Buona entrata: rimborso al terzo pagatore

La Corte di Cassazione ha confermato la nullità del patto relativo al pagamento della buona entrata in una locazione commerciale. Il caso riguardava la richiesta di restituzione di oltre 120.000 euro versati da un soggetto terzo prima della stipula definitiva del contratto. La Corte ha stabilito che la legittimazione ad agire per la restituzione spetta a chi ha effettivamente eseguito il pagamento, purché vi sia un collegamento funzionale tra il versamento e la locazione. Non rileva che il pagatore non sia poi diventato formalmente parte del contratto finale tramite la nomina del terzo, poiché il diritto al rimborso nasce dalla nullità del patto originario.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 1 aprile 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Buona entrata: quando il rimborso spetta al terzo pagatore

Nel panorama delle locazioni commerciali, il tema della buona entrata rappresenta una delle criticità più frequenti. Spesso i locatori richiedono somme extra per acconsentire alla stipula del contratto, ma tali pattuizioni sono colpite da nullità assoluta. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce un punto fondamentale: chi ha il diritto di chiedere indietro questi soldi?

Il caso della buona entrata versata dal terzo

La vicenda trae origine da un versamento di circa 120.000 euro effettuato da un privato in favore di alcuni locatori. Tale somma era stata corrisposta come “diritto di buona entrata” per un immobile commerciale. Successivamente, il contratto di locazione era stato intestato a una società tramite la procedura di nomina del terzo (electio amici). Quando il pagatore ha richiesto la restituzione della somma, i locatori si sono opposti, sostenendo che solo la società conduttrice fosse legittimata ad agire.

La decisione dell’organo giurisdizionale

I giudici di merito hanno accolto la domanda di restituzione, riconoscendo il diritto del soggetto che aveva materialmente versato gli assegni. La Cassazione ha confermato questo orientamento, rigettando il ricorso dei locatori. Il punto centrale è che la nullità prevista dall’Art. 79 della Legge 392/1978 opera a prescindere da chi sia il firmatario finale del contratto di locazione.

Il collegamento negoziale e la nullità

La Corte ha evidenziato che, sebbene il pagamento sia avvenuto prima della stipula definitiva e da parte di un soggetto che poi non è diventato conduttore, esisteva un chiaro collegamento tra il versamento e la futura locazione. La dazione di denaro era priva di giustificazione economica nel sinallagma contrattuale, configurandosi come un indebito oggettivo.

Le motivazioni

Le motivazioni della Suprema Corte si fondano sulla natura della tutela prevista per il conduttore e per chiunque subisca l’imposizione di oneri ingiustificati. Il divieto di pretendere somme diverse dal canone o dal deposito cauzionale è imperativo. La legittimazione a chiedere la restituzione spetta al soggetto a cui è legalmente riferibile il pagamento. Il fatto che il contratto di locazione sia stato poi concluso da una società non trasferisce automaticamente il credito restitutorio derivante da un patto nullo stipulato precedentemente da un terzo. La distinzione tra le parti del contratto di locazione e le parti del patto di buona entrata rimane netta, anche se i due negozi sono collegati.

Le conclusioni

Le conclusioni tratte dalla Corte stabiliscono un principio di equità: chi paga una somma indebita ha il diritto di riaverla. La protezione contro le clausole nulle nelle locazioni commerciali non è limitata al solo conduttore formale, ma si estende al terzo pagatore che dimostri il collegamento tra il versamento e il rapporto locatizio. Questa decisione scoraggia pratiche contrattuali opache e garantisce che la nullità di protezione prevista dalla legge 392/1978 non venga aggirata attraverso schemi societari o di nomina del terzo. Per le imprese e i privati, ciò significa che ogni somma versata fuori dal canone deve avere una giustificazione causale solida, pena l’obbligo di restituzione.

È legale chiedere una somma per la buona entrata in una locazione commerciale?
No, qualsiasi pattuizione che preveda il pagamento di somme extra rispetto al canone o al deposito è nulla per legge.

Chi può agire in giudizio per recuperare i soldi versati?
La legittimazione spetta a chi ha effettuato materialmente il pagamento, anche se non è il conduttore finale dell’immobile.

Cosa succede se il pagamento è avvenuto prima della firma del contratto?
Se esiste un collegamento tra il pagamento e la successiva locazione, la somma è comunque rimborsabile in quanto priva di causa.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 368 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 3 Num. 368 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 10/01/2023

ricorsa iscritto al n. NUMERO_DOCUMENTO R.G. proposto da: COGNOME e COGNOME NOME, rappresentati ota arl’avvocato NOME COGNOME, elettivamente domiciliati in esso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME INDIRIZZO, da:

-17orrenT:

contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME, eredi di RAGIONE_SOCIALE -in proprio nella loro qualità di ex soci della società Ve , : RAGIONE_SOCIALE, rappresentate e difese dall’avvocato NOME, elettivamente domiciliate in Roma, INDIRIZZO; 59 ;

– controricorrenti

overso la sentenza n.366-2019 della Corte d’Appello di Napoli, epositata in data 6 febbraio 2019 notificata in pari data. Napc]i, data –

Udita la relazione svolta nella Camera di Consiglio dal Consigliere NOME COGNOME. dal

Rilevato che:

1) con un solo motivo NOME COGNOME e NOME COGNOME ricorrono per la cassazione della sentenza n. 366-2019 della Corte d’Appello di Napoli, depositata in data 6 febbraio 2019 e notificata in pari data;

resistono con controricorso NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME; per quanto ancora rileva in questa sede, i ricorrenti rappresentano, ne descrizione del fatto, di essere stati convenuti in giudizio dalla RAGIONE_SOCIALE e da NOME COGNOME, perché fossero condannati a restituire la somma d euro 120.064,00, versata come diritto di buona entrata per la locazione del va terraneo ubicato in Caserta, INDIRIZZO e dell’annesso locale deposito, occasione della stipula del contratto di locazione commerciale, avvenuta in da 12 luglio 2006, o, in subordine, perché fosse disposta la compensazione del credito vantato dai convenuti-locatori per i canoni mensili dovuti per i successivi alla notifica dell’atto di citazione, sino alla concorrenza della s di euro 120.000, con rivalutazione ed interessi;
la somma chiesta in restituzione, secondo la prospettazione avversaria risultava versata – sulla scorta di una pattuizione nulla, ai sensi dell’art. I. n. 392/1978, in quanto il pagamento delle somme ivi previse era privo giustificazione sinallagmatica -personalmente da NOME COGNOMECOGNOME COGNOME diec assegni a lui intestati e girati a NOME COGNOME in occasione della success stipulazione del contratto di locazione tra RAGIONE_SOCIALE, all’epoca versamento neppure costituita, e gli odierni ricorrenti;
la stipulazione di detto contratto era stata preceduta da un preliminar locazione per persona da nominare; solo con l’electio amici, effettuata COGNOME racc. ar . del 19 aprile 2007, RAGIONE_SOCIALE era stata indicata come part del contratto di locazione;

era insorta, dunque, controversia in ordine al se la legittimazione all’eser dell’azione di restituzione spettasse a NOME COGNOME oppure alla società RAGIONE_SOCIALE, con la conseguenza, in quest’ultimo caso, di dover considerar cessata la materia del contendere, dato che la società, risultando cancellata registro delle imprese, si presumeva avesse rinunciato alla domanda risarcitoria il Tribunale di Santa NOME Capua Vetere, con la sentenza n. 3447/2017, aveva ritenuto NOME COGNOME legittimato ad agire, perché l’accordo sulla scorta quale era stato effettuato quel pagamento doveva ritenersi collegato al contra di locazione intercorso con la società RAGIONE_SOCIALE e perché ripetizione dell’indebito oggettivo può essere chiesta dal soggetto c legalmente riferibile il pagamento;
la Corte d’Appello di Napoli, con la sentenza oggetto dell’odierno ricorso, condiviso la decisione del Tribunale di Santa NOME Capua Vetere, aggiungendo che la giurisprudenza di questa Corte, quando sanziona con la nullità i pa contrari al regime imperativo, indica il conduttore quale soggetto legittimat agire, solo perché, di norma, il pagamento indebito avviene in fase di esecuzion di un contratto di locazione; la legittimazione del terzo a dedurre la nullit pattuizioni in contrasto con le disposizioni della I. n. 392/1078 è subordinat dimostrazione della sussistenza di un suo interesse, ritenuta ricorrente nel c di specie, giusto il collegamento tra la pattuizione colpita da nullità e il c di locazione che rendeva il pagamento inerente al regolamento economico del rapporto locatizio;
a tale scopo, la Corte territoriale ha precisato che, diversamente da quan ritenuto dai locatori, attribuire al terzo, in presenza delle condizioni ind facoltà di agire per far valere la nullità della pattuizione volta ad ott pagamento della c.d. buona entrata non significa farlo diventare parte d contratto di locazione;

la trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell’art. 380 bis 1 cod. proc. civ.;

il Pubblico Ministero non ha formulato conclusioni scritte; le controricorrenti hanno depositato memoria.

Considerato che:

prima di procedere allo scrutinio del ricorso, deve essere rigett l’eccezione, con cui le controricorrenti, nella memoria depositata in vista odierna Camera di consiglio, hanno lamentato l’inesistenza dell’asseverazione della notificazione del ricorso: detta asseverazione è, al contrario, present atti e, quand’anche non fosse stata presente, l’avvenuta costituzione della pa resistente avrebbe eliso il rilievo della sua assenza, atteso che le resisten hanno disconosciuto la conformità della ipotetica copia non asseverata a quell ricevuta, ma si sono imitate a lamentare la mancanza di asseverazione. Nel caso di specie trova applicazione il principio di diritto espresso da Cass., Sez. 24/09/2018, n. 22438, secondo cui “il deposito in cancelleria, nel termine venti giorni dall’ultima notifica, di copia analogica del ricorso per cass predisposto in originale telematico e notificato a mezzo EMAIL, senza attestazion di conformità del difensore ex art. 9, commi 1 bis e 1 ter, della I. n. 53 del 1994 o con attestazione priva di sottoscrizione autografa, non ne comport l’improcedibilità ove il controricorrente (anche tardivamente costituitosi) de copia analogica del ricorso ritualmente autenticata ovvero non abbi disconosciuto la conformità della copia informale all’originale notificatogli 23, comma 2, del d.lgs. n. 82 del 2005″;
con un unico motivo i ricorrenti deducono, ai sensi dell’art. 360, comma 1 n. 3 cod.proc.civ., la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 79 del 392/1978, dell’art. 2033, degli artt. 1401 e ss. cod.civ., per avere la sen impugnata ritenuto sussistente la legittimazione di NOME COGNOME a ripetere somme pagate a titolo di buona entrata per la stipula del contratto di locazio la sentenza sarebbe errata perché:

non avrebbe tenuto conto che, secondo la giurisprudenza di legittimi l’azione di ripetizione di cui all’art. 79 della I. n. 392/1978 si differe comune azione di ripetizione dell’indebito, trovando titolo nel rapport locazione, sicché la relativa legittimazione spetta unicamente al condutto anche se il pagamento sia stato effettuato da un terzo;

il) avrebbe considerato terzo rispetto al contratto di locazione NOME COGNOME il quale, invece, avendo pagato l’importo a titolo di buona entrata in favore

locatori, aveva trasferito ad un soggetto nuovo, attraverso l’electio amici, tutti gli obblighi, gli oneri e i diritti derivanti dal contratto di locazione e da e gli accordi ad esso connessi;

iii) avrebbe individuato la fonte della pretesa restitutoria nella nulli accordo diverso dal contratto di locazione, sebbene a questo collegato, ch aveva fatto nascere diritti ed obblighi in capo alla società RAGIONE_SOCIALE in conseguenza dell’electio amici;

il motivo non merita accoglimento; la censura di cui alla lett. i) è infondata, perché la sentenza impugnat correttamente applicato il principio di diritto, che si intende richiamare e ri secondo cui è fatto divieto al locatore di immobili ad uso non abitati pretendere il pagamento di somme, diverse dal canone o dal deposito cauzionale, a fondo perduto o a titolo di “buona entrata”, prive di giustificazione nel sinallagma contrattuale, e il relativo patto è nullo a dell’art. 79 della I. n. 392/1978 (perché diretto ad attribuire al loca vantaggio in contrasto con le disposizioni in materia), anche se stipulato locatore non con il conduttore, ma con un terzo, che ai sensi degli artt. 14 e 2033 cod. civ. potrà far valere la nullità del patto e pretendere la restit delle somme indebitamente pagate, purché sia accertato un collegamento tra l’accordo e il contratto di locazione, la cui conclusione era condizionata attribuzione patrimoniale non giustificata ad altro titolo (Cass. 09/10/199 8815; Cass. 11/02/1998, n. 1418); Corte di Cassazione – copia non ufficiale da detto precedente non sono emerse ragioni che convincano a discostarsi; non persuade, in tal senso, la laconica affermazione di Cass. 13/01/1997, n 353, ripresa da Cass. 07/02/2011, n. 2965, che comunque riguardava il pagamento del canone da parte di un terzo e non già una fattispecie dai profi complessi come quella per cui è causa;
la censura di cui alla lett. ii) muove dalla premessa che il patto aven oggetto il pagamento del diritto di buona entrata non fosse collegato successivo contratto di locazione, ma ne costituisse parte integrante, essen stato stipulato unitamente e contestualmente al contratto di locazione: i patti intervenuti tra le parti sarebbero stati inseriti in un unico negozio compless

se pure dovessero essere tenuti distinti, resterebbero interdipendenti, soggettivamente che funzionalmente, per il raggiungimento di un fine ulterior che supera gli effetti tipici di ciascun patto, per dare luogo ad un regolamento di interessi, che assume propria rilevanza causale» (p. 16);

la sentenza impugnata, a p. 13, ha, nondimeno, affermato che vi era una connessione tra la pattuizione relativa al pagamento della buona entrata e contratto di locazione «accertata dal giudice di prime cure in base alle emergenz processuali (interrogatorio formale di COGNOME NOME e prova testimoniale e non formante oggetto di gravame»;

il giudice di prime cure, al fine di accertare la legittimazione di NOME aveva ritenuto necessario accertare la sussistenza di un collegamento tra ta pagamento e il contratto di locazione ovvero la strumentalità del primo rispe al secondo, ed aveva escluso che la società RAGIONE_SOCIALE, per effetto dell’at di designazione, fosse divenuta parte anche dell’accordo avente ad oggetto i pagamento della c.d. buona entrata, proprio per l’autonomia del patto rispet al contratto di locazione, sebbene allo stesso collegato;
l’illustrazione della censura si fonda su affermazioni assertive, senza a riscontro né diretto né indiretto con i fatti di causa, pertanto, non p dichiararsene l’inammissibilità per il mancato rispetto delle prescrizioni all’art.366 n. 6 cod.proc.civ.;

una volta ritenuto ricorrente il collegamento tra il patto e il cont locazione, perdono di rilievo le censure di cui alla lett. iii), non essendo ma messo in dubbio dalla sentenza impugnata che il tratto peculiare del contratt per persona da nominare sia dato dal subentrare nel contratto di un terzo per effetto della nomina e della sua contestuale accettazione – che, prendendo il posto del contraente originario (lo stipulante), acquista i diritti ed as obblighi correlativi nei rapporti con l’altro contraente (promit determinando, inoltre, la contemporanea fuoriuscita dal contratto del stipulante, con effetto retroattivo, per cui il terzo si considera fino dal unica parte contraente contrapposta al promittente;
ne consegue che il ricorso deve essere rigettato;

3) seguendo l’insegnamento di Cass., Sez. Un., 20/02/2020 n. 4315 si dà atto, ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2012, art. 13, comma 1 quater, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello da corrispo per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis, se dovuto.

PQM

La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento de spese in favore della controricorrente, liquidandole in euro 8542,50 p compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esb liquidati in euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrent di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello prev il ricorso a norma del comma 1 -bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso nella camera di Consiglio della Terza Sezione civile della Cort Suprema di Cassazione in data 10/11/2022.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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