Principio di priorità tra trascrizione ipotecaria e azione revocatoria

Un condominio, forte di una sentenza di accoglimento di un’azione revocatoria, si oppone alla distribuzione del ricavato di un’esecuzione immobiliare a favore di una banca creditrice. Il Tribunale rigetta l’opposizione, stabilendo che l’ipoteca, essendo un diritto reale di garanzia iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda revocatoria, conferisce al creditore ipotecario un diritto di prelazione che prevale sulle pretese del creditore chirografario.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 14 maggio 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Azione revocatoria contro ipoteca: chi vince la corsa alla priorità?

Nell’ambito delle esecuzioni immobiliari, il conflitto tra diversi creditori è all’ordine del giorno. Una recente sentenza del Tribunale di Sondrio offre un chiarimento fondamentale su una questione complessa: chi prevale tra un creditore che ha ottenuto una sentenza favorevole in un’azione revocatoria e un creditore garantito da un’ipoteca iscritta in precedenza? La decisione sottolinea la diversa natura giuridica dei due istituti e riafferma il principio della priorità temporale delle trascrizioni nei registri immobiliari.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine dal credito vantato da un Condominio nei confronti di un suo ex amministratore. Quest’ultimo, per sottrarsi alle pretese creditorie, aveva venduto tutti i suoi immobili a un’altra persona, pur mantenendo per sé un diritto di abitazione a vita. Successivamente, l’acquirente degli immobili concedeva un’ipoteca volontaria a favore di una banca a garanzia di una linea di credito. L’ipoteca veniva regolarmente iscritta nei registri immobiliari.

Il Condominio, venuto a conoscenza di questi atti, avviava con successo un’azione revocatoria per far dichiarare l’atto di vendita inefficace nei suoi confronti. Nel frattempo, la banca avviava la procedura di espropriazione forzata sugli immobili ipotecati. A seguito della vendita all’asta, il professionista delegato proponeva un progetto di distribuzione che assegnava l’intero ricavato alla banca, in virtù del suo diritto di prelazione ipotecario. Il Condominio si opponeva, sostenendo che la sua vittoriosa azione revocatoria, trascritta, gli conferisse un diritto di priorità.

La Controversia: Azione Revocatoria e Diritto di Prelazione

Il nucleo della disputa legale verteva sulla gerarchia tra i diritti dei due creditori.
– Da un lato, il Condominio sosteneva che l’azione revocatoria vittoriosa, trascritta prima del pignoramento sul diritto di abitazione, gli garantisse un diritto di prelazione sul ricavato della vendita, rendendo l’ipoteca della banca inopponibile.
– Dall’altro, la banca (e la società cessionaria del credito) faceva valere la forza del suo diritto reale di garanzia, l’ipoteca, iscritta nei registri immobiliari ben prima che il Condominio avviasse e trascrivesse la sua domanda giudiziale.

La questione sottoposta al giudice era quindi se l’effetto dell’azione revocatoria potesse ‘superare’ un’ipoteca validamente iscritta in data anteriore.

Le Motivazioni della Decisione

Il Tribunale ha respinto integralmente le tesi del Condominio, fornendo motivazioni chiare e fondate sui principi cardine del diritto civile e processuale.

In primo luogo, il giudice ha ribadito la fondamentale differenza tra ipoteca e azione revocatoria. L’ipoteca, ai sensi dell’art. 2808 c.c., è un diritto reale di garanzia che attribuisce al creditore un diritto di prelazione, ovvero il diritto di essere soddisfatto prima di ogni altro creditore sul ricavato della vendita del bene. L’azione revocatoria (art. 2901 c.c.), invece, non crea alcun diritto di prelazione. Il suo unico effetto è quello di rendere l’atto di disposizione del debitore (in questo caso, la vendita) inefficace nei confronti del solo creditore che ha agito. Ciò consente a quest’ultimo di aggredire il bene come se non fosse mai uscito dal patrimonio del debitore, ma lo pone in concorso con gli altri creditori secondo le regole generali, senza alcuna priorità.

In secondo luogo, il Tribunale ha applicato il principio della priorità temporale sancito dall’art. 2644 c.c., che regola il conflitto tra più acquirenti di diritti sullo stesso bene. Tale principio stabilisce che prevale chi per primo ha reso pubblico il proprio atto tramite la trascrizione (o iscrizione, nel caso dell’ipoteca) nei registri immobiliari. Nel caso di specie, l’ipoteca della banca era stata iscritta nel 2011, mentre la domanda di revocatoria del Condominio era stata trascritta solo nel 2014. Di conseguenza, l’ipoteca, essendo anteriore, prevale inesorabilmente.

Infine, sono state respinte anche le ulteriori eccezioni del Condominio, come la presunta mala fede della banca, poiché il giudice ha ritenuto che l’istituto di credito non avesse alcun onere di indagare sulla situazione patrimoniale di soggetti terzi rispetto al rapporto di finanziamento garantito.

Le Conclusioni

La sentenza riafferma un principio cruciale per la certezza dei traffici giuridici e la tutela del credito: un’azione revocatoria, sebbene vittoriosa, non scalfisce i diritti reali di garanzia acquistati da terzi e regolarmente iscritti prima della trascrizione della domanda giudiziale. Il creditore che agisce in revocatoria resta un creditore chirografario e, nella distribuzione del ricavato, non può prevalere su un creditore ipotecario anteriore. Questa decisione serve da monito sull’importanza di tutelare tempestivamente i propri crediti e sulla natura e i limiti degli strumenti giuridici a disposizione.

Un’azione revocatoria può dare a un creditore la precedenza su una banca con un’ipoteca registrata in precedenza?
No. La sentenza chiarisce che l’azione revocatoria non crea un diritto di prelazione. Il creditore con un’ipoteca iscritta anteriormente prevale in base al principio della priorità cronologica della pubblicità nei registri immobiliari.

Qual è la differenza fondamentale tra un’ipoteca e un’azione revocatoria ai fini della distribuzione del ricavato di una vendita forzata?
L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che conferisce al creditore un diritto di prelazione, cioè il diritto di essere pagato prima degli altri. L’azione revocatoria, invece, rende solo l’atto di disposizione del bene inefficace nei confronti del creditore che ha agito, permettendogli di pignorare il bene, ma non gli attribuisce una posizione di priorità rispetto ai creditori con garanzie reali preesistenti.

Come si risolve il conflitto tra un’iscrizione ipotecaria e la trascrizione di una domanda di revocatoria?
Il conflitto si risolve applicando il principio di priorità temporale della pubblicità immobiliare (art. 2644 c.c.). L’atto che è stato iscritto o trascritto per primo nei registri immobiliari prevale su quelli successivi. Nel caso esaminato, l’iscrizione dell’ipoteca era anteriore alla trascrizione della domanda revocatoria.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI SONDRIO N. 119 2025 – N. R.G. 00000881 2021 DEL 15 04 2025 PUBBLICATA IL 15 04 2025

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di COGNOME

SEZIONE UNICA CIVILE

Il Tribunale nella persona del giudice dott. NOME COGNOME

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

Nella causa civile iscritta al n. 881 /2021 del ruolo generale promossa

(P.I ), in persona del proprio Amministratore e legale rapp.te, Ing. , elettivamente domiciliato in , INDIRIZZO presso e nello studio degli Avv.ti NOME COGNOME (C.F. ) e NOME COGNOME (C.F. ), dai quali è rapp.to e difeso per procura in atti parte attrice opponente P. C.F. C.F.

contro

), in persona dei Signori Direttore Centrale Principale, e Dottor , Direttore Centrale, rappresentata e difesa giusta procura speciale in data 20 agosto 2021 in atti, dall’Avvocato COGNOME del Foro di Como con Studio in Gera Lario (CO), INDIRIZZO

( , in persona del procuratore speciale Dott. nato a Milano (MI) il 08.10.1987 (C.F. su procura conferita dal Dott. nella sua qualità di Consigliere della RAGIONE_SOCIALE.p.A., rappresentata e difesa, come da procura in atti, dall’Avv. NOME COGNOME del Foro di , C.F.: , n. di fax 0258327864 e indirizzo PEC P. C.F. C.F.

indicati a tutti i fini di legge, elettivamente domiciliata presso lo Studio della stessa, sito in INDIRIZZO INDIRIZZO

(C.F.

)

(C.F.

parte convenuta opposta

C.F.

CONCLUSIONI DELLE PARTI

conclusioni di parte attrice

‘ Voglia l’Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejectis, così giudicare:

NEL MERITO: Accertare e dichiarare, in ossequio ai principi di efficacia costitutiva della pubblicità dell’ipoteca, di priorità delle trascrizioni, di certezza del diritto e di tutela dell’affidamento del terzo in buona fede: a) l’inopponibilità al Condominio attore dell’ipoteca volontaria eventualmente concessa da alla , in quanto mai iscritta nei confronti dello stesso e sui relativi diritti immobiliari; b) l’inopponibilità al condominio attore dell’assenso prestato dall’ all’iscrizione dell’ipoteca volontaria concessa dalla c) l’anteriorità della trascrizione della domanda di revoca ex art. 2901 c.c. rispetto alla trascrizione del pignoramento, peraltro effettuata solo nei confronti della d) la sussistenza di un diritto di prelazione in capo al condominio vittorioso in revocatoria, ai sensi degli artt. 2741, 2901 e 2652 n. 5 c.c., rispetto ai creditori del terzo acquirente; e) il diritto del Condominio attore ad essere considerato interventore tempestivo nel proc. esec. immob. RGE 642016 ed a concorrere nella distribuzione del ricavo d’asta e soddisfarsi con priorità sulla somma corrispondente al valore del diritto di abitazione/proprietà facente capo ad , sul quale non risultano iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli antecedenti la trascrizione della domanda ex art. 2901 c.c.; f) l’incauto comportamento della convenuta nella concessione dell’immeritata linea di credito a favore di soggetti giuridici inaffidabili, con le conseguenze di cui all’art. 2652 c.c.. Per l’effetto, dichiarare l’illegittimità ed irregolarità dell’impugnato progetto di distribuzione in data 24720, per tutti i dedotti motivi in fatto ed in diritto, nonché il diritto del condominio attore di partecipare alla distribuzione della somma ricavata dalla vendita dei beni pignorati nel proc. NRG 642021, rispettivamente: a) quanto al 70% del conseguito ricavo d’asta, pari alla quota corrispondente al valore del diritto di abitazione pignorato in danno di (doc. 11) in INDIRIZZO rispetto alla Banca procedente, in ragione del proprio diritto di prelazione ex artt. 2741 e 2901 c.c. e non essendo, su tale diritto, mai stata iscritta alcuna ipoteca né alcuna altra trascrizione e/o iscrizione opponibile al Condominio istante; b) quanto al 30% della somma ricavata dalla vendita dei beni pignorati, pari allo stimato valore del diritto di proprietà intestato a , in via PARITARIA e PROPORZIONALE rispetto alla Banca creditrice procedente.
Con vittoria di spese e competenze professionali del presente procedimento, oltre rimborso spese forfettario 15% ed oltre IVA e CPA come per legge.

IN VIA ISTRUTTORIA: Si insiste per l’ammissione delle dedotte prove orali, dirette e contrarie indirette , per interrogatorio formale della convenuta contumace, Sig.ra e con il teste Notaio Dr. di , sulle circostanze di fatto capitolate dall’opponente da 1) a 7) nella propria memoria ex art. 183 6° comma N. 2 c.p.c., nonché da 8) a 10) nella memoria ex art. 183 6° comma N. 3 c.p.c. nell’interesse del ‘

conclusioni nell’interesse della convenuta

‘Ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa e respinta, Voglia l’Ill.mo Tribunale adito, così decidere:

Preliminarmente:

Revocare il provvedimento di sospensione della procedura esecutiva immobiliare REI 64/2016 Tribunale di Sondrio, per assoluta carenza dei presupposti di legge;

Nel merito: Respingere tutte le domande ed eccezioni avanzate dal attore in atto di citazione, in quanto infondate in fatto ed in diritto; Accertare la correttezza del Progetto di distribuzione depositato nell’esecuzione immobiliare 64/2016 Tribunale di Sondrio;

In via istruttoria:

Rigettare la richiesta di ammissione di prova testimoniale di controparte. Nella denegata ipotesi di accoglimento di detta prova testimoniale, la presente difesa chiede di sentire gli stessi testi medesimi capitoli formulati da controparte. Insiste infine nella richiesta già avanzata in comparsa di costituzione e risposta e nella memoria istruttoria n.2 in data 5 aprile 2022, affinchè l’Ill.mo Signor Giudice disponga l’acquisizione del fascicolo della procedura esecutiva immobiliare R.G.E. 64/2016 Tribunale di Sondrio;
Con ogni più ampia riserva. Con vittoria di spese di causa. ‘

conclusioni di parte convenuta

‘ Voglia l’Ill.mo Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria:

In via principale nel merito:

Rigettare le eccezioni tutte formulate perché infondate in fatto e in diritto per i motivi esposti e, per l’effetto

Accertare la regolarità e la correttezza del Progetto di Distribuzione redatto dal Professionista Delegato e attribuire l’intera somma alla quale unico creditore ipotecario munito di privilegio.

In via istruttoria:

Con ogni più ampia riserva nei termini di legge.

In ogni caso:

Con vittoria di spese, diritti ed onorari, oltre al rimborso forfetario per spese generali, IVA e CPA come per legge . ‘

RAGIONI DELLA DECISIONE

Premesso: che in data 27/04/2016, la avviava l’esecuzione RGE 64/2016 – GE Dott. NOME COGNOME sulla scorta del Decreto Ingiuntivo immediatamente esecutivo n. 2949/2014, dichiarato definitivamente esecutivo in data 16/12/2015; che il predetto decreto ingiuntivo veniva richiesto sulla scorta del contratto di c/c n. 70148/47 e sulla scorta dell’apertura di credito in conto corrente con garanzia ipotecaria a rogito del Notaio Dott. Rep. 873/586, entrambi stipulati con la società che la predetta apertura di credito in c/c stipulato dalla veniva garantita da ipoteca volontaria concessa dalla Sig.ra (iscritta il 27/01/2011 – Reg. gen. n. 924/Reg. part. n. 143), sui beni immobili di sua proprietà, come meglio identificati in atti; che nella predetta esecuzione, interveniva, in data 28/11/2017 il
quale creditore del Sig. che in data 03/11/2020 interveniva ex art. 111 c.p.c., in sostituzione della la cessionaria del credito giusta Gazzetta Ufficiale, che in data 18/06/2019, i beni oggetto di pignoramento, venivano aggiudicati per l’importo di € 262.000,00 ed in data 17/10/2019 veniva depositato il decreto di trasferimento; che a seguito del deposito delle note di precisazione del credito dei creditori, il Professionista Delegato, depositava in data 27/07/2020, proposta del Progetto di distribuzione con il quale assegnava l’intero importo ricavato pari ad € 239.260,86 al creditore procedente ed ipotecario, (già
), che il condominio presentava allora osservazioni al predetto Progetto di

Distribuzione, contestando l’attribuzione dell’intera somma alla in quanto non era stato trascritto il pignoramento sul diritto di Abitazione del Sig. e non era stato effettuato l’avviso ex art. 498 c.p.c.; che contestava le osservazioni del Condominio ed il Giudice in data 23/01/2021, concordando con quanto eccepito dalla scrivente difesa e ritenute non fondate le contestazioni mosse dal mandava al Delegato di provvedere in conformità al progetto di distribuzione come depositato; che in data 15/02/2021 il presentava opposizione all’esecuzione e, si costituiva in data 02/03/2021, che a scioglimento della riserva assunta alla prima udienza di comparizione, il GE ‘ritenuto che permangono i motivi di opposizione proposti dal e che detti motivi consigliano la permanenza della sospensione già disposta della procedura esecutiva indicata’, fissava il termine perentorio di 30 giorni per l’instaurazione del giudizio di merito.
Con atto di citazione ritualmente notificato il , in persona del legale rapp.te p.t., conveniva in giudizio

ed al fine di ottenerne la dichiarazione di illegittimità dell’impugnato progetto di distribuzione del 24/7/2020 e l’accertamento e dichiarazione del diritto del Condominio di partecipare alla distribuzione della somma in via prioritaria rispetto alla banca procedente per il 70% del ricavato d’asta.

Parte attrice in particolare esponeva: che con Sentenza esecutiva del Tribunale di Milano N. 1138913 in data 9-10/9/13, , ex Amministratore del istante, veniva condannato, in relazione agli acclarati consistenti ammanchi di cassa, al pagamento, a favore del odierno attore, dell’importo capitale di € 137.892,12, oltre interessi e spese; che previa notifica di titolo e precetto per € 186.939,37 (doc. 1), tramite un’acquisita visura ipotecaria, il Condominio apprendeva che per tentare di porsi in apparente stato di nullatenenza, aveva compiuto atti dispositivi su tutti i propri beni immobili, in evidente pregiudizio delle ragioni dei propri creditori; che con atto di compravendita a rogito Not. Dr. in data 27109, N. Rep. 1232 e N. 1041 di Racc. (doc. 21) successivamente rettificato con atto a rogito Not. Dr. di , in data 8612, N.Rep. 274 – N. 168 Racc. (doc. 22), riservandosi il diritto di abitazione a vita, aveva alienato ad tutti gli immobili di sua proprietà e precisamente, in Comune di Valdisotto (SO), INDIRIZZO, l’appartamento su due piani contraddistinto al foglio 3, mapp. 573, sub 8, P. 2 3 – Z.C. Ua – Cat. A/2 – cl. 2a – vani 7- R.C. € 433,82 e la quota di comproprietà indivisa pari ad un mezzo delle unità immobiliari site al piano terra e destinate ad autorimessa, a cantina ed impianti tecnologici; che il Condominio esponente proponeva quindi rituale revocatoria per la declaratoria di inefficacia, ex art. 2901 c.c., del predetto atto di compravendita che veniva, dapprima, in data 252014, trascritta sui beni oggetto della revocanda cessione e quindi accolta, con Sentenza del Tribunale di Milano N. 4116/2017 che, in data 20102017 (doc.6), veniva infine annotata nei pubblici registri immobiliari a sensi e per gli effetti di cui all’art. 2655 c.c.; che a seguito dell’ispezione ipotecaria in data 171017 (doc. 9) emergeva che gli immobili oggetto dell’accolta revocatoria – la cui domanda era stata trascritta in data 4514 – il 1632016 erano stati sottoposti a pignoramento e pendeva, dinanzi all’adito Tribunale, la procedura esecutiva immobiliare N.64/2016 promossa dalla , nei confronti di e
che a seguito di ulteriori mirate verifiche emergeva inoltre: che la nel 2011, aveva indebitamente disposto dei beni oggetto dell’accolta revocatoria, prestando ipoteca volontaria alla

per l’apertura di credito a favore di

che l’ipoteca volontaria

concessa a favore del era stata ISCRITTA in data 2512011, sugli

immobili pignorati, oggetto del procedimento N. 642016 R.G.E., UNICAMENTE CONTRO doc.ti 8 e 9); che non essendo la suddetta ipoteca volontaria stata iscritta anche contro l’ e non risultando pertanto opponibile al Condominio vittorioso in revocatoria, l’odierno esponente interveniva nel procedimento esecutivo immobiliare pendente dinanzi al Tribunale di Sondrio N. R.G.E. 642016, rivendicando, da un lato, il diritto di essere considerato interventore tempestivo, e, dall’altro, il diritto di rivalersi con priorità sul ricavato della vendita corrispondente al valore del diritto di abitazione/proprietà intestato ad nei confronti del quale alcun pignoramento risultava essere mai stato trascritto; che era inopponibile al Condominio attore l’ipoteca volontaria concessa da alla ; che alcuna ipoteca era mai stata iscritta sui beni facenti capo ad che erano inesistenti i requisiti formali per l’opponibilità ai terzi di una iscrizione pregiudizievole; che vi era diritto di prelazione in capo al Condominio vittorioso in revocatoria ex art. 2741 c.c.; che vi era stata inosservanza dei criteri di legge per la risoluzione del conflitto tra creditori concorrenti considerato che il condominio ha trascritto domanda di revoca prima dell’eseguito pignoramento; che la banca aveva tenuto un incauto comportamento nella concessione di una linea di credito a favore di soggetto inaffidabile sicché la banca non potrà essere considerato terzo in buona fede.
Si costituiva ritualmente in giudizio contestando quanto ex averso dedotto e, in particolare, evidenziando: che la aveva iscritto ipoteca su beni immobili che al momento erano liberi da gravami, mentre i rapporti tra il Signor e l’odierno attore , non erano certamente conoscibili in quell’anno (2011), considerato che la domanda giudiziale promossa dal Condominio veniva trascritta solo successivamente, ossia in data 2 maggio 2012; che l’ipoteca in favore della veniva iscritta solo contro la Signora atteso che il diritto di abitazione in capo al Signor non è né ipotecabile, nè pignorabile; che la ha iscritto legittimamente l’ipoteca in data 27 gennaio 2011, ossia in data antecedente non solo la proposizione della domanda di revocatoria, ma altresì della relativa sentenza; che nessun comportamento scorretto o incauto può essere contestato alla , dato che non era suo onere, né dovere, porre in essere accertamenti in capo appunto al Signor che la aveva quindi legittimamente promosso l’azione esecutiva su quel compendio quale creditrice ipotecaria, mentre nessun avviso era stato notificato al in quanto non rientrava nella categoria dei creditori iscritti ai quali tale tipo di avviso è invece destinato; che il non disponga di alcun legittimo diritto prelazione, né privilegio, opponibile al creditore ipotecario. Chiedeva pertanto la revoca del provvedimento di sospensione della procedura esecutiva e il rigetto delle domande attoree.
Si costituiva ritualmente in giudizio contestando quanto ex averso dedotto e, in particolare, evidenziando che il sig. titolare di un diritto di prelazione, non aveva mai concesso ipoteca, concessa invece dalla sig.ra sui beni di esclusiva proprietà; che il Condominio non era titolare di alcun diritto di prelazione; che il conflitto tra creditore andava risolto in relazione alla iscrizione ipotecaria in favore di nessun incauto comportamento era ascrivibile alla banca. Chiedeva pertanto la revoca del provvedimento di sospensione della procedura esecutiva e il rigetto delle domande attoree.
Non si costituivano in giudizio ed dei quali veniva dichiarata la contumacia.

Senza che fosse dato corso ad attività istruttoria alcuna, e assegnata la causa temporaneamente a diverso magistrato, veniva fissata udienza di precisazione delle conclusioni. All’udienza del 27/11/2024 celebrata ex art. 127 ter c.p.c. i difensori precisavano le conclusioni e il Giudice assegnava i termini di cui all’art. 190 c.p.c. e tratteneva la causa in decisione,

La domanda attorea è infondata e, pertanto, non può trovare accoglimento.

Il tema oggetto di causa attiene alla gradazione tra creditori nel soddisfo dei rispettivi diritti di credito nell’ambito di una procedura esecutiva. Parte attrice ha infatti impugnato il progetto di distribuzione laddove il credito è stato attribuito alla banca procedente in ragione del privilegio ipotecario senza considerare il diritto di prelazione in capo al Condominio che sussisterebbe in ragione della trascritta azione revocatoria e dell’intervenuta sentenza.

In primo luogo si rileva come i seguenti fatti risultino pacifici, in quanto documentati e non contestati tra le parti di causa: che con atto di compravendita in data 27109, (doc. 21 attore) successivamente rettificato con atto in data 8612 (doc. 22 attore), riservandosi il diritto di abitazione a vita, aveva alienato ad tutti gli immobili di sua proprietà indicati in atti; che su detti immobili veniva iscritta ipoteca, concessa da (iscritta il 27/01/2011) a garanzia dell’apertura di credito in c/c stipulato dalla con ; che il Condominio proponeva revocatoria per la declaratoria di inefficacia, ex art. 2901 c.c., del predetto atto di compravendita che veniva, dapprima, in data 252014, trascritta sui beni oggetto della revocanda cessione e quindi accolta, con Sentenza del Tribunale di Milano N. 4116/2017 che, in data 20102017 (doc.6), veniva infine annotata nei pubblici registri immobiliari a sensi e per gli effetti di cui all’art. 2655 c.c.
In diritto si rileva in primo luogo che, come noto, l’ipoteca, ex art. 2808 c.c., è un diritto reale di garanzia i cui effetti costitutivi erga omnes discendono dalla sua iscrizione nei registri immobiliari.

Non rientra invece tra le cause legittime di prelazione ex art. 2901 c.c. l’azione revocatoria invocata da parte attrice, che si pone quale rimedio funzionale alla ricostituzione della garanzia generica assicurata al creditore dal patrimonio del debitore, in conseguenza del quale il creditore può concorrere alla distribuzione della somma ricavata secondo le regole ordinarie.

In tema, anche la giurisprudenza di legittimità ha avuto modo di affermare come ‘L’azione revocatoria opera a tutela dell’effettività della responsabilità patrimoniale del debitore ma non produce effetti recuperatori o restitutori, al patrimonio del medesimo, del bene dismesso, tali da richiederne la libertà e capienza, poiché determina solo l’inefficacia dell’atto revocato e l’assoggettamento del bene al diritto del revocante di procedere ad esecuzione forzata sullo stesso. Ne consegue che la presenza di ipoteche sull’immobile trasferito con l’atto oggetto di revoca non esclude, di per sé, un pregiudizio per il creditore chirografario (e, dunque, il suo interesse ad esperire tale azione), posto che le iscrizioni ipotecarie possono subire vicende modificative o estintive ad opera sia del debitore che di terzi’ (Cassazione civile sez. III, 13/08/2015, n.16793).
Tanto premesso, il Condominio, diversamente dalla banca, non può invocare alcuna prelazione, sicché nel conflitto tra creditori legittimamente la banca è stata preferita in quanto titolare di una legittima causa di prelazione.

Inoltre alcuna preferenza potrebbe neppure essere accordata all’odierno attorie in ragione dell’iscrizione della domanda revocatoria e della successiva sentenza in applicazione del principio di priorità sancito dall’art. 2644 c.c. che regola anche il conflitto tra trascrizioni e iscrizioni.

Invero, è pacifico che l’ipoteca concessa dalla veniva iscritta in favore della in data 27/01/2011 mentre, la domanda di revocatoria veniva trascritta in data 02/05/2014 e la sentenza che invece accoglieva la domanda di revocatoria veniva annotata invece in data 20/10/2017.

Di talché, considerato che il conflitto deve essere risolto ex art. 2652 c.c. tra iscrizione ipotecaria – e non con riferimento alla trascrizione del pignoramento – e trascrizione della domanda di revoca e sentenza, anche in tal senso alcuna preferenza potrebbe essere accordata al Condominio, risultano l’iscrizione ipotecaria antecedente.

A nulla poi rileva l’eccepita mancata iscrizione del privilegio sul diritto di abitazione in capo al sig. laddove non è prevista la possibilità di iscrivere ipoteca sul diritto di abitazione ex art. 2810 c.c.

Parimenti da rigettare la tesi attorea secondo cui la sentenza che ha accolto la domanda revocatoria potrebbe pregiudicare i diritti della banca, non potendo questa essere considerata terzo in buona fede ex art. 2652 c.c. in ragione delle gravi omissioni e negligenza in ordine all’accertamento della situazione di illiquidità, insolvenza e inaffidabilità del soggetto richiedente l’erogazione del credito sig. – che si era disfato dei propri beni.

Sul punto è sufficiente osservare che la linea di credito è stata concessa dalla alla società e non al Sig. mentre la garanzia veniva prestata dalla Sig.ra Alcuna attività informativa era dunque richiesta nei confronti di un soggetto terzo, ancorché socio, ma soggetto autonomo e distinto sia rispetto alla società debitrice principale che alla garante.

Da tanto consegue il rigetto dell’opposizione proposta da parte attrice e la revoca del provvedimento di sospensione.

Spese di lite

Le spese seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e vanno quindi poste integralmente a carico della parte attrice opponente in favore delle convenute e che si liquidano per ciascuna in euro 14.103,00 per compensi professionali ex DM 55/2014 (secondo i valori medi per fascia di valore da euro 52.000,00 ad euro 260.000,00), oltre il 15% su detti compensi a titolo di spese generali ex art. 2 DM citato, oltre I.V.A. e C.P.A. nulla per le altre parti in ragione della contumacia.

Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nel contraddittorio delle parti, ogni diversa istanza disattesa:

rigetta l’opposizione attorea e per l’effetto revocare il provvedimento di sospensione della procedura esecutiva immobiliare REI 64/2016 Tribunale di Sondrio;

condanna parte attrice opponente a rifondere le convenute e delle spese di lite che si liquidano per ciascuna in euro 14.103,00 per compensi professionali ex DM 55/2014, oltre il 15% su detti compensi a titolo di spese generali ex art. 2 DM citato, oltre I.V.A. e C.P.A.

Sondrio, il 15/04/2025

Il Giudice NOME COGNOME

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