Caparra confirmatoria e cambio destinazione d'uso

La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità del recesso di un promissario acquirente che ha richiesto la restituzione del doppio della caparra confirmatoria. Il caso riguardava un contratto preliminare in cui la venditrice garantiva il cambio di destinazione d’uso dell’immobile da abitazione a ufficio. Nonostante il diniego dell’assemblea condominiale, la Corte ha stabilito che la garanzia prestata dalla venditrice la rendeva responsabile dell’inadempimento, non potendo quest’ultima invocare il fatto del terzo (il condominio) per esonerarsi, specialmente in assenza di impugnazione della delibera ostativa.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Caparra confirmatoria: la garanzia sul cambio di destinazione d’uso

Quando si firma un contratto preliminare di compravendita, la gestione della caparra confirmatoria rappresenta uno degli aspetti più delicati, specialmente se l’accordo include clausole specifiche sulla futura utilizzazione dell’immobile. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fatto chiarezza sulla responsabilità del venditore che garantisce un determinato risultato urbanistico.

Il caso: la promessa di un ufficio e il veto del condominio

La vicenda nasce da un preliminare di vendita in cui la parte venditrice garantiva espressamente che l’immobile potesse essere trasformato da civile abitazione a studio professionale. A fronte di questa garanzia, l’acquirente versava una consistente somma a titolo di caparra confirmatoria. Tuttavia, l’assemblea del condominio negava l’autorizzazione al mutamento d’uso, rendendo impossibile la realizzazione del progetto dell’acquirente.

L’acquirente decideva quindi di recedere dal contratto, chiedendo la restituzione del doppio della caparra versata. La venditrice si opponeva, sostenendo che l’impedimento derivasse da un fatto esterno (la decisione del condominio) e che il contratto dovesse intendersi risolto senza colpa.

La decisione della Cassazione sulla caparra confirmatoria

I giudici di legittimità hanno rigettato il ricorso della venditrice, confermando quanto già stabilito nei gradi di merito. Il punto centrale della decisione risiede nell’interpretazione della clausola di garanzia. Se il venditore garantisce che l’immobile potrà avere una determinata destinazione d’uso, si assume un’obbligazione di risultato.

Il diniego dell’assemblea condominiale non è stato considerato un evento imprevedibile o inevitabile tale da escludere la colpa. Al contrario, la Corte ha evidenziato come la venditrice avrebbe dovuto attivarsi, ad esempio impugnando la delibera condominiale, per onorare l’impegno preso con il promissario acquirente.

L’irrilevanza della nullità della delibera condominiale

Un aspetto interessante riguarda la pretesa nullità della delibera condominiale che vietava lo studio professionale. La venditrice sosteneva che il giudice avrebbe dovuto dichiarare nulla tale delibera d’ufficio. La Cassazione ha però chiarito che, nel rapporto tra venditore e acquirente, la validità della delibera è un fatto esterno. Ciò che conta è che la venditrice non ha rimosso l’ostacolo che impediva il cambio di destinazione garantito, rendendosi così inadempiente.

Le motivazioni

Le motivazioni della Suprema Corte si fondano sul principio di autoresponsabilità contrattuale. Quando una parte inserisce nel contratto una garanzia specifica, come quella relativa alla trasformazione d’uso, essa si fa carico del rischio che tale risultato non si verifichi. Il mancato avveramento della condizione, se imputabile a una condotta omissiva o alla sfera giuridica del garante, trasforma la garanzia in un vero e proprio inadempimento contrattuale. La mancata impugnazione della delibera condominiale ostativa è stata letta come una mancanza di diligenza nel perseguire il risultato promesso, giustificando così il diritto della controparte a esigere il doppio della caparra confirmatoria.

Le conclusioni

Le conclusioni di questo provvedimento offrono un monito importante per chi vende immobili con potenzialità di trasformazione. Non è sufficiente impegnarsi a firmare i documenti burocratici; se si garantisce il risultato del cambio di destinazione, il venditore risponde anche degli ostacoli frapposti da terzi, come il condominio. Per gli acquirenti, questa sentenza rafforza la tutela derivante dalla caparra confirmatoria, confermandola come strumento efficace per garantire che le promesse fatte in sede di preliminare vengano effettivamente mantenute, pena una severa sanzione economica a carico della parte inadempiente.

Cosa accade se il venditore garantisce il cambio di destinazione d’uso ma il condominio lo nega?
Il venditore è considerato inadempiente rispetto alla garanzia prestata. L’acquirente ha il diritto di recedere dal contratto e richiedere il doppio della caparra confirmatoria versata.

Il venditore può giustificarsi dicendo che la colpa è della delibera condominiale?
No, se il venditore ha garantito il risultato, il diniego condominiale rientra nella sua sfera di rischio. Egli avrebbe l’onere di impugnare la delibera per rimuovere l’ostacolo.

Qual è la differenza tra risoluzione del contratto e recesso con caparra?
Il recesso ex art. 1385 c.c. permette di sciogliere il contratto e ottenere il doppio della caparra senza dover provare l’entità del danno subito, a differenza della risoluzione ordinaria.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 36301 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 36301 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 28/12/2023

Ordinanza

sul ricorso iscritto al n. 9102/2019 proposto da:

NOME COGNOME NOME , difesa dall’AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO e domiciliata a Roma presso lo studio dell’AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO;

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME , difeso da ll’ AVV_NOTAIO NOME COGNOME e domiciliato a Roma presso lo studio dell’AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

-controricorrente-

Condominio INDIRIZZO, difeso dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

– controricorrente- avverso la sentenza della Corte di appello di Firenze n. 2823/2018 del 4/12/2018.

Ascoltata la relazione del consigliere NOME COGNOME.

Fatti di causa

Nel gennaio 2009 il promissario acquirente NOME COGNOME conveniva dinanzi al Tribunale di Livorno la promittente venditrice NOME COGNOME per l’accertamento della legittimità del proprio recesso ex art. 1385 c.c. dal preliminare di compravendita e la restituzione della caparra confirmatoria nella misura del doppio. L’attore allegava che: (a) egli aveva sottoscritto nel settembre del 2008 una proposta di acquisto di un immobile di proprietà della convenuta ad un prezzo di € 285.000; (b) se mpre nel mese di settembre del 2008, egli aveva stipulato un contratto preliminare di compravendita dell’immobile con l’inserimento di una clausola di garanzia della possibilità di cambiare la destinazione d’uso dell’immobile; (c) egli aveva versato una ca parra confirmatoria di € 42.000. La promittente venditrice proponeva domanda riconvenzionale di accertamento della legittimità del proprio recesso ex art. 1385 c.c. e chiamava in garanzia il Condominio per sentirlo condannare al risarcimento del danno causato (in caso di accoglimento delle domande attoree) dalla illecita interferenza nell’attività intercorsa tra le parti del preliminare. Il Tribunale accoglieva le domande dell’attore e rigettava le domande della convenuta, con accertamento della legittimità del recesso ex art. 1385 c.c. e condannava alla restituzione della caparra confirmatoria nella misura del doppio in favore dell’attore. La Corte d’appello ha confermato la sentenza di primo grado.
Ricorre in cassazione la promittente venditrice con tre motivi, illustrati da memoria. Resistono il promissario acquirente e il Condominio con distinti controricorsi e rispettive memorie.

Ragioni della decisione

1. -Con il primo motivo (p. 17 ss.) la promittente venditrice censura ex artt. 1362, 1353 e 1385 c.c. l’interpretazione della clausola del

contratto preliminare di compravendita sulla quale i giudici di merito hanno fondato il suo inadempimento.

Il tenore della clausola è il seguente: «Garantisce espressamente la parte promittente venditrice, da intendersi come condizione essenziale del presente atto, pattuita in difetto la risoluzione ipso iure, che il bene in oggetto possa essere sottoposto a cambio di destinazione a uso ufficio. All’uopo la medesima si impegna a sottoscrivere d.i.a. o richiesta di altri provvedimenti autorizzativi necessari, beninteso da ottenersi a spese della parte acquirente, che altresì sosterrà l’onere dei lavori necessari per detto cambio di destinazione».
L’argomentazione censurata (p. 3 s.) è sintetizzata in questo capoverso. Le parti hanno sottoscritto un preliminare che contiene una garanzia espressa, intesa come condizione essenziale e con pattuizione di risoluzione ipso iure in caso di difetto che il bene in oggetto potesse essere sottoposto a cambio di destinazione ad uso ufficio, con l’impegno della convenuta a sottoscrivere una Dia o richieste di altri provvedimenti autorizzativi necessari. L’attore non ha agito per sentir dichiarare la risoluzione d i diritto del contratto preliminare, poiché nell’atto introduttivo di primo grado egli domanda l’accertamento del recesso ex art. 1385 c.c. e la condanna della convenuta al pagamento del doppio della caparra.
Le censure sono sintetizzate in questo capoverso. Il verificarsi della condizione dipende da fattori estranei alla volontà delle parti (cioè, la disciplina statale in materia di destinazione di uso degli immobili urbani, lo strumento urbanistico comunale, l’inesistenza di vincoli assimilabili alle servitù irregolari e reciproche). Nel caso di specie è entrata in gioco unicamente la delibera dell’assemblea condominiale che ha negato l’autorizzazione al mutamento d’uso . Dalla clausola è stata erroneamente des unta un’obbligazione in capo alla convenuta. Si fa
valere che in caso di avverarsi di una pattuita condizione risolutiva non si dà inadempimento di una parte con conseguente potere di recesso in capo alla controparte, bensì risoluzione di diritto del contratto senza imputazione d’inadempimento.

Del primo motivo è da dichiarare l’ inammissibilità.

La ricorrente invoca in primo luogo la violazione dell’art. 1362 c.c., ma in realtà intende sovrapporre il proprio apprezzamento interpretativo della clausola contrattuale a quello che il giudice di merito ha espresso in una motivazione congrua (focalizzata sull’ accertamento dell’ assunzione testuale di una garanzia da parte della venditrice), che pertanto si sottrae a censure in sede di legittimità. Ciò reca con sé l’infondatezza delle ulteriori censure di violazione di norme di diritto , che muovono dalla sovrapposta interpretazione di parte della clausola.
Il primo motivo è inammissibile.

2. – Il secondo motivo (p. 23 ss.) denuncia ex art. 112 c.p.c., nonché artt. 1137, 1138, 2643, 2659 c.c. l’omessa dichiarazione di nullità della delibera del Condominio che, richiamandosi all’art. 5 del regolamento condominiale, aveva respinto la richiesta di trasformazione dell’appartamento a pianterreno in studio fisioterapico. La delibera è del seguente tenore: «con la maggioranza di 9 condomini su 10 presenti, o rappresentati per delega, per complessivi 759 millesimi respinge la richiesta della trasformazione dell’appartamento al piano terreno da abitazione a studio fisioterapico, in quanto il regolamento di condominio stabilisce all’articolo 5 che ‘gli appartamenti dell’edificio potranno essere destinati esclusivamente a uso di civili abitazioni o a studi professionali privati: ogni uso diverso di essi dovrà essere acconsentito dall’assemblea’».
La parte censurata della sentenza è la seguente: «La circostanza che il regolamento di condominio prevedesse la possibilità di destinazione

dei quartieri a uso di studi professionali privati non può di per sé essere sufficiente a mandare esente da responsabilità, poiché ella si era obbligata non solo a prestare l’assenso necessario per dare corso alla pratica burocratica di mutamento della destinazione, ma altresì a che non vi fosse impedimento alcuno a detto mutamento. Ora la manifestazione di volontà contraria a tale mutamento manifestata da un’assemblea condominiale (non importa da chi convocata) si pone quale ostacolo che , ove avesse voluto dare corso al suo impegno, avrebbe dovuto quantomeno impugnare non potendo certo riversare l’onere sul acquirente di fare in modo che venisse eliminato tale ostacolo, ancorché potesse essere nulla la deliberazione (ma la circostanza qui non rileva) perché incidente sulla libera disponibilità di un bene di proprietà esclusiva».
La censura è sintetizzabile nei termini seguenti. Il regolamento condominiale non può imporre vincoli sulla proprietà esclusiva dei singoli condomini, poiché non è stato trascritto e non è stato richiamato nell’atto di acquisto della ricorrente . Pertanto, la Corte avrebbe dovuto pronunciare l’infondatezza della pretesa dell’attore . Inoltre, la Corte ha omesso di pronunciarsi d’ufficio sulla nullità della delibera condominiale, per aver imposto un vincolo alla proprietà individuale in assenza delle condizioni che lo rendono legittimo, ma si è limitata ad attribuire una colpa alla ricorrente per non avere impugnato la delibera. Ulteriore omissione di pronuncia concerne la questione che l’art. 5 del regolamento condominiale no n era di ostacolo ad adibire l’immobile ad a studio fisioterapico, poiché esso rientra nella nozione di studi professionali privati.
Il secondo motivo è infondato.

Come emerge dal capo di sentenza impugnato ed anche dal motivo che lo impugna, l’argomentazione della Corte concerne la definizione

giudiziale del rapporto tra l’attore e la convenuta sulla base del contratto preliminare di compravendita e, in particolare, della clausola di garanzia assunta dalla venditrice nei confronti del compratore (v. paragrafo precedente). Contrariamente a quanto mostra di ritenere la ricorrente, non vi è stata alcuna omissione di pronuncia sulla nullità della delibera condominiale, ma la corretta constatazione che, nel contesto della cognizione sulla fondatezza della pretesa dell’attore alla restituzione della ca parra nella misura del doppio, la questione dell’ostacolo che la delibera condominiale de qua ha frapposto alla realizzazione del programma contrattuale è un fatto esterno al rapporto tra le parti, il cui impatto negativo non può occorrere sulla sfera giuridica del compratore (come sarebbe accaduto se ciò avesse condotto ad un rigetto della sua domanda), bensì, sulla base della menzionata clausola di garanzia, ricade sulla sfera giuridica della compratrice. Sul punto è corretta la pur stringata pronuncia della Corte di appello sulla irrilevanza della questione relativa alla nullità della delibera condominiale. Così come – si deve aggiungere per rendere più esplicito il ragionamento della Corte di appello -la mancata impugnazione della delibera da parte della ricorrente viene in gioco non già in sé, bensì come uno degli strumenti che costei avrebbe avuto a disposizione per mantenere fede alla garanzia prestata.
Il secondo motivo è infondato.

3. Il terzo motivo (p. 38 ss.) denuncia, in via subordinata all’accoglimento dei motivi precedenti, la violazione dell’art. 342 c.p.c. poiché la Corte di appello ha dichiarato inammissibile, in quanto non rispondente ai canoni fissati da tale articolo, il motivo di appello rivolto avverso il rigetto delle domande proposte dalla convenuta nei confronti del Condominio. Si fa valere il contenuto specifico della domanda

risarcitoria (cioè, l’entità pari alla caparra raddoppiata che la convenuta dovesse essere condannata a pagare all’attore).

Censurata è la seguente parte della sentenza: «Il Tribunale ha respinto la domanda di manleva per mancanza della prova di un’illecita interferenza e dell’esercizio abusivo di un diritto, cui fa seguito l’assenza di qualsivoglia responsabilità ex art. 2043 c.c. lungi dall’argomentare criticamente per confutare tali affermazioni, si limita a considerazioni che non intaccano quanto affermato della decisione impugnata: non basta sostenere che non sussistano dubbi sull’aver frapposto inesistenti v incoli sulla proprietà privata, poiché il Tribunale ha evidenziato che la delibera non è stata impugnata e non è stato rimosso il vincolo oggetto della deliberazione. L’appello sotto tale profilo appare, pertanto, inammissibile perché formulato in violazio ne dell’art. 342 c.p.c., in assenza, cioè, di un valido articolato volto a confutare la decisione impugnata. Ciò a prescindere, in quanto superato dall’argomentazione che precede, dalla circostanza che in ogni caso non è data dimostrazione alcuna dell’enti tà del danno sofferto, non potendo esso venire rapportato al doppio della caparra, la cui debenza è correlata all’inadempimento e non certo del Condominio (perdurando gli effetti della delibera)».
Del terzo motivo è da dichiarare l’inammissibilità per difetto del requisito della specificità/autosufficienza ex art. 366 n. 6 c.p.c.

L’esercizio del potere della Corte di cassazione di esame diretto degli atti del giudizio di merito al fine accertare gli errores in procedendo presuppone il puntuale rispetto ad opera della parte ricorrente del requisito di specificità della censura (ex art. 366 co. 1, n. 6 c.p.c.). In altri termini, l’accesso al fascicolo di causa presuppone che il ricorso riporti con precisione – che non può essere certo disgiunta da chiarezza e sinteticità -indicazioni che consentano alla Corte di individuare e

sintetizzare i luoghi rilevanti all’interno dei singoli atti e di confrontarli con una censura formulata in termini così stringenti da sollecitare un efficiente e produttivo esercizio del potere di controllo, evitando di compiere general-generiche verifiche degli atti o anche solo indagini integrative per colmare lacune nell’indicazione delle circostanze rilevanti per la valutazione della decisività della questione (cfr. Cass. SU 34469/2019, Cass. 9878/2020, 23834/2019, 2771/2017).

Applicando tale canone al caso di specie, si riscontra che il motivo è privo di una puntuale e specifica trascrizione sintetica del corrispondente motivo di appello (non essendo sufficiente il frammento riportato a metà della pagina 39).

Il terzo motivo è inammissibile.

– Il ricorso è rigettato. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.

Inoltre, ai sensi dell’art. 13 co. 1quater d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unif icato a norma dell’art. 1 -bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al rimborso delle spese del presente giudizio in favore di ciascuna delle due parti controricorrenti , che liquida in € 5.000 , oltre a € 200 per esborsi, alle spese generali, pari al 15% sui compensi e agli accessori di legge.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 13/12/2023.

Il Presidente

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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