Canone di locazione: la registrazione non è retroattiva

Un’inquilina ha chiesto il rimborso del canone di locazione versato in eccesso rispetto a quanto risultante da una registrazione tardiva del contratto, effettuata dal locatore con un importo inferiore. Il contratto originale risaliva al 1988. La Corte di Cassazione ha respinto la richiesta, chiarendo che le leggi che impongono la registrazione a pena di nullità (L. 431/1998) non sono retroattive. Pertanto, il rapporto resta disciplinato dalla normativa precedente e l’accordo originale sul canone di locazione rimane valido, a prescindere dalla successiva registrazione fiscale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 4 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Canone di Locazione: la Registrazione Tardiva non Modifica il Contratto Originario

Un’importante ordinanza della Corte di Cassazione, la n. 11447 del 2024, affronta un tema cruciale per i contratti di locazione stipulati prima della grande riforma del 1998. La questione centrale riguarda la validità di un canone di locazione pattuito decenni fa e l’effetto di una successiva registrazione del contratto con un importo inferiore. Questa decisione chiarisce il principio di irretroattività delle norme sulla nullità per mancata registrazione, offrendo stabilità ai rapporti locatizi di lunga data.

I Fatti del Caso

La vicenda ha origine da un contratto di locazione ad uso abitativo stipulato nel lontano 1988. L’inquilina si impegnava a versare un determinato canone annuo. Per anni, il rapporto è proseguito regolarmente, con il canone corrisposto come da accordi. La situazione si complica quando l’inquilina scopre che nel 2004 il locatore aveva registrato un contratto che indicava un canone di locazione notevolmente inferiore a quello effettivamente pagato.

Sulla base di questa scoperta, e ritenendo che solo il canone registrato fosse legalmente valido ai sensi della L. 431/1998, l’inquilina ha intentato una causa per ottenere la restituzione delle somme versate in eccedenza nel corso degli anni, quantificate in circa 52.000 euro.

Il Tribunale di primo grado le ha dato ragione, condannando il locatore alla restituzione. La Corte d’Appello, tuttavia, ha ribaltato la decisione, respingendo la domanda dell’inquilina. La questione è quindi giunta all’esame della Corte di Cassazione.

La Decisione sul Canone di Locazione e la Normativa Applicabile

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’inquilina, confermando la decisione della Corte d’Appello, sebbene con una correzione della motivazione. Il punto nodale della sentenza risiede nell’applicazione del principio tempus regit actum (il tempo regola l’atto).

L’Irretroattività delle Riforme del 1998 e 2004

I giudici hanno stabilito che le norme invocate dalla ricorrente, in particolare l’art. 13 della Legge n. 431/1998 (che sancisce la nullità di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato) e l’art. 1, comma 346, della Legge n. 311/2004 (che prevede la nullità dei contratti di locazione non registrati), non possono essere applicate retroattivamente.

Queste disposizioni si applicano esclusivamente ai contratti stipulati dopo la loro entrata in vigore. Poiché il contratto in esame risaliva al 1988, esso rimaneva disciplinato dalla legislazione precedente, ovvero la Legge n. 392/1978 (la cosiddetta legge sull'”equo canone”).

Le Motivazioni della Corte

La Corte ha spiegato che il contratto del 1988 è rimasto “insensibile” alle nuove discipline che richiedono la forma scritta e la registrazione come requisiti di validità. Di conseguenza, la successiva registrazione del 2004 con un importo inferiore, presumibilmente effettuata per scopi di elusione fiscale da parte del locatore, non ha avuto l’effetto di modificare o sostituire l’accordo originario sul canone di locazione.

Il rapporto contrattuale è sempre stato regolato dall’accordo iniziale del 1988. La registrazione successiva e infedele non ha prodotto alcun effetto sostanziale sul contratto, né ha potuto sanare o invalidare le pattuizioni originali secondo le nuove leggi. In sostanza, la nullità per mancata registrazione non poteva essere invocata per un contratto sorto quando tale sanzione non era prevista dalla legge.

Conclusioni

Questa ordinanza riafferma un principio fondamentale di certezza del diritto: le leggi, specialmente quelle che introducono cause di nullità, non possono avere effetto retroattivo. Per i contratti di locazione stipulati prima del 30 dicembre 1998 (data di entrata in vigore della L. 431/1998), la validità e l’efficacia delle pattuizioni sul canone devono essere valutate alla luce della normativa vigente all’epoca della loro stipulazione.

La decisione chiarisce che una registrazione tardiva o infedele, avvenuta sotto il vigore della nuova legge, non può alterare la sostanza di un contratto validamente sorto sotto la disciplina precedente. Questo protegge la stabilità dei rapporti giuridici di lunga durata e impedisce che le riforme legislative vengano utilizzate per rimettere in discussione accordi consolidati nel tempo.

Un contratto di locazione stipulato prima del 1998 è nullo se non è stato registrato?
No. Secondo la Corte, le leggi che hanno introdotto la nullità per mancata registrazione (L. 431/1998 e L. 311/2004) non sono retroattive. Pertanto, un contratto stipulato nel 1988 rimane valido ed efficace anche in assenza di registrazione, poiché è regolato dalla normativa precedente.

Se il locatore registra tardivamente un contratto con un canone inferiore a quello pagato, l’inquilino può chiedere il rimborso della differenza?
No, non in questo caso. La Corte ha stabilito che la registrazione tardiva e infedele non modifica l’accordo originario valido stipulato prima dell’entrata in vigore delle nuove leggi. Il canone dovuto resta quello pattuito all’inizio del rapporto, e l’inquilino non ha diritto alla restituzione delle somme corrisposte in base a tale accordo.

Quale legge regola i contratti di locazione stipulati prima della riforma del 1998?
I contratti stipulati prima dell’entrata in vigore della Legge n. 431/1998 rimangono soggetti alla disciplina precedente, in particolare alla Legge n. 392 del 1978 (nota come legge sull'”equo canone”), per quanto riguarda le pattuizioni sul canone.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 11447 Anno 2024

ORDINANZA

sul ricorso 12827/2021 proposto da:

NOME COGNOME, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME e domiciliata ex lege presso la Cancelleria della Corte di cassazione in Roma, INDIRIZZO,

pec:

-ricorrente –

contro

NOME COGNOME rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME e domiciliato ex lege presso la Cancelleria della Corte di cassazione in Roma, INDIRIZZO,

pec:

-controricorrente –

Civile Ord. Sez. 3 Num. 11447 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 29/04/2024

avverso la sentenza n. 1537/2020 della CORTE D’APPELLO di PALERMO, depositata il 02/11/2020;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 15/12/2023 dal AVV_NOTAIO. NOME COGNOME

Rilevato che:

NOME COGNOME, conduttrice di un immobile sito in Palermo, propose ricorso ex art. 447 bis c.p.c. avanti al Tribunale di Palermo nei confronti del locatore NOME COGNOME perché fosse accertato il suo diritto al rimborso dell’importo complessivo di € 52.000, oltre interessi e rivalutazione, quali somme versate in eccedenza a titolo di canoni di locazione rispetto a quanto dovuto in base al contratto registrato in data 28/5/2004; allegò di aver stipulato in data 1/12/1988 con il COGNOME un contratto di locazione ad uso abitativo per un canone concordato di Lir e 6.240.00 annue (pari ad € 3.222,69), per una durata di anni quattro, e di aver corrisposto mensilmente il canone nella misura pattuita fino al dicembre 2016 (data della finita locazione); assunse di essere venuta a conoscenza del fatto che il contratto registrato dal COGNOME in data 28 maggio 2004 portava l’indicazione di un canone di locazione di molto inferiore a quello pattuito; riferì che la locazione si era rinnovata tacitamente fino alla disdetta per la scadenza contrattuale del 1/12/2016; che poco prima che il locatore provvedesse a notificare uno sfratto per finita locazione in data 7/12/2016 lo stesso COGNOME aveva effettuato una seconda registrazione del contratto originario con il canone ivi pattuito e sempre corrisposto; alla luce di queste premesse la COGNOME propose domanda giudiziale di ripetizione ai sensi dell’ art. 13 L. n. 431 del 1998, norma secondo cui, essendo nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato, il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può chiedere
la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato;

il locatore COGNOME, nel costituirsi in giudizio, contestò la fondatezza della domanda mancando le condizioni e i presupposti per l’utile esercizio dell’azione di ripetizione , in quanto non vi era stata alcuna pattuizione volta a determinare un canone diverso rispetto a quello risultante dall’unico contratto scritto del 1/12/1988 che aveva sempre regolato il rapporto, avendo la registrazione del 2004 valore puramente fiscale; non era possibile ipotizzare che la registrazione avvenuta nel 2004, totalmente svincolata dal contratto stipulato in forma scritta nel 1988, potesse far presumere la simulazione del contratto che aveva sempre regolato il rapporto; inoltre non vi era prova che fossero stati corrisposti i canoni da cui la ricorrente faceva derivare la richiesta di ripetizione della somma;
il Tribunale di Palermo, ritenuto che la registrazione del contratto del 2004, enunciante un canone minore di quello versato, fosse stata compiuta dal locatore a mero scopo di elusione fiscale e non avesse prodotto alcun effetto sostanziale, essendo il rapporto regolato esclusivamente dal contratto originario, per un principio di invarianza del canone accolse la domanda della COGNOME, condannando il COGNOME al pagamento della somma di € 52.000 oltre interessi e rivalutazione; ritenne, in sostanza, che la violazione del principio dell’invarianza del canone da parte del locatore, non potesse andare a detrimento della conduttrice alla quale doveva essere riconosciuta la differenza versata, nella misura stimata nella perizia di parte attrice;
a seguito di appello del COGNOME la Corte d’Appello di Palermo, con sentenza n. 1537 pubblicata in data 2/11/2020, ha accolto il motivo di appello con cui si lamentava la violazione dell’art. 112 c.p.c. per avere il Tribunale affermato l’esistenza di un debito da restituire

sulla base di un fatto -eccedenza di quanto versato rispetto a quanto giuridicamente dovuto alla stregua del contratto di locazione del 1988del tutto diverso ed antitetico rispetto a quello allegato dall’attrice che consisteva, invece, nella richiesta d i versamento dell’eccedenza tra quanto versato sulla base dell’originario contratto del 1988 e quanto invece dovuto sulla base de contratto registrato nel 2004;

avverso la sentenza che ha dunque, in riforma della sentenza di primo grado, rigettato la domanda della COGNOME, con condanna della stessa alle spese del doppio grado, la stessa COGNOME propone ricorso per cassazione sulla base di due motivi;

resiste NOME COGNOME con controricorso;

il ricorso è stato assegnato per la trattazione in adunanza camerale ai sensi dell ‘art. 380 -bis .1 c.p.c.

entrambe le parti hanno depositato memoria;

AVV_NOTAIOiderato che :

con il primo motivo -violazione e falsa applicazione dell’art. 13 l. 431/1998 e dall’art. 1 legge 311/2004 in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c. -la ricorrente lamenta che la Corte del merito non ha correttamente applicato l’art. 13 L 431/1988 e non si è conformata alla giurisprudenza di questa Corte, con particolare riguardo alle due sentenze delle S.U. n. 18213 del 17/9/2015 e 23601 del 2017, secondo cui la nullità prevista dall’art. 13 co. 1 l. 431/98 è volta a colpire la pattuizione, nel corso di svolgimento del rapporto di locazione, di un canone più elevato rispetto a quello risultante dal contratto originario, essendo la norma espressione del principio della invariabilità del canone fissato nel contratto per tutto il tempo della durata del rapporto; secondo la ricorrente il contratto non registrato, considerato alla stregua di una controdichiarazione, non potrebbe mai consentire la sostituzione del maggior canone reale rispetto a quello fissato nel
contratto soggetto a registrazione e l’art. 13, comma 1 della legge n. 431 del 1998 avrebbe dovuto essere interpretato estensivamente dalla corte del merito ritenendo nulla anche la locazione non registrata in cui è fissato un prezzo maggiore di quello dichiarato; né la tardiva registrazione dell’originario contratto avrebbe potuto sanare la nullità della pattuizione;

con il secondo motivo -violazione e falsa applicazione dell’art. 1418 comma 1 c.c. in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c. causa illecita per contrarietà a norma imperativa. Nullità insanabile -la ricorrente lamenta, sotto un diverso profilo, la mancata declaratoria di nullità della pattuizione relativa al canone maggiorato di cui al contratto originario, oggetto poi di registrazione; la nullità del primo contratto deriverebbe -oltre che dalla mancata tempestiva registrazionedall’illiceità della causa conc reta del negozio non sanabile dalla tardiva registrazione;
i due motivi non possono essere accolti, sebbene debba farsi luogo ad una correzione della motivazione della sentenza impugnata; queste le ragioni;

la locazione risaliva al 1988 e, quando sopravvenne la l. n. 431 del 1998, rimase soggetta, quanto alla durata, alla disciplina prevista dall’art. 2, comma 6 della suddetta legge, e cioè alla durata di quattro anni, mentre il canone rimase disciplinato dall’art. 79 della l. n. 392 del 1978 secondo quanto affermato dalla giurisprudenza di questa Corte;

si richiama al riguardo Cass., 3, n. 12996 del 5/6/2009, secondo cui: ‘ Nel caso di pendenza, alla data di entrata in vigore della legge n. 431 del 1988, di un contratto di locazione ad uso abitativo con canone convenzionale ultralegale rispetto a quello c.d. equo da determinarsi ai sensi degli artt. 12 e segg. della legge n. 392 del 1978, qualora sia intervenuta la sua rinnovazione tacita ai sensi dell’art. 2, comma 6,

della legge n. 431 del 1998, il conduttore – in difetto di una norma che disponga l’abrogazione dell’art. 79 della menzionata legge n. 392 del 1978 in via retroattiva o precluda l’esercizio delle azioni dirette a rivendicare la nullità di pattuizioni relative ai contratti in corso alla suddetta data, è da considerarsi legittimato, in relazione al disposto del comma 5 dell’art. 14 della medesima legge n. 431 del 1998, ad esercitare l’azione prevista dall’indicato art. 79 diretta a rivendicare l’applicazione, a decorrere dall’origine del contratto e fino alla sua naturale scadenza venutasi a verificare successivamente alla stessa data in difetto di idonea disdetta, del canone legale con la sua sostituzione imperativa, ai sensi dell’art. 1339 cod. civ., al pregresso canone convenzionale illegittimamente pattuito. Tale sostituzione, in ipotesi di accoglimento dell’azione, dispiega i suoi effetti anche con riferimento al periodo successivo alla rinnovazione tacita avvenuta nella vigenza della legge n. 431 del 1998 ‘ ;
il principio di diritto è stato più volte ribadito: si veda, da ultimo, Cass., 3, n. 14392 del 24/5/2023 secondo cui: ‘ In tema di locazioni ad uso abitativo, la rinnovazione tacita di un contratto con canone ultralegale, intervenuta successivamente all’entrata in vigore della l. n. 431 del 1998, legittima il conduttore ad esercitare l’azione prevista dall’art. 79 della l. n. 392 del 1978 onde ottenere l’applicazione del canone cd. equo, determinato ai sensi degli artt. 12 e ss. della legge da ultimo citata, a decorrere dal momento iniziale del contratto e fino alla sua naturale scadenza, “ivi” compreso il periodo successivo alla rinnovazione tacita avvenuta nel vigore della l. n. 431 del 1998, con sostituzione imperativa del canone convenzionale ai sensi dell’art. 1339 c.c. ‘ ;
nella specie si rileva che il contratto rimase insensibile alla disciplina del comma 4 dell’art. 1 della l. n. 431 del 1998 secondo cui

‘a decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta’ e rimase insensibile anche alla disciplina dell’art. 13 della legge (secondo cui ‘è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato’ ), trattandosi di contratto pendente;

u gualmente rimase insensibile all’applicazione dell’art. 1, comma 346 l. n. 311 del 2004, secondo cui ‘i contratti di locazione comunque stipulati sono nulli se, ricorrendo i presupposti, non sono registrati’ secondo quanto affermato dalla giurisprudenza di questa Corte: infatti, secondo Cass., 3, n. 22828 del 21/7/2022 ‘ In tema di contratti di locazione ad uso abitativo, la prescrizione di requisiti di validità ai sensi degli artt. 1, 2 e 14 della l. n. 431 del 1998 – cioè, la forma scritta ” ad substantiam ” – e dell’art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004 – in forza del quale i negozi sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati – si applica solo ai contratti stipulati dopo l’entrata in vigore delle citate norme, giusta il principio “tempus regit actum “, non derogato da alcuna speciale disposizione transitoria ‘ ;
da tutto quanto esposto e dall’applicazione del richiamati principi di diritto, deriva che il contratto di locazione rimase privo di rilievo ai fini della nullità per mancata registrazione evocata con i motivi di ricorso, così dovendo correggersi la motivazione della sentenza impugnata;

alle suesposte considerazioni consegue il rigetto del ricorso e la condanna della ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo;

si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrente di una somma a titolo di contributo unificato pari a quella versata per il ricorso, se dovuta.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna la ricorrente a pagare le spese del giudizio di cassazione che liquida in € 2000 (oltre € 200 per esborsi), oltre accessori e spese generali al 15%.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente , dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello per il ricorso a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella Camera di AVV_NOTAIOiglio della Terza

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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