Azione di restituzione e immobile occupato sine titulo

Una cooperativa edilizia ha agito in giudizio contro un soggetto che occupava abusivamente un immobile, originariamente assegnato al fratello di quest’ultimo. La Corte di Cassazione ha confermato la condanna al rilascio, qualificando l’azione come ‘azione di restituzione’ e non come ‘azione di rivendicazione’. Questa distinzione è cruciale, poiché ha esonerato la cooperativa dalla ‘probatio diabolica’, ovvero la complessa prova della proprietà, basando la richiesta sul venir meno del titolo che originariamente legittimava la detenzione da parte del fratello.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Azione di Restituzione: la Cassazione fa chiarezza sull’occupazione sine titulo

Quando un immobile viene occupato senza un valido titolo, il proprietario che intende recuperarlo deve scegliere lo strumento giuridico più corretto. La recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito la fondamentale differenza tra azione di restituzione e azione di rivendicazione, una distinzione che ha implicazioni significative sull’onere della prova. La corretta qualificazione dell’azione può infatti semplificare notevolmente il percorso per rientrare in possesso del proprio bene.

I Fatti del Caso: Occupazione Abusiva di un Immobile

Una società cooperativa edilizia, dopo aver realizzato un complesso immobiliare, aveva assegnato un appartamento a uno dei suoi soci. Successivamente, a causa di grave e persistente morosità, la cooperativa aveva revocato la qualità di socio all’assegnatario. La cooperativa ha poi scoperto che l’immobile non era occupato dall’ex socio, ma dal fratello di quest’ultimo, il quale vi abitava senza alcun titolo che lo legittimasse.

La società ha quindi avviato un’azione legale per ottenere il rilascio immediato dell’immobile e il risarcimento dei danni per l’occupazione abusiva. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno dato ragione alla cooperativa, ordinando all’occupante di liberare l’appartamento. L’occupante ha però deciso di ricorrere in Cassazione, sostenendo che l’azione intrapresa dalla società fosse errata.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, confermando le sentenze dei precedenti gradi di giudizio. Il punto centrale della controversia era la natura dell’azione legale: secondo il ricorrente, la cooperativa avrebbe dovuto intraprendere un’azione di rivendicazione (art. 948 c.c.), che richiede una prova rigorosa della proprietà (la cosiddetta probatio diabolica). La Corte, invece, ha confermato che l’azione corretta era quella di restituzione, di natura personale, con un onere probatorio molto più leggero per il proprietario.

Le Motivazioni: L’Importanza della Qualificazione dell’Azione di Restituzione

La Cassazione ha chiarito che l’azione personale di restituzione non può essere trasformata in un’azione reale di rivendicazione solo per iniziativa del convenuto. La distinzione fondamentale, come già stabilito dalle Sezioni Unite (sentenza n. 7305/2014), risiede nel fondamento della domanda.

L’azione di rivendicazione si basa sul diritto di proprietà assoluto (erga omnes) e viene esercitata contro chiunque possieda il bene senza titolo. L’attore ha l’onere di fornire la probatio diabolica, dimostrando non solo il proprio acquisto ma anche la legittimità dei trasferimenti precedenti, fino a un acquisto a titolo originario.

L’azione di restituzione, invece, ha natura personale e si fonda sul venir meno di un rapporto obbligatorio (ad esempio, un contratto di locazione, comodato o, come in questo caso, un’assegnazione a un socio) che giustificava la consegna del bene. In questo caso, l’attore non deve provare la proprietà, ma solo la sussistenza e il successivo venir meno del titolo che legittimava la detenzione.

Nel caso specifico, la pretesa della cooperativa nasceva dalla revoca della qualità di socio all’assegnatario originario (il fratello dell’occupante). L’occupazione del convenuto era una conseguenza diretta di quella situazione. Pertanto, l’azione mirava a ripristinare la situazione precedente al rapporto contrattuale ormai estinto. La Corte ha stabilito che la cooperativa doveva solo allegare l’insussistenza di un titolo legittimante l’occupazione, onere ampiamente soddisfatto.

La Corte ha inoltre respinto gli altri motivi di ricorso, chiarendo che una precedente vittoria in un giudizio possessorio da parte dell’occupante non crea un titolo idoneo a resistere all’azione restitutoria, in quanto il giudizio possessorio tutela una mera situazione di fatto e non un diritto reale o contrattuale.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza offre un importante principio guida per i proprietari di immobili. Se l’occupazione abusiva deriva, anche indirettamente, da un precedente rapporto contrattuale venuto meno (ad esempio, un inquilino che subaffitta senza permesso e poi scompare, lasciando l’immobile al subconduttore), il proprietario può agire con l’azione di restituzione. Questo percorso è più snello e meno oneroso dal punto di vista probatorio rispetto alla complessa azione di rivendicazione. La sentenza ribadisce che la tutela della proprietà può essere efficacemente perseguita attraverso azioni personali quando la controversia trae origine dalla fine di un vincolo obbligatorio, anche se non direttamente intercorrente con l’attuale occupante.

Quando si può usare un’azione di restituzione invece di una di rivendicazione per recuperare un immobile occupato?
Si può utilizzare un’azione di restituzione, di natura personale, quando la richiesta di riconsegna del bene si fonda sul venir meno di un rapporto obbligatorio (come un’assegnazione o un contratto) che ne aveva giustificato la consegna iniziale, anche se il rapporto era con una persona diversa dall’attuale occupante.

La prova della proprietà (probatio diabolica) è sempre necessaria per riavere un immobile occupato senza titolo?
No. Secondo la Corte, se l’azione è qualificabile come personale di restituzione (basata sul venir meno di un titolo), l’attore non è gravato dall’onere della ‘probatio diabolica’. È sufficiente dimostrare l’esistenza del rapporto originario e la sua successiva estinzione, che rende l’occupazione attuale priva di giustificazione.

Una precedente vittoria in un giudizio possessorio garantisce il diritto a rimanere nell’immobile contro l’azione del proprietario?
No. La tutela ottenuta in un procedimento possessorio riguarda una mera situazione di fatto e non crea un titolo contrattuale o un diritto reale opponibile all’azione di restituzione del legittimo proprietario. La vittoria nel possessorio non surroga un titolo idoneo a giustificare la detenzione dell’immobile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 2190 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 2190 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 22/01/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 19311/2019 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA RAGIONE_SOCIALE CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE);

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

-controricorrente-

avverso la SENTENZA RAGIONE_SOCIALE CORTE D’APPELLO di PALERMO n. 669/2019 depositata il 26/03/2019;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21/06/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

RILEVATO CHE:

RAGIONE_SOCIALE ‘ ) conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Palermo AVV_NOTAIO chiedendo -previo accertamento dell’occupazione abusiva di un’unità immobiliare -la condanna all’immediato rilascio di un appartamento e al pagamento dell’indennità di occupazione sine titulo , nonché al risarcimento dei danni da liquidare in separata sede. A sostegno RAGIONE_SOCIALE sua pretesa, spiegava l’RAGIONE_SOCIALE di aver realizzato un complesso immobiliare con alloggi di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE–RAGIONE_SOCIALE sito in Palermo; all’assegnatario NOME COGNOME, cui era stato consegnato un alloggio al terzo piano nel complesso condominiale di cui si discute, era stata revocata la qualità di socio per grave e persistente morosità con delibera del RAGIONE_SOCIALE Amministrazione RAGIONE_SOCIALE del 09.01.2012. Nel giudizio successivamente intrapreso nei suoi confronti per il rilascio dell’immobile detenuto sine titulo, NOME COGNOME affermava di non aver mai avuto in consegna l’alloggio, e che comunque questo in realtà era di fatto occupato dal fratello NOME COGNOME.
1.1. Convenuto innanzi al medesimo ufficio giudiziario NOME COGNOME, il Tribunale di Palermo riconosceva la detenzione senza titolo del convenuto a suo carico, ordinandogli l’immediato rilascio dell’immobile. La pronuncia del Tribunale di Palermo veniva impugnata da NOME COGNOME dinanzi alla Corte d’Appello di Palermo.

La Corte d’Appello di Palermo, con sentenza n. 669/2019, rigettava il gravame. A sostegno RAGIONE_SOCIALE sua decisione, osservava la Corte che:

la rimozione di una situazione lesiva del diritto di proprietà, se non accompagnata dalla contestuale richiesta di declaratoria del diritto reale, può assumere la veste dell’azione di reintegrazione in forma specifica di natura personale: ne consegue che il proprietario che

esperisca tale azione non è gravato dall’onere di provare il proprio diritto, ma può limitarsi ad allegare l’insussistenza originaria di qualsiasi titolo legittimante l’occupazione del terzo;

l’odierno appellante, del resto, non ha mai contestato la titolarità del bene in capo alla RAGIONE_SOCIALE, limitandosi sin dalla prima difesa a sollevare altre eccezioni senza nulla osservare sulle affermazioni di parte RAGIONE_SOCIALE, che assumeva di aver realizzato la costruzione del fabbricato e di aver consegnato in custodia dei soci assegnatari alloggi di RAGIONE_SOCIALE, con ciò dimostrando di riconoscere la titolarità del bene e la legittimazione attiva dell’RAGIONE_SOCIALE.

Avverso detta pronuncia ricorreva per cassazione NOME COGNOME, affidando il ricorso a cinque motivi.

Si difendeva depositando controricorso la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE.

In prossimità dell’adunanza il ricorrente depositava memoria.

CONSIDERATO CHE:

Con il primo motivo si deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 948, 1140, 1141, 1143, 1146, 1158 cod. civ., degli artt. 112 e 99 cod. proc. civ. – Nullità RAGIONE_SOCIALE sentenza. Lamenta il ricorrente che avendo la Corte d’Appello qualificato l’azion e di restituzione dell’immobile come azione di reintegrazione in forma specifica di natura personale, equiparandola ad un’azione personale di rilascio pur in assenza di prova dell’esistenza di un titolo di detenzione intercorrente tra la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE e NOME COGNOME, ha disatteso la distinzione tracciata dalla Corte di legittimità tra azione reale di rivendicazione e azione personale di detenzione (Cass. Sez. U, n. 7305 del 28.03.2014): nella prima l’attore deve provare la proprietà sul bene del quale si chiede la restituzione; nella seconda l’attore deve
dimostrare la sussistenza del rapporto obbligatorio e l’avvenuta consegna del bene.

1.1. Il motivo è infondato. Preliminarmente, occorre chiarire quanto stabilito da questa Corte nella nota pronuncia richiamata dal ricorrente (Cass. Sez. U, n. 7305/2014) che, a Sezioni Unite, ha affermato due diversi principi di diritto riferiti a due questioni giuridiche distinte: alla prima questione – se le difese di carattere petitorio opposte ad un’azione personale di rilascio o consegna comportino la trasformazione in reale RAGIONE_SOCIALE domanda che sia stata proposta e mantenuta ferma dall’attore come personale – le Sezioni Unite hanno risposto che l’azione originariamente di rilascio non può essere dislocata per iniziativa altrui (cioè del convenuto) dall’originario piano obbligatorio sul diverso piano reale (più di recente: Cass. Sez. 2, Sentenza n. 795 del 16.01.2020, Rv. 656838 -01). Alla seconda questione – se sia inquadrabile nell’una o nell’altra specie l’azione esercitata nei confronti di chi non accampa alcun titolo a giustificazione RAGIONE_SOCIALE disponibilità materiale del bene oggetto RAGIONE_SOCIALE controversia – le stesse Sezioni Unite hanno risposto che se la domanda è tipicamente di rivendicazione, poiché il suo fondamento risiede non in un rapporto obbligatorio personale inter partes , ma nel diritto di proprietà tutelato erga omnes , occorre che venga data la piena dimostrazione mediante probatio diabolica . Chiarendo a tale ultimo proposito che non è azione di restituzione ma di rivendicazione quella «con cui l’attore chieda di dichiarare abusiva ed illegittima l’occupazione di un immobile di sua proprietà da parte del convenuto, con conseguente condanna dello stesso al rilascio del bene ed al risarcimento dei danni da essa derivanti, senza ricollegare la propria pretesa al venir meno di un negozio giuridico, che avesse giustificato la consegna RAGIONE_SOCIALE cosa e la relazione di fatto sussistente tra questa ed il medesimo convenuto».
Spiegano le Sezioni Unite che l’azione personale di restituzione non può surrogare l’azione di rivendicazione, con elusione del relativo rigoroso onere probatorio, quando la condanna al rilascio o alla consegna viene chiesta nei confronti di chi dispone di fatto del bene nell’assenza anche originaria di ogni titolo (più di recente: Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 38642 del 06.12.2021; Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 21853 del 09/10/2020, Rv. 659327 -01; Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 25052 del 10/10/2018, Rv. 650672 -01; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 705 del 14/01/2013, Rv. 624971 – 01).
1.2. Nel caso di specie, la RAGIONE_SOCIALE aveva proposto un’azione personale di restituzione dell’alloggio occupato abusivamente nei confronti del fratello dell’originario assegnatario, NOME COGNOME, al quale la RAGIONE_SOCIALE aveva dapprima consegnato in custodia l’alloggio, nella sua qualità di socio prenotato, e poi richiesto la restituzione dello stesso, una volta revocata la qualità di socio per persistente morosità. La contestazione RAGIONE_SOCIALE proprietà RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE da parte di NOME COGNOME, odierno ricorrente, non trasforma -come appunto affermato dalle Sezioni Unite in risposta alla prima questione giuridica -in azione di rivendicazione quella originaria di restituzione esercitata dalla RAGIONE_SOCIALE anche nel procedimento contro di lui : essa, dunque, non può essere gravata dell’onere probatorio RAGIONE_SOCIALE probatio diabolica .
1.2.1. Quanto alla distribuzione degli oneri di prova, emerge dell’argomentazione RAGIONE_SOCIALE Corte territoriale che l’assunto di parte RAGIONE_SOCIALE di aver realizzato la costruzione del fabbricato e di aver consegnato in custodia ai soci assegnatari (tra questi, NOME COGNOME) gli alloggi degli RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE non sia stato contestato dall’odierno ricorrente, il quale – sempre secondo le risultanze delle emergenze probatorie evidenziate dal giudice di seconde cure –
avrebbe anche richiesto la regolarizzazione RAGIONE_SOCIALE sua detenzione mediante l’offerta del pagamento degli oneri condominiali locativi arretrati, nonché dei consumi di acqua e di corrente elettrica e di altre spese comuni che egli, pur detenendo l’immobile dal 2008, non aveva mai sostenuto (v. sentenza p. 6, ultimi 5 righi; p. 7, 1° capoverso). Tanto basta a fondare l’azione personale di rilascio che il convenuto avrebbe dovuto, semmai, contrastare facendo valere un diverso titolo per il suo godimento.
2. Con il secondo motivo si deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 2697 cod. civ., e degli artt. 112, 113, 115, 116 cod. proc. civ. -Art. 360, n. 4) cod. proc. civ. – Nullità RAGIONE_SOCIALE sentenza per avere il giudice di seconde cure fondato la propria pronuncia su un’asserita ed inesistente mancata contestazione RAGIONE_SOCIALE titolarità del bene da parte RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE. Il ricorrente lamenta che la Corte territoriale -avendo qualificato la domanda di rilascio come azione di detenzione senza titolo e non come di rivendicazione – ha gravato il convenuto di entrambi gli oneri di allegazione: la prova del rapporto in base al quale egli deteneva l’immobile, la prova negativa RAGIONE_SOCIALE mancanza di titolo ad aver rilasciato l’immobile. Diversamente il ricorrente, sia in primo grado (in comparsa di risposta) sia in appello (quarto motivo di appello) aveva contestato il diritto di proprietà affermato dalla RAGIONE_SOCIALE.
2.1. Il motivo è infondato. Secondo la costante giurisprudenza di questa Corte, la qualificazione giuridica RAGIONE_SOCIALE domanda spetta al giudice di merito sulla base dei fatti dedotti dall’attore. E’ stato, infatti, ripetutamente affermato che il giudice del merito, nell’indagine diretta all’individuazione del contenuto e RAGIONE_SOCIALE portata delle domande sottoposte alla sua cognizione, non è tenuto ad uniformarsi al tenore meramente letterale degli atti nei quali esse sono contenute, ma deve,

per converso, avere riguardo al contenuto sostanziale RAGIONE_SOCIALE pretesa fatta valere, come desumibile dalla natura delle vicende dedotte e rappresentate dalla parte istante, mentre incorre nel vizio di omesso esame ove limiti la sua pronuncia alla sola prospettazione letterale RAGIONE_SOCIALE pretesa, trascurando la ricerca dell’effettivo suo contenuto sostanziale (cfr. Sez. 6 – 1, Sentenza n. 118 del 07/01/2016, Rv. 638481; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 26159 del 12/12/2014, Rv. 633524; Sez. 2, Ordinanza n. 7322 del 14/03/2019 Rv. 652943; Cass. Sez. 1, Sentenza n. 23794 del 14/11/2011 Rv. 620426).
2.2. Quanto all ‘errata distribuzione degli oneri di prova, si rinvia quanto argomentato supra sub 1.2.1.

Con il terzo motivo si deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 1140 e 2909 cod. civ., degli artt. 112, 115, 116 cod. proc. civ. Nella prospettazione del ricorrente, la Corte territoriale non avrebbe adeguatamente tenuto conto dell’esistenza di un procedimento possessorio svoltosi inter partes conclusosi con la reintegra e manutenzione dell’appellante nel possesso dell’appartamento. Tale procedimento ha riconosciuto all’appellante la qualità di possessore dell’appartamento di cui è causa, non di semplice detentore: si tratta, dunque, di un giudicato positivo che ha riconosciuto il possesso dell’odierno ricorrente. Di conseguenza, l’unica azione che gli si sarebbe potuta rivolgere contro era quella di rivendicazione: l’esito del procedimento possessorio, infatti, che non sia proseguito ai sensi dell’art. 703, comma 4, cod. proc. civ. nel giudizio di merito possessorio costituisce una preclusione pro iudicato del tutto assimilabile al giudicato formale, che vale a qualificare l’appellante come possessore e quindi a rendere inammissibile ed infondata l’azione di detenzione senza titolo.
3.1. Il motivo è infondato. Com’è noto, l ‘accoglimento RAGIONE_SOCIALE domanda possessoria prescinde dall’accertamento RAGIONE_SOCIALE legittimità del possesso, ed offre tutela ad una mera situazione di fatto che ha i caratteri esteriori dei diritti di proprietà o altro diritto reale minore. Nel caso che ci occupa, il AVV_NOTAIO avrebbe dovuto opporre alla pretesa restitutoria RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE un titolo contrattuale ovvero un diritto reale idoneo, non surrogabile con la tutela di fatto accordata al AVV_NOTAIO stesso all’esito di un procedimento possessorio. Tanto basta a rendere inutilizzabile il giudicato sceso sulla tutela chiesta ed ottenuta contro lo spoglio dal COGNOME contro le turbative poste in essere dal rappresentante legale RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, riguardanti le interruzioni all’erogazione dell’acqua e al servizio di ascensore; ciò a prescindere dall’effettiva sua rilevanza quale giudicato formale.
Con il quarto motivo si deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 112 e 115 cod. proc. civ., e dell’art. 2909 cod. civ. Il ricorrente censura la sentenza per non aver rilevato la mancanza di prova di qualsivoglia legittimazione ad agire dell’odierna resistente.

4.1. Il motivo è infondato, in quanto confonde e sovrappone la questione delle legitimatio ad causam , o legittimazione ad agire, con la diversa questione RAGIONE_SOCIALE titolarità del diritto. La legittimazione ad agire consiste nella titolarità del potere e del dovere di subire un giudizio in ordine al rapporto sostanziale dedotto in causa, mediante la deduzione di fatti in astratto idonei a fondare il diritto azionato, secondo la prospettazione dell’attore, prescindendo dall’effettiva titolarità del rapporto dedotto in causa, con conseguente dovere del giudice di verificarne l’esistenza in ogni stato e grado del procedimento (Cass. Sez. 1, 10.01.2008, n. 355; più di recente: Cass. Sez. 2, 03.08.2022, n. 24049; Cass. Sez. 1, 30.11.2021, n. 37659). La titolarità del diritto sostanziale oggetto del processo attiene, invece, al merito RAGIONE_SOCIALE causa,
dunque alla fondatezza RAGIONE_SOCIALE domanda (Cass. Sez. U., 16.02.2016, n. 2951; più di recente: Cass. Sez. 2, 27.07.2022, n. 23405; Cass. Sez. 6 – 2, 18.07.2022, n. 22500; Cass. Sez. 3, 29.09.2021, n. 26325; Cass. Sez. 2, 08.10.2020, n. 21716; Cass. Sez. 2, 16.10.2019, n. 26211; Cass. Sez. 2, 24.04.2018, n. 10052).

Con il quinto motivo si deduce violazione dell’art. 91 cod. proc. civ. a giudizio RAGIONE_SOCIALE ricorrente del ricorrente le spese dei 2 ° di giudizio avrebbero dovuto essere poste a carico RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE che avrebbe dovuto essere soccombente.

5.1. Il motivo è inammissibile, in quanto prospetta un mero auspicio di parte ricorrente.

In definitiva, il Collegio rigetta il ricorso, liquida le spese secondo soccombenza come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso; condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, in favore del controricorrente, che liquida in € 3.000,00 per compensi, oltre ad €200,00 per esborsi e agli accessori di legge nella misura del 15%.

Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013, stante il tenore RAGIONE_SOCIALE pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115/02, RAGIONE_SOCIALE sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del D.P.R. n. 115 del 2002.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio RAGIONE_SOCIALE Seconda Sezione Civile il 21 giugno 2023.

Il Presidente

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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