Azione di manutenzione bene demaniale: la Cassazione

Una controversia tra vicini per il possesso di un terreno sfocia in Cassazione. La Corte chiarisce che l’azione di manutenzione bene demaniale è ammissibile tra privati, anche senza una concessione amministrativa, se il possesso riguarda facoltà che possono essere oggetto di concessione. Annullata la decisione d’appello che l’aveva dichiarata inammissibile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 gennaio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Azione di manutenzione bene demaniale: la Cassazione fa chiarezza

La recente ordinanza della Corte di Cassazione n. 29746/2024 offre un’importante delucidazione sulla tutela del possesso, in particolare sull’azione di manutenzione bene demaniale tra privati. La Suprema Corte ha stabilito che un privato può agire per la manutenzione del possesso su un’area pubblica contro un altro privato, anche in assenza di una concessione formale, a patto che il potere esercitato sul bene sia suscettibile di essere concesso dall’amministrazione pubblica. Vediamo nel dettaglio la vicenda e i principi di diritto affermati.

I fatti di causa

La controversia nasce tra due coppie di proprietari di immobili confinanti. Una coppia, ritenendosi possessore di una porzione di terreno antistante la propria abitazione e il proprio garage, citava in giudizio i vicini. L’atto di turbativa contestato consisteva nella modifica dello scarico di un pluviale, che, attraverso un nuovo terminale, riversava l’acqua piovana in un’aiuola che i ricorrenti affermavano di aver realizzato sul terreno in questione. Chiedevano quindi al Tribunale di ordinare la cessazione della turbativa, la rimozione del pluviale e il risarcimento dei danni.
I vicini si difendevano sostenendo che l’area controversa non fosse di proprietà privata, ma costituisse una strada pubblica, e che di conseguenza i ricorrenti non avessero la legittimazione per agire a tutela del possesso.

L’iter giudiziario nei gradi di merito

Inizialmente, il Tribunale accoglieva la domanda dei ricorrenti, concedendo l’interdetto possessorio e ordinando ai vicini di astenersi da ulteriori atti di turbativa.
Tuttavia, la Corte d’Appello ribaltava la decisione. I giudici di secondo grado dichiaravano la domanda inammissibile, accogliendo la tesi dei vicini. La Corte territoriale riteneva che lo spazio oggetto della controversia fosse una strada pubblica e che, pertanto, non potesse essere oggetto di possesso tutelabile da parte dei privati.

L’azione di manutenzione bene demaniale secondo la Cassazione

Contro la sentenza d’appello, i proprietari originari proponevano ricorso in Cassazione, basandolo su tre motivi. Il motivo decisivo, accolto dalla Suprema Corte, riguardava la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1145 del codice civile.
I ricorrenti sostenevano che la Corte d’Appello avesse errato nell’escludere la loro legittimazione ad agire, non considerando che anche i beni demaniali possono essere oggetto di un’azione di manutenzione tra privati. Secondo la loro tesi, per la tutela possessoria è sufficiente esercitare sul bene poteri di fatto che potrebbero essere oggetto di una concessione amministrativa, senza che sia necessario che tale concessione sia già stata rilasciata.

Le motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha ritenuto fondato questo motivo, accogliendolo e cassando la sentenza impugnata. Gli Ermellini hanno richiamato un consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui l’articolo 1145, terzo comma, del codice civile, consente l’azione di manutenzione nei rapporti tra privati anche su beni demaniali.
Il principio chiave è il seguente: non è necessario essere titolari di una concessione amministrativa per poter agire. È sufficiente che il “possesso” esercitato corrisponda all’esercizio di facoltà che “possono” formare oggetto di una concessione. Un privato che esercita di fatto una signoria su un bene demaniale, suscettibile di essere attribuita in concessione, è considerato possessore a tutti gli effetti nei confronti di altri privati e, come tale, è legittimato a esperire l’azione di manutenzione per difendersi da eventuali turbative.
La Corte d’Appello, secondo la Cassazione, ha commesso un errore nel dichiarare l’inammissibilità della domanda basandosi unicamente sulla natura demaniale del bene, senza indagare il contenuto specifico del possesso esercitato dai ricorrenti e senza valutare se tale possesso corrispondesse a facoltà concedibili dalla pubblica amministrazione.

Conclusioni

La decisione in commento ribadisce un principio fondamentale a tutela delle situazioni di fatto che si instaurano anche su beni pubblici. L’ordinanza chiarisce che la natura demaniale di un’area non preclude in assoluto la tutela possessoria tra privati. La vera discriminante è la “concedibilità” del diritto esercitato. Se un privato utilizza un bene pubblico in un modo che l’amministrazione potrebbe autorizzare tramite una concessione, il suo possesso merita tutela contro le molestie di altri privati. La causa è stata quindi rinviata alla Corte d’Appello, che dovrà riesaminare il caso attenendosi a questo principio di diritto.

È possibile agire in giudizio per proteggere il possesso di un bene pubblico come una strada?
Sì. La Corte di Cassazione ha chiarito che, nei rapporti tra privati, è possibile esercitare l’azione di manutenzione del possesso anche su un bene appartenente al demanio pubblico, come una strada.

Cosa serve per poter esercitare un’azione di manutenzione su un bene demaniale contro un altro privato?
Non è necessario avere una concessione amministrativa già rilasciata. È sufficiente che il potere di fatto esercitato sul bene (il “possesso”) corrisponda a facoltà che la pubblica amministrazione potrebbe concedere. Ad esempio, l’uso esclusivo di una piccola area per un’aiuola potrebbe essere una facoltà concedibile.

Perché la Corte di Cassazione ha annullato la decisione della Corte d’Appello?
La Corte di Cassazione ha annullato la sentenza perché la Corte d’Appello ha erroneamente dichiarato inammissibile la domanda basandosi solo sulla natura pubblica del bene, senza verificare se il possesso esercitato dai ricorrenti fosse relativo a facoltà che potevano essere oggetto di concessione amministrativa, come richiesto dall’art. 1145 del codice civile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 29746 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 29746 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 19/11/2024

ORDINANZA

sul ricorso 20040 – 2021 proposto da:

MIGLIORESE COGNOME NOME e COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO, giusta procura in calce al ricorso, con indicazione degli indirizzi pec;

– ricorrenti –

contro

COGNOME NOME e COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO e dall’AVV_NOTAIO, giusta procura in calce al controricorso, con indicazione degli indirizzi pec;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 398/2021 della CORTE D’APPELLO di CATANZARO, pubblicata il 24/3/2021; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 19/3/2024 dal consigliere COGNOME; letta la memoria delle parti ricorrenti.

FATTI DI CAUSA

Con ricorso ex artt. 1170 cod. civ. e 703 cod. proc. civ., depositato il 3 febbraio 2005, NOME COGNOME e NOME COGNOME domandarono al Tribunale di Lamezia Terme la manutenzione del possesso di una porzione di terreno antistante la casa in loro proprietà, da cui accedevano anche al loro garage, lamentando che NOME COGNOME e NOME COGNOME avevano modificato lo scarico di uno dei canali di scolo dell’acqua piovana proveniente dal loro tetto, apponendo all’originale tubo di raccolta un terminale che scaricava l’acqua in un’aiuola da loro rea lizzata nel suddetto terreno; chiesero, altresì la rimozione del pluviale di scolo e il risarcimento dei danni conseguenti.
Per quel che qui ancora rileva, i resistenti contestarono la legittimazione attiva dei ricorrenti, sostenendo che lo spiazzo di terreno fosse una strada pubblica.

Concesso l’interdetto possessorio, confermato in reclamo, con sentenza n. 1921/2016, il Tribunale di Lamezia Terme accolse il ricorso, ordinando a NOME COGNOME e NOME COGNOME di astenersi dal compimento di atti di turbativa; respinse invece la domanda di risarcimento danni.

3 Con sentenza n. 398/2021, la Corte d’appello di Catanzaro accolse l’appello dei resistenti, dichiarando inammissibile la domanda di manutenzione del possesso per essere lo spazio in controversia una strada pubblica e per non essere stata vinta la presunzione di demanialità di cui all’art. 22, terzo comma, l.n.2248/1865 all. F.

Avverso questa sentenza, NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno proposto ricorso per cassazione, affidandolo a tre motivi. NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno resistito con controricorso.

Il consigliere delegato di questa Sezione ha proposto la definizione accelerata del giudizio ex art. 380 bis cod. proc. civ., per inammissibilità del ricorso.

I ricorrenti hanno presentato istanza di decisione e, in prossimità dell’adunanza, memoria .

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, articolato in riferimento ai n. 3 e 5 dell’art. 360 cod. proc. civ., i ricorrenti hanno lamentato la violazione e falsa applicazione degli artt. 113, 115 e 116 cod. proc. civ., sostenendo che la motivazione della sentenza impugnata sarebbe meramente apparente.

In particolare, hanno sostenuto che la Corte territoriale non avrebbe compiutamente esaminato i plurimi elementi che dimostravano la natura privata del bene; la Corte di merito avrebbe valorizzato soltanto alcuni elementi probatori (la delibera della giunta comunale del 1998 e la nota n.4346 del 2006 del Responsabile dell’area urbanistica), invece in sé non significativi perché non concernenti lo spazio oggetto di tutela; non avrebbe, inoltre, considerato l’errore della planimetria, né il valore della scrittura privata del 1980, né il contenuto delle dichiarazioni degli informatori e dei testi raccolte e delle risultanze della consulenza disposta in sede di reclamo, da cui emergerebbe la natura privata dell’area.
Con il secondo motivo, articolato in riferimento al n. 3 dell’art. 360 cod. proc. civ., i ricorrenti hanno prospettato la violazione e falsa applicazione dell’art. 22, comma terzo, l.n. 2248/1865 allegato F, per erronea applicazione della presunzione di demanialità: la Corte

d’Appello, a loro dire, non avrebbe considerato «le consuetudini, le convenzioni esistenti e i diritti acquisiti che escludono la demanialità o consentono di superarla», come risultanti dall’istruttoria espletata.

Con il terzo motivo, articolato in riferimento ai n. 3 e 5 dell’art. 360 cod. proc. civ., i ricorrenti hanno infine censurato la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione degli artt. 1170, 1140 e 1145 cod. civ.: la Corte di merito avrebbe erroneamente escluso la loro legittimazione all’azione di manutenzione, non considerando che anche i beni demaniali possono formare oggetto di azione di manutenzione e che ai fini dell’operatività del terzo comma dell’art. 1145 cod. civ. è sufficiente che chi agisce in manutenzione eserciti sul bene poteri di fatto tali da poter essere oggetto di una concessione, non richiedendosi che la concessione sia stata già rilasciata.
3.1. Il terzo motivo, da esaminarsi per primo per logica espositiva, è fondato.

Preliminarmente deve escludersi che costituisca questione nuova, come invece eccepito dai controricorrenti, l’applicabilità alla fattispecie dell’art. 1145 cod. civ., perché a pagina 12 della sentenza impugnata la Corte d’appello esplicitamente riporta la difesa sul punto dei coniugi COGNOME, esaminando di seguito l’operatività della norma.

L ‘art. 11 45 cod. civ., dopo aver sancito al primo comma che il possesso delle cose di cui non si può acquistare la proprietà è senza effetto, precisa, al secondo comma, che «tuttavia nei rapporti tra privati è concessa l’azione di spoglio rispetto ai beni appartenenti al pubblico demanio e ai beni delle province e dei comuni soggetti al regime proprio del demanio pubblico» e prevede al terzo comma che « se trattasi di esercizio di facoltà, le quali possono formare oggetto di concessione da parte della pubblica amministrazione, è data altresì l’azione di manutenzione».
Questa Corte ha già chiarito la portata applicativa della norma, stabilendo che l’azione di manutenzione del possesso è consentita nei rapporti fra privati non soltanto a colui che abbia già conseguito in concessione il godimento di un bene demaniale, ma anche a chi eserciti sul bene stesso poteri di fatto tali da giustificare il godimento della concessione, proprio in quanto nei rapporti fra privati, per l’esperimento dell’azione di manutenzione, è sufficiente che il possesso corrisponda all’esercizio di facoltà che possano formare oggetto di concessione amministrativa e non è necessario che trattisi di facoltà correlate a concessioni già emanate. Pertanto, il privato che eserciti di fatto una signoria sul bene demaniale suscettibile di essergli attribuito in concessione è possessore ad ogni effetto ed è, in quanto tale, legittimato ad esperire l’azione di manutenzione contro altro privato che rechi turbativa al suo possesso (Cass. Sez. U, n. 1106 del 17/04/1971; Sez. U, n. 3200 del 28/10/1974; Sez. 2, n. 5180 del 29/04/1992; Sez. 2, n. 2025 del 19/02/1993; Sez. 2, n. 20357 del 2012).
Nel caso in esame, l a Corte d’appello non ha chiarito perché nella specie non potrebbe ravvisarsi l’ipotesi del terzo comma del 1145 , motivando la dichiarazione di inammissibilità della domanda di manutenzione in riferimento soltanto alla demanialità del bene, questione invece propria di un giudizio petitorio, senza ricostruire il contenuto del possesso esercitato e, in particolare senza valutare se fosse o non corrispondente all’esercizio di facoltà che possano formare oggetto di concessione amministrativa. Si rende pertanto necessario un nuovo esame sulla scorta del citato principio di diritto.
Dall’accoglimento del terzo motivo deriva, in logica conseguenza, l’assorbimento dei restanti e la cassazione della sentenza impugnata, con rinvio alla Corte d’appello di Catanzaro, in diversa composizione.

Statuendo in sede di rinvio, la Corte d’appello deciderà anche sulle spese di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il terzo motivo di ricorso, dichiara assorbiti i restanti; cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Catanzaro in diversa composizione, anche per le spese di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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