Certificato di abitabilità e abusi: guida legale

La Corte di Cassazione ha confermato la condanna dei venditori di un immobile al risarcimento dei danni e alla riduzione del prezzo a causa della mancanza del certificato di abitabilità e della presenza di gravi abusi edilizi. I venditori sostenevano che il certificato di abitabilità fosse stato ottenuto tramite silenzio-assenso, ma la Corte ha ribadito che tale meccanismo non può operare se l’immobile non è pienamente conforme alle norme urbanistiche. La decisione sottolinea l’importanza della regolarità edilizia per la validità delle attestazioni amministrative e conferma la legittimità della riduzione del prezzo parametrata al valore contrattuale del bene.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Certificato di abitabilità e abusi edilizi: le tutele per l’acquirente## Il caso della compravendita immobiliare con irregolaritàIl certificato di abitabilità rappresenta un requisito fondamentale per il godimento di un immobile. In una recente controversia, un acquirente ha scoperto, dopo il rogito, che l’immobile acquistato per una cifra ingente presentava gravi difformità urbanistiche e la mancanza del titolo di agibilità. Nonostante i venditori avessero garantito la richiesta del certificato, la presenza di abusi ha impedito il perfezionamento della pratica amministrativa.## Certificato di abitabilità e il limite del silenzio-assensoI venditori hanno tentato di difendersi sostenendo che il certificato di abitabilità si fosse formato per silenzio-assenso, decorsi i termini di legge dalla presentazione della domanda. Tuttavia, la giurisprudenza è categorica: il silenzio della Pubblica Amministrazione non può sanare situazioni di illegalità. Se l’opera è difforme dal progetto approvato o presenta abusi non condonati, il provvedimento implicito non può mai venire ad esistenza.### La riduzione del prezzo e il risarcimento del dannoQuando un immobile presenta vizi che ne diminuiscono il valore o lo rendono inidoneo all’uso, l’acquirente può richiedere la riduzione del prezzo. La Corte ha chiarito che tale riduzione deve mirare a ristabilire l’equilibrio economico tra le parti. Il calcolo non deve basarsi sul valore di mercato astratto, ma sul prezzo specifico concordato nel contratto di compravendita, applicando una percentuale di disvalore proporzionata al vizio riscontrato.## Le motivazioniLa Suprema Corte ha rigettato il ricorso dei venditori evidenziando che la formazione del silenzio-assenso in materia di agibilità richiede necessariamente la conformità delle opere alla regolamentazione urbanistica. In presenza di illeciti edilizi e ordini di demolizione, non è possibile ottenere per via implicita ciò che non sarebbe ottenibile con un provvedimento espresso. Inoltre, la Corte ha rilevato la formazione del giudicato interno su alcuni punti della sentenza di primo grado non impugnati correttamente, rendendo definitive le statuizioni sull’opponibilità dell’ordine di demolizione all’acquirente.## Le conclusioniLa decisione conferma che la responsabilità del venditore sussiste anche se l’acquirente era a conoscenza della pendenza di pratiche amministrative, qualora queste non vadano a buon fine per colpa di abusi preesistenti. Per chi acquista, è fondamentale verificare non solo la presentazione delle domande di agibilità, ma l’effettiva conformità urbanistica del bene. Per i venditori, la garanzia prestata in atto riguardo alla regolarità edilizia comporta obblighi risarcitori gravosi in caso di difformità, inclusa la restituzione di somme depositate in garanzia presso il notaio.

Il silenzio-assenso vale sempre per il certificato di abitabilità?
No, il silenzio-assenso può formarsi solo se l’immobile è pienamente conforme alle norme urbanistiche e ai progetti approvati.

Come si calcola la riduzione del prezzo in caso di vizi?
La riduzione si calcola applicando al prezzo pattuito nel contratto una percentuale che rifletta il minor valore del bene a causa dei difetti riscontrati.

Cosa succede se il venditore garantisce l’abitabilità ma ci sono abusi?
Il venditore è considerato inadempiente e può essere condannato al risarcimento del danno e alla restituzione delle somme versate a titolo di garanzia.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 2760 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 2 Num. 2760 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 07/02/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 640/2021 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, COGNOME NOME, rappresentati e difesi dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME

-ricorrenti- contro

COGNOME NOME, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME;

-controricorrente, ricorrente incidentalenonché contro

COGNOME NOME, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME AVV_NOTAIO;

-controricorrente-

nonché contro

COGNOME NOME, rappresentata e difesa dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME;

-controricorrente-

COGNOME NOME;

-intimato-

avverso la sentenza della Corte d’appello di Roma n. 2473/2020, depositata il 22/05/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21/01/2026 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

1.NOME COGNOME ha convenuto avanti il Tribunale di Roma NOME NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, deducendo di avere acquistato con atto rogato dal AVV_NOTAIO un immobile di proprietà dei COGNOME al prezzo di euro 3.900.000, previa perizia giurata redatta da ll’arch. COGNOME e con la mediazione di NOME COGNOME; che nell’atto di vendita i venditori avevano assicurato di avere richiesto il certificato di abitabilità e, a garanzia del rilascio dello stesso, aveva consentito che euro 100.000 fossero depositati presso il AVV_NOTAIO, il quale avrebbe restituito la somma all’acquirente nell’ipotesi di mancato rilascio del certificato entro un certo termine; che, successivamente all’acquisto, l’attrice aveva scoperto che parte dell’immobile, realizzato su più piani e con terrazza abitabile, non aveva la destinazione abitativa e che la concessione in sanatoria non solo aveva riguardato una parte dell’immobile, ma era stata annullata dall’ufficio comunale competente e vi erano altri abusi interni ed esterni, con particolare riferimento al solaio di copertura trasformato in terrazza abitabile, per il quale era stato emesso ordine di demolizione da parte dell’autorità comunale e dal Tribunale di Roma. L’attrice chiedeva la riduzione del prezzo di vendita e il risarcimento del danno, da commisurare alle spese necessarie per le demolizioni e le pratiche di condono; chiedeva, inoltre, che fosse intimato al AVV_NOTAIO il versamento in suo favore della somma di euro 100.000, non essendo stato rilasciato il certificato di abitabilità.
Si sono costituiti tutti i convenuti e il Tribunale di Roma , all’esito della disposta c.t.u., ha accolto parzialmente la domanda dell’attrice . Ha condannato i venditori COGNOME in solido al risarcimento del danno, quantificato in euro 65.152,14, e ha ordinato al AVV_NOTAIO di restituire la somma di euro 100.000 all’acquirente.

La sentenza è stata impugnata da NOME COGNOME in via principale e in via incidentale dai consorti RAGIONE_SOCIALE.

Con la sentenza n. 2473/2020 la Corte d’appello di Roma ha parzialmente accolto l’appello principale e rigettato quello incidentale: ha condannato i venditori COGNOME in solido al pagamento dell’ulteriore somma di euro 390.000, per il resto confermando la sentenza di primo grado.

Avverso la sentenza ricorrono per cassazione NOME COGNOME e NOME COGNOME, con ricorso articolato in tre motivi.

NOME COGNOME resiste con controricorso, con il quale propone anche ricorso incidentale sulla base di un motivo.

Resistono con controricorso al ricorso incidentale di NOME e NOME.

Hanno depositato distinti atti di controricorso NOME COGNOME e NOME COGNOME.

L’intimato NOME COGNOME non ha proposto difese.

Hanno depositato memoria i ricorrenti principali e NOME COGNOME; si è costituito un nuovo difensore per la ricorrente incidentale, il quale ha depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.Il primo motivo di ricorso principale denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 25 d.P.R. n. 380/2001 . I ricorrenti lamentano che la sentenza d’appello, come quella di primo grado, non abbia considerato che, in base alla normativa vigente, il certificato di abitabilità doveva intendersi rilasciato attraverso il silenzio-assenso; la domanda di rilascio del certificato è stata presentata in data 27 maggio 2010 e il 2 agosto

2010, decorsi i sessanta giorni previsti dall’art. 25 d.P.R. n. 380/2001, il tecnico ha redatto l’autocertificazione che ha trasmesso all’Ufficio Condono Edilizio del Comune di Roma; quindi, il certificato di abitabilità è stato ottenuto nei tempi contrattualmente previsti, in applicazione del meccanismo del silenzioassenso; in ogni caso, in seguito all’emissione della sentenza del Consiglio di Stato n. 8003/2019, ogni asserita irregolarità urbanistica risulta inesistente, considerato che la questione relativa all’uso abitativo dell’immobile compravenduto è definitivamente sopita, come ha riconosciuto anche la Corte d’appello.
1.1.Il motivo è infondato.

La Corte d’appello ha evidenziato (pag.7 della sentenza impugnata) come le parti avessero espressamente previsto l’ipotesi del mancato rilascio del certificato di abitabilità entro un certo termine e avessero convenzionalmente stabilito che gli effetti di tale evento negativo avrebbero creato un pregiudizio da liquidare in euro 100.000 a favore dell’acquirente, così concordando su una liquidazione del danno da omesso rilascio del certificato di abitabilità. Il certificato -ha specificato il giudice d’appello non poteva essere ottenuto con il procedimento del silenzioassenso, stante le numerose difformità edilizie realizzate nell’immobile oggetto della compravendita. Quindi, a fronte del dato pacifico che non vi era stata produzione del certificato di agibilità o di una dichiarazione resa dal Comune dalla quale si evincesse che nulla ostava al rilascio del certificato medesimo, la Corte d’appello, confermando la pronuncia del Tribunale, legittimamente ha ritenuto corretta la restituzione in favore dell’acquirente della somma di euro 100.000. Infatti, come pure già sottolineato dalla Corte d’appello, il silenzio-assenso prospettato dai ricorrenti non poteva operare nel caso in esame, alla luce degli illeciti edilizi presenti nell’immobile. La pronuncia si sottrae alle critiche dei ricorrenti, perché è vero che l’art. 25 d.p.r. 380/2001, nella formulazione applicabile al caso in esame, dispone che, trascorso inutilmente il termine
previsto di sessanta giorni, l’agibilità si intende attestata ; però, secondo la consolidata giurisprudenza del Consiglio di Stato, affinché il provvedimento implicito di assenso possa formarsi, devono sussistere tutti i presupposti richiesti dalla disciplina di riferimento; è possibile un provvedimento implicito di accoglimento dell’istanza solo a condizione che ricorra la piena conformità delle opere alla regolamentazione urbanistica, non potendosi ottenere per silentium quel che non sarebbe altrimenti possibile mediante l’esercizio espresso del potere da parte della pubblica amministrazione (cfr. le pronunzie del Consiglio di Stato n. 702/2021, n. 6091/2021 e n. 3836/2021).
2. Il secondo motivo, in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c., denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 2909 c.c.: i ricorrenti impugnano la statuizione della sentenza d’appello secondo cui la demolizione imposta dal Tribunale di Roma con la sentenza resa nella causa n. 35622/2007 era stata considerata dal giudice di primo grado, che ne aveva riconosciuto l’opponibilità a NOME, con la formazione del giudicato sul punto, in quanto il capo non è stato oggetto di impugnazione, e quindi non era più possibile da parte dei venditori eccepire -al fine di escludere la propria responsabilità – l’inopponibilità a NOME di quella statuizione per l’omessa trascrizione della domanda introduttiva del relativo giudizio da parte degli attori vittoriosi; i ricorrenti non contestano di non avere proposto appello sul punto, contestano piuttosto che sulla statuizione della sentenza di primo grado si potesse essere formato il giudicato, in quanto -secondo la giurisprudenza di legittimità -quest’ultimo non comprende le enunciazioni puramente incidentali e in genere le considerazioni estranee alla controversia e prive di relazione causale col deciso; nel caso in esame la sentenza di primo grado aveva condannato i ricorrenti unicamente al risarcimento del danno conseguente alla mancanza del certificato di abitabilità, cosicché l’asserita opponibilità della demolizione a COGNOME è priva
di relazione causale col deciso e dovrebbe essere considerata un mero obiter dictum, come tale non vincolante.

3. Il terzo motivo, in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c., lamenta violazione e falsa applicazione degli artt. 1489, 2697 e 1226 c.c.: dato che nessun giudicato si è formato sulla opponibilità a NOME dell’ordine di demolizione, la pronuncia contenuta nella sentenza della Corte d’appello di riconoscimento in favore di NOME della riduzione del prezzo di vendita è palesemente errata sia nell’ an che nel quantum ; quanto all’ an, in base alla non opponibilità dell’ordine di demolizione nei confronti di NOME, circa il quantum perché la riduzione del prezzo non può essere commisurata al prezzo convenuto per l’acquisto, ma deve essere parametrata al valore del bene e, in ogni caso, la determinazione del dovuto è stata arbitrariamente effettuata dal giudice.
4.I motivi, esaminati unitariamente in quanto strettamente connessi, sono infondati.

Per quanto concerne il secondo motivo, non è vero che il Tribunale si sia limitato a enunciare un obiter dictum , laddove ha preso in esame la sentenza del Tribunale di Roma n. 5447/2013 (resa nel giudizio n. 35622/2007 promosso da RAGIONE_SOCIALE nei confronti dei ricorrenti), che ha ordinato ai medesimi di demolire le opere abusive realizzate sull’immobile di loro proprietà e di ripristinare lo stato dei luoghi, e ha affermato che l’ordine del Tribunale ‘si estende, ai sensi degli artt. 111 c.p.c. e 2697 c.c. anche all’odierna attrice nella sua qualità di successore a titolo particolare’. L’opponibilità a NOME COGNOME dell’ordine di demolizione e quindi la circostanza che l’immobile fosse stato soggetto a una procedura esecutiva di demolizione è, infatti, la circostanza che, insieme ai rilievi sulla mancanza, allo stato, del certificato di abitabilità e sul fatto che l’immobile presentava ‘una serie di irregolarità urbanistiche peraltro già rilevate e sanzionate dalle competenti autorità amministrative’, ha portato il giudice di primo grado a statuire che i ricorrenti ‘sono pertanto
inadempienti alle obbligazioni assunte con il contratto di compravendita’. Quindi, si tratta di affermazione non meramente incidentale ed estranea al deciso (v. il punto 1 del dispositivo della sentenza di primo grado), ma di accertamento che doveva essere oggetto dell’appello proposto dai ricorrenti e che, in mancanza di specifica censura, non poteva essere riesaminato da parte del giudice d’appello, il quale correttamente ha ritenuto il punto coperto da giudicato interno.

Ciò comporta -venendo al terzo motivo -la correttezza della pronuncia d’appello , laddove ha ritenuto che l’acquirente COGNOME a causa dell’ordine di demolizione emesso dal Tribunale e dell’ordine di demolizione parzialmente coincidente emesso con provvedimento comunale- non aveva più la disponibilità della terrazza calpestabile come prevista nel contratto di compravendita. L’immobile ha quindi subito -secondo quanto considerato da l giudice d’appello un deprezzamento commerciale, cosicché legittimamente a ll’acquirente è stata riconosciuta una somma ulteriore rispetto al risarcimento del danno liquidato in primo grado, qualificata da l giudice d’appello come riduzione del prezzo.
In ordine al relativo quantum , non è accoglibile la tesi dei ricorrenti, i quali sostengono che lo stesso andasse commisurato al valore del bene, richiamando al riguardo un passo della relazione del AVV_NOTAIO al progetto del libro delle obbligazioni del codice civile, che si riferisce all’ipotesi della riduzione del prezzo n el caso di vendita di cosa parzialmente altrui. Come ha precisato questa Corte, l’azione di riduzione del prezzo tende a ristabilire il rapporto di corrispettività economica tra prestazione e controprestazione, così che il compratore ha diritto alla differenza di valore riferita non al valore obiettivo della cosa, ma al prezzo convenuto (Cass. n. 2231/1966 e Cass. n. 1517/2022; cfr. pure Cass. n. 4278/1984). Correttamente, pertanto, la Corte d’appello ha considerato l’importo del prezzo complessivo concordato tra le parti e in relazione a tale importo ha determinato la percentuale di disvalore relativo alla
mancanza della terrazza, senza per questo compiere una valutazione arbitraria.

5. Il ricorso incidentale lamenta il vizio di omessa pronuncia ex art. 112 c.p.c., per non avere la Corte d’appello speso una parola sulle critiche mosse dalla ricorrente alla consulenza tecnica d’ufficio disposta in primo grado, e non avere vagliato le domande di riduzione del prezzo e di risarcimento dei danni per indennizzare il minore valore dell’immobile in esito a ripristini e demolizioni ulteriori a quelle inerenti alla terrazza.

5.1.Il motivo è infondato.

Premesso che il vizio di omessa pronuncia che determina nullità della sentenza per violazione dell’art. 112 c.p.c. si configura esclusivamente con riferimento a domande, eccezioni o assunti che richiedano una statuizione di accoglimento o di rigetto, e non anche in relazione a istanze istruttorie, per le quali l’omissione è denunciabile soltanto sotto il profilo del vizio di motivazione (Cass. n. 6715/2016, Cass. n. 6715/2013, Cass. n. 3357/2009), il denunciato vizio di omessa pronuncia non sussiste: la Corte d’appello si è pronunciata sulle domande di riduzione del prezzo e di risarcimento dei danni conseguenti a ripristini e demolizioni ulteriori a quelle inerenti alla terrazza. Il giudice d’appello ha infatti considerato come la stessa COGNOME nell’atto di citazione di primo grado, richiamando le conclusioni del proprio consulente tecnico, avesse affermato che per regolarizzare la differenza di superficie netta tra quella reale e quella minore sanata si doveva presumere una spesa di circa euro 20.000; ha considerato che per le opere abusive interne ed esterne, per le quali risultava emesso ordine di demolizione impugnato davanti al Tribunale amministrativo regionale, la medesima COGNOME, nell’atto introduttivo di primo grado, aveva riportato la valutazione del proprio consulente tecnico circa la necessità di una spesa complessiva di ulteriori euro 10.000 per il condono delle opere interne e di euro 15.000 per i costi della inevitabile demolizione delle opere esterne. Il fatto che COGNOME abbia poi nominato un
secondo consulente tecnico di parte, che non ha concordato con le richieste formulate dal primo tecnico di parte, non comporta il vizio di omissione di pronuncia; si verte nell’ambito dell’apprezzamento delle risultanze istruttorie, riservato al giudice di merito e svolto senza vizi di motivazione. Ugualmente, non è ravvisabile l’omessa pronuncia denunciata in relazione al mancato esame delle critiche mosse dalla medesima COGNOME alla consulenza tecnica d’ufficio, critiche che la ricorrente riporta in nota al proprio atto (pagg. 26 segg.), ma in relazione alle quali neppure specifica nel motivo come fossero state veicolate nei motivi d’appello ; quindi, non è neppure ipotizzabile una riqualificazione del motivo ai sensi dell’art. 360 co. 1 n. 5 c.p.c.
6.In conclusione, sono integralmente rigettati il ricorso principale e il ricorso incidentale e di conseguenza, in ragione della reciproca soccombenza, sono compensate le spese tra le relative parti.

Non vi è liquidazione delle spese in favore alle controricorrenti COGNOME e COGNOME, in quanto i motivi di ricorso principale e incidentale non sono stati proposti nei loro confronti, cosicché non è ravvisabile la soccombenza né dei ricorrenti principale né della ricorrente incidentale nei loro riguardi. Infatti, secondo l’indirizzo della Suprema Corte, ove venga proposto ricorso contro una sentenza pronunciata tra più parti in cause scindibili e il ricorrente risulti soccombente, sono irripetibili le spese sostenute dal controricorrente al quale sia stato notificato il ricorso al mero scopo di litis denuntiatio , non essendo questi contraddittore del ricorrente e rimanendo indifferente all’esito della lite (Cass. n. 8491/2023, Cass. 28032/2025).
In considerazione dell’esito del giudizio, a i sensi dell’art. 13, comma 1quater d.P.R. n. 115/ 2002, si d à atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti principali e della ricorrente incidentale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso principale e il ricorso incidentale; compensa le spese del giudizio di legittimità tra i ricorrenti principali e la ricorrente incidentale; spese degli altri controricorrenti irripetibili.

Sussistono, ex art. 13, comma 1quater , d.P.R. n. 115/2002, i presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti principali e della ricorrente incidentale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della sezione seconda civile della Corte di Cassazione, in data 21 gennaio 2026.

La Presidente Linalisa COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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