo (conformità edilizia, salubrità, ecc.).

I tentativi dei venditori di produrre documenti successivi, come una S.C.I.A. (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) presentata da un nuovo inquilino mesi dopo la scadenza del termine per il rogito, sono stati considerati irrilevanti. La Corte ha precisato che tali documenti, oltre ad essere successivi, attestavano solo la regolarità catastale e non quella edilizia, che è fondamentale per l’agibilità.

Le Motivazioni della Sentenza

La Corte di Cassazione ha motivato la sua decisione sottolineando che il rifiuto del promissario acquirente di stipulare il contratto definitivo era pienamente legittimo. La legittimità derivava non solo dalla formale mancanza del documento, ma soprattutto dalla carenza dei requisiti sostanziali che ne avrebbero permesso il rilascio. L’immobile, così com’era, non era idoneo a svolgere la sua funzione economico-sociale.

I giudici hanno spiegato che l’obbligo del venditore è quello di consegnare un bene che possa essere utilizzato per lo scopo per cui è stato acquistato. La mancanza del certificato di agibilità, o dei presupposti per ottenerlo, equivale alla consegna di aliud pro alio, ovvero di una cosa per un’altra, un inadempimento considerato di grave importanza dall’ordinamento giuridico.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza rafforza la tutela del compratore nel mercato immobiliare. Le conclusioni che possiamo trarre sono chiare:

1. Per i venditori: È fondamentale assicurarsi non solo di possedere il certificato di agibilità, ma anche che l’immobile sia pienamente conforme alle normative edilizie e urbanistiche. Qualsiasi difformità deve essere sanata prima della data prevista per il rogito, altrimenti si rischia di essere considerati gravemente inadempienti.
2. Per gli acquirenti: È un diritto pretendere la consegna del certificato. Se alla data del rogito il documento manca e, soprattutto, l’immobile non ha i requisiti per ottenerlo, l’acquirente può legittimamente rifiutarsi di firmare, recedere dal contratto e chiedere la restituzione del doppio della caparra versata.

In sintesi, il certificato di agibilità non è un pezzo di carta opzionale, ma un elemento essenziale che garantisce il valore e la funzionalità dell’immobile, la cui assenza può avere conseguenze legali molto serie.

La mancanza del certificato di agibilità giustifica sempre il recesso dal contratto preliminare?
Sì, secondo la Corte, la mancata consegna del certificato di agibilità costituisce un grave inadempimento che legittima il recesso del promissario acquirente, soprattutto quando l’immobile è anche privo dei requisiti sostanziali per poterlo ottenere.

Cosa succede se i problemi di agibilità emergono dopo la firma del preliminare?
La valutazione della gravità dell’inadempimento viene fatta con riferimento alla situazione esistente alla data fissata per la stipula del contratto definitivo. Se a quella data l’immobile non è agibile o non può ottenere il certificato, l’inadempimento del venditore sussiste, a prescindere da quando il problema sia emerso.

È sufficiente che il venditore dimostri in un secondo momento che l’immobile è conforme?
No. La Corte ha ritenuto irrilevanti i documenti presentati dopo la data fissata per il rogito, poiché l’adempimento doveva avvenire entro quel termine. La regolarità catastale dimostrata successivamente, peraltro, non equivale alla regolarità edilizia necessaria per l’agibilità.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 2132 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 2 Num. 2132 Anno 2026

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 02/02/2026

ORDINANZA

sul COGNOME 3841 – 2024 COGNOME da:

COGNOME NOME e COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO dal quale sono rappresentati e difesi, giusta procura allegata al COGNOME, con indicazione de ll’ indirizzo pec;

– ricorrenti –

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO e dell’AVV_NOTAIO dai quali è rappresentato e difeso, giusta procura allegata al controCOGNOME, con indicazione degli indirizzi pec;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 7660/2023 della CORTE D’APPELLO di ROMA, pubblicata il 28/11/2023 e notificata il 29/11/2023; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 15/10/2025 dal consigliere COGNOME; lette le memorie delle parti.

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione del 14/10/2015, NOME COGNOME convenne in giudizio, dinnanzi al Tribunale di Roma, NOME COGNOME e NOME COGNOME, chiedendo fosse dichiarata la legittimità del suo recesso, ex art. 1385, comma secondo, cod. civ., dal contratto preliminare di compravendita stipulato in data 19/7/2012, avente ad oggetto una porzione del fabbricato condominiale sito in Roma, INDIRIZZO.

Dedusse l’attore che , con la clausola n. 4 di questo contratto, i promittenti venditori si erano impegnati a consegnargli, entro la data del rogito notarile di compravendita, l ‘attestato di certificazione energetica (ACE) e il certificato di agibilità dell’immobile , ma non vi avevano provveduto; aggiunse che l’immobile promesso in vendita era già condotto in locazione dalla società RAGIONE_SOCIALE (già RAGIONE_SOCIALE e già RAGIONE_SOCIALE), di cui egli era sempre stato socio, che vi esercitava u n’impresa avente ad oggetto la somministrazione al pubblico di alimenti e bevande e che nel giugno 2011 erano insorti problemi con il condominio per l’adeguamento alle prescrizioni di sorvegliabilità ex d.m. n. 564/1992, oltre a un fenomeno di infiltrazione d’acqua . Chiese, pertanto, la condanna dei promittenti venditori NOME COGNOME e NOME COGNOME alla restituzione del doppio della caparra pari a euro 90.000,00, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria.
Espletata c.t.u., con sentenza n. 6241/2018, il Tribunale di Roma accolse la domanda, ritenendo che la mancanza del certificato di

agibilità integrasse grave inadempimento dei promittenti venditori legittimante il recesso: dall ‘indagine tecnica , era emerso, infatti, che, alla data prevista per il rogito (30/4/2013), l’immobile non era conforme alle vigenti norme edilizie ed era privo di alcuni dei requisiti obbligatori per ottener e l’agibilità, in particolare per la non corrispondenza dei luoghi con quanto legittimato e per l’ini donea altezza dei locali; inoltre, una macchia sul soffitto presumibilmente derivante da infiltrazioni influiva negativamente anche sul riscontro della salubrità del locale.
Con sentenza n. 7660/2023 la Corte d’a ppello di Roma rigettò l’appello COGNOME da NOME COGNOME COGNOME NOME COGNOME, confermando, per quel che qui ancora rileva, la gravità del loro inadempimento, consistente nella violazione del l’obbligo di consegnare il certificato di agibilità e, in conseguenza, la legittimità del recesso di NOME COGNOMECOGNOME attesa la rilevanza dell’interesse dell’acquirente ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economicosociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene.
Avverso la citata sentenza della Corte d’a ppello di Roma, NOME COGNOME COGNOME NOME COGNOME COGNOME COGNOME COGNOME in cassazione, affidandolo a due motivi, a cui l’intimato NOME COGNOME ha resistito con controCOGNOME.

Entrambe le parti COGNOME depositato memorie.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, articolato in riferimento al n. 3 del comma I dell’art. 360 c.p.c., NOME COGNOME e NOME COGNOME COGNOME denunciato la violazione e falsa applicazione degli art. 1453, 1385, II comma cod. civ. e del d.P.R. 6/06/2001 n. 380: la Corte di Appello avrebbe erroneamente ritenuto che la mancata consegna del certificato di

agibilità legittimasse per sé sola il recesso dal contratto preliminare; sarebbe stato, infatti, necessario, secondo l’interpretazione della giurisprudenza, soprattutto di questa Corte di legittimità, accertare se l’immobile promesso in vendita presenta sse comunque tutte le caratteristiche sufficienti per l’uso proprio , così da verificare in concreto l’importanza e la gravità dell’om essa produzione del certificato di agibilità in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene.

Sul punto, in particolare, i ricorrenti COGNOME rimarcato di aver rappresentato, nei precedenti gradi di giudizio, che l’immobile al momento della sottoscrizione del preliminare nonché a quello fissato per la stipula del definitivo era esente da qualsivoglia difformità rispetto alla planimetria catastale e la macchia di umidità presente nel sottonegozio era stata denunciata molto tempo dopo lo spirare del termine fissato per la stipula del definitivo; i fatti rilevanti per l’applicabilità del secondo comma de ll’art. 1385 cod. civ., pertanto, non sarebbero stati correttamente valutati, in erronea applicazione del disposto dell’art. 1453 cod. civ.
1.1. Il motivo è, in parte, infondato e, in parte, inammissibile.

L a Corte d’appello ha ribadito testualmente che «il rifiuto dell’attore NOME COGNOME di stipulare il contratto definitivo risulta pienamente legittimo data la mancanza del certificato di agibilità ed, in particolare, non sussistendo nell’immobile oggetto del contratto preliminare i requisiti obbligatori per ottenerlo, quali, nel caso in oggetto, la conformità alle vigenti norme edilizie, la corrispondenza dei luoghi con quanto legittimato e la salubrità del locale».

Quindi, la Corte territoriale ha rimarcato che il nominato c.t.u. aveva evidenziato che, alla data prevista per il rogito (30/4/2013), non era stato rilasciato il certificato di agibilità (o «titoli equivalenti») e non erano neanche state avviate pratiche edilizie finalizzate all’ottenimento

e che tale circostanza non risultava contestata dagli stessi appellanti: essi, infatti, si erano limitati a sottolineare unicamente , sull’abitabilità, «la sussistenza, all’epoca della stipula del preliminare, dei requisiti per poterla ottenere e sul venir meno di detti requisiti solo in data successiva, a causa di un’intervenuta modifica dello stato dei luoghi successiva al contratto preliminare medesimo». Per quel che risultava dalle rispettive allegazioni sul contratto preliminare, tuttavia, era soltanto la situazione sussistente alla data fissata per la stipula a essere determinante per valutare la legittimità del recesso.
Così decidendo, la Corte d’appello non ha affatto violato l’art. 1453 cod. civ.

Questa Corte ha, infatti, costantemente affermato che il mancato rilascio della licenza di abitabilità (o di agibilità, secondo la terminologia utilizzata negli articoli 24, 25 e 26 del Testo unico in materia edilizia approvato con il d.P.R. 380/2011) integra un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio , adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell’art. 1460 cod. civ. o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità o esonerato comunque il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza. Da tale principio si ricava che per i contratti di compravendita – e quindi, a maggior ragione, per i contratti preliminari di compravendita – la mancata consegna o il mancato rilascio del certificato di agibilità o l’insussistenza delle condizioni perché tale certificato venga rilasciato incidono sul piano dell’adempimento, e non su quello della validità, del contratto (Cass. Sez. 6 – 2, n. 10665 del 5/06/2020; Cass., Sez. 2, n. 23265 del 18/09/2019; Cass., Sez. 2, n. 1514 del 26/01/2006).
Ciò posto in diritto, la Corte d’appello ha correttamente valutato l’importanza dell’inadempimento alla data stabilita per la stipula del contratto definitivo; la conformità ai dati catastali e la data di insorgenza della macchia di umido non sono state ritenute rilevanti, rispetto alla mancata consegna tempestiva del certificato di agibilità, sicché la censura si risolve, per la parte relativa alla valutazione delle allegazioni di primo e secondo grado, in una richiesta di riesame dei fatti, evidentemente inammissibile in questa sede.
2. Con il secondo motivo, articolato in riferimento al n. 5 del comma I dell’art. 360 cod. proc. civ., i ricorrenti COGNOME lamentato l’omesso esame di due documenti asseritamente decisivi e, cioè, la «segnalazione certificata di inizio attività» (S.C.I.A.), presentata dal terzo conduttore COGNOME in data 29/9/2013, da cui sarebbe risultata la conformità dell’immobile ai dati catastali e la relazione peritale redatta dall’architetto COGNOME in data 2 /05/2020 in un diverso giudizio pendente dinnanzi al Tribunale di Roma, allegata alle note difensive in appello del 24/6/2023. Hanno sostenuto che se la Corte di merito, «in forza del suo potere di riesaminare i fatti di causa», avesse preso in considerazione, anche solo come indizio, il suddetto documento costituito dalla SRAGIONE_SOCIALEI.A. allegata alla c.t.u., non avrebbe motivato il rigetto attraverso il suo rifiuto di valutare i documenti prodotti dalla difesa appellante, con particolare riferimento all’estratto dalla relazione peritale redatta dall’a rch. COGNOME, decisivo perché contenente «una minuziosa descrizione dell’immobile oggetto della presente causa, raccolta in un giudizio di esecuzione riguardante il medesimo bene del tutto contrastante con le risultanze della c.t.u. agli atti del giudizio di primo grado»: vi si dedurrebbe, infatti, che il soffitto del piano strada dell’immobile (locale vendita) era alto mt. 3 e che l’altezza del soffitto del sotto negozio era di mt. 2,60 quanto al magazzino e di mt. 1,50
quanto al deposito; tali altezze sarebbero sufficienti e idonee alla concessione del certificato di agibilità dei locali.

2.1. Il motivo è inammissibile.

Innanzitutto, come riportato nella sentenza e in COGNOME, la Corte d’appello ha confermato il rigetto della domanda già pronunciato in primo grado sulla base dello stesso iter logico seguito dal Tribunale, sicché ricorre un’ipotesi di decisione «doppia conforme».

Nella specie, pertanto, relativamente al documento contenente la SCIA, in quanto già acquisita agli atti di primo grado, la censura ex n. 5 è preclusa ai sensi dell’ art. 348-ter, IV comma, cod. proc. civ., ( ratione temporis applicabile alla fattispecie perché l’appello è stato COGNOME nel 2018) . L’ inammissibilità della censura ricorre, invero, non soltanto quando la decisione di secondo grado è interamente corrispondente a quella di primo grado, ma anche quando le due statuizioni siano fondate sul medesimo iter logico-argomentativo in relazione ai fatti principali oggetto della causa, non ostandovi che il giudice di appello abbia aggiunto argomenti ulteriori per rafforzare o precisare la statuizione già assunta dal primo giudice (V. Cass., Sez. 6 – 2, n. 7724 del 9/03/2022).
A ciò si aggiunga, quale ulteriore ragione di inammissibilità, la considerazione che , in ogni caso, la Corte d’appello h a esaminato anche la RAGIONE_SOCIALE .

La Corte laziale ha, infatti, dapprima ritenuto legittimo il recesso perché ha dato rilievo alla situazione di fatto alla data fissata per la stipula del contratto definitivo, quando l’immobile era privo non soltanto del certificato di agibilità -di cui era obbligatoria la consegna ai sensi della clausola n. 4 del preliminare -ma anche dei requisiti necessari per il suo rilascio; ha rimarcato che tale circostanza non è stata specificamente contestata dagli appellanti, che si sono limitati a

dedurre che i requisiti sussistessero al momento della stipula del preliminare e fossero venuti meno successivamente, per fatto di un conduttore; ha escluso, quindi, che fosse significativa la situazione dell’immobile al tempo di conclusione del preliminare perché, ai fini della legittimità del recesso, risultava assorbente la mancanza del certificato di agibilità alla data fissata per il rogito, come contrattualmente previsto.

Per questo stesso motivo, la Corte d’appello ha , infine, ritenuto «irrilevante» la S.C.I.A. presentata in data 29.9.2013 da NOME (affittuario di un reparto di azienda della RAGIONE_SOCIALE) perché comunque relativa a una situazione successiva alla data del rogito e «ciò anche a prescindere dalla sua natura di atto di provenienza unilaterale e dal fatto che essa si limita, come indicato dal C.T.U. e come esposto dagli stessi appellanti, ad attestare la regolarità catastale, cioè soltanto la corrispondenza tra lo stato di fatto di un immobile e i relativi dati catastali, ma non la sua regolarità edilizia» (così nella impugnata sentenza).
Nessun omesso esame di questo documento è, dunque, ravvisabile nella motivazione, tutt’altro che apparente, come lamentato in COGNOME, ma consistente, invece, in una diversa valutazione di rilevanza delle prove e dei fatti non più sindacabile da questa Corte.

In tal senso, pure inammissibile risulta la denuncia di violazione delle regole di prudente apprezzamento, ex art. 116 cod. proc. civ., perché questa censura è consentita soltanto ove si alleghi che il giudice, nel valutare una prova o, comunque, una risultanza probatoria, non abbia operato – in assenza di diversa indicazione normativa – secondo il suo «prudente apprezzamento», pretendendo di attribuirle un altro e diverso valore oppure il valore che il legislatore attribuisce ad una differente risultanza probatoria (come, ad esempio,
valore di prova legale), oppure, qualora la prova sia soggetta ad una specifica regola di valutazione, abbia dichiarato di valutare la stessa secondo il suo prudente apprezzamento (Cass., Sez. U, n. 20867 del 30/09/2020; Cass., Sez. 6 – 2, n. 27847 del 12/10/2021): nella fattispecie, invece, i ricorrenti chiedono, inammissibilmente, soltanto una diversa valutazione della asserita rilevanza di una prova offerta.

2.2. Quanto poi alla relazione peritale dell’arch. COGNOME , il motivo è pure inammissibile perché la Corte l’ha comunque considerata, ritenendola però non decisiva perché relativa «a vicende successive a quelle oggetto di causa ed estranee al percorso logicogiuridico sotteso alla presente pronuncia».

Il profilo di censura risulta, allora inammissibile perché, sebbene emerga dalla sentenza che, alla data del rogito, l’immobile aveva subito trasformazioni significative per il mutamento dei presupposti di agibilità, non risulta evidenziata la diversa rilevanza del documento, nel senso che non si conosce neppure, dal motivo, a quale epoca, anteriore, contemporanea o posteriore alla data fissata per il definitivo, sia riferibile la descrizione dello stato del bene, asseritamente significativa, svolta in questa perizia redatta in altro giudizio.
In definitiva, alla stregua delle complessive considerazioni svolte, il COGNOME deve essere respinto, con conseguente condanna dei ricorrenti NOME COGNOME e NOME COGNOME al pagamento delle spese processuali del presente giudizio in favore di NOME COGNOME, liquidate in dispositivo in relazione al valore e alla natura delle attività difensive esercitate.

Stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un

ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il COGNOME a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il COGNOME;

condanna i ricorrenti COGNOME NOME e COGNOME NOME al pagamento, in solido fra loro, in favore di NOME COGNOME, delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in euro 6.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in euro 200,00 e agli accessori di legge.

Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il COGNOME, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del d.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civile della Corte suprema di Cassazione del 15 ottobre 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

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