Bene in comunione confiscato: la divisione è possibile

La Corte di Cassazione ha stabilito che il comproprietario di un bene, la cui altra quota è stata oggetto di confisca statale, ha il diritto di chiedere lo scioglimento della comunione. La confisca di una sola quota non estingue i diritti del terzo proprietario. Se il bene è divisibile in natura, si procede alla divisione. Se indivisibile, può essere interamente assegnato al comproprietario privato, previo accertamento della sua buona fede e pagamento di un conguaglio allo Stato per il valore della quota confiscata. La sentenza annulla la decisione della Corte d’Appello, che aveva erroneamente negato la divisione basandosi su un presunto vincolo di destinazione pubblica del bene.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 agosto 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Bene in comunione confiscato: è possibile chiederne la divisione?

La comproprietà di un immobile può presentare diverse complessità, ma cosa accade quando uno dei contitolari è lo Stato a seguito di una misura di prevenzione? La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 29862 del 2019, affronta il delicato tema del bene in comunione confiscato solo pro quota, chiarendo i diritti del proprietario privato. Questa pronuncia stabilisce un principio fondamentale: la confisca parziale non congela il diritto del terzo estraneo all’illecito di chiedere e ottenere la divisione del bene.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine dalla vicenda di un soggetto che, nel 2002, acquista il 50% della proprietà di un fondo. L’altra metà del bene era già stata oggetto di un provvedimento di confisca, divenuto definitivo nel 2000, e quindi era divenuta di proprietà dello Stato. Il nuovo comproprietario si rivolge al Tribunale per ottenere lo scioglimento della comunione e, in caso di indivisibilità del fondo, l’assegnazione dell’intera proprietà in suo favore, previo pagamento del valore della quota statale.

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello rigettano la sua domanda. Secondo i giudici di merito, la confisca impone un “vincolo di destinazione” per fini di pubblico interesse che impedirebbe al comproprietario privato di esercitare il diritto potestativo di chiedere la divisione. Contro questa decisione, gli eredi del proprietario originario ricorrono in Cassazione.

La Decisione della Corte sul bene in comunione confiscato

La Suprema Corte accoglie il ricorso, cassando con rinvio la sentenza d’appello. I giudici di legittimità ribaltano l’interpretazione dei giudici di merito, affermando che la confisca di una sola quota di un bene in comunione non comprime il diritto di proprietà del terzo comproprietario.

La Corte chiarisce che lo Stato, acquisendo la quota, si sostituisce semplicemente al precedente proprietario, diventando un comproprietario come un altro, seppur con finalità pubblicistiche. Questa situazione non può paralizzare il diritto del privato, tutelato dall’art. 1111 del Codice Civile, di chiedere in qualsiasi momento lo scioglimento della comunione.

Le Motivazioni della Sentenza

La Corte di Cassazione fonda la sua decisione su una distinzione cruciale: la situazione del terzo che vanta un diritto sul bene confiscato (ad esempio un creditore ipotecario) è diversa da quella del terzo che è comproprietario del bene stesso. Quest’ultimo non vanta un diritto sulla quota confiscata, ma è titolare di un autonomo diritto di proprietà sulla sua quota parte del bene. L’intervento ablativo dello Stato non intacca tale diritto.

Il ragionamento della Corte prosegue analizzando le due possibili soluzioni per lo scioglimento della comunione:

1. Bene divisibile in natura: Se il fondo può essere materialmente frazionato in due parti corrispondenti al valore delle quote (50% e 50%), si deve procedere con la divisione secondo le norme ordinarie del Codice Civile. Al privato andrà una porzione e allo Stato l’altra.
2. Bene indivisibile in natura: Qualora il bene non sia comodamente divisibile, la soluzione non può essere il blocco totale. La Corte apre alla possibilità di assegnare l’intero immobile al comproprietario privato. Questa soluzione, tuttavia, è subordinata a due condizioni fondamentali: la corresponsione allo Stato di un conguaglio pari al valore di mercato della quota confiscata e, soprattutto, l’accertamento della “buona fede” dell’acquirente. La buona fede va valutata non solo in base all’assenza di coinvolgimento nell’illecito, ma anche considerando i rapporti tra le parti e l’adempimento di specifici oneri di diligenza.

La Corte d’Appello, secondo la Cassazione, ha errato nel non effettuare questa verifica, negando a priori la possibilità di divisione.

Conclusioni

Questa sentenza rappresenta un importante baluardo a tutela dei diritti dei terzi che si trovano, senza colpa, a condividere una proprietà con lo Stato. Viene affermato con forza che la lotta alla criminalità organizzata, attuata tramite le misure di prevenzione patrimoniale, deve bilanciarsi con la protezione della proprietà privata di chi è estraneo a tali contesti. Il comproprietario di un bene in comunione confiscato parzialmente non è destinato a rimanere in una situazione di stallo, ma può attivare gli strumenti previsti dal Codice Civile per sciogliere la comunione, ottenendo la propria parte o, se il bene è indivisibile e sussiste la sua buona fede, l’intera proprietà liquidandone il valore alla collettività.

È possibile chiedere la divisione di un bene parzialmente confiscato dallo Stato?
Sì, la Corte di Cassazione ha stabilito che il comproprietario privato ha il diritto di chiedere lo scioglimento della comunione, poiché la confisca di una quota non comprime né estingue il suo diritto di proprietà sulla quota rimanente.

Cosa succede se il bene in comunione con lo Stato non è fisicamente divisibile?
Se il bene non è divisibile, può essere assegnato per intero al comproprietario privato. Tale assegnazione è però subordinata a due condizioni: il giudice deve accertare la sua buona fede e il privato deve versare allo Stato un conguaglio in denaro pari al valore di mercato della quota confiscata.

La buona fede del comproprietario è presunta?
No, la buona fede non è presunta e deve essere accertata dal giudice di merito. La Corte precisa che non basta la semplice circostanza di non essere il soggetto colpito dalla misura di prevenzione, ma andranno valutati indici come le condizioni delle parti, i loro rapporti personali e patrimoniali, e l’eventuale sussistenza di specifici obblighi di diligenza.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 29862 Anno 2019

2018

3053

Civile Sent. Sez. 2 Num. 29862 Anno 2019

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 18/11/2019

SENTENZA

sul ricorso 22862-2013 proposto da: NOMECOGNOME NOME, nella qualità di eredi del sig. NOME, elettivamente domiciliati in ROMA, GLYPH INDIRIZZO> COGNOME RAGIONE_SOCIALE 114 GLYPH B, GLYPH presso GLYPH lo GLYPH studio dell’avvocato NOME COGNOME che li rappresenta e difende; da : del in

– ricorrenti –

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che lo rappresenta e difende ope legis; in GENERALE legis;

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ì> L.

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avverso la sentenza n. 3616/2012 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 09/07/2012; APPELLO

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18/09/2018 dal Consigliere NOME COGNOME pubblica COGNOME

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. COGNOME che ha concluso per l’accoglimento del ricorso per quanto di ragione;

udito l’Avvocato COGNOME Salvatore difensore dei ricorrenti che ha chiesto l’accoglimento del ricorso. per dei

R.G. 22862/2013

FATTI DI CAUSA

1. Immacolata Natale, NOME COGNOME NOME COGNOME e NOME COGNOME ricorrono in cassazione, nei confronti dell’Agenzia del demanio, contro la sentenza della Corte d’appello di Roma 9 luglio 2012, n. 3616, che ha rigettato l’appello proposto dal dante causa (nel frattempo deceduto) NOME COGNOME avverso la pronuncia n. 16343/2008 del Tribunale di Roma.

2. NOME COGNOME nel 2003 aveva convenuto, davanti al Tribunale di Roma, il Ministero dell’economia e delle finanze, esponendo che nel 2002 aveva acquistato, da NOME COGNOME, il 50% del diritto di proprietà relativo a un fondo sito in Casal di Principe, fondo il cui restante 50%, già di proprietà di NOME COGNOME, era stato oggetto di confisca – con provvedimento della Corte d’appello di Napoli del 10 luglio 1999 – da parte dello Stato; l’attore chiedeva quindi al Tribunale di disporre “lo scioglimento della comunione e, formate le quote divisionali, che queste fossero assegnate ai condividenti o, qualora il bene fosse indivisibile, che fosse disposta l’assegnazione del bene in proprio favore, previa determinazione del conguaglio dovuto”. Il Ministero si costituiva ed eccepiva la propria carenza di legittimazione passiva; l’attore chiamava allora in causa l’Agenzia del demanio, proponendo nei suoi confronti la domanda fatta valere nei confronti del Ministero. Si costituiva l’Agenzia, esponendo che era stata disposta la confisca del fondo, con decreto divenuto irrevocabile il 6 dicembre 2000, così che esso apparteneva al patrimonio dello Stato nella misura del 50%, con la conseguenza che spettava al giudice penale la competenza a decidere sui diritti che i terzi rimasti estranei al procedimento di prevenzione potevano vantare sui beni confiscati ed “eccepiva
l’incompetenza del giudice civile poiché la controversia era devoluta al giudice dell’esecuzione penale”. Il Tribunale di Roma, dichiarata la carenza di legittimazione passiva del Ministero dell’economia e delle finanze, ha respinto l’eccezione di incompetenza (l’attore, agendo quale proprietario della quota del bene non assoggettata a confisca, non aveva fatto valere propri diritti sulla quota confiscata, così che doveva essere esclusa “la speciale competenza attribuita al giudice penale”) e ha rigettato la domanda.
L’Agenzia del demanio resiste con controricorso.

I ricorrenti hanno depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

I due motivi in cui il ricorso è articolato sono tra loro strettamente connessi:

Il primo motivo denuncia “violazione e falsa applicazione dell’art. 2-septies, decies e undecies della legge 575/1965, omessa applicazione dell’art. 1111 c.c. e illogica, errata motivazione su un punto decisivo della controversia”: la Corte d’appello ha errato nel ritenere applicabile al ricorrente una disposizione, il richiamato art. 2, relativa al regime dell’immobile confiscato, quando invece il ricorrente ha acquistato la quota non confiscata di un bene in comunione.

Il secondo motivo contesta “omessa applicazione del d.l. 4/2010, convertito nella legge 50/2010, nonché del d.lgs. 159/2011, assenza di motivazione su un punto decisivo della controversia”: la Corte d’appello non ha poi considerato che, nel corso del processo, sono intervenuti dapprima il d.l. 4/2010 e poi il d.lgs. 159/2011, che hanno introdotto la possibilità di vendere i beni confiscati “osservate, in quanto compatibili, le disposizioni del codice di procedura civile”.

I motivi, nei limiti di seguito precisati, sono fondati.

La Corte d’appello ha fondato il rigetto del gravame sui seguenti argomenti:

l’art. 2-undecies, comma 2, della legge 31 maggio 1965, n. 575 impone ai beni confiscati un “vincolo di destinazione, che non può essere in alcun modo eluso dall’esercizio del diritto potestativo allo scioglimento della comunione”;

non vale il riferimento ai precedenti di questa Corte che hanno affermato che la confisca non pregiudica i diritti reali di garanzia costituiti sui beni oggetto del provvedimento ablativo perché il principio è stato affermato in relazione ai diritti costituit anteriormente all’instaurazione del procedimenti di prevenzione, mentre nel caso in esame NOME COGNOME ha acquistato la quota del fondo nel 2002, quando il provvedimento di confisca era divenuto, sin dal 6 dicembre 2000, irrevocabile, così che non poteva neppure invocare di aver acquistato in buona fede;
– l’art. 785 c.p.c., che prevede che se non sorgono contestazioni sul diritto di divisione, questa è disposta con ordinanza dal giudice, non consente “di derogare a una norma imperativa di ordine pubblico, quale è da considerarsi l’art. 2-undecies I. 575/1965”.

Le affermazioni del giudice d’appello, che identificano la situazione del terzo proprietario pro quota parte del bene indiviso con quella del terzo che vanta diritti nei confronti del bene oggetto di confisca, non tengono in sufficiente considerazione la specificità della fattispecie, che vede il terzo titolare di diritti nei confronti di (una parte di) un bene che non è stato assoggettato a misura ablativa.

Precisato che nel caso in esame la misura di prevenzione, disposta ai sensi dell’art. 2-ter I. 575/1965 (introdotto dalla I. 646/1982 e poi oggetto di numerose successive modifiche), è divenuta definitiva nel 2000 e ha colpito pro quota il bene, con la restante quota del 50% che è rimasta di proprietà del fratello dell’indiziato ed è poi stata acquistata dal ricorrente nel 2002, si tratta anzitutto di individuare la disciplina normativa ad essa applicabile.

Come noto, la fattispecie della confisca del bene indiviso ha ricevuto espressa regolamentazione da parte del legislatore solo nel 2010. L’art. 5, comma 1, del d.l. 4 febbraio 2010, n. 4, convertito con modificazioni nella I. 50/240, che ha istituito l’Agenzia nazionale per l’amministrazione e la destinazione dei beni sequestrati e confiscati alla criminalità organizzata, ha introdotto, aggiungendo un periodo al comma 5 dell’art. 2-ter della I. 575/1965, la possibilità per i proprietari di “beni immobili sequestrati in quota indivisa” di intervenire nel procedimento di confisca e di ottenere, con il provvedimento di confisca, un indennizzo. Più compiuta è la regolamentazione dettata dall’art. 52, commi 7 e 8, del d.lgs. 159/2011 (c.d. codice antimafia), secondo cui (comma 7) “in caso di confisca di beni in comunione, se il bene è indivisibile, ai partecipanti in buona fede è concesso diritto di prelazione per l’acquisto della quota confiscata al valore di mercato, salvo che sussista la possibilità che il bene, in ragione del livello di infiltrazione criminale, possa tornare anche per interposta persona nella disponibilità del sottoposto, di taluna delle associazioni di cui all’art. 416-bis c.p. o dei suoi appartenenti; ove poi (comma 8) non sia esercitato il diritto di prelazione “o non si possa procedere alla vendita, il bene può essere acquisito per intero al patrimonio dello Stato al fine di soddisfare un concreto interesse pubblico e i partecipanti hanno diritto alla corresponsione di una somma equivalente al valore attuale della propria quota di proprietà, nell’ambito delle risorse disponibili a legislazione vigente”. Corte di Cassazione – copia non ufficiale
Le regole introdotte a partire dal 2010 non trovano applicazione al caso di specie (cfr. al riguardo Cass., sez. un., n. 10532/2013): lo escludono per il d.l. n. 4/2010 la disciplina transitoria di cui all’art. 7 comma 3 del decreto e, per il d.lgs. 159/2011, la disciplina transitoria ex art. 117, comma 1 (“le disposizioni contenute nel libro I non si applicano ai procedimenti nei quali, alla data di entrata in vigore del

presente decreto , sia già stata formulata proposta di applicazione della misura di prevenzione; in tali casi continuano ad applicarsi le norme previgenti.”), disciplina transitoria che (in mancanza di una diversa regola ad hoc) vale anche per le modificazioni introdotte con il d.l. 113/2018 (convertito con modificazioni dalla I. 132/2018), d’altro canto intervenuto successivamente alla deliberazione in camera di consiglio della presente pronuncia.

Ciò significa che la fattispecie in esame va letta alla luce dei principi elaborati dalla giurisprudenza prima della entrata in vigore, in particolare, del d.lgs. 159/2011.

Preliminarmente va precisato che è precluso a questo Collegio l’esame della questione circa l’attribuzione della causa al giudice civile ovvero a quello penale. La decisione del Tribunale di primo grado, che aveva respinto l’eccezione formulata in primo grado dall’Agenzia del demanio, non è stata censurata in appello dall’Agenzia, che non ha riproposto l’eccezione e si è limitata a chiedere il rigetto dell’impugnazione di Ammutinato, così che l’esame della questione, coperta da giudicato interno, è precluso a questa Corte.
Principio affermato dalla giurisprudenza penale di questa Corte è quello secondo cui la condizione di comproprietà di un bene non osta all’ammissibilità della confisca della quota del bene, che sia in comune al terzo e al soggetto sottoposto alla misura di prevenzione patrimoniale, sostituendosi a quest’ultimo lo Stato quale comproprietario del bene, con il terzo comproprietario che non è privo di tutela, ma può fare valere le sue ragioni (cfr. Cass. penale, 11 gennaio 1994, n. 25). Nel caso di bene in comproprietà indivisa, infatti, il “diritto di proprietà del terzo non è intaccato da provvedimento ablativo sotto alcun profilo, né è configurabile un pregiudizio patrimoniale o di altra natura ricollegabile alla titolarità in capo allo Stato, piuttosto che a un congiunto o ad altro privato, di
porzione indivisa dello stesso cespite” (così Cass. pen. 28751/2018, in relazione alla confisca di un’area utilizzata quale discarica abusiva di rifiuti pericolosi); la diversa identità del comproprietario che si determina per effetto della misura – conclude la medesima pronuncia – “non comporta alcuna compressione dell’altrui titolarità del diritto pro quota del bene”. Né al riguardo rileva il carattere originario e non più derivativo (come si riteneva in precedenza) dell’acquisto della proprietà mediante confisca antimafia – carattere originario dell’acquisto che è esso sì applicabile anche alle misure disposte prima del 13 ottobre 2011 (v. Cass. 12586/2017, seguendo Cass., sez. un., n. 10532/2013) – in quanto riguarda solo una quota e non l’intero bene, senza che sia di ostacolo alla comunione il carattere originario dell’acquisto di una quota e derivativo di quello di un’altra.
La mancata compressione del diritto del terzo comproprietario del bene comporta che questi possa ottenere la trasformazione della sua quota in porzione del bene mediante il procedimento di scioglimento della comunione, secondo le norme comuni (cfr. ancora Cass., sez. pen., 28751/2018, per la quale va “demandanto alla fase esecutiva il compimento delle attività necessarie per l’individuazione della quota anche mediante divisione”).

D’altro canto quando nel 2011 il legislatore ha regolato la confisca della quota del bene in comunione, si è occupato unicamente dell’ipotesi dell’indivisibilità del bene oggetto di comunione (cfr. il sopra riportato comma 7 dell’art. 52 del d.lgs. 159/2011, nonché il comma 7-ter dell’art. 48 introdotto dal d.l. 113/2018, che parla di “divisione del bene”), così che se ne desume, a contrariis, che se il bene è divisibile (id est, frazionabile in natura), si applicano le norme del codice civile e del codice di procedura civile sulla divisione (sull’autonomia della procedura volta “alla individuazione dei terzi titolari di un diritto sui beni oggetto della misura di prevenzione meritevoli di tutela e destinati ad essere in tutto o in parte
soddisfatti”, procedura governata, ove non sia diversamente disposto, da principi mutuati dal diritto civile” v. Cass., sez. pen., 1402/2017).

L’iniziativa del dante causa dei ricorrenti, partecipante privato alla comunione, di chiedere la divisione era pertanto legittima e compito del giudice adito era quello di verificare la divisibilità in natura del bene e, in caso positivo, di provvedere di conseguenza.

Qualora il bene non sia frazionabile in natura ovvero si tratti di cosa che, se frazionata, cesserebbe di servire all’uso cui è destinata (art. 1112 c.c.), la divisione non può essere disposta. Al riguardo NOME COGNOME ha chiesto, sin dal primo grado, che in caso di indivisibilità del bene, questo gli sia “assegnato”.

L’attribuzione dell’intero bene viene, necessariamente, a incidere sulla quota del bene confiscato e sulla destinazione del medesimo a servizio del pubblico interesse. Come si è supra precisato, le disposizioni applicabili al caso in esame non prevedono la possibilità di scioglimento della comunione mediante vendita del bene. Tale possibilità è invece contemplata dai commi 7 e 8 dell’art. 52 del d.lgs. 159/2011, che dispongono lo scioglimento secondo forme pubblicistiche, mediante prelazione in favore del “partecipante in buona fede”, vendita o acquisizione al patrimonio dello Stato, in base a un procedimento (come si ricava dal rinvio che il comma 7 opera all’art. 48, comma 5, sesto e settimo periodo, del medesimo d.lgs.) d’evidenza pubblica per il quale è competente l’Agenzia nazionale per l’amministrazione e la destinazione dei beni sequestrati e confiscati. Neppure è prevista la possibilità di attribuire l’intero bene al terzo comproprietario, possibilità che, assente nel d.lgs. 159/2011, è stata inserita dal d.l. 113/2018. L’art. 48, comma 7-ter dispone che, qualora il bene risulti indivisibile, il partecipante in buona fede può “chiedere l’assegnazione dell’immobile, previa corresponsione del conguaglio dovuto, in conformità al valore determinato dal perito nominato dal tribunale”; ove l’assegnazione non sia chiesta, “si fa
luogo alla vendita a cura dell’Agenzia o, in alternativa, all’acquisizione del bene per intero al patrimonio dello Stato”.

Si tratta di stabilire se queste modalità di scioglimento della comunione possano essere disposte dal giudice adito sulla base dell’interpretazione delle norme applicabili al caso in esame.

La risposta è negativa per la vendita del bene, vendita che il legislatore, quando l’ha disciplinata, ha voluto che avvenga in forme pubblicistiche e a cura dell’Agenzia nazionale (cfr. il comma 5 dell’art. 48 del codice antimafia) e che non può essere disposta nelle forme comuni (è vero che, secondo le disposizioni applicabili alla fattispecie – art. 2-undecies della I. 575/1965, nella stesura di cui alla I. 512/1999 – è configurabile la vendita del bene confiscato, ma solo eccezionalmente, ove la stessa sia “finalizzata al risarcimento delle vittime dei reati di tipo mafioso”).
La risposta è invece positiva per l’attribuzione dell’immobile. Considerato che, come si è supra detto, è conrabile, in base alle norme applicabili e all’interpretazione ad esse data da questa Corte, la confisca della quota del bene in comunione, che tale confisca non comprime il diritto del terzo, terzo al quale va riconosciuta la medesima tutela accordata a chi vanta diritti nei confronti del bene oggetto di confisca, che tale tutela trova la sua base giustificativa nella “situazione di buona fede e di affidamento incolpevole” (Cass. sez. un., n. 10532/2013, si veda pure Corte Cost. n. 1/1997), è possibile l’attribuzione del bene, previa determinazione del suo valore, ai ricorrenti ove il giudice di merito ne accerti la buona fede.
Il ricorso va pertanto accolto, la sentenza impugnata deve essere cassata e la causa rinviata alla Corte d’appello di Roma che dovrà, alla luce del principio di diritto sopra precisato, anzitutto verificare la divisibilità in natura del bene (al riguardo la Corte si è limitata a dire che “secondo la stessa prospettazione di Ammutinato” il bene era indivisibile in natura) e provvedere di conseguenza; ove il bene risulti

non frazionabile in natura ovvero, se frazionato, cessi di servire all’uso cui è destinato, la Corte potrà fare luogo, previa corresponsione del conguaglio, alla attribuzione dell’intero bene ai ricorrenti; preliminarmente andrà accertata la buona fede di NOME COGNOME con la precisazione che la buona fede non può essere esclusa unicamente dalla circostanza di essere comproprietari di un bene assoggettato pro quota a confisca e che andranno considerati, quali indici, le condizioni delle parti, i rapporti personali e patrimoniali tra le stesse e la sussistenza di particolari obblighi di diligenza (cfr. l’art. 52, comma 3, del codice antimafia).
Il giudice di rinvio provvederà anche in relazione alle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso; cassa il provvedimento impugnato e rinvia la causa a diversa sezione della Corte d’appello di Roma, che provvederà anche il relazione alle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civile, il 18 settembre 2018.

GLYPH

DEPOSITATO IN CAN~

Roma , GLYPH I 8 NOV. 2019

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