Azione di restituzione: comodato e onere della prova

Un condominio richiede la restituzione di un’area comune concessa in comodato da un singolo comproprietario prima della costituzione del condominio stesso. La Corte di Cassazione ha confermato che l’azione legale intrapresa è una ‘azione di restituzione’ di natura personale e non un’azione di rivendica. Questa qualificazione semplifica notevolmente l’onere della prova per il condominio, che non deve dimostrare la proprietà del bene ma solo la cessazione del contratto di comodato. La sentenza chiarisce anche l’inammissibilità delle contestazioni sollevate tardivamente nel corso del processo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Azione di Restituzione: il Comodato di un Bene Comune in Condominio

Una recente sentenza della Corte di Cassazione offre importanti chiarimenti sulla natura dell’azione di restituzione di un bene concesso in comodato, distinguendola nettamente dalla più complessa azione di rivendica. Il caso riguarda la richiesta di un condominio di rientrare in possesso di un’area di parcheggio, originariamente concessa in uso a un privato da uno dei comproprietari, prima ancora che il condominio stesso venisse costituito. La decisione sottolinea come la qualificazione dell’azione influenzi direttamente l’onere della prova a carico di chi agisce in giudizio.

I Fatti del Caso: un Parcheggio Conteso

La vicenda ha origine da una scrittura privata del 1996, con la quale un comproprietario al 50% di un’area concedeva alla sorella, l’altra comproprietaria, la facoltà di occupare e utilizzare una porzione di terreno come parcheggio. Successivamente, sull’area veniva edificato un fabbricato e costituito un condominio. Il comproprietario che aveva stipulato l’accordo vendeva nel tempo i propri appartamenti, trasferendo ai nuovi acquirenti anche le quote delle parti comuni, inclusa l’area di parcheggio in questione. A distanza di anni, il condominio, agendo in rappresentanza di tutti i proprietari, decideva di recedere dal contratto (qualificato come comodato) e chiedeva la restituzione dell’area, libera da persone e cose.

Il Percorso Giudiziario: dal Tribunale alla Corte d’Appello

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello accoglievano la domanda del condominio. I giudici di merito hanno qualificato l’azione legale come personale, finalizzata alla restituzione del bene a seguito della cessazione di un rapporto contrattuale (il comodato), e non come un’azione reale di rivendica della proprietà. Di conseguenza, il condominio non era tenuto a fornire la prova rigorosa della proprietà dell’area, ma solo a dimostrare l’esistenza del contratto di comodato e il suo diritto a richiederne la cessazione. La Corte d’Appello, inoltre, dichiarava inammissibili le nuove argomentazioni della convenuta, sollevate per la prima volta in fase conclusionale, relative a una presunta incertezza sull’identificazione dell’area.

L’Azione di Restituzione secondo la Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, confermando l’impostazione dei giudici di merito e consolidando principi fondamentali in materia di comodato e azioni a difesa della proprietà.

Distinzione Cruciale: Restituzione vs. Rivendica

Il punto centrale della decisione risiede nella corretta qualificazione della domanda. L’azione di restituzione è un’azione personale che nasce da un rapporto obbligatorio (come un contratto di locazione o, in questo caso, di comodato). Chi agisce deve semplicemente provare l’esistenza del titolo e la sua successiva cessazione (ad esempio, la scadenza del termine o il recesso). L’azione di rivendica, al contrario, è un’azione reale che spetta al proprietario che non ha il possesso del bene. Essa richiede la cosiddetta probatio diabolica, ovvero la prova rigorosa del proprio diritto di proprietà, spesso risalendo a un acquisto a titolo originario.

L’Onere della Prova nel Comodato

La Cassazione ribadisce che chiunque abbia la disponibilità di fatto di una cosa può validamente concederla in comodato. Al termine del rapporto, questa stessa persona è legittimata a chiederne la restituzione, senza dover dimostrare di esserne il proprietario. Nel caso di specie, il condominio, subentrato nella posizione di comproprietario a seguito delle vendite degli appartamenti, era pienamente legittimato a esercitare il diritto di recesso dal comodato, stipulato originariamente da uno dei danti causa, e a chiedere la conseguente restituzione dell’area.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte ha ritenuto infondate le censure della ricorrente. In primo luogo, ha confermato che la qualificazione della domanda come azione di restituzione era corretta, poiché fondata sulla volontà di porre fine a un rapporto contrattuale di comodato. La legittimazione attiva del condominio derivava dal fatto che tutti i condòmini, succeduti nella comproprietà del bene, avevano ratificato l’operato dell’amministratore, manifestando la volontà di recedere dal contratto. In secondo luogo, le contestazioni relative all’identificazione dell’area sono state giudicate tardive e inammissibili. I giudici hanno evidenziato che l’area era stata chiaramente individuata fin dal primo grado, tramite la planimetria allegata alla convenzione originale, e che tale identificazione non era mai stata contestata tempestivamente dalla convenuta.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa pronuncia rafforza un principio di grande rilevanza pratica: la distinzione tra azioni personali e reali determina un diverso e più o meno gravoso onere probatorio. Qualificare correttamente l’azione come azione di restituzione basata sulla fine di un comodato consente al proprietario (o a chi ne ha la disponibilità) di recuperare il bene in modo più agile, senza dover affrontare le insidie della prova della proprietà. La sentenza sottolinea inoltre l’importanza del principio di non contestazione e la necessità di sollevare ogni eccezione e difesa nei tempi e modi previsti dal codice di procedura civile, pena l’inammissibilità.

Qual è la differenza tra azione di restituzione e azione di rivendica?
L’azione di restituzione ha natura personale e si basa sulla fine di un rapporto contrattuale (come il comodato o la locazione); richiede solo la prova del contratto e della sua cessazione. L’azione di rivendica ha natura reale, spetta al proprietario e richiede la prova rigorosa del diritto di proprietà sul bene.

Un solo comproprietario può concedere in comodato l’intero bene comune?
Sì, la Corte ha ribadito il principio secondo cui chiunque abbia la disponibilità di fatto di una cosa può validamente concederla in comodato. Al termine del rapporto, è legittimato a chiederne la restituzione. Successivamente, l’insieme dei comproprietari (in questo caso il condominio) può recedere dal contratto e chiedere la riconsegna del bene.

Cosa deve provare chi agisce per la restituzione di un bene dato in comodato?
Chi agisce deve provare unicamente la consegna del bene in base al contratto di comodato e il rifiuto di restituzione da parte del comodatario alla cessazione del rapporto. Non è necessario dimostrare di essere il proprietario del bene.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 31669 Anno 2025

Civile Sent. Sez. 2 Num. 31669 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 04/12/2025

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 8612/2023 R.G. proposto da: COGNOME NOME, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME

NOME COGNOME;

– ricorrente –

contro

CONDOMINIO BAITA DI INDIRIZZO, rappresentato e difeso da ll’avvocato COGNOME NOME ;

– controricorrente –

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di MILANO n. 423/2023, depositata il 07/02/2023;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 22/05/2025 dal Consigliere NOME COGNOME;

udite le conclusioni della Sostituta Procuratrice Generale, nella persona della dott.ssa NOME COGNOME; uditi gli avvocati NOME COGNOME per parte ricorrente, e NOME COGNOME per parte controricorrente.

FATTI DI CAUSA

1. Il Condominio INDIRIZZO di INDIRIZZO (il ‘ Condominio ‘ ) evocava in giudizio innanzi al Tribunale di Sondrio RAGIONE_SOCIALE Dei Cas e NOME AVV_NOTAIO (quest’ultimo in s eguito estromesso per difetto di legittimazione attiva), sia in proprio che in qualità di soci amministratori della società RAGIONE_SOCIALE, chiedendo, in via principale, la condanna dei convenuti a restituire/riconsegnare immediatamente ai condòmini attori l ‘ area di pertinenza del fabbricato condominiale sito in Comune di Bormio (SO), distinta al locale Catasto al Foglio n. 17, mappale 342, sub. 27 e 30, integralmente libera da persone e cose; in via subordinata, disporre/determinare la esatta puntuale definizione della natura dei diritti spettanti alla convenuta NOME COGNOME sull’area pertinenziale di cui sopra e, conseguentemente, addivenire alla regolamentazione/utilizzo dell’area stessa anche in favore dei condòmini proprietari della stessa; in ogni caso, condannare la convenuta al ristoro dei danni patiti dai condòmini per non aver potuto fruire del terreno di loro proprietà.
A sostegno delle proprie ragioni, il Condominio esponeva che in data 23 aprile 1996 NOME COGNOME, fratello della convenuta e comproprietario (al 50%) pro indiviso dell’area di cui è causa, stipulava con NOME COGNOME una scrittura privata autenticata ( ‘ Convenzione ‘ ), senza l’assenso degli altri comproprietari dell’area di terreno meglio individuata nella stessa Convenzione, con la quale aveva attribuito alla convenuta la facoltà di occuparla per un corrispettivo una tantum pari

a 600.000 di vecchie Lire. Successivamente alla Convenzione, veniva costituito in condominio l’immobile (‘Casa Vecchia’) insistente sul medesimo mappale (342) sul quale si trova anche l’area parcheggio in contestazione, quale area pertinenziale di quest’ ultimo. Il Condominio chiedeva, pertanto, dichiararsi la nullità ovvero annullabilità o invalidità di detta Convenzione.

Il Tribunale di Sondrio condannava la convenuta all’immediata riconsegna, in favore dell’attore, dell’area di pertinenza del fabbricato libera da persone e cose; rigettava la domanda di risarcimento dei danni articolata dal Condominio, così come quella svolta in via riconvenzionale da controparte, e compensava integralmente le spese di lite.

La pronuncia veniva impugnata da NOME COGNOME in via principale e dal Condominio in via incidentale innanzi alla Corte d’Appello di Milano, che rigettava l’appello principale e, in parziale accoglimento dell’appello incidentale (con riferimento alla statuizione sulle spese di primo grado), compensava il pagamento delle spese processuali della difesa del Condominio relative ad entrambi i gradi di giudizio nella misura di due terzi a favore di quest’ultimo.

A sostegno della sua decisione, per quel che qui ancora rileva, la Corte d’Appello sosteneva:

-si dovevano dichiarare tardive e inammissibili tutte le argomentazioni svolte da NOME COGNOME per la prima volta in comparsa conclusionale, nella quale la convenuta ha ipotizzato che l’area di parcheggio in contestazione non si identifichi con il terreno censito al mappale 342 sub 27 e 30 indicato dal Condominio, descritto come parte comune nelle visure immobiliari prodotte innanzi al Tribunale. Tale nuova contestazione ampliando il tema del contendere

rispetto a quanto oggetto di contraddittorio tra le parti negli atti introduttivi del giudizio di primo grado, dovevano ritenersi nuove;

il tenore, anche letterale, della clausola di attribuzione della facoltà di utilizzo dell’area parcheggio, inserita al termine di una serie articolata di pattuizioni inerenti alla concessione di reciproche facoltà e diritti a carico o a vantaggio delle proprietà esclusive dei due contraenti, così come una molteplice serie di ulteriori ragioni, escludeva la costituzione di una servitù di parcheggio a favore della proprietà esclusiva di NOME COGNOME e a carico della proprietà di cui al mappale 342. Si doveva, invece, ritenere, come argomentato dal giudice di prime cure, che con la clausola inserita nella Convenzione in oggetto NOME e NOME COGNOME avessero inteso concludere un contratto di comodato gratuito, atteso il versamento per una sola volta di un importo non commisurato ad una durata determinata;
-quanto alla contestazione della legittimazione attiva del Condominio, non essendo stato parte della Convenzione, si osservava che NOME COGNOME aveva concluso il contratto di comodato in qualità di comproprietario pro indiviso del terreno meglio individuato nella planimetria a suo tempo allegata alla Convenzione stessa, in colore verde, descritto come facente parte del mappale 342. Risultava, quindi, non contestata in atti l’ulteriore circostanza secondo la quale il fabbricato insistente sul mappale 342 (c.d. Casa Vecchia) successivamente veniva costituto in condominio, avendo nel tempo gli originari proprietari, tra i quali NOME COGNOME, alienato singoli appartamenti con le relative parti comuni, tra le quali quelle (sub 27 e 30) costituenti area per tinenziale esterna dell’attuale Condominio, corrispondenti, come non contestato nel corso del primo grado di giudizio, all’area destinata a parcheggio. In sintesi , l’iniziativa assunta da NOME COGNOME di stipula del comodato anche per le quote non di
sua spettanza era stata fatta propria da tutti i comproprietari partecipanti al Condominio, i quali successivamente avevano chiesto la restituzione dell’area, così recedendo dal contratto di comodato fino a quel momento per tutti vincolante tramite l’ammin istratore che li rappresentava, e che in tale veste aveva poi azionato il giudizio.

La sentenza in epigrafe veniva impugnata da NOME COGNOME per la cassazione, il ricorso affidato a due motivi e illustrato da memoria.

Resisteva il Condominio depositando controricorso illustrato da memoria.

A séguito della proposta di definizione accelerata del Consigliere Delegato dal Presidente di Sezione, la ricorrente ha chiesto la decisione ex art. 380bis, comma 2, cod. proc. civ.

Il ricorso -previa relazione stilata dal nominato consigliere delegato – è stato inizialmente avviato per la trattazione in camera di consiglio, in applicazione degli artt. 375 e 380bis cod. proc. civ., avanti alla Seconda Sezione Civile.

All’esito dell’adunanza camerale fissata il 20.11.2024, con ordinanza interlocutoria n. 32218/2024 depositata il 12.12.2024, questa Corte rimetteva il giudizio alla Pubblica Udienza della Sezione semplice.

Veniva p osto nuovamente in discussione il ricorso all’udienza pubblica del 22.05.2025, in prossimità della quale il Pubblico Ministero ha depositato conclusioni scritte nel senso dell ‘accoglimento del secondo motivo di ricorso, rigetto del primo motivo.

RAGIONI COGNOMEA DECISIONE

Preliminarmente, deve dichiararsi l’inammissibilità delle censure (contenute in entrambi i motivi di ricorso) ai sensi del n. 5) dell’art.

360, comma 1, cod. proc. civ., in quanto si è in presenza di una c.d. «doppia conforme».

Come recentemente ribadito dalla Suprema Corte (da ultimo Cass. sez. I, del 18/04/2023, n. 10295), ricorre l’ipotesi di «doppia conforme» con conseguente inammissibilità della censura di omesso esame di fatti decisivi ex art. 360, comma 1, n. 5) del cod. proc. civ., quando la decisione di secondo grado è interamente corrispondente a quella di primo grado o, comunque, quando le due statuizioni siano fondate sul medesimo iter logico-argomentativo in relazione ai fatti principali oggetto della causa, ma non anche quando le due decisioni si basano su percorsi motivazionali diversi e alternativi tra loro.
L’art. 360 cod. proc. civ. così come modificato ex art. 3, comma 27, d.lgs. n. 149/2022 -disposizioni che hanno effetto a decorrere dal 1° gennaio 2023, applicabili ai giudizi introdotti con ricorso notificato a decorrere da tale data, quindi applicabile al caso di specie (essendo il ricorso notificato il 10.04.2023) – al comma 4 (che riproduce la medesima disposizione di cui dell’abrogato art. 348 -ter cod. proc. civ., tanto giustifica il riferimento alla giurisprudenza di questa Corte anche anteriore alla menzionata riforma), così recita: «quando la pronuncia di appello conferma la decisione di primo grado per le stesse ragioni, inerenti ai medesimi fatti, poste a base della decisione impugnata, il ricorso per cassazione può essere proposto esclusivamente per i motivi di cui al primo comma, numeri 1), 2), 3) e 4) e non per il n. 5)», vale a dire per omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti.
Com’è noto, per evitare l’inammissibilità di tale motivo di gravame in sede di legittimità, in presenza di doppia conforme sul fatto, grava sul ricorrente l’onere di indicare le ragioni di fatto poste a fondamento della decisione di primo grado e quelle poste a base della sentenza di

rigetto/ordinanza di inammissibilità dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse (così, ex multis , Cass., n. 29715/2018; conf. più recente: Cass. Sez. 2, ordinanza 09.08.2022 n. 24508 e Cass. Sez. L., n. 24643 del 10.08.2022; Cass. Sez. 3, n. 5947 del 28.02.2023).

Onere al quale la ricorrente non ha ottemperato.

Tanto precisato, si può procedere all’esame dei motivi di ricorso.

2. Con il primo motivo si deduce violazione del principio di corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato ex art. 112 cod. proc. civ. ( error in procedendo ), in relazione agli artt. 948 e 2697 cod. civ. in relazione all’art. 360, comma 1, n n. 3) e 5) cod. proc. civ. La ricorrente impugna la pronuncia in epigrafe per avere la Corte d ‘ Appello erroneamente qualificato la domanda del Condominio, volta al recupero del possesso di una porzione di terreno di pertinenza, come azione personale di natura obbligatoria, anziché come azione di rivendica ai sensi dell’art. 984 cod. civ. A suo giudizio, la Corte ha errato perché ha dedotto la natura personale della domanda sic et simpliciter dall’interpretazione della Convenzione notarile del 1996, senza verificare: a) la causa petendi su cui si basava la domanda (la restituzione dell’area mapp. 342 sub 27 e 30 da parte dei condòmini , in quanto titolari del diritto di (com)proprietà); b) se il petitum della domanda azionata avesse o meno corrispondenza con l’oggetto della convenzione notarile impugnata, la cui identificazione spettava a chi ha agito in giudizio (il nuovo subalterno 30, costituito nel 2011, chiesto dal Condominio, insiste per la maggior parte sulla copertura di garages seminterrati di proprietà esclusiva di terzi, di certo non di pertinenza del Condominio); c) se fosse presente il requisito della identità soggettiva dei comproprietari estromessi dal rapporto obbligatorio, terzi rispetto agli obblighi da esso nascenti e che possono rivendicare il bene immobile in virtù del proprio diritto di proprietari.
2.1. Preliminarmente, si rileva l’i mproprio riferimento della censura rivolta a far valere un error in procedendo ai sensi del n. 3) dell’art. 360, comma 1, cod. proc. civ.: come rilevato dal P.M., viene denunciata, piuttosto, l’erronea qualificazione della domanda, da cui discenderebbe la violazione del principio della corrispondenza tra chiesto e pronunciato.

2.2. Quanto all’identità soggettiva del Condominio quale parte non coinvolta nella Convenzione del 1996, requisito richiesto per la qualificazione dell’azione come personale: la questione della legittimazione attiva del Condominio è stata affrontata e risolta dalla Corte territoriale in risposta al primo motivo d’appello. Innanzitutto, spiega il giudice di seconde cure, nella Convenzione «risulta pacifico come NOME COGNOME avesse concluso il contratto di comodato, in qualità di comproprietario pro indiviso del terreno Risulta, quindi, non contestata in atti l’ulteriore circostanza secondo la quale il fabbricato insistente sul mappale 342 (c.d. Casa Vecchia) successivamente veniva costituto in Condominio avendo nel tempo gli originari proprietari, tra i quali NOME COGNOME , alienato singoli appartamenti con le relative parti comuni, tra le quali quelle sub 27 e 30 costituenti area pertinenziale esterna dello stesso Ente, corrispondenti, come non contestato nel corso del primo grado di giudizio, all’area destinata a parcheggio» (v. sentenza p. 14, 2° capoverso).
Tanto chiarito, il giudice di seconde cure risponde positivamente all’ulteriore questione di fondo elevata dagli appellanti, ossia verificare l’illegittima sostituzione processuale del Condominio, quale somma dei singoli comproprietari, tra i quali NOME COGNOME, ovvero, se il Condominio fa valere un diritto ad esso non riferibile, pretendendo la

restituzione di una parte comune concessa dal singolo in comodato a terzi, così esercitando un diritto sostanziale e non solo processuale.

La risposta positiva resa dalla Corte d’Appello è determinata dalla corretta applicazione al comodato di cosa comune delle norme sulla gestione di affari, atteso che l’amministratore del Condominio ha agito in qualità di rappresentante di tutti i condòmini comproprietari dell’area comune, facendo valere -a seguito di espresso atto denominato di ratifica, con il quale tutti i condòmini in data 12.12.2017 hanno autorizzato l’Amministratore ad esercitare l’azione restitutoria – il loro diritto di recedere da un contratto di comodato a tempo indeterminato stipulato su iniziativa di uno di loro (NOME COGNOME), anche per le quote non di sua spettanza (v. sentenza pp. 15-17).
Contrariamente a quanto sostenuto in ricorso (v. soprattutto p. 38, 3° capoverso) la Corte territoriale ha ampiamente motivato le ragioni della qualificazione dell’azione di restituzione come personale, non reale, a valle di un’attenta lettura ed interpretazione, letterale e sistematica, della Convenzione del 23.04.1996 stipulata tra NOME NOME NOME COGNOME (v. sentenza pp. 9 – 13).

Orbene, questa Corte ha avuto modo di chiarire che chiunque abbia la disponibilità di fatto di una cosa, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederla in comodato e, quando il rapporto viene a cessare, è legittimato a richiederla in restituzione, senza dover dimostrare di esserne proprietario. Egli ha soltanto l’onere di provare la consegna del bene e il rifiuto della restituzione, spettando eventualmente al convenuto far valere il possesso di un diverso titolo per il suo godimento (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 25052 del 10/10/2018; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 705 del 14/01/2013; Cass., Sez. U, n. 7305/2014).
Né la comproprietà dell’area controversa risulta essere stata contestata dall’odierna ricorrente , ciò che avrebbe comportato l’onere per il Condominio di provare l’avvenuto acquisto della proprietà di essa e, quindi, il subentro nella titolarità attiva (per tutte: Cass. Sez. 2, n. 6762 del 31.03.2005).

Da tali principi consegue che -contrariamente a quanto sostenuto in ricorso, p. 22 penultimo capoverso – non spettava al Condominio l’onere di documentare tutti i titoli della proprietà rivendicata, trattandosi di azione personale (così in sentenza, p. 13, righi 22-28).

2.2.1. Quanto alla causa petendi su cui si basava la domanda, cioè al fatto che non vi sia identità tra l’area di pertinenza oggetto della convenzione notarile del 1996 impugnata e l’area di cui ai subb. 27 e 30 chiesti dal Condominio, il quale non avrebbe mai fornito indicazioni utili ad individuare e determinare, con la necessaria certezza e precisione, il petitum , ossia l’area oggetto della domanda giudiziale , emerge dalla Convenzione -come riportata in sentenza ma anche nello stesso ricorso (v. p. 23, ultimo capoverso) – che a NOME COGNOME la Convenzione riconosceva la facoltà di occupare «parte» dell’area parcheggio confinante con la INDIRIZZO. Detta «porzione» di area pertinenziale, come dice la lettera della Convenzione, non coincideva con «tutta» l’area pertinenziale di cui ora è proprietario il Condominio, tanto da essere precisamente delimitata «in tinta verde nella planimetria che si allega al presente atto… », e identificata con i subalterni 27 e 30 «come non contestato nel corso del primo grado di giudizio» (così in sentenza p. 14, righi 23 e 24).
Come meglio si dirà infra , punto 3.1., tanto smentisce quanto più volte affermato dalla ricorrente in ordine alla mancata prova della definizione, da parte del Condominio attore, della misura e della portata dell’area di cui si discute, nonché in ordine al mancato vaglio

della misura dell’area pertinenziale da parte del giudice di seconde cure.

Poiché, dunque, vi è stata rituale allegazione dei fatti rilevanti, e gli stessi possono ritenersi incontroversi o dimostrati per effetto di mezzi di prova legittimamente disposti, il giudice ne ha tratto d’ufficio tutte le conseguenze cui essi sono idonei (Cass., Sez. U, n. 1099 del 1998, cit.).

2.3. In definitiva, sulla base di quanto sopra precisato, non può ravvisarsi nessuna extrapetizione in violazione dell’art. 112 cod. proc. civ.

Parimenti, per quanto sopra evidenziato, non ricorrono i requisiti del vizio di motivazione apparente (v. ricorso, pp. 38.-39), che ricorre quando la motivazione, benché graficamente esistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioni obbiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, non potendosi lasciare all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture (per tutte: Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 23123 del 28/07/2023).
Con il secondo motivo si deduce violazione e/o falsa applicazione di norma di diritto di cui all’art. 26 97 cod. civ. in relazione con gli artt. 112 e 115 cod. proc. civ., in relazione con gli artt. 167 e 345 cod. proc. civ. in relazione con l’art. 360, co.1, n. 3 e 5 cod. proc. civ. La ricorrente lamenta che la Corte territoriale avrebbe qualificato le doglianze mosse in comparsa conclusionale come eccezioni soggette alla decadenza di cui all’art. 167, comma 2, cod. proc. civ. o al divieto di cui all’art. 345, co.2, cod. proc. civ., non esaminandole nel merito, anziché ritenerle semplici esposizioni di ragioni giuridiche o di prese di posizione che si limitano a negare l’esistenza di fatti costitutivi del
diritto vantato dall’attore. In particolare, si contesta l’assunto della Corte territoriale che non ha ritenuto che la ricorrente si sia limitata a negare le pretese del Condominio in ordine alla propria titolarità del diritto, integrando quindi una mera difesa. Sul punto, la ricorrente evidenzia come spettava all’attore l’individuazione dell’area oggetto del giudizio e la sua identificazione totale con l’area oggetto della convenzione di cui causa.

3.1. Anche il secondo motivo è infondato.

Come sopra rilevato, il Condominio aveva ritualmente allegato i fatti rilevanti, identificando l’area pertinenziale di cui è proprietario il Condominio ( supra , punto 2.2.1).

Ne deriva che il Condominio ha assolto all’onere di prova riguardo l’estensione dell’area di cui chiedeva la restituzione a NOME COGNOME, producendo la planimetria allegata alla Convenzione; né la convenuta ha contestato detta prova nel corso del giudizio.

Sicché, anche a voler considerare le argomentazioni svolte dall’allora convenuta in sede di comparsa conclusionale in appello (per questo dichiarate tardive e, quindi, inammissibili dalla Corte territoriale) come mere difese -in quanto negazione dei fatti allegati ex adverso – e non eccezioni in senso stretto, le quali ultime identificano una particolare difesa consistente nella contrapposizione a quei fatti di altri fatti, aventi efficacia modificativa, impeditiva o estintiva degli effetti del rapporto sul quale si fonda la domanda ( ex multis : Cass. Sez. 6 – L, Ordinanza n. 25434 del 10/10/2019; Cass., Sez. U, Sentenza n. 1099 del 03/02/1998), quanto allegato in atti è bastato alla Corte per esprimere il suo convincimento -insindacabile in questa sede in quanto scevro da incongruenze logico-giuridiche – in merito alla richiesta avanzata dall’attore .
Ne deriva che le difese dell’allora convenuta devono essere considerate inammissibili perché prive di decisività, e in tal senso è conseguente la correzione della motivazione sul punto, ex art. 384 ultimo comma, cod. proc. civ.

Del resto, se -come argomentato in ricorso -l’area chiesta e ottenuta dal Condominio fosse ben più ampia, comprendendo anche la copertura dei garages interrati di proprietà esclusiva di terzi (v. ricorso p. 6, righi 6-7; p. 37, righi 22-23), tanto non rileverebbe nel caso che ci occupa, atteso che l’area che il Condominio chiede in restituzione a NOME COGNOME rappresenta solo una parte dell’area pertinenziale precisamente delimitata.

In definitiva, il Collegio rigetta il ricorso.

Le spese seguono la soccombenza, come da dispositivo.

Non si fa luogo alla liquidazione delle spese ex art. 96 cod. proc. civ., avendo il Collegio corretto la motivazione impugnata.

Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013, stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso;

condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, in favore del Condominio controricorrente, che liquida in €. 6 .000,00 per compensi, oltre ad €. 200,00 per esborsi e agli accessori di legge nella misura del 15%.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis , del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile, il 22 maggio 2025.

La Relatrice

La Presidente NOME COGNOME

NOME NOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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