Azione negatoria servitutis: rimozione senza danno

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza 21648/2024, chiarisce un punto cruciale sull’azione negatoria servitutis. Il proprietario di un immobile può chiedere la rimozione di un’opera illegittima, come una tubatura, senza dover dimostrare di aver subito un danno specifico. La Corte ha stabilito che l’accertamento dell’inesistenza di una servitù (nella specie, per rigetto della domanda di usucapione) è sufficiente a fondare il diritto alla rimozione. Inoltre, spetta a chi ha realizzato l’opera nel sottosuolo dimostrare la carenza di interesse del proprietario alla sua rimozione, e non viceversa.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Azione Negatoria Servitutis: Diritto alla Rimozione Anche Senza Danno

Il diritto di proprietà è uno dei pilastri del nostro ordinamento, ma la sua tutela può presentare complessità inaspettate. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta un caso emblematico, offrendo chiarimenti fondamentali sull’azione negatoria servitutis. La questione centrale è: il proprietario di un fondo, per ottenere la rimozione di un’opera realizzata illecitamente da terzi, deve dimostrare di aver subito un danno concreto? La risposta della Suprema Corte è netta e a favore del proprietario.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine da una controversia tra una società alberghiera, proprietaria di un immobile, e i proprietari di un fondo vicino. Questi ultimi avevano installato una conduttura fognaria nel sottosuolo della proprietà dell’hotel. Inizialmente, i vicini avevano agito in giudizio per far dichiarare l’avvenuto acquisto, per usucapione, di una servitù di condotta fognaria. La società alberghiera si era opposta, presentando una domanda riconvenzionale per ottenere la rimozione della tubatura.

Il Tribunale di primo grado aveva respinto la domanda di usucapione dei vicini, ma anche la richiesta di rimozione avanzata dall’hotel. La Corte d’Appello, successivamente, confermava questa decisione, sostenendo che la società alberghiera non avesse fornito la prova di un danno specifico derivante dalla presenza della tubatura, un presupposto ritenuto necessario per giustificarne la rimozione.

La Decisione della Corte di Cassazione

Investita della questione, la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della società alberghiera, cassando la sentenza d’appello e rinviando la causa a un’altra sezione della stessa Corte per una nuova valutazione. I giudici di legittimità hanno ritenuto errata l’interpretazione dei giudici di merito, ribadendo principi fondamentali in materia di diritti reali e di onere della prova.

Le Motivazioni: L’Azione Negatoria Servitutis e l’Onere della Prova

La Corte ha basato la sua decisione su due cardini principali.

In primo luogo, ha chiarito la natura e la funzione dell’azione negatoria servitutis (art. 949 c.c.). Questa azione non richiede necessariamente la prova di un danno. L’interesse del proprietario ad agire sussiste per il solo fatto di voler far accertare la libertà del proprio fondo da diritti pretesi da terzi. Il rigetto definitivo della domanda di usucapione aveva creato un “giudicato interno” che accertava l’inesistenza della servitù. Di conseguenza, la presenza della conduttura era da considerarsi illecita, e il diritto alla sua rimozione ne era una diretta conseguenza, senza bisogno di ulteriori prove sul danno.

In secondo luogo, la Cassazione si è soffermata sull’applicazione dell’art. 840 c.c., che limita l’estensione della proprietà nel sottosuolo. La norma stabilisce che il proprietario non può opporsi ad attività di terzi che si svolgano a una profondità tale che egli non abbia interesse a escluderle. La Corte d’Appello aveva erroneamente posto a carico del proprietario l’onere di dimostrare il suo interesse alla rimozione. La Suprema Corte ha ribaltato questa prospettiva: spetta a chi realizza l’opera nel sottosuolo altrui dimostrare che essa si trova a una profondità tale da non ledere alcun interesse del proprietario. In mancanza di tale prova, l’interesse del proprietario si presume e il suo diritto a pretendere la rimozione rimane pieno.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza rafforza in modo significativo la tutela del diritto di proprietà. Le implicazioni pratiche sono rilevanti:
1. Il proprietario che agisce con un’azione negatoria servitutis per far rimuovere un’opera illecita non è tenuto a provare l’esistenza di un danno patrimoniale o non patrimoniale. È sufficiente dimostrare l’inesistenza del diritto vantato dal terzo.
2. Nel caso di opere realizzate nel sottosuolo, l’onere della prova è a carico di chi le ha realizzate. Sarà quest’ultimo a dover dimostrare che l’opera non pregiudica in alcun modo l’interesse del proprietario del suolo.

In definitiva, la Corte riafferma che il diritto di godere del proprio bene in modo pieno ed esclusivo è un principio fondamentale che non può essere compresso da interpretazioni che impongano al proprietario oneri probatori ingiustificati.

Per esercitare l’azione negatoria servitutis e chiedere la rimozione di un’opera, il proprietario deve dimostrare di aver subito un danno?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che l’interesse ad agire sussiste al solo fine di far accertare la libertà del fondo da diritti pretesi da altri e ottenere la cessazione dell’illegittimità, senza che sia necessaria la prova di un danno specifico.

Cosa consegue al rigetto di una domanda di usucapione di una servitù?
Il rigetto con sentenza definitiva di una domanda di usucapione accerta l’inesistenza del diritto di servitù. Tale accertamento costituisce il presupposto per il proprietario di ottenere la rimozione dell’opera realizzata senza titolo sul suo fondo, in quanto la sua presenza diviene illegittima.

A chi spetta l’onere di provare la mancanza di interesse del proprietario a rimuovere un’opera costruita nel sottosuolo?
Secondo la Corte, spetta al terzo che ha realizzato l’opera nel sottosuolo altrui dimostrare la carenza di interesse del proprietario, provando che l’attività si svolge a una profondità tale da non interferire con alcuna possibile utilizzazione del fondo da parte del titolare. L’onere della prova non grava sul proprietario.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 21648 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 21648 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 01/08/2024

ORDINANZA

sul ricorso 12241/2020 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMAINDIRIZZO INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME giusta procura in atti;

-ricorrente –

contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, domiciliati in ROMA, INDIRIZZO, presso la Cancelleria della Suprema Corte di Cassazione, rappresentati e difesi dagli avvocati NOME COGNOME e COGNOME giusta procura in atti;

-controricorrenti – avverso la sentenza n. 5102/2019 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA, depositata il 18/11/2019;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 28/05/2024 dal Consigliere NOME COGNOME;

Osserva

Il Tribunale di Verona rigettò, per quel che ancora qui rileva, la domanda con la quale NOME COGNOME aveva chiesto dichiararsi acquistata per usucapione servitù di condotta fognaria a carico dell’RAGIONE_SOCIALE e, del pari, la domanda riconvenzionale, con la quale era stata chiesta la condanna dell’attore ad asportare la conduttura in parola.

La Corte d’appello di Venezia disattese l’impugnazione della RAGIONE_SOCIALE, la quale si era doluta della violazione dell’art. 949 e 832 cod. civ., nonché dell’art. 42 Cost., nonché del regolamento delle spese.

RAGIONE_SOCIALE propone ricorso per cassazione fondato su cinque motivi.

NOME e NOME COGNOME, succeduti a NOME, resistono con controricorso. Sono pervenute memorie.

Con il primo motivo la ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 2909, 949 cod. civ. e 324 cod. proc. civ. assumendo che, non essendo stata impugnata dalla controparte la sentenza di primo grado, che aveva rigettato la pretesa di acquisto per usucapione della servitù, aveva, di conseguenza, trovato accoglimento l’accertamento negativo dedotto dalla convenuta e, pertanto, la Corte d’appello avrebbe dovuto ordinare la rimozione della conduttura. Ciò non aveva fatto, nonostante fosse stata eccepito il giudicato interno.
Con il secondo e il terzo motivo viene denunciata violazione e falsa applicazione degli artt. 949 cod. civ. e 100 cod. proc. civ.

La ricorrente contesta l’affermazione della Corte d’Appello secondo cui l’attrice in ‘negatoria servitutis’ avrebbe dovuto dare la prova dell’esistenza di un danno, tale da concretizzare l’interesse alla rimozione della tubazione.

I motivi sono fondati.

6.1. La Corte d’appello chiaramente individua il perimetro della materia a essa sottoposta: oltre alla doglianza sul regolamento delle spese, la pretesa della società convenuta, attrice in riconvenzionale-appellante di vedere accolta la propria domanda di rimozione della condotta.

Tuttavia, disattende la censura con la incongrua e apodittica, oltre che insondabile, spiegazione, secondo la quale già nel 1982 l’appellante aveva richiesto una tale rimozione, senza ottenerla, e poi non aveva insistito, avendo anzi svolto lavori di manutenzione.

Con un tale asserto la Corte locale ha indubbiamente fatto falsa applicazione degli artt. 2909 cod. civ. e 324 cod. proc. civ.: per un verso non spiega per quale ragione dal giudicato nascente dal rigetto della domanda del COGNOME, volta alla declaratoria d’acquisto per usucapione della servitù, non consegua il diritto alla rimozione della conduttura, avanzato in via riconvenzionale dall’RAGIONE_SOCIALE; per altro verso, parrebbe, invero, piuttosto confusamente, affermare l’esistenza di un giudicato contrario all’interesse della società ricorrente, nascente dalla nebulosa e sommaria vicenda sopra riportata.
Non è inutile soggiungere che la parvenza motivazionale (non censurata ex se dalla società ricorrente) qui conduce a una falsa applicazione dell’istituto del giudicato.

7.2. L’interesse ad agire in “negatoria servitutis” sussiste anche quando, pur non denunciandosi l’avvenuto esercizio di atti materialmente lesivi della proprietà dell’attore, questi, a fronte di inequivoche pretese reali affermate dalla controparte sulla stessa, intenda far chiarezza al riguardo con l’accertamento dell’infondatezza delle dette pretese (Sez. 2, n. 5569, 08/03/2010, Rv. 611783).

Erra, quindi, la Corte di Venezia a pretendere la prova di un ulteriore e specifico danno.

Con il quarto motivo viene denunciata violazione e falsa applicazione degli artt. 840, 2697, 2909 cod. civ. e 345 cod. proc. civ.

Si afferma che:

solo tardivamente, con la costituzione in appello, gli appellati avevano eccepito che la controparte non aveva alcun interesse a chiedere la rimozione della tubatura, che passava non su un terreno libero, ma al di sotto della costruzione alberghiera e ciò a prescindere dalla non veridicità dell’assunto;

la sentenza aveva, errando, sostenuto che non poteva farsi luogo al ripristino dei luoghi mancando l’interesse dell’appellante ai sensi dell’art. 840 cod. civ., in violazione dell’intervenuto giudicato sulla negatoria servitutis;

la deduzione degli appellati costituiva una vera e propria eccezione tardivamente proposta;

spettava ai COGNOME provare che la condotta si trovava a profondità tale nel sottosuolo da non far emergere un interesse della proprietaria dell’immobile, per contro la condotta, solo in parte posta al disotto della struttura alberghiera, attraversava il locale garage, passando sotto il soffitto.

8.1. Il motivo è fondato nei termini di cui appresso.

Il comma secondo dell’art. 840 cod. civ., a delimitazione del diritto di proprietà stabilisce che <>.

L’interesse del proprietario costituisce limite legale della proprietà del sottosuolo e del soprasuolo, che, secondo il nostro

codice civile non si estende ‘ùsque ad sìdera, ùsque ad ìnferos’, come nel ‘domìnium ex iùre quirìtium’, ma, perse le caratteristiche di dominio eminente, modernamente si giustifica solo fino a che il proprietario può trarne utilità.

Di conseguenza, l’evocazione della disposizione non costituisce eccezione in senso proprio, bensì argomentazione difensiva o eccezione in senso lato.

Perciò non può condividersi il motivo nella parte in cui deduce che l’asserto della controparte non avrebbe potuto essere preso in considerazione trattandosi d’eccezione tardiva.

Tuttavia, va condiviso l’orientamento di questa Corte reso con una pronuncia, oramai remota, secondo la quale il proprietario del suolo, in quanto tale, ha diritto di utilizzare anche il sottosuolo, come parte integrante del fondo, e, quindi, di opporsi a qualsiasi attività che il terzo voglia esplicare nel sottosuolo del suo diritto di proprietà. Il diritto del proprietario sul sottosuolo trova, però, un limite alla sua estensione nella possibilità di utilizzazione che il titolare di esso può fare del sottosuolo; egli può agire uti dominus contro chiunque rechi pregiudizio al suo diritto, salvo al terzo di dimostrare la carenza di interesse di esso proprietario, perché l’attività stessa si svolge a profondità tale che manchi in lui l’interesse ad escluderla (Sez. 2, n. 3998, 05/12/1974, Rv. 372585; conf. Cass. n. 2677/1969; per un’ipotesi di ritenuto spoglio di sottosuolo condominiale si veda Cass. n. 10869/2023, nonché n. 2786/2023).
Perciò spetta alla parte odierna resistente dimostrare la mancanza d’interesse in capo alla società ricorrente.

Il quinto motivo sulle spese di lite, con il quale, denunciandosi la violazione degli artt. 91, 92, 306 e 346 cod. proc. civ., viene lamentata l’erronea valutazione del principio di

soccombenza, resta assorbito in senso proprio dall’accoglimento degli altri motivi, che imporrà il riesame della vicenda in sede di rinvio.

10. In conclusione la sentenza deve essere cassata con rinvio e il Giudice del rinvio ( Corte d’appello di Venezia, in diversa composizione) riesaminerà la vicenda alla luce dei principi di diritto sopra esposti; regolerà, inoltre, le spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

accoglie i primi quattro motivi e dichiara assorbito il quinto, cassa la sentenza impugnata in relazione agli accolti motivi e rinvia alla Corte d’appello di Venezia, in diversa composizione, anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso nella camera di consiglio del 28 maggio 2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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