Azione contro ex amministratore: quale scegliere?

Un condominio ha citato in giudizio il suo ex amministratore per risarcimento danni e presunta appropriazione indebita. La Corte d’Appello ha respinto la domanda perché il condominio ha intrapreso un’azione legale errata (extracontrattuale invece che contrattuale) e non ha fornito prove sufficienti. La sentenza sottolinea l’importanza di scegliere la corretta azione contro un ex amministratore, basata sulla violazione del mandato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 10 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Azione contro ex amministratore: la scelta della via legale corretta è decisiva

Quando un condominio si trova ad affrontare problemi lasciati da una precedente gestione, intraprendere un’azione contro l’ex amministratore può sembrare la via più ovvia. Tuttavia, una recente sentenza della Corte d’Appello di Roma ci ricorda che la scelta del tipo di azione legale non è un dettaglio, ma il fondamento su cui si basa l’intero esito della causa. Sbagliare approccio può portare al rigetto delle proprie richieste, anche in presenza di apparenti ragioni.

I Fatti del Caso: un Passaggio di Consegne Problematico

Un condominio citava in giudizio il suo ex amministratore lamentando diverse gravi inadempienze. Le accuse principali includevano la mancata e incompleta restituzione della documentazione condominiale, la presenza di prelievi di denaro contante non giustificati dal conto corrente comune e una gestione contabile poco trasparente. Di conseguenza, il condominio chiedeva in primo grado un cospicuo risarcimento per i danni patrimoniali e non, oltre alla restituzione di somme che riteneva indebitamente sottratte.

Il Tribunale, in prima istanza, rigettava le domande del condominio. La motivazione principale era di natura procedurale: il condominio aveva impostato la sua causa come un’azione di risarcimento per fatto illecito (extracontrattuale), anziché come un’azione per inadempimento contrattuale derivante dal mandato di amministrazione. Insoddisfatto, il condominio presentava appello.

La Decisione della Corte: La Scelta dell’Azione Legale è Fondamentale

La Corte d’Appello ha confermato la decisione di primo grado, rigettando l’appello del condominio. I giudici hanno chiarito un punto cruciale: il rapporto tra condominio e amministratore è regolato da un contratto di mandato. Pertanto, qualsiasi presunta inadempienza – dalla mancata consegna di documenti alla gestione finanziaria irregolare – deve essere contestata attraverso un’azione contrattuale.

Il condominio, invece, aveva basato le sue richieste sulla disciplina dell’illecito extracontrattuale (art. 2043 c.c.) e della ripetizione dell’indebito (art. 2033 c.c.), presupposti giuridici che non si applicavano al caso di specie. Il giudice non può, per il principio di “corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato”, modificare la natura della domanda presentata dalla parte. Se l’inquadramento giuridico è errato, la domanda va respinta.

L’importanza delle prove nell’azione contro ex amministratore

Oltre all’errore procedurale, la Corte ha sottolineato la debolezza delle prove portate dal condominio. In particolare, due elementi sono risultati decisivi a favore dell’ex amministratore:

1. L’approvazione del bilancio: L’assemblea condominiale aveva approvato il bilancio consuntivo, atto che di fatto ratifica l’operato dell’amministratore per quel periodo, rendendo molto difficile contestarlo in seguito.
2. Il verbale di passaggio di consegne: Al momento del cambio di gestione, il nuovo amministratore aveva firmato un verbale che attestava la disponibilità liquida sul conto corrente, senza sollevare contestazioni immediate. Questo documento ha pesantemente indebolito le successive accuse di ammanchi.

Le Motivazioni

La Corte ha motivato la sua decisione ribadendo che le obbligazioni dell’amministratore derivano direttamente dal contratto di mandato conferitogli dall’assemblea. La mancata restituzione di documenti o la gestione non corretta dei fondi rappresentano violazioni di specifici obblighi contrattuali (artt. 1129, 1713 c.c.). Di conseguenza, l’azione corretta da esperire è quella di adempimento (per ottenere, ad esempio, la consegna dei documenti) e/o di responsabilità contrattuale per i danni derivanti dall’inadempimento.

L’azione extracontrattuale, invocata dal condominio, presuppone invece un danno ingiusto causato al di fuori di un preesistente rapporto obbligatorio, situazione non applicabile in questo contesto. Allo stesso modo, l’azione di ripetizione dell’indebito richiede un “pagamento non dovuto”, mentre qui si discuteva della gestione di fondi altrui in virtù di un mandato.

Per quanto riguarda la presunta appropriazione indebita, i giudici hanno specificato che non basta un prelievo non giustificato per configurare il reato. È necessaria la prova della cosiddetta interversio possessionis, ovvero la chiara volontà dell’amministratore di trattare quel denaro come proprio, sottraendolo alla sua destinazione. Nel caso di specie, anche la somma contestata risultava iscritta a bilancio, seppur con una causale dibattuta, escludendo quindi l’intento distrattivo.

Le Conclusioni

Questa sentenza offre una lezione fondamentale per tutti i condomini: prima di intraprendere un’azione legale contro un ex amministratore, è indispensabile una corretta qualificazione giuridica dei fatti. Le lamentele per una cattiva gestione devono essere inquadrate come inadempimento del contratto di mandato. Scegliere una via processuale errata, come quella extracontrattuale, espone al rischio concreto di veder respinte le proprie richieste, con conseguente condanna al pagamento delle spese legali. È quindi essenziale affidarsi a una consulenza legale esperta che sappia impostare la causa sulla base corretta, massimizzando le possibilità di successo.

È possibile chiedere il risarcimento danni per la mancata restituzione di documenti senza prima chiederne formalmente la consegna in giudizio?
No. La sentenza chiarisce che la pretesa principale deve essere l’azione di adempimento contrattuale, ovvero la richiesta di condanna alla consegna dei documenti. Il risarcimento per il danno causato dal ritardo o dalla mancata consegna è una conseguenza di tale inadempimento e non può essere l’unica richiesta se non si è prima agito per ottenere la prestazione principale.

Quale tipo di azione legale deve intraprendere un condominio contro un ex amministratore per inadempienze gestionali?
Il condominio deve esercitare un’azione di responsabilità contrattuale per violazione degli obblighi derivanti dal contratto di mandato. Le condotte contestate, come la gestione non trasparente dei fondi o la mancata restituzione della documentazione, costituiscono inadempimenti di obblighi contrattuali specifici.

L’approvazione del bilancio da parte dell’assemblea sana le irregolarità dell’amministratore?
Sì, in larga misura. La sentenza conferma che l’approvazione del rendiconto annuale da parte dell’assemblea ha l’effetto di ratificare l’operato dell’amministratore, rendendo molto difficile contestare successivamente le voci e le operazioni in esso contenute, a meno che non si provi che il consenso dell’assemblea sia stato viziato da dolo o errore.

Testo del provvedimento

SENTENZA CORTE DI APPELLO DI ROMA N. 4795 2025 – N. R.G. 00001733 2021 DEPOSITO MINUTA 07 08 2025 PUBBLICAZIONE 07 08 2025

R.G. 1733/2021

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D’APPELLO DI ROMA SEZIONE VIII

così composta:

NOME COGNOME Presidente

NOME COGNOME Consigliere estensore

NOME COGNOME Giudice ausiliario

riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente SENTENZA

nella causa civile di appello iscritta al n. 1733 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell’anno 2021 , trattenuta in decisione all’udienza del 3.4.2025, con assegnazione dei termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, vertente

TRA

(C.F.

, in persona dell’amministratore p.t., elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO presso lo studio dell’Avv. NOME COGNOME che lo rappresenta e difende in forza di procura in calce all’atto di citazione in appello P.

appellante

(C.F. ), elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO presso lo studio dell’Avv. NOME COGNOME che lo rappresenta e difende in forza di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta di primo grado espressamente estesa a ogni stato e grado del giudizio C.F.

appellato

OGGETTO: appello alla sentenza del Tribunale di Roma n. 2781/2021 -risarcimento danni e ripetizione indebito.

CONCLUSIONI

Come da rispettivi atti introduttivi

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. Il Condominio nn. si rivolgeva al Tribunale di Roma , convenendo in giudizio l’ex amministratore

condominiale . Esponeva che, a seguito di contestazioni mosse dai condomini nei confronti del (tra le quali : mancata convocazione dell’assemblea straordinaria per i lavori effettuati in caldaia, affidamento dei lavori di contabilizzazione del calore in base a una delibera assembleare adottata con quorum inferiore rispetto a quello legislativamente previsto; errori nelle colonne delle ripartizioni), nel corso dell’assemblea del 26.5.2017, si era dimesso; alla successiva assemblea condominiale del 22.6.2017 era stata nominata, quale nuova amministratrice, e, nella stessa sede, era stato approvato , tra l’altro, il bilancio condominiale del 2017 dal quale emergeva un saldo attivo in favore del pari a euro 17.874,72, importo del quale, però, secondo il Condominio, non vi sarebbe stata traccia nelle casse condominiali; in data 10.7.2017, in sede di passaggio di consegne, la documentazione condominiale consegnata dal alla nuova amministratrice risultava parziale e in gran parte fotocopiata; con riferimento al periodo 1.1.2017-10.7.2017, nel quale era ancora amministratore , l’esame degli estratti conto del c/c condominiale avrebbe rivelato uscite e prelievi di denaro contante non giustificati per complessivi euro 3.264,65, oltre che la somma di euro 462,50 per ritenuta d’acconto non dovuta; in data 26.4.2018, consegnava alla ulteriore documentazione condominiale, la quale ultima tuttavia rimaneva incompleta; era tentata la procedura di mediazione dinanzi all’Organismo di Mediazione Forense di Roma, con esito negativo. Ciò premesso, il deduceva la violazione da parte del l’ex amministratore degli obblighi di restituzione, rendicontazione, conservazione e custodia della documentazione condominiale, con conseguente obbligo di risarcire il danno patrimoniale e non, lamentando la rilevanza penale della condotta tenuta dal , stante l’appropriazione indebita di somme rimesse dai condomini. Nelle conclusioni, il Condominio chiedeva: in via principale, di accertare e dichiarare il diritto del Condominio di nn. 183/227 al risarcimento dei danni patrimoniali e non, ex artt. 1129, 1130, 1130 bis, 1713, 2059 c.c. e art. 185 c.p., e, per l’effetto, di condannare a risarcire al Condominio tutti i danni arrecati, quantificati nella somma di euro 20.000,00 e/o nella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia, oltre interessi e rivalutazione come dovuti per legge; sempre in via principale, di accertare e dichiarare il diritto alla ripetizione dell’indebito, ex artt. 2033 ss. c.c., del di tutte
le somme indebitamente trattenute dal vecchio amministratore , derivanti dall’incasso di importi maggiori versati dai

condomini rispetto agli esborsi effettivamente sostenuti per la gestione condominiale e, per l’effetto, condannare a corrispondere al Condominio la somma di euro 3.727,15 e/o la maggiore o minore somma accertata in corso di causa e/o ritenuta di giustizia, oltre interessi dal dovuto al saldo effettivo; in via subordinata, previo accertamento della nullità della delibera assembleare del 22.6.2017, di accertare e dichiarare il diritto del alla restituzione di tutte le somme indebitamente percepite dal vecchio amministratore , derivanti dall’incasso di importi maggiori versati dai condomini rispetto agli esborsi effettivamente sostenuti per la gestione condominiale ex art. 2033 ss. c.c. e il diritto al risarcimento dei danni (patrimoniali e non), ex artt. 1129, 1130, 1130 bis , 1713, 2059 c.c. e art. 185 c.p., del nn. e, per l’effetto, condannare alla restituzione di tutte le somme indebitamente percepite, oltre interessi dal dovuto al saldo effettivo, e a risarcire tutti i danni (patrimoniali e non) arrecati al . Con vittoria delle spese di lite. In via istruttoria, chiedeva: di ordinare a di esibire in giudizio (ex artt. 210 ss. c.c.) gli originali dei seguenti documenti: ‘ i. le Fatture delle imprese che hanno svolto servizi per il Condominio, per es. RAGIONE_SOCIALE (tranne la contabile pagamento di euro 41.566,14 con allegata fattura RAGIONE_SOCIALE e prospetto ripartizione), Fatture dei lavori della Centrale termica (tranne: le fatture Ditta COGNOME Stefano n. 41 del 20/6/2016, n. 56 del 3/8/2016, n. 84 del 20/12/2016 e n. 86 del 27/12/2016; le fatture RAGIONE_SOCIALE n. 57/16 e 33/16, RAGIONE_SOCIALE n. 159/16, RAGIONE_SOCIALE n. 96/16; le fatture RAGIONE_SOCIALE n. 82/16, 90/16, 99/16, 128/16, 136/16 e 158/16); ii. i Modelli 770 precedenti al 2013, le Certificazioni Uniche, le detrazioni fiscali, le ricevute dei pagamenti relativi alla registrazione contratto di affitto immobile ex portiere e Imu/tasi; iii. i bilanci condominiali approvati precedenti al 2013; iv. i bollettini di versamento degli oneri condominiali, che , invia periodicamente all’Amministratore, come riscontro dell’av venuto accredito sul conto corrente intestato al
; in via subordinata, in caso di mancata ottemperanza all’ordine di esibizione eventualmente disposto, di disporre C.T.U. contabile sui documenti prodotti in giudizio al fine di ricostruire i rapporti dare/avere tra il Condominio e l’ex amministratore . Si costituiva in giudizio , contestando quanto dedotto in citazione e chiedendo di rigettare integralmente tutte le domande formulate da parte attrice, in quanto infondate in fatto e in diritto, oltre che generiche e non provate. In particolare, affermava: di avere
consegnato al nuovo amministratore la documentazione, in più occasioni, ‘tante è vero che, nelle conclusioni, parte attrice non ha chiesto la condanna alla consegna della documentazione condominiale ma si è limitata a chiedere il risarcimento del danno dovuto per l’incompletezza della documentazione’; con delibera del 22.6.2017, l’assemblea aveva approvato il bilanci o 2017 presentato dallo stesso convenuto, pertanto, ‘il condominio era decaduto dalla possibilità di muovere contestazioni in merito alle risultanze contabili del rendiconto approvato ‘; non era vero che il saldo attivo di € 17.874,72, risultante dall’ultimo bilancio, non trovava riscontro nelle casse condominiali posto che, al passaggio delle consegne con il nuovo amministratore, risultava un saldo attivo sul c/c condominiale pari ad € 29.290,70; parimenti non erano vere, risultando smentite documentalmente, anche le ulteriori contestate ‘ uscite non giustificate ‘ . Con vittoria di spese di lite.
All’udienza di trattazione del 23.4.2019, il Giudice di prime cure concedeva alle parti i termini ex art. 183, co. VI, c.p.c. Con la memoria istruttoria depositata in data 21.6.2019, produceva: la documentazione richiesta dalla controparte ex artt. 210 c.p.c. (in particolare, i bilanci precedenti al 2013); le dichiarazioni fiscali depositate per conto del , pure richieste da controparte (che aveva lamentato di aver ricevuto solo quelle successive al 2013). All’udienza del 1.10.2019, il chiedeva di essere autorizzato al deposito tardivo ‘ degli estratti conto 2013/2014, che sono stati consegnati da dopo la scadenza dei termini per il deposito della memoria ex art. 183, co. 6, n. 2’, deposito autorizzato dal Giudice il quale, con contestuale ordinanza, ammetteva la C.T.U. contabile richiesta dal per ‘acquisire elementi di valutazione in ordine al lamentato ammanco di € 3.727,15’. All’udienza del 15.1.2020, il C.T.U. dott. assumeva l’incarico di rispondere al seguente quesito: ‘ preso esame della documentazione in atti accerti se il convenuto abbia distratto somme di denaro del Condominio del quale era in possesso ‘, con inizio delle operazioni peritali al 28.1.2020. L’elaborato del CTU de positato il 2.7.2020 rappresentava ‘ che nell’atto di citazione parte attrice contesta la somma complessiva di € 3.727,15 indebitamente trattenuta dall’Amministratore’ (…) ‘ , amministratore dal 2006 ‘; ‘l’arco temporale di indagine estesa per i 12 anni da esercizio 2006 all’esercizio 2017 compreso (…) in un condominio che movimenta circa 180.000,00 euro annui porta alla verifica complessiva di spese (bilancio in pareggio) per euro circa 2.160.000,00 (duemilionicentosessantamila,00)’ ; il CTU, ‘ pur evidenziando
l’accertamento di somme prelevate dal conto corrente condominiale che non hanno avuto apparentemente alcuna valida giustificazione per complessivi € 2.778,50 (…) non ritiene sufficienti le prove documentate in atti in grado di attestare con ragionevole certezza che il convenuto abbia distratto somme di denaro del condominio del quale era in possesso, come richiesto esplicitamente dal Quesito peritale. Ad eccezione dell’importo prelevato in data 17/06/2017 a titolo di ritenuta d’acconto di € 462,50 (…)’. All ‘esito dell’istruttoria , la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e successivamente trattenuta in decisione con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c.
Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 2781/2021, dapprima rilevava che parte attrice ‘ pur avendo lamentato, nel corso dell’esposizione dei fatti in seno all’atto introduttivo, la riconsegna solo parziale, da parte del convenuto, della d ocumentazione condominiale all’esito del mandato, non ha tuttavia avanzato alcuna domanda diretta, appunto, a conseguire un ordine giudiziale di riconsegna dei documenti che asserisce di non avere rivenuto ‘, limitandosi la stessa ad avanzare istanza istruttoria di esibizione ex art. 210 c.p.c., con la conseguenza che ‘ alcuna pronuncia può essere emessa al riguardo ‘ (cfr. pag. 2 sentenza impugnata). Rilevava altresì che, nel caso di esame, parte attrice avrebbe dovuto esercitare l’ azione contrattuale di adempimento, in quanto ‘ la violazione del duplice obbligo -di restituire tutto il danaro non utilizzato per l’esercizio del mandato, che il convenuto deteneva per conto del alla cessazione del mandato (Cass. 1186719 e Cass. 10815/00), e di compiere, una volta cessato l’incarico, solo l’attività urgente al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni ‘senza diritto ad ulteriori compensi’ (v. art. 1129 comma 8 cc) costituisce violazione contrattuale commessa in regime di prorogatio ‘ (cfr. pag. 4 sentenza impugnata). Concludeva rigettando le domande avanzate dal e condannandolo a rifondere le spese di lite in favore del convenuto , liquidate in complessivi euro 5.100,00 per compensi, oltre I.V.A., C.P.A. e spese generali. Poneva le spese di C.T.U. a carico del attore.
Nell’atto di appello ritualmente notificat o, il

contestava le conclusioni cui addivenuto il Giudice di primo grado. In particolare, criticava: 2.a ) mancata considerazione dell’avvenuta restituzione di una parte della documentazione condominiale. Il Giudice di prime cure non avrebbe preso in considerazione la circostanza della restituzione di una parte della documentazione condominiale nelle more del primo grado di giudizio (precisamente, in data 21.6.2019) e, sulla base di tale presupposto , avrebbe erroneamente ritenuto che ‘ il non
era

abbia provato i fatti costitutivi della domanda risarcitoria e i danni subiti ‘ (cfr. pag. 25 atto di citazione in appello) e, conseguentemente, avrebbe rigettato la domanda di risarcimento del danno;

2.b) mancata indicazione della normativa che prevedeva l’obbligo per l’attore di avanzare domanda diretta a conseguire un ordine giudiziale di riconsegna dei documenti ai fini del risarcimento del danno. Secondo il Condominio appellante, ‘ la mancata proposizione di una domanda di condanna alla restituzione dei documenti è irrilevante ai fini dell’accoglimento della domanda di accertamento del diritto del Convenuto al risarcimento per equivalente e la conseguente richiesta di condanna al pagamento di una somma di denaro a titolo di danni ‘ (pag. 28 citazione in appello);
2.c) erronea valutazione della relazione peritale. Il Giudice di prime cure avrebbe erroneamente ritenuto non dimostrata la sottrazione di denaro operata dal vecchio amministratore . Tuttavia, nelle conclusioni formulate dal C.T.U. emergerebbe chiaramente l’illecito addebito da parte del relativamente alla somma pari a euro 462,50 (‘ Ad eccezione dell’importo prelevato in data 17/06/2017 a titolo di ritenuta d’acconto di € 462,50, per il quale si ha prova certa che sia stato distratto dalle casse del condominio del quale il convenuto era in possesso, avendone riscontrato in atti l’ille cito addebito da parte del Sig. ‘, pag. 13 C.T.U.) ;
2.d) erronea valutazione dei bilanci approvati. La sentenza oggetto di impugnazione farebbe riferimento a una asserita ‘ approvazione, da parte dell’assemblea, dei bilanci (in particolare del consuntivo 2017: l’ultimo portato all’approvazione sulla base dei rendiconti presentati dal Convenuto) ‘ (cfr. pag. 4 sentenza di primo grado). Tuttavia, tale circostanza non corrisponderebbe al vero e sarebbe altresì smentita dagli atti e documenti di causa, in quanto nel corso dell’assemblea condominiale tenutasi in data 22.6.2017 sarebbero stati approvati il bilancio consuntivo riscaldamento relativo all’anno 2015/2016 e il bilancio consuntivo condominio relativo all’anno 2016. Pertanto rilevava l’appellante -‘ l’approvazione predetta non può pregiudicare la domanda di risarcimento avanzata dal contro l’Appellato per la violazione di obblighi contrattuali realizzata nel periodo gennaio-giugno 2017 (oltre che ex delicto ), mai ‘approvati’ da nessuna assemblea condominiale ‘ (cfr. pag. 29 citazione in appello); 2.e) mancata considerazione della contemporanea violazione del diritto assoluto di proprietà. La parte attrice concludeva , nell’atto di appello (pagg. 29-30) per l’accertamento del ‘ diritto del al risarcimento dei danni (patrimoniali e non) sia a titolo di responsabilità contrattuale che a titolo di responsabilità
extracontrattuale, perché la condotta del Convenuto (consistita non solo nell’appropriazione indebita di documenti condominiali ma anche di denaro dei Condòmini …) viola contemporaneamente: a) le obbligazioni di restituzione derivanti dal contratto di mand ato (…); b) il diritto assoluto di proprietà del Condominio, tutelato dall’art. 42 Cost. e dall’art. 646 c.p. (…) ‘ . Il Giudicante non avrebbe considerato la violazione del diritto assoluto di proprietà ex art. 646 c.p., per la rilevanza penale della condotta del ;
2.f) erroneità della sentenza nella parte in cui afferma che l’attore avrebbe dovuto esercitare l’ azione contrattuale di adempimento. Non risultano indicate dal Giudice di prime cure la norma di legge o l’orientamento giurisprudenziale che imponeva al di esercitare una azione contrattuale di adempimento e non già un’azione risarcitoria contrattuale ed extracontrattuale come quella esercitata nel caso di specie. Rilevava che il contratto di mandato intercorso fra il e il si era estinto a far data dal 26.5.2017 per recesso unilaterale del vecchio amministratore e che ‘ la violazione di una obbligazione nascente da un contratto obbliga sempre al risarcimento del danno (ex art. 1218 ss. c.c.), a prescindere dall’esperimento o meno delle azioni previste dalla disciplina codicistica in materia di risoluzione del contratto (artt. 1453-1462 c.c.) ‘ (pag. 31 citazione in appello). Il Condominio avrebbe potuto legittimamente chiedere il risarcimento del danno derivante dalla violazione degli obblighi contrattuali gravanti sul vecchio amministratore stante la violazione di diritti assoluti;
2.g) mancata approvazione da parte dell’ assemblea condominiale. Nel caso di specie -rilevava l’appellante l’ assemblea condominiale non avrebbe mai approvato ‘ le distrazioni occultate dal vecchio Amministratore , di cui non v’è mai stata alcuna traccia nei bilanci condominiali (i quali, altrimenti, non sarebbero mai stati approvati …) ‘ (cfr. pagg. 32 -33 atto di citazione in appello).

2.h) sull’azione di ripetizione dell’indebito. Il Giudice di prime cure avrebbe errato laddove riteneva che il fosse decaduto dalla possibilità di esperire azione di responsabilità contrattuale e non potesse avanzare domanda ex art. 2033 c.c. Il qualora fosse stato ritenuto decaduto dalla possibilità di esperire qualsiasi azione di tipo contrattuale, avrebbe comunque potuto esperire azione di ripetizione dell’indebito;

2.i) sulla sussistenza del reato di appropriazione indebita commessa dal vecchio amministratore . La sentenza impugnata sarebbe errata laddove riteneva che ‘ la domanda volta a conseguire il risarcimento del danno (v. capo A) è stata invece avanzata solo rappresentando il

danno come conseguenza della mancata restituzione della documentazione ‘ (cfr. p ag. 5 sentenza di primo grado). Nell’atto di citazione introduttivo del giudizio di primo grado, il ‘ ha esposto chiaramente che il vecchio Amministratore , oltre ad aver violato gli obblighi contrattuali, ha anche commesso il reato di appropriazione indebita aggravata (ex artt. 646 e 61 n. 11 c.p.) sia appropriandosi di denaro dei Condòmini (v. pp. 10-11 e 25-26) sia appropriandosi di una parte dei documenti condominiali ‘ (pag. 34 citazione in appello).
Concludeva con le stesse domande articolate nel primo grado di giudizio. Con condanna dell’appellato al rimborso delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio.

Si costituiva in giudizio , contestando quanto ex adverso dedotto e chiedendo di rigettare l’appello in quanto infondato in fatto e in diritto e, per l’effetto, confermare integralmente la sentenza impugnata. Con vittoria delle spese di lite.

A seguito dello scambio di note di trattazione scritta, con ordinanza depositata in data 22.7.2021 la Corte rinviava la causa per la precisazione delle conclusioni. All’udienza del 3.4.2025, la causa era trattenuta in decisione con assegnazione dei termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L ‘appello va rigettato.

In ordine alle censure 2.a), 2.b), 2.c), 2.f), 2.h), esaminate congiuntamente perché strettamente connesse (e, in parte, sovrapponibili), va ribadito che non risulta, dalla lettura della citazione in primo grado notificata in data 12.12.2018, che il abbia chiesto al Tribunale la condanna dell’ex amministratore alla riconsegna della documentazione condominiale mancante, per violazione del contratto di mandato concluso tra le parti nel 2006 e rinnovato fino a quando, nel 2017, il rapporto negoziale veniva meno per le dimissioni del .
La sola parte narrativa della citazione lamentava tra l’altro – che l’amministratore non av eva consegnato alla nuova amministratrice tutta la documentazione, circostanza in ordine alla quale, però, nulla si chiedeva nelle successive conclusioni a pagg. 28-29 (‘ voglia codesto Tribunale civile di Roma, contrariis reiectis, previe le declaratorie del caso e di legge: nel merito: A. in via principale: accertare e dichiarare il diritto al risarcimento dei danni (patrimoniali e non), ex artt. 1129, 1130, 1130 bis, 171 3, 2059 c.c. e dell’art. 185 c.p., del
TABLE

l’effetto, condannare il Sig. a risarcire al nella persona dell’Amministratore pro tempore, Dr.ssa , tutti i danni arrecati quantificati nella somma di euro 20.000,00 e/o nella maggiore o minor somma che il Sig. Giudice riterrà di giustizia, oltre interessi e rivalutazione come dovuti per legge, con ogni altro previo accertamento e/o consequenziale provvedimento, per tutte le ragioni esposte in narrativa; B. in via principale: accertare e dichiarare il diritto alla ripetizione dell’indebito, ex artt. 2033 c.c. ss. nn. 183/227, nella persona dell’Amministratore pro tempore, Dr.ssa , di tutte le somme indebitamente trattenute dal vecchio Amministratore, Sig. , derivanti dall’incasso di importi maggiori versati dai Condòmini rispetto agli esborsi effettivamente sostenuti per la gestione condominiale, e per l’effetto, condannare il Sig. a corrispondere al , nella persona dell’Amministratore pro tempore, Dr. , la somma di euro 3.727,15 e/o della maggiore o minor somma accertata in corso di causa e/o della maggior o minor somma ritenuta di giustizia dal Sig. COGNOME, oltre interessi dal dovuto al saldo effettivo, con ogni altro previo accertamento e/o consequenziale provvedimento, per tutte le ragioni esposte in narrativa; C. in via subordinata: nella denegata ipotesi in cui il Sig. COGNOME non ritenga di poter accogliere le domande sub A. e B., previo accertamento della nullità della delibera assembleare 22.6.2017, accertare e dichiarare il diritto del , nella persona dell’Amministratore pro tempo re, sa , alla restituzione di tutte le somme indebitamente percepite dal vecchio Amministratore Sig. derivanti dall’incasso di importi maggiori versati dai Condòmini rispetto agli esborsi effettivamente sostenuti per la gestione condominiale, ex art. 2033 ss. c.c., e il diritto al risarcimento dei danni (patrimoniali e non), ex artt. 1129, 1130, 1130 bis, 1713, 2059 c.c. e dell’art. 185 c.p., (…)e, per l’effetto, condannare il vecchio Amministratore, Sig. , alla restituzione di tutte le somme indebitamente percepite, oltre interessi dal dovuto al saldo effettivo, e a risarcire tutti i danni (patrimoniali e non) arrecati al , nella persona dell’Amministrato re pro tempore, Dr.ssa , quantificati nella somma di euro 25.000,00 (…’) . La citazione terminava con le richieste istruttorie, rappresentate dalla richiesta al Giudice di ordinare a l’ esibizione in originale, ex Pa Part
art. 210 c.c., di fatture di utenze del 2016, bilanci precedenti al 2013

oltre che di alcuni bollettini di pagamento dei condomini; in via subordinata, il chiedeva CTU contabile.

In sostanza, il non concludeva l’ atto introduttivo con l ‘ esercizio del l’azione contrattuale per violazione degli artt. 1713 e 1129 comma 8 cc., con riguardo agli obblighi dell’amministratore alla scadenza del mandato di restituire tutto ciò che ha ricevuto, bensì chiedeva il risarcimento del danno patrimoniale/non patrimoniale e la ripetizione dell’indebito richiamando, in tal modo, la disciplina sull ‘ illecito extracontrattuale. Tale aspetto risulta specificamente rimarcato dal convenuto -già con la comparsa depositata in data 22.4.2019- ed è stato correttamente segnalato dal Tribunale.
Anche a giudizio della Corte, il avrebbe dovuto, in via prioritaria, esercitare l’azione tipica, in quanto le condotte contestate al ai fini risarcitori sono tutte causalmente riconducibili al contratto ex art. 1703 c.c. del 2006; diversamente, l’azione risarcitoria presuppone un fatto illecito ex art. 2043 c.c., quella restitutoria ex art. 2033 c.c. richiede ‘ un pagamento non dovuto ‘ , quella ex art. 2059 c.c. un reato, tutte condizioni estranee al caso in esame (come di seguito meglio chiarito).
Secondo il principio generale di cui all ‘ art. 112 c.p.c. (con particolare riguardo alla doglianza sub 2.b), il Giudice non può che individuare il contenuto e la portata delle domande della parte attrice pronunciandosi entro i margini delimitati dalla parte, senza poter attribuire un bene non richiesto o diverso da quello domandato. Per non incorrere in una pronuncia extrapetita, quindi, il Tribunale non si poteva pronunciare su un ‘ azione come quella di adempimento mai esercitata dal . La censura sub 2.d) è smentita da quanto acquisito al fascicolo processuale. Nella citazione di primo grado, lo stesso produce il verbale assembleare del 22.6.2017 -dopo averlo richiamato più volte nell’atto introduttivo – nel quale si approvava ‘ all’unanimità’ il bilancio 2017; , nel predisporre detto bilancio, vi aveva apportato alcune correzioni a seguito dei rilievi sollevati dai condomini nelle due precedenti assemblee condominiali tenutesi nel maggio 2017. Relativamente alle doglianze residue (fino a 2.i), la richiesta risarcitoria svolta nei confronti del non è meritevole di accoglimento. Come anticipato, il Condominio avrebbe dovuto esercitare, preventivamente, l’azione contrattuale ; per altro profilo, non risulta allegato e provato alcun pregiudizio derivante dalla ritardata consegna dei documenti prodotti, da ultimo, in sede giudiziale, in ottemperanza dell’ordine ex art. 210 c.p.c. disposto dal Giudice nei confronti del , dovendosi precisare, peraltro, che la documentazione contabile dell’ultimo quinquennio con il rendiconto erano stati regolarmente messi a
disposizione dal alla nuova amministratrice già nel 2017 e che, all’instaurazione del giudizio, residuava la sola consegna della documentazione più risalente.

Quanto alla doglianza 2.h), come anticipato, la azione di ripetizione richiede un pagamento non dovuto mentre sarebbe stato tenuto alla restituzione per una violazione contrattuale, circostanza incompatibile con la natura residuale dell ‘ azione ex art. 2033 c.c.

Passando alla asserita appropriazione indebita, la prova di tale addebito non è agli atti. La CTU del dott. -che si condivide, perché logica e documentata-, all’esito d i un ‘ indagine eseguita su movimentazioni svolte dal in oltre un decennio (12 anni), per un ingente ammontare (complessivamente, € 2.160.000 ,00, trattandosi di un ampio condominio, composto da ben 108 abitazioni, 6 negozi oltre posti auto), ha ritenuto non giustificata esclusivamente l ‘uscita di € 462,50, relativa alla ritenuta d’acconto sul compenso lordo dell’ amministratore. Somma che, come preme evidenziare, risulta riportata in bilancio con la specifica causale, dovendosi escludere, quindi, alcuna condotta distrattiva (che presuppone la c. d. interversio possessionis, ovvero la volontà del soggetto che detiene somme di titolarità altrui di utilizzarle come se fossero proprie per scopi diversi ed incompatibili con il mandato ricevuto: cfr. Cass. penale, sez. II, 31/05/2017, sent. n. 31322).
Soprattutto, al termine della lunga gestione del , il verbale sottoscritto da quest’ultimo e dalla (la nuova amministratrice) il 10.7.2017 (prodotto in giudizio proprio dal

, insieme al verbale dell’assemblea del giugno 2017 che approvava il bilancio 2017), al momento del passaggio di consegne, riporta la disponibilità liquida sul conto corrente condominiale di € 29.290,70 (somma corrispondente alla differenza tra le entrate e le uscite- comprensive della somma € 462,50 addebitat a dal al

per il periodo dal 1.1.2017 al 7.7.2017) senza che, sull’importo di fine gestione, si a mai sorta alcuna contestazione da parte del e della nuova amministratrice.

6. Quanto alle spese processuali di fase, le stesse sono poste a carico de ll’appellante in virtù della sua soccombenza e liquidate in dispositivo, secondo i valori medi/massimi delle cause rientranti nella fascia di valore superiore a euro 5.200,00 e inferiore a euro 26.000,00 (stante il tenore della domanda risarcitoria svolta dal ), in ragione dell ‘ eccessiva prolissità degli atti processuali dell ‘ appellante, in violazione del principio di sinteticità degli atti processuali (che, anche prima della riforma del 2022, era stato
enunciato più volte dalla giurisprudenza di legittimità: cfr. Cass. civ. Sez. V sent. 30.04.2020 n. 8424).

PQM.

La Corte d’Appello, definitivamente pronunciando nella causa civile in epigrafe indicata, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, rigetta l’appello proposto dal

, nei confronti di , avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 2781/2021.

Condanna l’appellante al pagamento delle spese processuali del presente grado di giudizio, che liquida in favore de ll’appellato in € 6.550,00 per compensi, oltre spese generali al 15% e accessori di legge.

Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all’art. 1 c o. 17 della l. 228/12 per il versamento, da parte de ll’appellante , dell’ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenuta il 4.8.2025.

La Consigliera est.

NOME COGNOME La Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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