Azione di regolamento di confini: valore mappe catastali

In una causa per azione di regolamento di confini, la Corte di Cassazione ha annullato la decisione di merito che privilegiava una recinzione fisica rispetto ai dati catastali richiamati nei titoli di proprietà. La Suprema Corte ha sottolineato che il giudice deve motivare adeguatamente la propria scelta, non potendo ignorare le indicazioni delle mappe catastali senza una valida giustificazione, riaffermandone il ruolo cruciale in caso di incertezza.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Azione di regolamento di confini: quando le mappe catastali prevalgono sulla realtà di fatto

Nell’ambito del diritto immobiliare, l’azione di regolamento di confini rappresenta uno strumento fondamentale per risolvere le incertezze sulla linea di demarcazione tra proprietà vicine. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione, la n. 34193/2024, offre chiarimenti cruciali sulla gerarchia delle prove in questi contenziosi, in particolare sul peso da attribuire ai dati catastali rispetto a elementi fisici presenti sul luogo, come una recinzione. Questo caso dimostra come la corretta valutazione di ogni elemento probatorio sia essenziale per una giusta decisione.

I fatti del caso: Recinzione contro mappe catastali

La controversia nasce tra il proprietario di un terreno e i suoi vicini. Il primo sosteneva che il confine corretto fosse quello risultante dalle mappe catastali ufficiali. I vicini, al contrario, indicavano come confine una recinzione installata anni prima dal comune dante causa, che di fatto inglobava una porzione di terreno nella loro proprietà. Il Tribunale di primo grado aveva dato ragione al primo proprietario, basando la sua decisione sull’interpretazione di alcune clausole presenti negli atti di acquisto e ritenendo che il confine fosse effettivamente quello catastale.

Il giudizio d’appello e l’inversione della decisione

La Corte d’Appello, tuttavia, ribaltava completamente la sentenza. I giudici di secondo grado ritenevano che il confine reale fosse quello materializzato dalla recinzione. Secondo la Corte territoriale, il Tribunale aveva errato nel non valorizzare adeguatamente gli elementi di fatto, come la recinzione stessa, e aveva dato un’interpretazione non significativa alle clausole contrattuali. La Corte d’Appello concludeva che la recinzione, essendo un’opera destinata a chiudere i fondi, fosse un elemento chiaramente indicativo della volontà delle parti originarie di stabilire quel confine fisico.

L’azione di regolamento di confini e il ricorso in Cassazione

Il proprietario originario, non soddisfatto della decisione d’appello, proponeva ricorso per Cassazione. I motivi del ricorso si concentravano sull’errata applicazione dell’art. 950 del codice civile, che disciplina l’azione di regolamento di confini. Il ricorrente sosteneva che la Corte d’Appello avesse erroneamente privilegiato una situazione di fatto (la recinzione) rispetto ai titoli di proprietà e ai dati catastali in essi richiamati, che avrebbero dovuto avere la prevalenza.

Le motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso, cassando la sentenza d’appello. Il punto centrale della motivazione risiede in una contraddizione logica nel ragionamento della Corte territoriale. I giudici d’appello avevano riconosciuto che i titoli di proprietà contenevano indicazioni catastali come elementi identificativi degli immobili trasferiti, espressione diretta della volontà delle parti. Tuttavia, avevano poi omesso di spiegare perché tali indicazioni fossero state completamente ignorate a favore della recinzione.

L’art. 950 c.c. stabilisce che, in caso di incertezza sul confine, ogni mezzo di prova è ammesso. Ma, in mancanza di altri elementi risolutivi, il giudice deve attenersi al confine delineato dalle mappe catastali. La Cassazione ha chiarito che il giudice di merito non può semplicemente scartare le mappe catastali, soprattutto quando richiamate negli atti, senza un’adeguata motivazione che spieghi perché un altro elemento (come la recinzione) debba essere considerato più attendibile. La Corte d’Appello non ha effettuato questo bilanciamento, attribuendo un valore decisivo e unico alla recinzione senza confrontarla criticamente con le risultanze documentali. Di conseguenza, la causa è stata rinviata a una diversa sezione della Corte d’Appello per una nuova e più completa valutazione.

Conclusioni

Questa ordinanza riafferma un principio fondamentale nell’azione di regolamento di confini: la libertà del giudice nella valutazione delle prove non è assoluta. Se i titoli di proprietà fanno esplicito riferimento ai dati catastali per identificare l’immobile, questi dati non possono essere accantonati senza una solida motivazione. La decisione evidenzia l’importanza delle mappe catastali come strumento probatorio non solo sussidiario, ma come elemento essenziale che deve essere sempre ponderato nel complesso delle prove raccolte, garantendo così una maggiore certezza nei rapporti di vicinato e nella determinazione dei confini immobiliari.

In un’azione di regolamento di confini, quale prova prevale tra una recinzione e le mappe catastali?
La legge ammette ogni mezzo di prova per determinare un confine incerto. Tuttavia, un giudice non può ignorare le mappe catastali, specialmente se richiamate nei titoli di proprietà, per privilegiare una recinzione fisica senza spiegare in modo approfondito le ragioni di tale scelta. La valutazione deve essere comparativa e motivata.

Perché la Corte di Cassazione ha annullato la sentenza della Corte d’Appello?
La Corte di Cassazione ha annullato la sentenza perché i giudici d’appello hanno commesso un errore logico: pur riconoscendo che gli atti di acquisto contenevano riferimenti catastali per identificare le proprietà, hanno poi ignorato tali dati senza fornire alcuna giustificazione, attribuendo valore esclusivo e decisivo alla recinzione esistente.

Qual è il ruolo delle mappe catastali secondo l’art. 950 del codice civile?
L’articolo 950 c.c. stabilisce che le mappe catastali fungono da prova sussidiaria. Ciò significa che il giudice deve farvi ricorso per stabilire il confine quando le altre prove presentate dalle parti (titoli di proprietà, testimonianze, stato dei luoghi) non sono sufficienti a risolvere l’incertezza in modo definitivo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 34193 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 34193 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 23/12/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 17871/2023 R.G. proposto da :

COGNOME NOMECOGNOME elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME COGNOME NOMECOGNOME NOME, elettivamente domiciliati in DOLO INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE che li rappresenta e difende

-controricorrenti-

COGNOME NOME COGNOME NOME -intimati-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO VENEZIA n. 1253/2023 depositata il 07/06/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/11/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

Premesso che:

1.NOME COGNOME, proprietario di un terreno nel Comune di Camponogara distinto in catasto dai mappali 1005,1010,1011, 1012 e 909, conveniva davanti al Tribunale di Venezia, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME proprietari del terreno, al confine sud, identificato dal mappale 981, per sentir accertare che il confine tra i due fondi era quello catastale, per sentire condannare i convenuti alla rimozione della recinzione, posta in essere, nel 2007, da NOME COGNOME dante causa sia di esso COGNOME -per una parte del fondo in modo diretto, per altra parte in modo indiretto quale dante causa di tale COGNOME a sua volta dante causa del COGNOME– sia dei convenuti, inglobando una striscia del terreno venduto dallo stesso COGNOME all’attore nel 2012, e per sentire condannare i convenuti al rilascio dell’area occupata e al risarcimento dei danni.
Nella contumacia di NOME COGNOME e nella resistenza degli altri convenuti i quali sostenevano che il confine era segnato dalla recinzione apposta dal COGNOME, il Tribunale, sulla scorta di CTU, della interpretazione di una clausola del contratto tra COGNOME e l’attore e di una clausola del contratto tra COGNOME e l’attore, e sulla scorta di testimonianze, dichiarava che il confine era quello catastale, condannava i convenuti alla demolizione della recinzione e alla liberazione della parte del fondo dell’attore illecitamente occupata.
In particolare, il Tribunale prendeva in esame una clausola del contratto in data 3 luglio 2012, tra NOME COGNOME e il ricorrente -clausola con cui il primo, nel vendere al secondo, i mappali 993, 1005, 1010 e 1011, si era riservato una servitù di passo sull’intera estensione dei mappali 993 e 1005 e sulla porzione al confine sud degli atri due mappali, a favore dei mappali 1012 e 909- ed una clausola del contratto in data 26 giugno 2015, tra COGNOME e il ricorrente, con cui il secondo, nell’acquistare dal primo il fondo tra i mappali 909 e 1012, si impegnava a cedere ai proprietari del mappale 981 una striscia di terreno di profondità di sette metri lungo il confine sud dei mappali 909 e 1012. Secondo il giudice di primo grado, dalla prima di queste clausole era possibile evincere che il confine tra le proprietà delle parti non era segnato dalla recinzione che correva più a nord del confine catastale dato che ‘se il confine fosse stato quello delimitato dalla recinzione del 2007, più a nord rispetto al confine catastale, non si comprende perché il COGNOME, abbia ritenuto di costituire la servitù di passaggio con il COGNOME, acquirente dei mappali 1005, 1011 e 1010 e non con … i proprietari del mappale 981′. Sempre secondo il giudice di primo grado, l’obbligo di cessione di cui alla seconda clausola, riguardava ‘proprio quella porzione di terreno compresa tra il confine catastale e quello che i resistenti assumono esser il confine reale’ ed era ‘incompatibile con l’affermazione dei resistenti secondo cui il confine sarebbe stato apposto dal titolare originario già nel 2007 poiché in tale caso i proprietari del mappale 981 sarebbero stati anche già titolari di detta porzione di terreno senza bisogno di un ulteriore atto di cessione da parte del Ferrini’. La Corte di Appello di Venezia, decidendo degli appelli proposti da NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e da NOME COGNOME e NOME COGNOME, con la sentenza in epigrafe, ribaltava la decisione di primo grado dichiarando che il confine era quello segnato dalla recinzione.
La Corte di Appello, in primo luogo, riteneva che le due clausole dei contratti di acquisto del COGNOME dalla cui interpretazione il Tribunale aveva tratto che il confine reale coincideva con quello catastale e non era quello segnato dalla recinzione, non fossero significative essendo la prima clausola da interpretarsi nel senso che la stessa ‘facesse riferimento al confine materializzato e non al confine catastale’ ed essendo stato accertato che la striscia di terreno di cui alla seconda clausola aveva estensione tale da non poter coincidere con l’area tra il confine catastale e il confine materializzato dalla recinzione. La Corte di Appello, in secondo luogo, evidenziava che il Tribunale non aveva ‘valorizzato le indicazioni catastali pur presenti negli atti di acquisto come indentificativi dell’immobile trasferito ossia quale diretta espressione della volontà delle parti come tali integrativi del contenuto del contratto e idonei a individuare il bene oggetto dello stesso, avendo basato il suo opinamento sulle due clausole innanzi passate in disamina’, in terzo luogo, sottolineava che ‘l’opera’ realizzata dal COGNOME -la quale era stata ritenuta dal Tribunale non utile ai fini della determinazione dei confini perché risultata, all’esame del CTU, ‘deteriorata’ e ‘persistente solo in parte’ mentre, per altra parte, ‘non materializzata fuori terra’ ma consistente solo in ‘dadi di fondazione’ – era invece elemento significativo giacché, come riferito dai testi e come evincibile da alcune fotografie, ‘inizialmente destinata a integrale chiusura dei fondi’ e quindi ‘chiaramente indicativa del confine tra i due fondi finendo per rinchiudere nel mappale 981 la porzione del terreno’ in contesa;
NOME COGNOME propone tre motivi di ricorso per la cassazione della sentenza in epigrafe;

NOME COGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME resistono con controricorso;

NOME COGNOME NOME COGNOME e NOME COGNOME sono rimasti intimati;

5.NOME COGNOME ha depositato memoria;

NOME COGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME hanno depositato memoria;

considerato che:

1.con il primo motivo di ricorso viene denunciata la errata applicazione dell’art. 950 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n.3 c.p.c. per avere la Corte di Appello valorizzato, per la determinazione dei confini, una situazione di fatto, costituita dalla recinzione installata nel 2007, laddove invece avrebbe dovuto darsi prevalenza ai titoli di proprietà delle parti, ai tipi di frazionamento e alle denunce di cambiamento richiamati nei titoli medesimi. In particolare il ricorrente deduce che la Corte di Appello non ha dato rilievo alla ‘denuncia di cambiamento’, mod.3/SPC NUMERO_DOCUMENTO, in data 3 ottobre 2006, richiamata nel contratto datato 17 ottobre 2006, con cui NOME COGNOME, NOME COGNOME NOME COGNOME e NOME COGNOME avevano acquistato da NOME COGNOME una quota del mappale 911 poi divenuto mappale 981. Tale denuncia -prosegue il ricorrente riportando un passo della relazione del CTU nominato dal Tribunale’aveva creato nuovi confini nord e ovest’. Il confine nord del mappale 981 è il confine sud del fondo del ricorrente;
con il secondo motivo di ricorso vengono denunciate la violazione e la errata applicazione dell’art. 950 c.c. e violazione dell’art. 116 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n.3 c.p.c., per non avere, la Corte di Appello, ‘a fronte di una situazione di incertezza per dimostrata inidoneità del manufatto presente in loco a costituire prova del confine tra le proprietà, stante la contraddittorietà dei presupposti della sua realizzazione’, fatto riferimento alle risultanze delle mappe catastali.
Sostiene il ricorrente che la recinzione a cui la Corte di Appello ha annesso valore decisivo era, al contrario, un elemento al quale non

avrebbe dovuto essere annesso alcun valore trattandosi in realtà solo di ‘un moncone di recinzione, un embrione di manufatto la cui realizzazione non era mai stata portata a termine’.

Nel corpo del motivo vengono poi riproposte, come corrette in contrapposizione a quanto affermato dalla Corte di Appello, le interpretazioni del giudice di primo grado riguardo alla clausola del contratto in data 3 luglio 2012, tra NOME COGNOME e il ricorrente e alla clausola del contratto in data 26 giugno 2015, tra COGNOME e il ricorrente;

con il terzo motivo di ricorso viene denunciato, in relazione all’art. 360, primo comma, n.5 c.p.c., l’omesso esame da parte della Corte di Appello ‘del contenuto della denuncia di cambiamento mod.3/SPC NUMERO_DOCUMENTO in data 3 ottobre 2006, con cui le parti hanno determinato i confini catastali tra i mappali 1005, 1010, 1011, 1012 e 909 (divenuti di proprietà del ricorrente) e il mappale 981 (già 911) di proprietà dei resistenti’;

il primo motivo è fondato.

4.1 La Corte di Appello, al punto 4.5. di pagina undici della sentenza, afferma che ‘il tribunale non ha valorizzato le indicazioni catastali presenti negli atti di acquisto come identificativi dell’immobile trasferito ossia quali diretta espressione della volontà delle parti’. Tuttavia , non dà poi conto di queste indicazioni e non le valorizza in alcun modo, a sua volta.

Nel passo della sentenza successivo a quello appena riportato, la Corte di Appello scrive di ‘prendere in esame e valutare la circostanza della esistenza delle recinzione’.

La Corte di Appello, accertato che la recinzione, nella conformazione originaria e a prescindere dallo stato in cui si trovava al momento delle verifiche del CTU, delimitava per intero il fondo 981, ha attributo alla recinzione il valore di elemento unico per risolvere la controversia.

4.2. L’art. 950 stabilisce che ‘Quando il confine tra due fondi è incerto, ciascuno dei proprietari può chiedere che sia stabilito giudizialmente. Ogni mezzo di prova è ammesso. In mancanza di altri elementi, il giudice si attiene al confine delineato dalle mappe catastali’.

4.3. La Corte di Appello non ha chiarito perché, dopo aver dato atto del richiamo alle mappe catastali nei titoli di provenienza ed aver precisato che le indicazioni catastali erano presenti nei titoli come ‘identificative dell’immobile trasferito’, non ha poi dato conto di aver valutato tale elemento ponendolo a confronto con la collocazione della recinzione indicativa di diversa confinazione;

4.4. il primo motivo di ricorso deve essere accolto per una nuova valutazione che ponga rimedio alla lacuna nell’accertamento della Corte territoriale;

gli altri motivi restano assorbiti;

la sentenza deve essere cassata in relazione all’accoglimento del primo motivo di ricorso e la causa deve essere rinviata alla Corte di Appello di Venezia, in diversa composizione;

il giudice del rinvio dovrà decidere anche delle spese dell’intero processo;

PQM

la Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbiti gli altri motivi, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di Appello di Venezia, in diversa composizione, anche per le spese.

Roma 28 novembre 2024.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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