Certificato di agibilità e compravendita: le responsabilità del venditore
In una compravendita immobiliare, la presenza del certificato di agibilità rappresenta un elemento fondamentale per garantire la commerciabilità e l’uso del bene. Tuttavia, cosa accade se al momento del rogito il documento non è ancora disponibile? Una recente sentenza della Corte d’Appello di Milano offre importanti chiarimenti sulla natura dell’obbligo di garanzia del venditore e sulle conseguenze legali di un rilascio tardivo.
Il caso: la mancanza del certificato di agibilità al rogito
La vicenda trae origine da un atto di citazione con cui i compratori di un appartamento hanno convenuto in giudizio i venditori. Gli acquirenti lamentavano che l’immobile, acquistato diversi anni prima, fosse privo del certificato di agibilità. Inizialmente avevano richiesto la risoluzione del contratto per vendita di aliud pro alio, ovvero la consegna di un bene completamente diverso da quello pattuito, ma in corso di causa avevano rinunciato a tale pretesa, limitandosi a chiedere il risarcimento dei danni.
I venditori, dal canto loro, evidenziavano che nel contratto di compravendita era stato esplicitamente dichiarato che l’immobile era in fase di ottenimento del titolo e che loro garantivano esclusivamente la sussistenza dei requisiti necessari per conseguirlo. Durante il giudizio di primo grado, le pratiche amministrative erano state completate con successo, portando al deposito della SCIA per l’agibilità dell’intero edificio e dell’unità specifica.
La decisione della Corte d’Appello
La Corte d’Appello di Milano ha confermato la decisione di primo grado, rigettando le richieste degli acquirenti. Il punto cardine della decisione risiede nell’interpretazione delle clausole contrattuali: i venditori non si erano obbligati a consegnare il certificato di agibilità contestualmente al rogito, bensì avevano garantito che la costruzione possedeva i requisiti per ottenerlo. Poiché il titolo è stato effettivamente conseguito durante il processo, l’obbligo di garanzia è stato pienamente adempiuto.
Inoltre, i giudici hanno rilevato che gli acquirenti non avevano subito alcun pregiudizio concreto nel godimento del bene, abitando l’immobile sin dalla consegna senza limitazioni. La Corte ha anche sottolineato che le spese straordinarie condominiali sostenute dagli acquirenti per adeguare le parti comuni dell’edificio non possono essere considerate un danno risarcibile, in quanto oneri inerenti alla proprietà che non erano stati espressamente posti a carico dei venditori nel contratto.
Le motivazioni
Le motivazioni della Corte si fondano sul principio della buona fede e sulla chiarezza degli accordi contrattuali. Gli acquirenti erano pienamente consapevoli della mancanza del titolo al momento dell’acquisto. Il fatto che l’agibilità sia stata ottenuta tramite SCIA certificata, anche se a distanza di anni, sana l’eventuale inadempimento tardivo, specialmente se la consulenza tecnica d’ufficio conferma che le difformità edilizie (come lievi variazioni nelle altezze interne) rientrano nelle tolleranze di legge del 2%. Le spese di lite sono state poste a carico degli appellanti in base al principio della soccombenza, includendo anche i costi relativi alla consulenza tecnica d’ufficio.
Le conclusioni
In conclusione, la sentenza ribadisce che la vendita di un immobile privo del certificato di agibilità non è di per sé nulla né soggetta a risoluzione se il venditore garantisce l’ottenibilità del titolo e questo viene effettivamente rilasciato. È fondamentale, in sede di rogito, definire con precisione chi debba farsi carico delle spese necessarie per il completamento delle pratiche amministrative e degli eventuali adeguamenti strutturali, poiché, in assenza di accordi specifici, tali oneri restano in capo al proprietario attuale del bene.
Si può chiedere il risarcimento se il certificato di agibilità arriva dopo molti anni dalla vendita?
Secondo la Corte, se il contratto garantiva solo l’ottenibilità del titolo e l’agibilità viene effettivamente conseguita, non spetta alcun risarcimento se l’acquirente era consapevole della situazione e ha potuto utilizzare regolarmente l’immobile.
Chi deve pagare le spese condominiali straordinarie per ottenere l’agibilità delle parti comuni?
Tali spese gravano normalmente sui proprietari attuali in proporzione ai millesimi, a meno che il contratto di vendita non preveda espressamente che restino a carico dei venditori.
Cosa succede se l’immobile ha un’altezza interna inferiore ai 2,70 metri previsti dalla legge?
Se la differenza rientra nella tolleranza costruttiva del 2% prevista dal D.P.R. 380/2001, i requisiti per l’agibilità sono considerati comunque soddisfatti e non sussiste inadempimento del venditore.