Azione ex art. 2932 c.c.: la Cassazione chiarisce

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 10010/2024, ha rigettato il ricorso di un soggetto che rivendicava l’usucapione di un immobile. La Corte ha confermato la validità dell’azione ex art. 2932 c.c. intentata dagli eredi dell’originario assegnatario per ottenere il trasferimento formale della proprietà da un ente agricolo. È stato ribadito che l’usucapione va chiesta contro il proprietario formale e che l’art. 2932 c.c. ha un’applicazione ampia, non limitata ai soli contratti preliminari.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 13 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Azione ex art. 2932 c.c.: Trasferimento di Proprietà oltre il Contratto Preliminare

L’ordinanza n. 10010 del 12 aprile 2024 della Corte di Cassazione offre importanti chiarimenti sull’ambito di applicazione dell’azione ex art. 2932 c.c. e sulla corretta individuazione del soggetto contro cui proporre una domanda di usucapione. Questa decisione, che nasce da una complessa vicenda immobiliare, ribadisce principi fondamentali in materia di trasferimento della proprietà e legittimazione processuale.

I Fatti del Caso

La controversia ha origine dalla richiesta di alcuni eredi di ottenere il trasferimento formale della proprietà di un compendio immobiliare, composto da una casa colonica e terreni annessi. Il loro dante causa aveva acquistato l’immobile decenni prima da un ente pubblico per la valorizzazione agricola, tramite un contratto con patto di riservato dominio. Sebbene il prezzo fosse stato interamente saldato e il riscatto completato nel 1989, alcuni beni, non ancora accatastati all’epoca, non erano stati inclusi nell’atto di vendita definitivo.

Successivamente, l’ente aveva regolarizzato la situazione catastale e assegnato formalmente gli immobili agli eredi e a un altro convenuto, un nipote dell’originario assegnatario. Gli eredi hanno quindi avviato un’azione legale ex art. 2932 c.c. per ottenere una sentenza che tenesse luogo del contratto di trasferimento non concluso. Il convenuto si è opposto, sostenendo di aver acquisito la proprietà degli immobili per usucapione, avendoli posseduti ininterrottamente dal 1990, e ha chiesto in subordine un’indennità per i miglioramenti apportati.

La Decisione della Corte: l’Azione ex art. 2932 c.c. e l’Usucapione

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno dato ragione agli eredi, rigettando le domande del convenuto. La Corte di Cassazione, chiamata a pronunciarsi sul ricorso di quest’ultimo, ha confermato le decisioni dei gradi precedenti, dichiarando alcuni motivi inammissibili e altri infondati.

L’Applicazione Estensiva dell’Azione ex art. 2932 c.c.

Un punto centrale della decisione riguarda l’interpretazione dell’art. 2932 c.c. Il ricorrente sosteneva che tale strumento fosse applicabile solo in caso di inadempimento di un contratto preliminare. La Cassazione ha smontato questa tesi, ribadendo un principio consolidato: l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto è applicabile in qualsiasi ipotesi in cui sorga un’obbligazione di prestare il consenso per il trasferimento di un diritto, indipendentemente dalla fonte (contrattuale o legale). Nel caso di specie, il dante causa degli eredi aveva maturato il diritto al trasferimento con il pagamento del prezzo, diritto che si era poi trasmesso ai suoi successori. Di conseguenza, l’azione era pienamente legittima.

La Legittimazione Passiva nella Domanda di Usucapione

Un altro aspetto cruciale è stato l’errata impostazione della domanda di usucapione. La Corte ha confermato che l’azione con cui si rivendica una proprietà a titolo di usucapione deve essere diretta unicamente nei confronti di chi risulta proprietario del bene al momento della domanda. Nel caso in esame, la proprietà formale era ancora in capo all’ente agricolo, non agli eredi. Questi ultimi erano titolari di un diritto di credito al trasferimento, ma non ancora proprietari. Pertanto, essi non avevano la “legittimazione passiva” per essere convenuti in un giudizio di usucapione. La domanda del ricorrente era stata, quindi, correttamente rigettata perché proposta contro i soggetti sbagliati.

Il Principio della “Doppia Conforme” e il Divieto di Reformatio in Peius

La Corte ha inoltre dichiarato inammissibili i motivi relativi all’omessa valutazione di fatti decisivi (come le prove sull’usucapione e sui miglioramenti) in applicazione del principio della “doppia conforme”. Poiché la Corte d’Appello aveva confermato la sentenza di primo grado basandosi sulle stesse ragioni di fatto, il ricorso in Cassazione su tali punti era precluso.

Infine, è stata respinta anche la censura sulla liquidazione delle spese legali. Sebbene la Corte d’Appello avesse erroneamente liquidato una somma per ciascun attore anziché un compenso unico aumentato, l’importo totale era inferiore a quello che sarebbe risultato dalla corretta applicazione della norma. Per il principio del divieto di reformatio in peius, la decisione non poteva essere modificata in senso peggiorativo per il ricorrente.

le motivazioni

Le motivazioni della Suprema Corte si fondano su una rigorosa applicazione dei principi del diritto civile e processuale. In primo luogo, la Corte ha sottolineato che la titolarità del bene è un presupposto essenziale per determinare la legittimazione passiva nell’azione di usucapione. La sentenza ha chiarito che confondere il titolare del diritto di proprietà con il titolare di un diritto di credito al trasferimento di tale proprietà costituisce un errore giuridico. La titolarità, come confermato da una precedente sentenza passata in giudicato e dalle visure catastali, apparteneva all’ente pubblico e non agli eredi, rendendo la domanda riconvenzionale di usucapione improcedibile nei loro confronti.

In secondo luogo, la Corte ha ribadito l’ampia portata dell’art. 2932 c.c., specificando che il rimedio non è confinato all’inadempimento del contratto preliminare. Qualsiasi fonte, legale o negoziale, che generi un obbligo a contrarre può essere tutelata attraverso questo strumento. Nel caso specifico, il completamento del pagamento del prezzo da parte del dante causa aveva generato l’obbligo per l’ente di trasferire la proprietà, un diritto che si è validamente trasmesso agli eredi.

Infine, sul piano processuale, la Corte ha applicato con fermezza i limiti del giudizio di legittimità, dichiarando inammissibili le censure che miravano a un riesame del merito dei fatti, già concordemente valutati dai giudici dei primi due gradi (c.d. doppia conforme), e quelle prive di interesse concreto per il ricorrente, come nel caso delle spese legali.

le conclusioni

In conclusione, l’ordinanza n. 10010/2024 rafforza due importanti principi. Il primo è che l’azione di usucapione deve essere intentata contro il vero proprietario del bene, la cui identificazione è un passo cruciale e non può essere bypassata. Il secondo è la flessibilità e l’ampia applicabilità dell’azione ex art. 2932 c.c. come strumento di tutela per chi vanta un diritto al trasferimento di proprietà, anche quando questo diritto non deriva da un classico contratto preliminare. Questa pronuncia serve da monito per una corretta impostazione delle azioni legali in materia immobiliare, evidenziando l’importanza di una precisa analisi della titolarità dei diritti e della legittimazione delle parti.

L’azione ex art. 2932 c.c. si può usare solo per un contratto preliminare non rispettato?
No, la Corte di Cassazione ha chiarito che il rimedio previsto dall’art. 2932 c.c. è applicabile in qualsiasi ipotesi, derivante da fonte negoziale o legale, dalla quale sorga l’obbligazione di prestare il consenso per il trasferimento o la costituzione di un diritto, non solo in caso di inadempimento di un contratto preliminare.

Contro chi va proposta una domanda di usucapione?
La domanda con cui si rivendica la proprietà di un bene per usucapione deve essere diretta unicamente nei confronti di chi possiede il bene o ne è proprietario al momento della domanda. Proporla contro un soggetto che ha solo un diritto di credito al trasferimento della proprietà, ma non è ancora il titolare del bene, è un errore che rende la domanda improcedibile per difetto di legittimazione passiva.

Cosa succede se la Corte d’Appello liquida le spese legali in modo errato, ma l’importo totale è inferiore a quello che sarebbe dovuto?
In questo caso, il ricorso in Cassazione su questo punto viene rigettato. Poiché una corretta applicazione delle norme comporterebbe una spesa maggiore per il ricorrente, quest’ultimo non ha interesse a impugnare la decisione. Vige infatti il principio del divieto di reformatio in peius, che impedisce di peggiorare la posizione della parte che ha presentato l’impugnazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 10010 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 10010 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 12/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso n. 1654/2023 proposto da:

COGNOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende.

– Ricorrente –

Contro

RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende.

– Controricorrente –

Nonché contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME.

– Intimati –

Azione ex art. 2932 c.c. Usucapione

Avverso la sentenza della Corte d’appello di Catanzaro n. 1238/2022 depositata il 31/10/2022.

Udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME nella camera di consiglio del 28 febbraio 2024.

Rilevato che:

1. NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno convenuto in giudizio NOME COGNOME e l’RAGIONE_SOCIALE ( ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘ ), per ottenere ex art. 2932, cod. civ., pro quota hereditatis , il trasferimento della proprietà degli immobili (area di corte con casa colonica e annessi rurali, identificati al foglio 35, part. 132, e al foglio 35, part. 132, sub 1, del catasto del Comune di San NOME in Fiore), e hanno dedotto che: (i) con atto pubblico del 07/07/1956, l’Opera di Va lorizzazione della Sila (poi RAGIONE_SOCIALE e quindi RAGIONE_SOCIALE), aveva assegnato con patto di riservato dominio a NOME COGNOME, cui gli attori sono succeduti iure hereditatis , tali immobili di cui era proprietaria, sebbene non ancora accatastati, unitamente al podere, unità fondiaria n. 153 del fondo ‘ Agnarella Petrone ‘ , che COGNOME aveva riscattato nel 1989, senza che nel relativo atto di vendita venissero ricompresi i predetti immobili proprio perché non accatastati ; (ii) l’ RAGIONE_SOCIALE, con attestazione prot. 344 del 07/11/2013 e successiva deliberazione n. 32/GS del 13/02/2017, aveva assegnato gli immobili, una volta accatastati, agli attori e al convenuto NOME COGNOMECOGNOME facendo leva sul precedente riscatto operato da COGNOME NOME, e aveva convocato gli assegnatari presso il notaio per formalizzare il trasferimento, che non si era perfezionato a causa dell’asse nza di NOME COGNOME.
Costituendosi in giudizio, NOME COGNOME ha concluso per il rigetto della domanda degli attori; in riconvenzionale, ha chiesto dichiararsi che egli aveva usucapito gli immobili contesi, dei quali era

in possesso sin dal 1990, da intendersi erroneamente non inseriti nella dichiarazione di cessazione del vincolo di riservato dominio. In subordine, il convenuto ha chiesto la somma di € 26.000 a titolo di indennità per i miglioramenti apportati al fondo.

L ‘RAGIONE_SOCIALE , nel primo atto difensivo, ha aderito alla domanda degli attori sul rilievo che i detti immobili erano formalmente a lei intestati, ma effettivamente attribuiti a NOME COGNOME, che ne aveva curato il riscatto;

il Tribunale di Cosenza, istruita la causa con l’audizione di testimoni, con sentenza n. 149 del 2021, in accoglimento della domanda degli attori, ha trasferito a questi ultimi e a NOME COGNOME la proprietà dei beni e ha rigettato le domande riconvenzionali del convenuto;

proposta impugnazione dal soccombente, la Corte d’appello di Catanzaro, nel contraddittorio di tutte le parti, ha respinto l’appello di NOME COGNOME, ha confermato la decisione del Tribunale di Cosenza, e ha condannato l’appellante alle spese del grado.

La sentenza, per quanto qui interessa, segue questa linea argomentativa:

(a) non sussist e l’asserito vizio di motivazione della decisione di primo grado in relazione alla titolarità dei beni, né l’erronea valutazione dei fatti, dei documenti e delle prove in relazione alla posizione del fabbricato all’interno del podere e nemmeno l’errata interpretazione dell’art. 10, primo comma, della legge n. 38 6 del 1976: il Tribunale ha ben valutato le risultanze istruttorie e ha correttamente applicato i princìpi in materia di usucapione.

D all’attività istruttoria svolta in primo grado è emerso che l’ RAGIONE_SOCIALE è titolare dei beni oggetto di causa, come risulta dall’atto pubblico con patto di riservato dominio del 07/07/1956, stipulato da NOME COGNOME, dalla dichiarazione commissariale

dell’ RAGIONE_SOCIALE n. 4962 del 19/12/1989 e dalle visure catastali prodotte dalla convenuta.

La titolarità di RAGIONE_SOCIALE è confermata anche dalla sentenza del Tribunale di Cosenza, n. 104/2016, coperta da giudicato, che, decidendo sulla domanda di rivendicazione di NOME COGNOME e NOME COGNOME contro NOME COGNOME, ha accertato la titolarità degli immobili (gli stessi oggetto di questo giudizio) in capo al l’RAGIONE_SOCIALE e non in capo agli eredi legittimi di NOME COGNOME.

Il che determina il rigetto della domanda riconvenzionale di usucapione proposta da NOME COGNOME nei confronti degli attori, che non essendo proprietari sono privi di legittimazione passiva;

(b) sono infondati anche il secondo e il terzo motivo di gravame, con i quali l’appellante lamenta : per un verso, la violazione dell’art. 2932, cod. civ., che non sarebbe applicabile in quanto non si è in presenza di un preliminare di compravendita, ma di un contratto di compravendita definitivo e del pagamento del prezzo in forma rateale; per altro verso, la contraddittorietà della sentenza che prima nega la legittimazione passiva degli eredi COGNOME rispetto all’azione di usucapione, salvo poi riconoscere a questi ultimi la ‘ titolarità ‘ per l’esercizio dell’azione ex art. 2932, cod. civ.
Nella specie legittimati attivi sono gli eredi di NOME COGNOME, il quale aveva maturato il diritto ad ottenere il trasferimento dei beni immobili, ma non lo aveva regolarizzato, sicché, alla sua morte , tale diritto, facente parte dell’asse ereditario del de cuius , è stato trasmesso ai suoi eredi legittimi;

(c) l’appellante addebita al Tribunale di non avere motivato sul rigetto della domanda riconvenzionale subordinata di rimborso delle spese sostenute per le migliorie del fabbricato.

Rispetto alla domanda di indennizzo per miglioramenti manca la legittimazione passiva degli attori poiché (così come per la domanda di usucapione) la legittimazione passiva spetta al titolare del bene.

La domanda, inoltre, è lacunosa in quanto la parte non specifica il tipo di migliorie che avrebbe apportato;

NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione, articolato in sei motivi.

L’A RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

Le stesse parti hanno depositato memorie per l’adunanza camerale.

NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME sono rimasti intimati;

Considerato che:

1. il primo motivo di ricorso -‘ Violazione o falsa applicazione di norme di diritto e dei contratti, ai sensi dell’art. 360 comma 1 n. 3, c.p.c., in relazione all’art. 10, commi 1 e 2, l. 386/1976, art. 18 l. 230/ 1950 in riferimento all’art. 1, art. 2 e art. 7 dell’atto pubblico di riservato dominio e in riferimento all’art. 1523 c.c. e art. 1538 c.c.’ censura la sentenza impugnata che ha negato che NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME fossero legittimati passivi in relazione alla domanda di usucapione del convenuto, senza considerare che essi erano subentrati nella posizione del de cuius NOME COGNOME, il quale, come si evince dal l’atto pubblico di vendita con patto di riservato dominio del 07/07/1956, stipulato con l’RAGIONE_SOCIALE , era il proprietario del podere.
In particolare, l’art. 7 del contratto di vendita indica la presenza del fabbricato rurale nel podere; inoltre, dal l’a rt. 1 del contratto (nello stesso senso è l’art. 2) risulta che la vendita è stata effettuata ‘a corpo’, poiché riguarda ‘i corpi 1a, 1b, 1c’, con la descrizione dei confini di ogni corpo assegnato, dal che si desume che il podere

assegnato non confina con alcuna altra proprietà dell’Ente venditore, restando così smentito l’assunto dell’RAGIONE_SOCIALE circa una presunta collocazione del fabbricato in un inesistente ‘Villaggio Agnarella’ . Del resto, prosegue il ricorrente, è stato violato anche l’art. 1523, cod. civ.: invero, COGNOME era divenuto proprietario del bene per avere pagato tutte le rate previste nel contratto, per un totale di trenta annualità (art. 4).

Tanto più che, conclude il ricorrente, nessun rilievo assume la sentenza del Tribunale di Cosenza n. 104 del 2016, passata in giudicato, trattandosi di pronuncia emessa in assenza del contraddittore necessario RAGIONE_SOCIALE;

1.1. il motivo è inammissibile;

1.2 . la premessa giuridica è che la Corte d’appello non ha ravvisato la legittimazione passiva degli attori rispetto alla riconvenzionale di usucapione del convenuto in applicazione del principio di diritto secondo cui l’ azione con cui, a qualsiasi titolo, si rivendica una proprietà (nella specie, a titolo di usucapione), va diretta unicamente nei confronti di chi possiede il bene o ne è proprietario all ‘ atto della domanda (Sez. 2, Sentenza n. 17270 del 28/08/2015, Rv. 636126 -01; in termini, Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 24260 del 04/10/2018, Rv. 651231 – 01);
1.3. ciò precisato, il motivo è inammissibile, in primo luogo, per difetto di autosufficienza, in mancanza di riproduzione, nel testo del ricorso per cassazione, delle clausole dell’atto pubblico di vendita con patto di riservato dominio del 07/07/1956 che, nell’ottica della parte, dimostrerebbero che NOME COGNOME era proprietario del compendio conteso nel presente giudizio;

1.4. in secondo luogo, è utile ricordare che l ‘ attività di interpretazione è diretta alla ricerca e alla individuazione della comune volontà dei contraenti e costituisce un tipico accertamento di

fatto riservato al giudice di merito, normalmente incensurabile in sede di legittimità, salvo che per omesso esame di un fatto decisivo e oggetto di discussione tra le parti, ovvero, ancora, ai sensi dell ‘ art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale , previsti dall’art. 1362 e ss., cod. civ. Pertanto, al fine di far valere una violazione sotto i due richiamati profili, il ricorrente per cassazione deve non solo fare esplicito riferimento alle regole legali di interpretazione mediante specifica indicazione delle norme asseritamene violate ed ai princìpi in esse contenuti, ma è tenuto, altresì, a precisare in quale modo e con quali considerazioni il giudice del merito si sia discostato dai canoni legali assunti come violati o se lo stesso li abbia applicati sulla base di argomentazioni illogiche od insufficienti, non essendo consentito il riesame del merito in sede di legittimità (Sez. 2, Sentenza n. 13242 del 31/05/2010, Rv. 613151 -01; in termini, ex multis , Cass. 24/06/022, n. 20434; Cass. 22/07/2022, n. 22980).
1.5. alla luce di tali princìpi, che il Collegio condivide, si rileva che il ricorrente – il quale, in sintesi, si duole della violazione dei canoni legali di interpretazione contrattuale (art. 1362 e seguenti, cod. civ.) -doveva indicare le regole legali di interpretazione, mediante specifica menzione delle norme asseritamente violate e doveva precisare in quale modo e con quali considerazioni il giudice del merito si fosse discostato dai canoni legali assunti come violati o se lo stesso li avesse applicati sulla base di argomentazioni illogiche od insufficienti, non potendo, invece, la censura risolversi nella mera contrapposizione dell ‘ interpretazione del ricorrente e quella accolta nella sentenza impugnata (Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 9461 del 09/04/2021; Sez. 1, Ordinanza n. 16987 del 27/06/2018; Sez. 3, Sentenza n. 28319 del 28/11/2017; Sez. 1, Ordinanza n. 27136 del 15/11/2017).
In altri termini, nella specie, sotto le sembianze della violazione dei criteri di ermeneutica contrattuale, la parte, in maniera non consentita, si è limitata a prospettare a questa Corte -cui è demandato esclusivamente il controllo di legalità della decisione -una ricostruzione della vicenda negoziale e fattuale che, come si evince dalla narrativa del mezzo d’impugnazione, non collima con il conforme accertamento di fatto compiuto dai giudici di merito;

2. con il secondo motivo -‘ V iolazione dell’art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c. In relazione all’art. 112 c.p.c. per nullità della sentenza per omessa pronuncia sulla proposta domanda di rettifica della dichiarazione di cessazione del riservato dominio ‘ -il ricorrente assume: che l’ RAGIONE_SOCIALE (ora RAGIONE_SOCIALE), con delibera commissariale n. 4962 del 19 dicembre 1989, decretava la cessazione del riservato dominio sul podere per avere l’assegnatario pagato le trenta annualità del prezzo di assegnazione; che, per errore materiale dell’Ente , non veniva inserita nell’atto di cessazione di riservato dominio la particella di sedime del fabbricato rurale e dell’area, che pure era stata regolarmente pagata dal NOME COGNOME; che la dichiarazione di cessazione del riservato dominio veniva regolarmente annotata a margine dell’atto notarile di acquisto e trascritta presso la conservatoria dei registri immobiliari di Cosenza; che la dichiarazione di cancellazione del vincolo di riservato dominio, in caso di errore materiale o di omissioni, può essere rettificata. In particolare, la rettifica è un atto unilaterale che non implica esercizio di potestà discrezionali, ma solo il riconoscimento del sussistere delle condizioni oggettive preesistenti alla sua formazione, ossia l’accertamento dell’esaurirsi del rapporto di assegnazione per la scadenza del trentennio dalla prima assegnazione ed il pagamento integrale del prezzo, con la decadenza dei vincoli di destinazione, indisponibilità ed indivisibilità, come previsto dall’art. 18 , della legge
n. 230 del 1950, e dall’art. 10 , della legge n. 386 del 1976; che è illegittima, dunque, la richiesta rivolta da ll’RAGIONE_SOCIALE agli eredi di NOME COGNOME, ai sensi della legge reg. Calabria n. 10 del 2000 (‘ Affidamento all ‘ RAGIONE_SOCIALE) delle attività relative ai beni immobili di riforma fondiaria di cui agli articoli 9, 10 e 11 della legge 30 aprile 1976, n. 386 in base al disposto dell’articolo 24 della legge 8 maggio 1998, n. 146 ‘) , di trasferire l’immobile, area di sedime del fabbricato e area di corte, e di pagare un ulteriore prezzo, tenuto conto che, in base alla legge n. 386 del 1976 e alla legge 230 del 1950, il de cuius originario assegnatario era proprietario dei beni oggetto di causa, come sopra specificato, ancor prima dell ‘ emanazione della legge reg. Calabria n. 10 del 2000; che, in realtà, l’ RAGIONE_SOCIALE avrebbe potuto e dovuto semplicemente rettificare l’atto di dichiarazione di cessazione di riservato dominio, inserendo la particella mancante, ed oggetto del giudizio, facente parte del podere n. 153 del de cuius NOME COGNOME NOME.
Tutto ciò premesso, si addebita ai giudici di merito di avere omesso di pronunciare sull’esplicita richiesta del ricorrente, avanzata in primo grado in comparsa di costituzione e risposta e richiamata in appello, di rettifica della dichiarazione di cessazione del riservato dominio;

2.1. il motivo è infondato;

2.2. la sentenza non è viziata da omessa pronuncia (art. 112, cod. proc. civ.): i giudici di merito, nell’accogliere la domanda di rivendicazione degli attori, hanno implicitamente respinto la domanda del convenuto di rettifica della dichiarazione di cessazione del riservato dominio.

Nello specifico, per quanto qui interessa, ad avviso della Corte d’appello (pag. 8 della sentenza), la delibera del 1989, di

cancellazione del patto di riservato dominio, non poteva includere l’immobile in contestazione, trattandosi di bene di proprietà dell’RAGIONE_SOCIALE, come attestato -precisa la sentenza dall’atto pubblico di vendita con patto di riservato dominio del 07/07/1956, dalla stessa dichiarazione commissariale RAGIONE_SOCIALE n. 4962 del 1989, e dalle visure catastali da quest’ultima prodotte in giudizio.

È il caso di ricordare che, sul punto, il ragionamento della Corte territoriale -la quale, pertanto, al contrario di quanto prospetta il ricorrente, si è pronunciata su tale aspetto del tema del decidere -si conclude con l’affermazione che la circostanza che titolare dei beni contestati non fosse NOME COGNOME, ma l’RAGIONE_SOCIALE, trovava un ulteriore riscontro (in aggiunta a quello documentale) nella sentenza n. 104 del 2016 del Tribunale di Cosenza – passata in giudicato -la quale, in merito alla domanda di rivendicazione proposta da NOME e NOME COGNOME nei confronti di NOME COGNOME, aveva accertato che la titolarità degli immobili contesi era in capo ad RAGIONE_SOCIALE e non agli eredi legittimi di NOME COGNOME;
il terzo motivo -‘V iolazione o falsa applicazione di norme di diritto ex art. 360, comma 1, n. 3, in relazione all’art. 2932 c.c., nonché in riferimento alla mancata interpretazione del giudice del rogito notarile di vendita ‘ -censura la sentenza impugnata nella parte in cui, illogicamente e in modo contraddittorio, afferma che il de cuius NOME COGNOME aveva maturato il diritto al trasferimento dei beni oggetto di causa, quando, al contrario, egli era già proprietario del bene.
Il ricorrente pone l’accento sul fatto che mancano i presupposti dell’ art. 2932, cod. civ., applicabile soltanto se vi sia un contratto preliminare di vendita. Nella specie, argomenta la parte, l’unico adempimento cui era tenuta l’RAGIONE_SOCIALE era la rettifica della

dichiarazione di cessazione del riservato dominio, avendo tale Ente colposamente omesso di inserire la particella catastale che identificava i beni oggetto di causa.

Infatti, l’RAGIONE_SOCIALE non aveva adempiuto all’obbligo di accatastamento del fabbricato, prima di procedere alla cancellazione del riservato dominio, pur avendo già incassato tutti gli importi richiesti; pertanto, il ricorrente, ritenendo di essere proprietario di detto bene per averne ricevuto il possesso dal proprio dante causa suo nonno COGNOME NOME – e avendo esercitato il possesso in prosecuzione sin dal 1990, in modo pacifico, pubblico, continuato e non interrotto, aveva eseguito, nell’anno 2011 , il frazionamento e conseguente accatastamento degli immobili in oggetto. Aveva dedotto tale circostanza in comparsa di costituzione e risposta, in primo grado, ma il giudice di merito aveva omesso di valutarla.
Ad avviso del ricorrente, inoltre, i giudici di merito hanno omesso di pronunciare sull’azione di accertamento relativa sia al posizionamento della casa colonica all’interno del podere , sia in punto di omesso inserimento, nella dichiarazione di cessazione di riservato dominio, delle particelle relative ai beni oggetto di causa.

Sotto altro profilo, lamenta il ricorrente, la motivazione della sentenza impugnata è illogica perché, prima, per escludere la legittimazione passiva degli attori, nega che COGNOME fosse proprietario del l’immobile , salvo poi subito dopo ravvisare il diritto degli eredi al trasferimento della proprietà, quando invece il trasferimento della proprietà si era già verificato con il pagamento della trenta annualità, come stabilito dal contratto di vendita con patto di riservato dominio;
3.1. il motivo articolato in distinte censure è in parte infondato e in parte inammissibile;

3.2. dal primo punto di vista (infondatezza del motivo), il rimedio previsto dall ‘ art. 2932, cod. civ., al fine di ottenere l ‘ esecuzione specifica dell ‘ obbligo di concludere un contratto è applicabile, non solo nelle ipotesi di contratto preliminare non seguito da quello definitivo, ma anche in qualsiasi altra ipotesi dalla quale sorga l ‘ obbligazione di prestare il consenso per il trasferimento o la costituzione di un diritto (Sez. 2, Sentenza n. 6471 del 15/07/1997, Rv. 506020 -01; Sez. U, Sentenza n. 4683 del 09/03/2015, Rv. 634426 -01, che, in motivazione , menziona Cass. n. 20977/2012; Cass. n. 5160/2012; Cass. n. 13403/2008; Cass. n. 8568/2004; Cass. n. 7157/2004; in termini, tra le altre, Sez. 2, Sentenza n. 36224 del 28/12/2023, Rv. 669819 – 02);
3.3. dunque, non è corretta la tesi del ricorrente secondo cui, nel nostro caso, lo strumento processuale disciplinato da ll’art. 2932, cod. civ., non sarebbe utilizzabile in mancanza di un contratto preliminare di vendita rimasto inadempiuto.

E questo perché, in linea con l’indirizzo di legittimità sopra enunciato, l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto è applicabile, qualunque ne sia la fonte, purché da tale fonte (negoziale o legale) sorga l’obbligazione di prestare il consenso per il trasferimento o la costituzione di un diritto.

L a Corte d’appello, conformandosi a questo principio di diritto, ha ravvisato la sussistenza dei presupposti dell’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto di vendita in quanto il de cuius (NOME COGNOME), in forza dei contratti a suo tempo stipulati con l’ RAGIONE_SOCIALE, aveva maturato il diritto al trasferimento del compendio immobiliare che però non era stato perfezionato, donde la trasmissione del medesimo diritto ai suoi eredi legittimi;

3.4. dal secondo punto di vista (inammissibilità del motivo), quanto alla prospettata illogicità della motivazione della sentenza, in

disparte il profilo di inammissibilità derivante dall’ omessa sussunzione del vizio entro uno dei parametri dell’art. 360, cod. proc. civ., rileva il Collegio che la motivazione (riassunta, nei tratti essenziali, al punto 3. del ‘Rilevato che’) soddisfa il requisito del ‘minimo costituzionale’, come delineato dalla giurisprudenza di questa Corte ( ex multis , Cass. Sez. U. 27/12/2019, n. 34476, la quale cita, in motivazione, Cass. Sez. U., 07/04/2014, n. 8053; Sez. U. 18/04/2018, n. 9558; Sez. U. 31/12/2018, n. 33679), per la quale «nel giudizio di legittimità è denunciabile solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall’art. 12 delle preleggi, in quanto attiene all’esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali: tale anomalia si esaurisce nella mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico, nella motivazione apparente, nel contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili e nella motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di sufficienza della motivazione»;
il quarto motivo -‘ V iolazione dell’art. 360 comma 1 n. 5 in relazione alla omessa valutazione di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti e in relazione alla legittimazione passiva ai fini della domanda riconvenzionale di usucapione ‘ -censura la sentenza impugnata che ha negato la legittimazione passiva degli eredi di NOME COGNOME benché da ll’attività istruttoria svolta in primo grado risultasse che proprietario del bene era il de cuius e non l’RAGIONE_SOCIALE;
il quinto motivo -‘ Omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti ai sensi dell’art. 360 comma 1 n. 5 in riferimento all’art. 132, comma 2 n. 4, c.p.c.

formulato in via subordinata in relazione alla domanda riconvenzionale subordinata di migliorie e/o aumento di valore ai sensi dell’ art. 1150 c.c.’ censura la sentenza impugnata che ha disatteso la domanda di rimborso dei miglioramenti proposta, in subordine, in primo grado, benché le migliorie, che il richiedente aveva monetizzato in € 26.000, risultassero provat e per testimoni, a mezzo di documenti e mediante la perizia estimativa (redatta dall’AVV_NOTAIO COGNOME) che aveva prodotto in giudizio, non contestata ex adverso ;
5.1. il quarto e il quinto motivo, suscettibili di esame congiunto, sono inammissibili;

5.2. si verifica, infatti, l’ipotesi della c.d. ‘doppia conforme’, ai sensi dell’articolo 348 -ter , quarto e quinto comma, cod. proc. civ., con conseguente inammissibilità della doglianza di omesso esame di fatti decisivi ex art. 360, primo comma, n. 5), cod. proc. civ., quando la sentenza di appello «conferma la decisione di primo grado» e risulta «fondata sulle stesse ragioni», inerenti alle questioni di fatto, poste a base della sentenza di primo grado (c.d. ‘doppia conforme’). Il ricorrente non indica, nel rispetto dell’art. 366, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., sotto quale profilo siano tra loro diverse le ragioni di fatto su cui si fondano, rispettivamente, la decisione di primo grado e la sentenza di appello (tra le altre, Cass. n. 1614 del 2024; Cass. n. 5947 del 2023);
il sesto motivo -‘ Violazione o falsa applicazione di norme di diritto ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3 in relazione all’art. 4, comma 2, del d.m. 55/2014 ‘ -lamenta che la sentenza impugnata, là dove ‘ c ondanna l’appellante alle spese di lite nei confronti di ciascuna parte appellata (difesa dal medesimo AVV_NOTAIO) che liquida in € 1.889,00 per compenso professione’ , viola il secondo comma dell’art. 4, del d.m. 55 del 2014, a norma del quale, quando in una causa l’AVV_NOTAIO assiste più soggetti aventi la stessa posizione
processuale, il compenso unico può essere aumentato, sicché, nella specie, per la difesa degli attori, assistiti dal medesimo AVV_NOTAIO, era dovuto un unico compenso legale;

6.1. il motivo è inammissibile;

6.2. a norma del secondo comma dell’art. 4, del d.m. 55 del 2014, come modificato dal d.m. 37 del 2018 (in vigore dal 27/04/2018, e dunque applicabile ratione temporis ), quando in una causa l’AVV_NOTAIO assist e più soggetti aventi la stessa posizione processuale, il compenso unico può di regola essere aumentato per ogni soggetto oltre il primo nella misura del trenta per cento (fino a un massimo di dieci soggetti).

È vero che la Corte d’appello non ha fatto applicazione di questo principio lì dove, individuato il valore della causa nello scaglione da € 5.201 a € 26.000, ha riconosciuto a ciascun attore, per il giudizio di secondo grado, € 1.889,00, per le fasi dello ‘ studio della controversia ‘ , ‘ introduttiva ‘ e ‘ decisionale ‘ . La motivazione sul punto necessita di essere corretta perché si discosta dal canone del ‘compenso unico’ suscettibile di aumento .

Tuttavia, poiché il compenso complessivo liquidato dalla Corte di Catanzaro, nella misura di € 5.667,00 (€ 1.889,00 x 3) , è minore di quello che deriverebbe dalla (corretta) liquidazione del compenso unico (secondo i valori medi) aumentato del sessanta per cento (poiché tre sono i soggetti vittoriosi), che ammonta a € 6.043,20, in applicazione del divieto di reformatio in peius (cfr. Cass. n. 4676 del 2015, secondo cui, nel rispetto del principio dispositivo e di quello dell’interesse ad agire, in assenza di impugnazione della parte parzialmente vittoriosa (appello o ricorso incidentale), la decisione non può essere più sfavorevole all’impugnante di quanto non sia la sentenza impugnata e non può, quindi, dare luogo ad una reformatio in peius in danno del primo), la statuizione in esame non può e non
deve essere modificata, né del resto la parte ha interesse a una modifica a sé sfavorevole;

in conclusione, dichiarati inammissibili il primo, il quarto, il quinto e il sesto motivo e infondati gli altri, il ricorso va rigettato;

le spese del giudizio di cassazione, liquidate in dispositivo a favore dell ‘ RAGIONE_SOCIALE, seguono la soccombenza;

9 . ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis del citato art. 13, se dovuto;

P.Q.M.

rigetta il ricorso.

Condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in € 3.500 ,00, più € 200,00 per esborsi, oltre al 15 per cento e agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115/2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis del citato art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, in data 28 febbraio 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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