Azione di rivendica: personale o reale? Il caso

La Corte di Cassazione, con un’ordinanza interlocutoria, ha rinviato a pubblica udienza un caso riguardante la restituzione di un’area pertinenziale condominiale. La questione centrale, sollevata dalla ricorrente, è la corretta qualificazione giuridica dell’azione intentata dal Condominio: si tratta di una vera e propria azione di rivendica, con un onere probatorio rigoroso a carico di chi agisce, o di una più semplice azione personale? La complessità di questa distinzione e delle relative implicazioni procedurali ha indotto la Corte a ritenere necessaria una trattazione più approfondita.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 10 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Azione di rivendica: quando è reale e quando personale? La Cassazione fa il punto

Introduzione: una questione di qualificazione

La distinzione tra azione reale e azione personale è una delle colonne portanti del diritto civile, con implicazioni profonde sull’onere della prova. Un’ordinanza interlocutoria della Corte di Cassazione ha recentemente riacceso i riflettori su questo tema, decidendo di rinviare a pubblica udienza una causa che verte proprio sulla corretta qualificazione di un’azione di recupero di un’area condominiale. La decisione di approfondire il dibattito sottolinea come, in materia di azione di rivendica, la linea di demarcazione non sia sempre netta, specialmente nei complessi rapporti condominiali.

I Fatti del Caso: La Disputa sull’Area Condominiale

La vicenda giudiziaria ha origine dalla richiesta di un Condominio di ottenere la restituzione di un’area, ritenuta di pertinenza del fabbricato, da una privata cittadina che la occupava. Il Tribunale di primo grado accoglieva la domanda del Condominio, ordinando l’immediata riconsegna dell’area. La decisione veniva confermata anche in secondo grado dalla Corte d’Appello.

La condomina, tuttavia, non si arrendeva e proponeva ricorso per Cassazione, sostenendo che i giudici di merito avessero commesso un errore fondamentale nella valutazione della natura dell’azione legale intrapresa dal Condominio.

I Motivi del Ricorso: la qualificazione dell’azione di rivendica

Il ricorso si fondava su due motivi principali, entrambi strettamente connessi a questioni di diritto processuale e sostanziale di grande rilevanza.

Primo Motivo: Azione Reale o Personale?

La ricorrente lamentava un error in procedendo, sostenendo che la Corte d’Appello avesse erroneamente qualificato la domanda del Condominio come un’azione personale di natura obbligatoria. Secondo la sua difesa, si trattava invece di una classica azione di rivendica ai sensi dell’art. 948 c.c., ovvero un’azione a tutela della proprietà. Questa distinzione è cruciale: nell’azione di rivendica, chi agisce (l’attore) ha l’onere di fornire la prova rigorosa del proprio diritto di proprietà (la cosiddetta probatio diabolica), mentre nell’azione personale è sufficiente dimostrare l’esistenza di un titolo (come un contratto) che obbliga alla restituzione.

Secondo Motivo: Semplici Difese o Eccezioni in Senso Stretto?

Il secondo motivo di ricorso criticava la Corte territoriale per aver qualificato le sue argomentazioni come eccezioni in senso stretto, soggette a preclusioni e decadenze. La ricorrente sosteneva di essersi limitata a svolgere ‘mere difese’, contestando cioè la titolarità del diritto vantato dal Condominio sull’area in questione. Tale contestazione, a suo dire, non introduceva un nuovo tema di indagine, ma si limitava a negare il fondamento della pretesa avversaria, lasciando quindi intatto l’onere probatorio a carico del Condominio.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

Esaminati i motivi del ricorso, il Collegio della Corte di Cassazione non ha emesso una decisione definitiva sul merito della controversia. Ha invece ritenuto che le censure sollevate dalla ricorrente presentassero un grado di complessità tale da rendere opportuna una trattazione in pubblica udienza, come previsto dall’art. 375, comma 2, del codice di procedura civile.

Questa scelta procedurale indica che i giudici hanno considerato le questioni giuridiche sollevate — in particolare la corretta qualificazione dell’azione e la distinzione tra mere difese ed eccezioni — non di pronta e facile soluzione. La decisione di rinviare il caso segnala la necessità di un approfondimento e di un dibattito più ampio prima di giungere a una conclusione, riconoscendo implicitamente la fondatezza e la rilevanza dei dubbi sollevati nel ricorso.

Conclusioni: L’Importanza della Qualificazione Giuridica dell’Azione

L’ordinanza interlocutoria in esame, pur non decidendo il caso, offre uno spunto di riflessione fondamentale. La qualificazione giuridica di una domanda giudiziale non è un mero esercizio teorico, ma un passaggio che determina le regole del gioco processuale, in primo luogo l’onere della prova. Stabilire se un’azione per il recupero di un bene sia un’azione di rivendica (reale) o un’azione di restituzione (personale) può cambiare radicalmente l’esito di una causa. La scelta della Corte di Cassazione di approfondire il tema in pubblica udienza testimonia la delicatezza di questa valutazione e l’importanza di garantire che le regole processuali siano applicate in modo corretto e coerente con la natura del diritto fatto valere.

Qual è la differenza fondamentale tra un’azione di rivendica e un’azione personale di restituzione?
L’azione di rivendica è un’azione reale a difesa della proprietà, che richiede a chi la esercita di provare il proprio diritto di proprietà in modo rigoroso. L’azione personale di restituzione, invece, si basa su un titolo specifico (es. un contratto) che genera un obbligo di riconsegna del bene, e chi agisce deve provare solo l’esistenza di tale titolo.

Perché la Corte di Cassazione ha deciso di rinviare il caso alla pubblica udienza?
La Corte ha ritenuto che le questioni sollevate dalla ricorrente, in particolare la corretta qualificazione dell’azione (reale o personale) e la distinzione tra mere difese ed eccezioni, fossero complesse e meritevoli di un’analisi più approfondita rispetto a quella consentita in una trattazione camerale, disponendo quindi per una discussione pubblica.

Cosa significa che una difesa è una ‘mera difesa’ e non un”eccezione in senso stretto’?
Una ‘mera difesa’ consiste nel contestare i fatti o il diritto affermato dall’attore, senza introdurre fatti nuovi che estinguono o modificano tale diritto. Un”eccezione in senso stretto’, invece, introduce un fatto nuovo (es. la prescrizione) che, se provato, paralizza la pretesa dell’attore ed è soggetta a specifici termini di decadenza per essere sollevata.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 32218 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 32218 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 12/12/2024

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso iscritto al n. 8612/2023 R.G. proposto da: avvocato NOME

DEI CAS GABRIELLA, rappresentata e difesa dall’ NOME COGNOME

– ricorrente –

contro

CONDOMINIO RAGIONE_SOCIALE DI INDIRIZZO, rappresentato e difeso dall’ avvocato NOME COGNOME

– controricorrente –

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO DI MILANO n. 423/2023 depositata il 07/02/2023;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 20/11/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

CONSIDERATO CHE:

Il Condominio RAGIONE_SOCIALE di INDIRIZZO ( ‘ Il Condominio ‘ ) conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Sondrio NOME COGNOME e NOME COGNOME (quest’ultimo in séguito estromesso per difetto di legittimazione attiva), sia in proprio che in qualità di soci amministratori della società RAGIONE_SOCIALE, chiedendo in via principale la condanna dei convenuti a restituire/riconsegnare immediatamente l ‘ area di pertinenza del fabbricato condominiale sito in Comune di Bormio (SO), distinta al locale Catasto al Foglio n. 17, mappale 342, sub. 27 e 30, integralmente libera da persone e cose; in via subordinata, disporre/determinare l ‘ esatta definizione della natura dei diritti spettanti alla convenuta in giudizio, NOME COGNOME sull’area pertinenziale di cui sopra e, conseguentemente, addivenire alla regolamentazione/utilizzo dell’area stessa anche in favore dei condòmini proprietari della stessa; in ogni caso, condannare la convenuta al ristoro dei danni patiti dai condòmini per non aver potuto fruire del terreno di loro proprietà.
Il Tribunale di Sondrio condannava la convenuta all’immediata riconsegna, in favore dell’attore, dell’area di pertinenza del fabbricato libera da persone e cose; rigettava la domanda di risarcimento dei danni articolata dal Condominio, così come quella svolta in via riconvenzionale da controparte, compensava integralmente le spese di lite.

La pronuncia veniva impugnata da NOME COGNOME e dal Condominio in via incidentale innanzi alla Corte d’Appello di Milano, che, con sentenza n. 423/2023 depositata il 07.02.2023 rigettava l’appello principale e, in parziale accoglimento dell’appello incidentale, compensava il pagamento delle spese processuali della difesa del

Condominio relative ad entrambi i gradi di giudizio nella misura di due terzi a favore di quest’ultimo.

Contro la sentenza ricorre per cassazione la COGNOME con due motivi illustrati da memoria.

Resiste il Condominio depositando controricorso illustrato da memoria.

Il ricorso è stato avviato alla trattazione camerale ai sensi dell’art. 380bis .1 cod. proc. civ.

A séguito della proposta di definizione accelerata del Consigliere Delegato dal Presidente di Sezione, la ricorrente ha chiesto la decisione ex art. 380bis, comma 2, cod. proc. civ.

RILEVATO CHE:

Con il primo motivo si deduce violazione del principio di corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato, ex art. 112 cod. proc. civ. ( error in procedendo ), in relazione con gli artt. 948 e 2697 cod. civ. in relazione all’art. 360, co.1, numeri 3 e 5 cod. proc. civ. La ricorrente impugna per avere, la Corte di Appello, erroneamente qualificato la domanda del Condominio, volta al recupero del possesso di una porzione di terreno di pertinenza, come azione personale di natura obbligatoria anziché come azione di rivendica ai sensi dell’art. 984 cod. civ.
Con il secondo motivo si deduce violazione e/o falsa applicazione di norma di diritto di cui all’art. 2967 cod. civ. in relazione con gli artt. 112 e 115 cod. proc. civ., in relazione con gli artt. 167 e 345 cod. proc. civ. in relazione con l’art. 360, co.1, n. 3 e 5 cod. proc. civ. La ricorrente lamenta che la Corte territoriale abbia qualificato le doglianze mosse in comparsa conclusionale come eccezioni (in senso stretto) soggette alla decadenza di cui all’art. 167, comma 2, cod. proc. civ. o al div ieto di cui all’art. 345, co mma 2, cod. proc. civ., non
esaminandole nel merito, anziché ritenerle semplici esposizioni di ragioni giuridiche o di prese di posizione (mere difese) che si limitano a negare l’esistenza di fatti costitutivi del diritto vantato dall’attore. In particolare, si contesta l’assunto della Corte territoriale che non ha ritenuto che la ricorrente si sia limitata a negare le pretese del condominio in ordine alla propria titolarità del diritto, integrando quindi una mera difesa. Sul punto, la ricorrente evidenzia come spettava all’attore l’individuazione dell’area oggetto del giudizio e la sua identificazione totale con l’area oggetto della convenzione di cui causa.
Il Collegio ritiene che, in relazione alle censure proposte dalla ricorrente, si renda opportuna la trattazione in pubblica udienza a termini dell’art. 375, comma 2, cod. proc. civ.

P.Q.M.

La Corte, visto l’art. 375, comma 2, cod. proc. civ., dispone il rinvio alla pubblica udienza.

Così deciso in Roma, il 20 novembre 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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