Avviamento commerciale: quando spetta l'indennità?

La Corte di Cassazione ha confermato il diritto di una società conduttrice a ricevere l’indennità per la perdita di avviamento commerciale dopo il rilascio di un immobile ad uso non abitativo. Il locatore aveva contestato il pagamento sostenendo che l’attività fosse proseguita tramite società terze, ma non ha fornito prove ammissibili nei tempi previsti dal codice di procedura. La Suprema Corte ha dichiarato inammissibili sia le contestazioni tardive sulla rappresentanza legale della società, sia le nuove prove documentali presentate in appello senza la dimostrazione di una causa non imputabile per il ritardo. Il principio cardine è che la cessazione dell’attività nei confronti della clientela da parte del conduttore originario fa scattare l’obbligo indennitario, indipendentemente da successivi accordi commerciali tra terzi.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 marzo 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Avviamento commerciale: quando spetta l’indennità al conduttore?

L’indennità per la perdita di avviamento commerciale è un diritto fondamentale per chi gestisce un’attività in locali in affitto. Questa tutela economica scatta quando il contratto di locazione giunge al termine per volontà del proprietario, privando l’imprenditore del luogo fisico dove ha consolidato il proprio giro d’affari. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha analizzato i limiti entro cui il locatore può opporsi a tale pagamento, sottolineando l’importanza del rispetto delle scadenze processuali.

Il caso: il rilascio dell’immobile e la richiesta di indennità

La vicenda nasce dal rilascio di un immobile commerciale da parte di una società che vi operava nel settore della vendita di autoveicoli. Il proprietario aveva comunicato la volontà di riottenere i locali per destinarli ad attività proprie e dei familiari. Tuttavia, dopo il rilascio, il locatore aveva affittato nuovamente l’immobile a soggetti terzi. La società conduttrice ha quindi agito in giudizio per ottenere l’indennità prevista dalla legge, ottenendo ragione nei primi due gradi di merito.

Il locatore ha presentato ricorso in Cassazione basandosi su due punti principali: il presunto difetto di rappresentanza legale di chi aveva firmato la procura per la società e l’esistenza di nuovi documenti che avrebbero provato la prosecuzione dell’attività del conduttore tramite altre aziende, rendendo non dovuta l’indennità.

La decisione della Cassazione sull’avviamento commerciale

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, dichiarando inammissibili i motivi proposti. In primo luogo, la contestazione sulla validità della procura alle liti è stata considerata tardiva. Secondo i giudici, il difetto di legittimazione processuale deve essere sollevato nel primo grado di giudizio o, al massimo, nei motivi di appello. Non è possibile sollevare tale questione per la prima volta davanti alla Cassazione se non è stata oggetto di dibattito nei gradi precedenti.

In secondo luogo, la Corte ha affrontato il tema delle nuove prove in appello. Il locatore non ha saputo dimostrare perché non avesse prodotto i documenti decisivi durante il primo grado, fallendo nel provare la cosiddetta “causa non imputabile”.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sul rigore del sistema delle preclusioni processuali. L’articolo 345 del codice di procedura civile vieta l’introduzione di nuovi mezzi di prova in appello, a meno che la parte non dimostri di essere stata impossibilitata a produrli prima per motivi indipendenti dalla propria volontà. Nel caso di specie, i documenti riguardavano rapporti commerciali che il locatore avrebbe potuto conoscere o indagare tempestivamente.

Inoltre, i giudici hanno chiarito che la prosecuzione dell’attività tramite società terze non esclude automaticamente il diritto all’indennità. Ciò che rileva è che il conduttore originario abbia effettivamente cessato la propria attività diretta nei locali, perdendo il contatto immediato con la clientela consolidata in quel luogo.

Le conclusioni

Le conclusioni della sentenza ribadiscono che l’indennità per l’avviamento commerciale è un debito che sorge oggettivamente al momento della cessazione della locazione non abitativa, purché non dovuta a morosità o recesso del conduttore. Per i proprietari di immobili, questa pronuncia funge da monito: ogni contestazione deve essere supportata da prove solide e presentata immediatamente nel primo atto difensivo utile. Ignorare le scadenze processuali o tentare di introdurre prove tardive comporta l’inevitabile rigetto delle proprie pretese, confermando l’obbligo di pagamento a favore dell’ex inquilino.

Quando spetta l’indennità per la perdita di avviamento commerciale?
L’indennità spetta al conduttore di immobili ad uso commerciale quando il contratto cessa per volontà del locatore, ad esempio tramite diniego di rinnovo, per compensare la perdita della clientela legata alla sede.

È possibile presentare nuovi documenti nel giudizio di appello?
No, salvo che la parte dimostri di non averli potuti produrre in primo grado per una causa a lei non imputabile. La prova della tempestività e della diligenza è a carico di chi presenta il documento.

Cosa succede se la procura dell’avvocato della controparte sembra irregolare?
Il difetto di rappresentanza deve essere contestato immediatamente nel primo grado di giudizio o nei motivi di appello. Se non viene sollevato tempestivamente, non può essere fatto valere in Cassazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 29149 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 3 Num. 29149 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 19/10/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 16842/2020 R.G. proposto da: COGNOME NOME, titolare della ditta omonima, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO COGNOME, pec: EMAIL;

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona dell’Amministratore legale rappresentante p.t., NOME COGNOME DEMONTIS, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO COGNOME, PEC: EMAIL;

-controricorrente-

avverso la sentenza della Corte d’appello di Cagliari n. 454/2019 depositata il 15/10/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/09/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che :

NOME COGNOME veniva convenuto in giudizio dalla società RAGIONE_SOCIALE che, subentrata nel contratto di affitto d’azienda/locazione alla società RAGIONE_SOCIALE, ne chiedeva la condanna al pagamento della somma di euro 111.600,00 a titolo di indennità ai sensi dell’art. 34, 1° e 2° comma, della l. n. 392/1978, adducendo di aver condotto in locazione l’immobile sito in località Prato Sardo sino all’11 gennaio 2013, svolgendovi l’attività di commercio all’ingrosso e al dettaglio di autoveicoli, e di averl o rilasciato al convenuto, in seguito alla lettera con cui quest’ultimo, in data 27 febbraio 2011, le aveva comunicato la volontà di riottenere i locali per adibirli all’esercizio di attività artigianale e commerciale in proprio e da parte dei suoi figli; NOME COGNOME però aveva rilocato l’immobile con contratto registrato in data 25 ottobre 2013 alla società RAGIONE_SOCIALE che, con successivo contratto, registrato in data 16 gennaio 2015, lo aveva concesso in locazione alla RAGIONE_SOCIALE;
NOME COGNOME, costituitosi in giudizio, contestava la ricorrenza dei presupposti per l’azione esercitata, perché la società attrice aveva rinunciato espressamente all’indennità di cui all’art. 34 della l. n. 392/1978;

con la sentenza n. 698/2017, il Tribunale di Nuoro condannava NOME COGNOME al pagamento di euro 46.499,94 a titolo di indennità per la perdita di avviamento commerciale, ai sensi dell’art. 34, 1° comma, della l. n. 392/1978, nonché al pagamento del medesimo importo a titolo di ulteriore indennità, ai sensi dell’art. 34, 2° comma, l. n. 392/1978;

la sentenza veniva impugnata da NOME COGNOME, il quale domandava l’ammissione di nuovi documenti e l’escussione di nuovi testi, allo scopo di dimostrare che la società RAGIONE_SOCIALE

aveva continuato a svolgere la sua attività prima attraverso la RAGIONE_SOCIALE poi attraverso la RAGIONE_SOCIALE e che quindi non aveva titolo per pretendere l’indennità di cui all’art. 34, 1° e 2° comma, della l. n. 392/1978;

l’appellata domandava il rigetto dell’impugnazione e la condanna di NOME COGNOME, ai sensi dell’art. 96 cod.proc.civ.;

la Corte d’appello di Cagliari, sezione di Sassari, con la sentenza n. 459/2019, pubblicata in data 15 ottobre 2019, ha dichiarato le richieste istruttorie dell’appellante inammissibili, in virtù dell’art. 345 cod.proc.civ., nuovo testo, applicabile ratione temporis , escludendo la ricorrenza di una causa non imputabile a NOME COGNOME che gli avesse impedito di produrre i documenti e/o di indicare le prove testimoniali ; di conseguenza, ha respinto l’appello e confermato la decisione del Tribunale;
NOME COGNOME, formulando due motivi, ricorre per la cassazione di detta sentenza; al ricorso ha resistito con controricorso l’intimata;

la trattazione del ricorso è stata fi ssata ai sensi dell’art. 380 -bis 1 cod.proc.civ.;

il Pubblico Ministero non ha depositato memoria; parte ricorrente ha depositato memoria.

Considerato che :

in via preliminare si deve dichiarare inammissibile il controricorso, in quanto notificato il 4 agosto 2023, a fronte di una notifica del ricorso avvenuta il 13 giugno 2020; risulta violato infatti il termine di cui all’art. 370, 1° comma, cod.proc.civ., nel testo anteriore al d.lgs. n. 149/2022;

con il primo motivo è denunciata, ai sensi dell’art. 360 , 1° comma, n. 4, cod.proc.civ., l’inesistenza della procura alle liti in capo all’attrice, perché essa sarebbe stata rilasciata da un soggetto che non aveva alcuna rappresentanza in ordine al rapporto dedotto in giudizio e riguardo ad una società il cui nominativo non

corrispondeva al numero di partita Iva, al codice fiscale e all’iscrizione al registro delle imprese dichiarati in atti; in particolare, la procura all’AVV_NOTAIO NOME COGNOME era stata rilasciata da NOME COGNOME, senza nessuna delibera autorizzativa norma dello statuto, che gli conferisse un potere sostanziale e processuale;

il motivo non può essere accolto perché è inammissibile;

secondo il consolidato insegnamento della giurisprudenza di questa Corte, la rilevabilità del difetto di legittimazione processuale, pur rientrando tra le questioni rilevabili anche d’ufficio dal giudice, dev’essere coordinata con il sistema processuale vigente, introdotto dalla novella n. 353 del 1990 con le modifiche di cui alla L. n. 354 del 1995 , e con le preclusioni da esso introdotte, per cui esso dovrebbe poter essere rilevato in primo grado non oltre l’udienza di trattazione, mentre in appello l’assenza di poteri rappresentativi può essere inserita nei motivi di appello; ne consegue che, in difetto di una tempestiva contestazione all’interno dei due momenti processuali sopra indicati, e qualora il giudice di merito non abbia ritenuto di chiedere d’ufficio, ad una delle parti, la giustificazione dei poteri rappresentativi in capo alla persona che ha rilasciato la procura ad litem , la questione non è proponibile per la prima volta con il ricorso per cassazione ( ex multis , cfr. tra le decisioni massimate più recenti Cass.19/12/2019, n. 33769);
nella specie, non avendo parte ricorrente provveduto alla corretta deduzione e allegazione degli atti processuali comprovanti l’avvenuta tempestiva sollevazione delle questioni in esame nel corso dei pregressi gradi di merito (con la conseguente dimostrazione che detta questione non è stata proposta per la prima volta con il ricorso per cassazione), l’odierna censura deve ritenersi radicalmente inammissibile: Cass. 19/12/2019, n. 33769; Cass.13/08/2004, n. 15854; Cass. 04/04/2003, n. 5328;
3) con il secondo motivo il ricorrente lamenta, in riferimento dall’art. 360, 1° comma, n. 4, cod.proc.civ., la violazione dell’art. 345, 3° comma, cod.proc.civ., per avere la Corte territoriale adottato una nozione oggettiva di causa non imputabile, identificandola con il caso fortuito e la forza maggiore, piuttosto che ancorarla ‘al met ro soggettivo della diligenza nel compiere gli atti del processo, in base a un principio di autoresponsabilità incentrato sul c.d. dovere di accurata condotta processuale’; in particolare, il ricorrente sostiene ‘che non poteva ragionevolmente prevedere la scoperta di un documento decisivo, perché era riferito a circostanza estranee alla propria sfera di controllo’, in quanto riguardava rapporti economici e commerciali interni alle aziende che si succedettero nel tempo nei contratti di azienda/affitto, inoltre, solo in data 24 aprile 2018 aveva incontrato NOME COGNOME, responsabile commerciale della RAGIONE_SOCIALE che lo aveva messo a parte dei rapporti commerciali tra la società RAGIONE_SOCIALE e la RAGIONE_SOCIALE‘;
il motivo è inammissibile;

vertendosi in tema di violazione di norma del procedimento, la sbrigativa motivazione della sentenza impugnata non costituisce elemento decisivo per esprimersi a favore della fondatezza censura; sarebbe necessario a tal fine un apprezzamento in senso favorevole alla tesi del ricorrente da parte di questa Corte da condurre sulla base di quanto, nel rispetto delle regole di deduzione del vizio in Cassazione, è stata messa in grado di apprezzare; per i vizi di violazione delle norme del procedimento la Corte è giudice del ‘fatto processuale’ inerente alla loro applicazione, ma lo è nei limiti in cui il motivo di ricorso l’abbia messa in grado di percepirlo, anche nel rispetto dell’art. 366 n. 6 cod.proc.civ.;
ebbene, quanto ai documenti, evocati a pag. 15, la lettera del 24 aprile 2018 e gli altri documenti sono indicati come prodotti, ma il ricorrente non ne riproduce il contenuto né direttamente né

indirettamente, con precisazione della parte corrispondente, e delega questa Corte a ricercare se quanto in essi rappresentato e dunque se il documento come mezzo di prova possa integrare il fatto che la prova non fosse deducibile nel giudizio di primo grado per causa non imputabile; né è di secondario rilievo il fatto che, sotto il profilo cronologico, solo la lettera del COGNOME è successiva alla pronuncia della sentenza di primo grado, mentre gli altri documenti sono anteriori: l’assenza di specifiche deduzioni circa il loro contenuto e la loro rilevanza impedisce il superamento del rilievo cronologico, perché non consente di apprezzarlo effettivamente;
la censura proposta dal motivo è dunque inidonea a giustificare l’ammissibilità della produzione;

quanto ai capitoli di prova testimoniale, il primo di essi, là dove evoca la narrazione da parte del teste di non meglio specificati ‘accordi economici’, anc he a voler considerare il capitolo come deduttivo di prova non potuta dedurre prima, difetta di specificità quanto al fatto che il teste dovrebbe riferire e, dunque, si rivela inammissibile, ai sensi dell’art. 244 cod.proc.civ.; detti rilievi per le medesime ragioni si confanno al secondo capitolo; la inammissibilità del terzo e del quarto capitolo sono il riflesso della inammissibilità a monte della produzione della lettera del 24 aprile 2018; dei capitoli successivi non è spiegata, riferendosi essi a fatti anteriori all’esito del giudizio di primo grado, la ragione dell’impossibilità di deduzione, tenuto conto che essa comunque è correlata alla deduzione dei capitoli precedenti e alla documentazione non ammessi;
va detto peraltro che anche se si ritenessero -per absurdum -ammissibili la produzione documentale e la prova testimoniale, resterebbe del tutto indimostrata la loro rilevanza allo scopo di impedire la debenza di quanto dovuto ai sensi dell’art. 34 della l. 392/1978, atteso l’assunto del tutto generico che ‘di fatto

aveva proseguito la propria attività commerciale, nei medesimi locali, per il tramite di due società terze’: il proseguire l’attività tramite altre società terze è affermazione che comunque non esclude che l’originaria conduttrice avesse cessato l’attività in proprio nei locali oggetto di locazione e, dunque, che tale cessazione fosse operativa nei confronti della clientela;

il ricorso va rigettato;

il controricorso va dichiarato inammissibile;

nulla deve essere liquidato per le spese a favore della controricorrente;

va dato atto che ricorrono i presupposti processuali per porre a carico della ricorrente l’obbligo del pagamento del doppio contributo unificato, se dovuto.

PQM

La Corte rigetta il ricorso, dichiara inammissibile il controricorso. Ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente , dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio del 14/09/2023

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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