Canna fumaria condominio: il rifiuto è risarcibile?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 21483/2024, ha stabilito che il condominio può essere tenuto a risarcire il danno se, oltre al diniego dell’assemblea, l’amministratore rifiuta di consegnare le chiavi per l’accesso a una parte comune, impedendo di fatto l’installazione di una canna fumaria. Se l’uso della parte comune è legittimo ai sensi dell’art. 1102 c.c., l’ostruzionismo attivo e non solo il voto contrario può configurare un illecito dannoso. La questione è stata rinviata alla Corte d’Appello per una nuova valutazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Canna Fumaria in Condominio: Il Rifiuto Ingiustificato dell’Amministratore può Costare Caro

L’installazione di una canna fumaria in condominio è spesso fonte di controversie. Un recente provvedimento della Corte di Cassazione, l’ordinanza n. 21483 del 31 luglio 2024, chiarisce un aspetto fondamentale: non è solo il diniego dell’assemblea a poter generare responsabilità, ma anche l’ostruzionismo attivo dell’amministratore. Se tale condotta impedisce un uso legittimo della cosa comune, il condominio può essere chiamato a risarcire i danni.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine dalla richiesta di un conduttore di un locale commerciale di installare una canna fumaria sul muro perimetrale dell’edificio, necessaria per la sua attività di somministrazione di cibi e bevande. L’assemblea condominiale negava l’autorizzazione. Successivamente, l’amministratore si rifiutava di consegnare le chiavi di un cortile interno (chiostrina), indispensabili per procedere materialmente all’installazione.

Nei primi due gradi di giudizio, la domanda di risarcimento danni veniva respinta. I giudici di merito, pur riconoscendo che l’installazione non violava l’art. 1102 c.c. (non alterando il decoro architettonico né impedendo il pari uso agli altri condomini), avevano escluso la responsabilità del condominio. La motivazione si basava sul fatto che il diniego fosse frutto della convinzione, seppur errata, di tutelare un proprio diritto.

Il Diritto del Singolo all’Uso della Canna Fumaria in Condominio

La Corte di Cassazione ribadisce un principio consolidato: il singolo condomino (o il suo conduttore) ha il diritto di utilizzare le parti comuni, come i muri perimetrali, per un proprio fine particolare, a condizione di rispettare due limiti invalicabili imposti dall’art. 1102 c.c.:

1. Non alterare la destinazione della cosa comune.
2. Non impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

L’installazione di una canna fumaria, se non lede il decoro architettonico, rientra pienamente in questo diritto. Di conseguenza, non necessita di alcuna autorizzazione preventiva da parte dell’assemblea condominiale. L’eventuale delibera autorizzativa ha solo il valore di un riconoscimento dell’assenza di un interesse contrario da parte degli altri condomini.

La Decisione della Cassazione: Responsabilità Oltre il Voto dell’Assemblea

Il punto cruciale dell’ordinanza risiede nella distinzione tra il mero diniego assembleare e l’impedimento materiale all’esercizio di un diritto. La Corte d’Appello aveva erroneamente limitato la sua analisi alla sola delibera, senza considerare un fatto decisivo e denunciato sin dal primo grado: il rifiuto dell’amministratore di consegnare le chiavi per l’accesso alla chiostrina.

Questo rifiuto non è una semplice espressione di dissenso, ma una condotta attiva che si traduce in un impedimento concreto all’esercizio del diritto di pari uso della parte comune. Secondo la Cassazione, è proprio questo comportamento, e non solo il voto contrario, che può costituire un illecito dannoso ai sensi dell’art. 2043 c.c., fonte di obbligo risarcitorio.

Le Motivazioni

La Corte ha accolto il ricorso, cassando la sentenza e rinviando la causa alla Corte d’Appello per una nuova valutazione. Il Giudice del rinvio dovrà accertare se il rifiuto di consegnare le chiavi abbia effettivamente ostacolato l’installazione della canna fumaria e se tale condotta sia la causa diretta delle conseguenze pregiudizievoli lamentate, come la scadenza dei termini per l’autorizzazione comunale.
In sostanza, la Cassazione ha chiarito che la responsabilità del condominio non deriva dal semplice esprimere un’opinione contraria in assemblea, ma dall’intraprendere azioni concrete che impediscono al singolo di esercitare un suo legittimo diritto. Il mero diniego assembleare può essere considerato un atto lecito (sebbene infondato), mentre l’ostruzionismo materiale è un illecito civile.

Le Conclusioni

Questa ordinanza offre un importante monito per amministratori e condomini. Il diritto del singolo di usare le parti comuni, nel rispetto dei limiti di legge, deve essere garantito non solo a parole ma anche nei fatti. Un condominio che, tramite il suo amministratore, pone in essere ostacoli materiali per impedire tale uso, si espone a concrete azioni di risarcimento del danno. La decisione finale spetterà ora alla Corte d’Appello, che dovrà applicare questo principio al caso specifico e quantificare l’eventuale danno subito dal ricorrente.

Un conduttore può installare una canna fumaria sul muro condominiale senza autorizzazione dell’assemblea?
Sì, secondo la Corte, il conduttore (al pari del proprietario) può installare una canna fumaria funzionale alla sua attività commerciale, purché rispetti i limiti dell’art. 1102 c.c., ovvero non alteri la destinazione d’uso della parte comune e non impedisca il pari uso agli altri condomini. Tale facoltà non è soggetta ad autorizzazione assembleare, salvo diverse disposizioni del regolamento condominiale.

Il condominio è sempre responsabile se l’assemblea nega l’autorizzazione per l’installazione di una canna fumaria?
No. La Corte chiarisce che il mero diniego di autorizzazione da parte dell’assemblea, di per sé, non costituisce un illecito dannoso, in quanto l’autorizzazione non è necessaria per legge. La responsabilità sorge quando a questo diniego si aggiungono comportamenti materiali che impediscono l’esercizio del diritto.

Cosa ha reso il condominio potenzialmente responsabile del danno in questo caso specifico?
La responsabilità del condominio non è derivata dalla delibera assembleare di diniego, ma dal successivo e distinto rifiuto dell’amministratore di consegnare le chiavi necessarie per accedere a una parte comune (la chiostrina) dove dovevano essere eseguiti i lavori. Questo atto è stato considerato un impedimento concreto all’esercizio del diritto di pari uso della cosa comune, configurando un potenziale illecito risarcibile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 21483 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 21483 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 31/07/2024

Oggetto:

risarcimento danni

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 14304/2019 R.G. proposto da dall’AVV_NOTAIO,

NOME, rappresentata e difesa con domicilio in Roma, INDIRIZZO;

– RICORRENTE –

contro

CONDOMINIO di INDIRIZZO, in persona dell’amministratore p.t., rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO, con domicilio in Roma, INDIRIZZO;

-CONTRORICORRENTE – avverso la sentenza della Corte d’appello di Roma n. 6761/2018, pubblicata in data 25.10.2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16.5.2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE

Con sentenza n. 6761/2018, la Corte distrettuale di Roma ha confermato la pronuncia di primo grado che aveva respinto la domanda di NOME COGNOME diretta ad ottenere il risarcimento del danno per il diniego frapposto dall’assemblea condominiale alla collocazione sul muro perimetrale di una canna fumaria necessaria

per l’utilizzo per la somministrazione di cibo e bevande del locale ubicato nello stabile, condotto in locazione dallo stesso COGNOME.

Il Giudice distrettuale ha affermato che l’appoggio della canna fumaria non violava l’art. 1102 c.c., non essendo alterato il decoro architettonico né impedito il pari uso agli altri condomini; ha però escluso che il Condominio fosse responsabile per un abuso, avendo negato l’autorizzazione nella convinzione di una propria altrettanto valida pretesa di tutela delle proprietà sia dei singoli che delle parti comuni.

Per la cassazione della sentenza NOME COGNOME, erede di NOME COGNOME, ha proposto ricorso affidato ad un unico motivo.

Il Condominio di INDIRIZZO ha resistito con controricorso.

In prossimità dell’adunanza le parti hanno depositato memorie illustrative.

Sono infondate le eccezioni d’inammissibilità del ricorso: l’impugnazione contiene una puntuale esposizione degli accadimenti in fatto e delle questioni in diritto sottoposte al vaglio di legittimità, con un pertinente richiamo agli atti e ai documenti utili per la decisione.

L’unico motivo di ricorso denuncia la violazione dell’art. 2043 c.c., per avere la sentenza omesso di considerare gli elementi dedotti dal ricorrente che compravano la responsabilità del Condominio, avendo valutato -come fonte del danno -solo il diniego di autorizzazione all’apposizione della canna fumaria sulla parete condominiale, senza tenere conto di quanto dedotto anche in appello riguardo al fatto che l’amministratore aveva rifiutato la consegna delle chiavi per l’accesso alla chiostrina, necessario per procedere all’installazione.
Il motivo è fondato.

Occorre premettere che la censura, sebbene rubricata come violazione di legge sostanziale, denuncia l’illegittimità della sentenza per omessa pronuncia su un motivo di gravame (come si ricava dalle deduzioni formulate a pag. 19 e ss. del ricorso), concernente il fatto, dedotto sin dal primo grado e poi riproposto in appello, che il Condominio aveva rifiutato la consegna delle chiavi per l’accesso alla chiostrina, indispensabile per apporre la canna fumaria nel punto programmato (cfr., specificamente, ricorso, pag. 21).
Su tale profilo nulla ha statuito la sentenza, essendosi la Corte di merito limitata, nel respingere la domanda, ad escludere che il mero diniego di autorizzazione assembleare costituisse un illecito dannoso, senza esprimersi sulla rilevanza e le conseguenze del rifiuto di consegna delle chiavi di accesso alla chiostrina quale impedimento all’esercizio del diritto di pari uso delle parti comuni da parte del conduttore ai sensi dell’art. 1102 c.c..

La locazione a terzi di una unità immobiliare compresa in un edificio in condominio pone il conduttore in una posizione non diversa da quella del proprietario in nome del quale egli detiene il bene. Il conduttore può, al pari del suo dante causa, liberamente godere ed eventualmente modificare le parti comuni dell’edificio, purché in funzione del godimento o del miglior godimento dell’unità immobiliare oggetto della locazione e purché non risulti alterata la destinazione di dette parti, né pregiudicato il pari suo uso da parte degli altri condomini (Cass. 14529/2021; Cass. 3874/1997; Cass. 6229/1986: Cass. 2331/1981). Gli è quindi consentito apporre targhe, insegne e installare una canna fumaria funzionale all’eserc izio dell’attività commerciale cui sia adibito l’immobile locato. L’eserc izio di tali facoltà, se compatibili con i limiti dell’art. 1102 c.c., non è soggetto ad autorizzazione assembleare (fatte
salve eventuali clausole del regolamento che la richiedano), rientrando nella facoltà che derivano, in capo al locatore, dall’appartenenza delle parti comuni e che , in virtù della locazione, sono consentite anche conduttore. Alla eventuale autorizzazione ad apportare tale modifica concessa dall’assemblea può attribuirsi il valore di mero riconoscimento dell’inesistenza di interesse e di concrete pretese degli altri condomini a tale tipo di utilizzazione (Cass. 1554/1997).

Competerà al giudice del rinvio verificare se effettivamente il Condominio abbia rifiutato la consegna delle chiavi e se una tale condotta abbia ostacolato in concreto l’esercizio del pari uso della parte comune, accertando se sia imputabile al Condominio la scadenza del termine previsto da ll’autorizzazione comunale per la realizzazione dell’opera e quali ne siano state le conseguenze pregiudizievoli.

È accolto l’unico motivo di ricorso ; la sentenza è cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio della causa alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese del presente giudizio di legittimità

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso e cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto;

rinvia la causa alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezione civile della Corte Suprema di Cassazione, in data 16.5.2024.

IL PRESIDENTE

NOME COGNOME

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