Canone in nero: prova insufficiente, appello respinto

Una società conduttrice si oppone a uno sfratto per morosità sostenendo di aver versato per anni un canone in nero, superiore a quello contrattuale, e di essere quindi a credito. La Corte d’Appello, pur ammettendo in linea di principio la prova testimoniale per accordi illeciti, ha ritenuto le testimonianze fornite inattendibili e contraddittorie rispetto alle prove documentali (estratti conto). Di conseguenza, ha respinto l’appello, confermando la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 10 gennaio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Canone in Nero: Quando la Prova Testimoniale Non Basta

Nelle controversie di locazione, la questione del canone in nero è una delle più complesse da affrontare. Un recente provvedimento della Corte d’Appello di L’Aquila offre spunti cruciali su come viene valutata la prova di un accordo di locazione con un canone superiore a quello ufficialmente registrato. La sentenza sottolinea un principio fondamentale: allegare l’esistenza di un pagamento “in nero” non è sufficiente; è necessario fornirne una prova solida, credibile e non contraddittoria.

I Fatti di Causa: Sfratto per Morosità e la Difesa del Conduttore

Il caso nasce da un’azione di sfratto per morosità avviata dai proprietari di un immobile commerciale nei confronti della società conduttrice. I locatori lamentavano il mancato pagamento di diverse mensilità, chiedendo la risoluzione del contratto e il rilascio dei locali.

La società conduttrice, costituendosi in giudizio, ha presentato una difesa sorprendente: ha ammesso di non aver pagato i canoni recenti, ma ha sostenuto di essere in credito con i proprietari. Secondo la sua tesi, sin dall’inizio del rapporto, le parti avevano concordato verbalmente un canone mensile più che doppio rispetto a quello risultante dal contratto scritto e registrato. La differenza, pari a una cospicua somma mensile, sarebbe stata versata costantemente “in nero” e in contanti. A fronte degli ingenti pagamenti non dovuti effettuati per anni, la società sosteneva che la sua morosità fosse ampiamente compensata, chiedendo non solo il rigetto dello sfratto ma anche la restituzione delle somme versate in eccesso.

La Prova del Canone in Nero e la Decisione della Corte

Il fulcro della controversia si è spostato sulla possibilità di dimostrare l’esistenza di questo patto occulto. Il Tribunale di primo grado aveva ritenuto inammissibili le prove testimoniali richieste dalla società, risolvendo il contratto per inadempimento. La società ha quindi presentato appello, insistendo sulla validità delle sue richieste istruttorie.

La Corte d’Appello, pur riformando parzialmente la valutazione del primo giudice sull’ammissibilità delle prove, è giunta alla medesima conclusione, rigettando il gravame. Vediamo nel dettaglio le motivazioni.

Le Motivazioni della Corte d’Appello

La Corte ha innanzitutto chiarito un punto di diritto importante: la prova per testimoni è generalmente ammissibile per dimostrare l’illiceità di un accordo dissimulato, come quello relativo a un canone in nero. Questo rappresenta una deroga ai limiti generali previsti dal codice civile, specialmente quando esiste un principio di prova scritta.

Tuttavia, l’esito dell’istruttoria non ha supportato la tesi della società appellante. L’attendibilità dei testimoni presentati – la legale rappresentante della società e suo figlio – è stata valutata con particolare prudenza, dato il loro diretto coinvolgimento e legame familiare.

Ma l’elemento decisivo è stato un altro: la mancanza di riscontro e la contraddittorietà delle loro dichiarazioni con le prove documentali. La società aveva prodotto estratti conto bancari per dimostrare i prelievi di contante asseritamente destinati a pagare il canone in nero. La Corte ha osservato che:

1. L’entità dei prelievi era quasi sempre superiore all’importo del presunto canone maggiorato, rendendo difficile ricondurre in modo univoco quei prelievi al pagamento dell’affitto.
2. La tesi secondo cui i prelievi servivano solo a integrare gli incassi della pizzeria (l’attività svolta nei locali) è stata smentita dai fatti, indebolendo ulteriormente la credibilità della ricostruzione.

In sostanza, non è emerso alcun elemento significativo e univoco che collegasse i prelievi di contante al pagamento di un canone occulto. Le testimonianze, da sole e in contrasto con le evidenze documentali, non sono state ritenute sufficienti a provare l’esistenza dell’accordo simulatorio.

Le Conclusioni

La Corte d’Appello ha respinto l’appello, confermando la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore. La sentenza ribadisce che l’onere della prova grava su chi afferma l’esistenza di un patto illecito. Senza prove concrete, coerenti e riscontrabili, la versione contenuta nel contratto scritto e registrato prevale. Questa decisione serve da monito: sebbene la legge offra strumenti per far valere la nullità di un patto per un canone in nero, il successo di tale azione dipende interamente dalla capacità di fornire un quadro probatorio robusto e convincente, che vada oltre le semplici dichiarazioni di parte o di testimoni a essa legati.

È possibile provare un accordo per un “canone in nero” con testimoni?
Sì, la Corte ha affermato che la prova per testimoni è ammissibile per dimostrare l’illiceità di un accordo dissimulato (come un canone superiore a quello registrato), in deroga ai normali limiti probatori, specialmente se supportata da un principio di prova scritta.

Perché la testimonianza a favore del conduttore non è stata ritenuta sufficiente in questo caso?
La testimonianza non è stata ritenuta sufficiente perché proveniva da persone strettamente legate alla società (la legale rappresentante e suo figlio), la loro attendibilità è stata valutata con prudenza e, soprattutto, le loro dichiarazioni non hanno trovato riscontro nella documentazione bancaria, risultando anzi contraddittorie rispetto ad essa.

La crisi dovuta al Covid-19 giustifica sempre il mancato pagamento dell’affitto?
No. La Corte ha ritenuto inammissibile il motivo di appello basato sulla crisi Covid, confermando la posizione del primo giudice secondo cui il conduttore non può esimersi dal pagare semplicemente invocando la pandemia. È necessario offrire una prova circostanziata del collegamento diretto tra le misure restrittive e l’impossibilità di pagare, cosa che nel caso specifico non è stata fatta.

Testo del provvedimento

SENTENZA CORTE DI APPELLO DI LAQUILA N. 1373 2025 – N. R.G. 00001020 2021 DEPOSITO MINUTA 23 12 2025 PUBBLICAZIONE 23 12 2025

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D’APPELLO DI L’AQUILA SEZIONE CIVILE -RUOLO LOCAZIONI

composta da

dr. NOME COGNOME

Presidente estensore

dr.ssa NOME COGNOME

Consigliere

dr. NOME COGNOME

Consigliere

all’udienza di discussione del 09 ottobre 2025, tenuta in modalità cartolare ai sensi dell’art. 127 ter C.P.C., ha emesso la seguente

SENTENZA

nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 1020/21 R.G.

TRA

elett.te domicil.ta in Piane d’Archi INDIRIZZO, INDIRIZZO rappr. e dif. dall’AVV_NOTAIO giusta procura in atti

;

elett.te domicil.ti in Atessa (INDIRIZZO), INDIRIZZO rappr. e dif. dall’AVV_NOTAIO giusta procura in atti

APPELLATI

Oggetto : appello avverso la sentenza del 06.09.2021 del Tribunale di Lanciano.

Conclusioni : come da atto di appello e da memoria di costituzione degli appellati.

APPELLANTE

Svolgimento del processo

Con ricorso depositato in data 28.09.2021 la società proponeva appello avverso la sentenza emessa in data 06.09.2021, pubblicata in pari data e non notificata, con cui il Tribunale di Lanciano, in funzione di giudice del lavoro, in accog limento delle domande avanzate da e comproprietari dell’immobile situato ad Archi (Ch), in INDIRIZZO, concesso in locazione alla società aveva dichiarato risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione ed aveva condannato la società al rilascio dell’immobile ed al pagamento, a titolo di canoni di locazione arretrati maturati fino al luglio 2021, della complessiva somma di € 6500,00, oltre canoni maturandi fino alla data d el rilascio nella misura di € 500,00 mensili, dichiarando la società decaduta dalla domanda riconvenzionale avanzata e condannandola al pagamento delle spese di lite.
L’appellante censurava la sentenza per avere il Tribunale ritenuto inammissibili le istanze istruttorie avanzate dalla società, senza considerare che la prova non era stata richiesta soltanto a supporto della domanda riconvenzionale, ma anche dell’eccezion e di compensazione sollevata per contestare la sussistenza della morosità e che il divieto previsto dall’art. 2722 C.C. non è un divieto assoluto e ‘ sovente accade che il locatore, oltre a quello concordato, pretenda il canone in nero ‘; per questi stessi motivi, censurava, altresì, la sentenza per avere il Tribunale ritenuto inammissibile il giuramento decisorio -che riproponeva -pur non essendo a tal fine preclusiva l’accertata inammissibilità della domanda riconvenzionale; censurav a, infine, la sentenza per avere il Tribunale ritenuto ingiustificato il mancato pagamento del canone, senza considerare che le misure restrittive imposte dal Governo per fronteggiare l’emergenza COGNOME costituivano causa di forza maggiore o di impossibilit à sopravvenuta della prestazione.
Si costituivano in giudizio e i quali sostenevano la correttezza della sentenza impugnata e chiedevano, di conseguenza, il rigetto del gravame.

Nel corso del giudizio veniva espletata la prova per interpello e testi articolata dalla difesa della società. All’esito dell’odierna udienza, tenuta in modalità cartolare ai sensi dell’art. 127 ter C.P.C., preso atto delle note depositate dal difensore de gli appellati in data 08.10.2025, la causa è stata decisa come da dispositivo.

Motivi della decisione

L’appello è infondato e dev’essere rigettato.

Preliminarmente, deve darsi atto che, ai sensi dell’art. 300 C.P.C., la sopravvenuta cancellazione della società dal registro delle imprese non determina l’interruzione del processo, in quanto l’evento interruttivo non è stato dichiarato dal

difensore della società, bensì eccepito dalla difesa della controparte (in tal senso, cfr. Cass. Civ., Sez. 3, ord. 25.01.2024, n. 2439, secondo la quale ‘ la cancellazione della società dal registro delle imprese dà luogo ad un fenomeno estintivo che priva la società stessa della capacità di stare in giudizio, determinando così qualora l’estinzione intervenga nella pendenza di un giudizio del quale la soci età è parte costituita – un evento interruttivo, disciplinato dagli artt. 299 e ss. c.p.c., la cui omessa dichiarazione o notificazione, ad opera del procuratore, comporta, in applicazione della regola dell’ultrattività del mandato alla lite, che il difens ore continui a rappresentare la parte, risultando così stabilizzata la sua posizione giuridica (rispetto alle altre parti ed al giudice) nella fase attiva del rapporto processuale, nonché in quelle successive di sua quiescenza od eventuale riattivazione do vuta alla proposizione dell’impugnazione; tale posizione è suscettibile di modificazione qualora, nella fase di impugnazione, si costituiscano i soci successori della società, ovvero se il procuratore costituito per la società, già munito di procura alla l ite valida anche per gli ulteriori gradi del processo, dichiari in udienza l’evento o lo notifichi alle altre parti, o ancora se, in caso di contumacia, tale evento sia documentato dall’altra parte o notificato o certificato dall’ufficiale giudiziario ex a rt. 300, comma 4, c.p.c. ‘; nello stesso senso, cfr. Cass. Civ., Sez. V, 23.11.2018, n. 30341; Cass. Civ., Sez. 3, 31.10.2014, n. 23141).
Quanto all’eccepito difetto di ius postulandi del difensore, per essere stato il mandato ad litem conferito da soggetto privo del potere di rappresentanza (essendo stata la società, nelle more, posta in liquidazione), l’eccezione è infondata, avendo il difensore agito in primo luogo sulla base del ‘ mandato in calce alla comparsa di costituzione e risposta di primo grado ‘, valido anche per il presente grado di giudizio.

Deve, invece, rilevarsi preliminarmente l’inammissibilità, per violazione dell’art. 434 C.P.C., del quinto motivo di appello, con il quale la società censura la sentenza per avere il Tribunale ritenuto ingiustificato il mancato pagamento del canone, senza considerare che le misure restrittive imposte dal Governo per fronteggiare l’emergenza COGNOME costituivano causa di forza maggiore o di impossibilità sopravvenuta della prestazione.

Invero, sul punto il giudice di prime cure ha affermato che ‘ il conduttore non può esimersi dal pagare il canone di locazione semplicemente riferendosi alla pandemia quale causa determinante la propria crisi di liquidità finanziaria ed economica e che lo ha costretto all’inadempimento, restando a suo carico l’onere di offrire la prova circostanziata del collegamento eziologico fra inadempimento e causa impossibilitante rappresentata dal rispetto delle prescrizioni di contenimento dell’epidemia ‘; che ‘ nel caso in esame il conduttore (…) non fornisce elementi utili a valutare l’incidenza del periodo di chiusura emergenziale sull’attività operata ‘, in quanto mancano ‘ termini di raffronto con altri periodi non attinti da questi provvedimenti coercitivi ‘, ragion per cui non è possibile ‘ ritenere giustificato l’inadempimento dedotto dal locatore ‘; che ‘ questo, tra l’altro, contempla un periodo
maggiore di quello interessato dalle chiusure, onde si renderebbe necessario valutare l’andamento dell’attività anche nel periodo successivo ‘.

Ebbene, l’atto di appello non si confronta con la motivazione della sentenza di primo grado, in quanto non censura in alcun modo tali affermazioni, limitandosi a ribadire che ‘ la fattispecie appare inquadrabile (…) nella fonte normativa primaria relativa l’incolpevole inadempimento del contratto per impossibilità sopravvenuta della prestazione ‘ e che ‘ inoltre (…) il debitore non può essere chiamato a rispondere del contestato inadempimento in presenza di una causa di forza maggiore ‘, con conseguente, parziale, inammissibilità del gravame per violazione dell’art. 434 C.P.C..
Venendo, allora, ad esaminare il merito della controversia, e -comproprietari di un locale situato al piano terra di un immobile ubicato nel Comune di Archi (Ch), concesso in locazione ad uso non abitativo alla società con contratto della durata di sei anni e canone di € 500,00 mensili sottoscritto in data 23.11.2017 in data 28.08.2020 ha intimato alla società sfratto per morosità, essendo la conduttrice debitrice della somma di € 2750,00 per il mancato pagamento dei canoni di locazione maturati da febbraio ad agosto 2020, al netto del pagamento di € 750,00 eseguito in data 17.08.2020.
La società si è costituita in giudizio contestando la sussistenza della morosità. A tal fine, ha sostenuto che, in realtà, i proprietari dell’immobile avevano da sempre preteso il pagamento di un canone di gran lunga superiore a quello previsto in contratto, ragion per cui fino a gennaio 2020 la società aveva, in realtà, versato la somma di € 1250,00 mensili, di cui € 750,00 in nero; che il patto di maggiorazione del canone è affetto da nullità assoluta per violazione di legge, con conseguente sostituzione del canone illecitamente concordato con il canone apparente previsto nel contratto stipulato; che, pertanto, avendo la società indebitamente versato, da dicembre 2017 a gennaio 2020, la complessiva somma di € 19.500,00, era la società ad essere creditrice, nei confronti di controparte, del residuo importo di € 17.000,00. Ha, inoltre, sostenuto che la sospensione del pagamento dei canoni era giustificata dall’impossibilità di esercitare l’attività commerciale (pizzeria al RAGIONE_SOCIALE) durante il periodo (09.03.2020/17.05.2020) di lockdown per COGNOME e dalla consistente riduzione dell’attività determinata dalle limitazioni dell’orario di apertura degli esercizi commerciali imposte già da febbraio 2020; ciò premesso, ha chiesto il rigetto delle domande di controparte, riservandosi di proporre domanda riconvenzionale per il recupero della parte di canone non dovuta, articolando prova per interpello e per testi e producendo estratto conto attestante i prelievi (asseritamente) effettuati per pagare mensilmente il canone maggiorato.
Il Tribunale, rilevato che la società si era ‘ costituita opponendosi alla convalida dello sfratto e che la convalida, a mente dell’art. 663 cpc, è consentita unicamente a seguito di mancata comparizione o mancata opposizione dell’intimato ‘, non ha convalidato lo sfratto e, rilevato che la ‘ attività commerciale esercitata allo stato

nell’immobile condotto in locazione ‘ era ‘ attualmente in corso ‘, ritenuta ‘ inopportuna ‘ una sua interruzione, non ha ordinato il rilascio dell’immobile ed ha disposto il mutamento del rito, concedendo alle parti termine per il deposito di memorie ex art. 426 C.P.C..

Con la memoria integrativa ex art. 426 C.P.C. i locatori hanno negato di avere mai preteso un canone di locazione superiore a quanto previsto in contratto ed hanno contestato che le misure interdittive adottate dal Governo durante il periodo di lockdown potessero giustificare il mancato pagamento dei canoni di locazione dovuti da febbraio a luglio 2020, anche perché limitate al solo periodo 09.03.2020/17.05.2020, avendo il Governo autorizzato la riapertura delle attività commerciali al detRAGIONE_SOCIALE con D.P.C.M. 17 maggio 2020. Hanno fatto, inoltre, presente che la controparte continuava a non pagare il canone di locazione, per cui il relativo debito ammontava ormai ad € 5000,00.
COGNOME memoria depositata ai sensi dell’art. 426 C.P.C. la società, ol tre a reiterare le conclusioni già rassegnate e le istanze istruttorie già articolate nella precedente fase del giudizio, ha chiesto, in via riconvenzionale, la condanna di controparte al pagamento della somma di € 9500,00, pari alla differenza tra l’importo (€ 17.000,00) indebitamente versato in nero e la somma (€ 7500,00) dovuta per canoni di locazione non pagati da ottobre 2020 al 31.12.2021.

Il Tribunale, ritenuta inammissibile la prova capitolata dall’intimante ‘ perché relativa a circostanze non contestate ‘; ritenuta, altresì, inammissibile la prova articolata dalla società ‘ perché posta a supporto della domanda riconvenzionale, da cui la parte è decaduta per non avere avanzato, né in memoria di costituzione, né nella memoria integrativa, l’istanza di differimento d’udienza di cui all’art. 418 cpc ‘ e, comunque, in quanto ‘ in contrasto con l’art. 2722 e 2726 cc, afferendo i pagamenti a pattuizione contemporanea alla stipula della locazione ‘; ciò premesso, ha respinto le istanze istruttorie avanzate da entrambe le parti e fissato udienza di discussione, con termine ‘ per memorie conclusionali ‘.
Con la memoria conclusionale depositata in data 15.07.2021 la società ha deferito alla controparte giuramento decisorio sull’accordo verbalmente intercorso tra le parti (tale da prevedere il versamento di un canone di € 1250,00 mensili) e sui pagamenti effettuati dalla società fino a gennaio 2020 (pari agli importi concordati verbalmente).

Il Tribunale, ribadita l’inammissibilità delle istanze istruttorie avanzate dalla società, ivi compreso il giuramento decisorio deferito alla controparte, sia in quanto aventi ad oggetto circostanze poste a fondamento della domanda avanzata in via riconven zionale dalla società, inammissibile per violazione dell’art. 418 C.P.C., sia, quanto alla prova per testi, ‘ in quanto in contrasto con l’art. 2722 e 2726 c.c., afferendo pagamenti relativi a pattuizione contemporanea alla stipula della locazione ‘; rilevato
che ‘ l’ammontare del debito dedotto dalla parte intimante ‘ non era stato ‘ contestato dall’intimata per la somma di € 2500,00 ‘, avendo la società detratto tale importo ‘ dall’ammontare di cui essa si assume creditrice per versamento di importi non dedotti in contratto ‘; ritenuto che ‘ il conduttore non può esimersi dal pagare il canone di locazione semplicemente riferendosi alla pandemia quale causa determinante la propria crisi di liquidità finanziaria ed economica (…), restando a suo carico l’onere di offrire la prova circostanziata del collegamento eziologico fra inadempimento e causa impossibilitante rappresentata dal rispetto delle prescrizioni di contenimento dell’epidemia ‘; rilevato che la società non aveva, invece, fornito ‘ elementi utili a valutare l’incidenza del periodo di chiusura emergenziale sull’attività operata ‘, in quanto mancavano ‘ termini di raffronto con altri periodi non attinti da questi provvedimenti coercitivi ‘, ragion per cui non era possibile ‘ ritenere giustificato l’inadempimento dedotto dal locatore ‘; rilevato, inoltre, che l’inadempimento dell’obbligo di pagamento del canone di locazione riguardava ‘ un periodo maggiore di quello interessato dalle chiusure ‘, ragion per cui sarebbe stato necessario ‘ valutare l’andamento dell’attività anche nel periodo successivo ‘; quantificato in € 6500,00 il debito della società per mancato pagamento di canoni di locazione scaduti; tanto premesso, ha dichiarato il convenuto ‘ decaduto dalla domanda riconvenzionale, in difetto dell’istanza di differimento di cui all’art. 418 cpc ‘ ed il contratto di locazione risolto per l’inadempimento del conduttore, ha ordinato al convenuto il rilascio dell’immobile e condannato la società al pagamento di € 6500,00 ‘ per canoni di locazione non corrisposti fino al luglio 2021 compreso ed a quelli successivi fino alla data di effettivo rilascio in misura di € 500,00 mensili ‘.
Con i primi quattro motivi di appello, che in quanto connessi, devono essere esaminati congiuntamente, l’appellante censura la sentenza per avere il Tribunale ritenuto inammissibili le istanze istruttorie avanzate dalla società, senza considerare che la prova non era stata richiesta soltanto a supporto della domanda riconvenzionale, ma anche dell’eccezione di compensazione sollevata per contestare la sussistenza della morosità e che il divieto previsto dall’art. 2722 C.C. non è un divieto assoluto e ‘ sovente accade che il locatore, oltre a quello concordato, pretenda il canone in nero ‘; per questi stessi motivi, censura, altresì, la sentenza per avere il Tribunale ritenuto inammissibile il giuramento decisorio -che ripropone -pur non essendo a tal fine preclusiva l’accertata inammissibilità della domanda riconvenzionale.
Le censure sono fondate, ma inidonee a determinare la riforma della sentenza impugnata.

Invero, nel costituirsi nel giudizio di intimazione di sfratto promosso dalla controparte la società ha sostenuto che ‘ i proprietari concedenti fin dall’inizio ‘ avevano preteso ‘ un canone di oltre il doppio, rispetto a quello riportato in contratto: infatti, a fronte del canone formalizzato, ne reclamavano € 1250,00 al mese (€ 500,00 per contratto ed € 750,00 in nero) ‘, somma che era stata ‘ costantemente ed interamente corrisposta in contanti, sino al mese di gennaio 2020 ‘ (cfr. pag. 2)
comparsa di costituzione). A tal fine, ha dedotto che ‘ ogni mese i canoni di affitto venivano consegnati dalla sig.ra nelle mani del sig. , spesso anche in presenza di altri testimoni, tra i quali , la sig.ra , altra dipendente della , ed i figli di , sigg.ri e ‘ e che ‘ questi ultimi (…) spesso andavano in banca per conto della mamma ) a prelevare il denaro necessario per il pagamento dell’affitto ‘ (cfr. pag. 4) della comparsa). La società ha, perciò, sostenuto l’insussistenza della morosità, essendo il patto di maggiorazione del canone affetto da nullità assoluta (che non travolge l’intero contratto, in quanto vitiatur, sed non vitiat : in tal senso, cfr. Cass. Civ., S.U., 09.10.2017, n. 23601), con conseguente possibilità di compensare le maggiori somme indebitamente versate con il minore credito vantato dalla controparte. A sostegno della propria tesi ha articolato prova per interpello e testi.
Erroneamente, perciò, il giudice di prime cure ha ritenuto inammissibili le istanze istruttorie avanzate, stante l’inammissibilità della domanda riconvenzionale successivamente avanzata dalla società nella memoria depositata ai sensi dell’art. 426 CP.C., a seguito dell’ordinanza di mutamento del rito: infatti, l’inammissibilità della domanda riconvenzionale (di condanna al pagamento della differenza tra le maggiori somme indebitamente versate ed il minore credito vantato dai locatori) non travolge certo l’e ccezione di compensazione sollevata dalla società nella memoria di costituzione depositata nella precedente fase del giudizio.
Quanto alla ritenuta inammissibilità della prova testimoniale, poiché articolata in violazione del divieto posto dall’art. 2722 C.C. (ai sensi del quale ‘ la prova per testimoni non è ammessa se ha per oggetto patti aggiunti o contrari al contenuto di un documento, per i quali si alleghi che la stipulazione è stata anteriore o contemporanea ‘), essendo la prova richiesta per provare l’illiceità del contratto dissimulato ed avendo, peraltro, la società fornito un principio di prova scritta producendo copia degli estratti conto bancari dai quali risultano i prelevamenti (asseritamente) eseguiti per provvedere al pagamento del canone di locazione maggiorato, nel caso di specie è applicabile la deroga prevista dagli artt. 1417 e 2724 I CO. n. 1) C.C. (in tal senso, cfr. Cass. Civ., Sez. 3, ord. 26.05.2020, n. 9672, secondo la quale ‘ in tema di locazione immobiliare, la prova per testimoni è ammissibile se la domanda è diretta a far valere l’illiceità dell’accordo dissimulato che preveda un canone superiore rispetto a quello risultante dal contratto registrato (ex art. 1417 c.c.) e quando vi è un principio di prova per iscritto (ex art. 2724, comma 1, n. 1, c.c.) che conferisca alla testimonianza riscontro probatorio documentale presuntivo ‘; nello stesso senso, cfr. Cass. Civ., Sez. 2, ord. 22.04.2025, n. 10459, secondo la quale ‘ in ipotesi di simulazione relativa concernente un contratto a forma libera non opera la limitazione di cui all’art. 2725 c.c., sicché, nel rapporto tra le parti, potrà essere invocata la prova per testimoni o per presunzioni, sia quando la prova venga richiesta per dimostrare l’illiceità del contratto dissimulato ex art. 1417 c.c., sia quando ricorra una delle condizioni prescritte dall’art. 2724 c.c., che costituiscono eccezioni al divieto
di prova testimoniale del patto aggiunto o contrario al contenuto del documento simulato, per il quale si alleghi che la stipulazione è stata anteriore o contestuale ex art. 2722 c.c. ‘).

L’esito della prova, tuttavia, non ha fornito sufficienti elementi di riscontro alla tesi della società.

In primo luogo, l’attendibilità degli unici due testimoni escussi dev’essere valutata con particolare prudenza, atteso che il teste coniuge di , già legale rappresentante della all’atto della sua deposizione era la liquidatrice della società, mentre il teste è il figlio della e di .

In secondo luogo, la deposizione di non può considerarsi in alcun modo decisiva, in quanto il teste -il quale all’epoca frequentava l’RAGIONE_SOCIALE ed ogni anno si recava all’estero per tre/quattro mesi l’anno ha dichiarato di avere assistito solo occasionalmente alla consegna del denaro con il quale la madre pagava a il canone di locazione.

Inoltre, è poco verosimile che , il quale ‘ se c’era affollamento ritornava più tardi ‘, pur incassando ogni mese, sulla base di un accordo contra legem , somme di gran lunga superiori a quelle quietanzate, contasse il denaro in presenza di possibili testimoni, così come è poco verosimile che il denaro, pur trattandosi di somma alquanto ingente, non fosse contenuto in una busta.

Infine, le deposizioni di entrambi i testimoni non trovano riscontro nella documentazione bancaria depositata dalla società.

Infatti, in ordine alla provvista del denaro necessario per il pagamento COGNOME NOME ha dichiarato: ‘ per procurarci il contante mettevamo da parte volta per volta gli incassi della pizzeria e se non bastavano prelevavamo il contante in banca da c/c di mio marito, il quale era dipendente della ditta RAGIONE_SOCIALE ‘. Sostanzialmente conforme la deposizione del teste , il quale, sul punto, ha dichiarato: ‘ qualche volta per pagare il canone di locazione era sufficiente utilizzare l’incasso della pizzeria, altre volte l’incasso non bastava, nel quale caso mia madre si recava in banca per ritirare il contante ‘.
Ebbene, dalla documentazione bancaria prodotta risulta che i prelevamenti (asseritamente) eseguiti per poter pagare il canone di locazione sono sempre stati di ammontare superiore allo stesso importo del canone (asseritamente) da pagare: infatti, il 13.12. 2017 sono stati effettuati due prelievi, per complessivi € 1820,00, in data 15.01.2018 sono stati prelevati € 1700,00, in data 14.03.2018, 12.04.2018, 14.05.2018 e 12.06.2018 € 1600,00, in data 13.07.2018 € 1700,00, in data 12.11.2018 € 1500,00, in data 14 .01.2019 € 1490,00, in data 12.02.2019, 12.06.2019 e 16.09.2019 € 1500,00,
in data 10.04.2019 € 1450,00, in data 15.05.2019 € 1300,00 (cfr. doc. n. 10) fascicolo di primo grado e note difensive depositate in data 02.10.2025).

Pertanto, non solo non c’è alcun significativo elemento che consenta di ricondurre i prelievi effettuati all’esigenza di procurarsi il contante necessario per il pagamento del canone di locazione maggiorato, ma l’entità dei prelievi sconfessa la tesi della società, confermata dai due testimoni escussi, secondo la quale i prelievi venivano effettuati soltanto per integrare la provvista di denaro ottenuta mettendo da parte gli incassi della pizzeria.

Rebus sic stantibus , avendo l’appellante rinunciato all’escussione del teste (dipendente della società, pur indicata come una delle persone che assistevano ai pagamenti) ed al deferimento, alla controparte, del giuramento decisorio, non vi sono elementi idonei a suffragare la tesi secondo la quale l’appellante fino a gennaio 2020 ha costantemente versato un canone di € 1250,00 anziché di € 500,00 mensili.

Alla luce delle considerazioni esposte, l’appello deve, pertanto, ritenersi infondato e deve, di conseguenza, essere rigettato.

Considerata la fondatezza delle doglianze relative all’ammissione della prova articolata in primo grado e la difficoltà di fornire la prova di pagamenti non quietanzati, sussistono gravi ed eccezionali ragioni per compensare integralmente, tra le parti, le spese di lite del grado.

Si dà atto che sussistono i presupposti per il raddoppio del contributo unificato dovuto, ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, D.P.R. n. 115/2002, introdotto dall’art. 1 comma 17 L. n. 228/2012.

P. Q. M.

La Corte

respinge l’appello;

compensa integralmente tra le parti le spese di lite del grado;

dà atto che sussistono i presupposti per il raddoppio del contributo unificato dovuto, ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, D.P.R. n. 115/2002, introdotto dall’art. 1 comma 17 L. n. 228/2012.

Il Presidente estensore (AVV_NOTAIO NOME COGNOME)

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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