Automazione cancello condominiale: validità del quorum

La Corte di Cassazione ha confermato la validità di una delibera assembleare riguardante l’automazione cancello condominiale approvata con maggioranza semplice. I ricorrenti sostenevano la necessità di un quorum più elevato per lavori straordinari, ma la Corte ha stabilito che la maggioranza qualificata è necessaria solo per interventi di notevole entità economica, fattore non dimostrato nel caso specifico.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 20 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Automazione cancello condominiale: le regole sul quorum

L’installazione di un sistema di automazione cancello condominiale rappresenta spesso un punto di attrito nelle assemblee per via delle maggioranze necessarie alla sua approvazione. Una recente pronuncia della Corte di Cassazione ha fatto chiarezza sulla distinzione tra riparazioni straordinarie comuni e quelle di notevole entità, definendo i criteri per la validità delle deliberazioni.

I fatti dietro l’automazione cancello condominiale

La vicenda ha origine dall’impugnazione di una delibera del 2009 da parte del proprietario di un immobile al piano terra. L’assemblea aveva deciso, con maggioranza ordinaria, di automatizzare un cancello carraio. Il ricorrente sosteneva che l’intervento fosse gravemente pregiudizievole e che dovesse essere adottato con le maggioranze rafforzate previste per le innovazioni o per le riparazioni straordinarie di rilevante importo. Dopo il rigetto della domanda in primo grado e in appello, gli eredi del condomino hanno portato la questione davanti alla Suprema Corte.

La decisione sull’automazione cancello condominiale

I giudici di legittimità hanno respinto il ricorso confermando la legittimità della delibera assunta a maggioranza semplice. La Corte ha chiarito che l’automazione di un cancello esistente non costituisce necessariamente un’innovazione voluttuaria o una riparazione straordinaria di portata tale da richiedere il quorum deliberativo previsto dall’articolo 1136, comma 4, del Codice Civile. L’importo dei lavori, pari a circa 3.300 euro oltre IVA, è stato ritenuto non idoneo a configurare automaticamente il requisito della notevole entità.

le motivazioni

La decisione si fonda sull’interpretazione corretta del quarto comma dell’articolo 1136 c.c. Questo comma impone la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio solo per le riparazioni straordinarie che siano di notevole entità. La valutazione di tale entità è un compito discrezionale del giudice di merito. Egli deve considerare non solo il costo assoluto dell’opera, ma anche il valore complessivo dell’immobile e l’impatto economico sui singoli proprietari. Nel caso in esame, i ricorrenti non hanno fornito prove sufficienti per dimostrare che la spesa fosse sproporzionata o eccezionalmente gravosa. Inoltre, la Corte ha ribadito che eventuali vizi relativi ai criteri di ripartizione delle spese devono essere contestati esplicitamente nel primo grado di giudizio, non potendo essere introdotti per la prima volta in sede di appello come motivi autonomi.

le conclusioni

In conclusione, l’automazione di un bene comune come un cancello rientra tra gli interventi migliorativi che l’assemblea può deliberare con le maggioranze ordinarie, a meno che non si dimostri un esborso economico straordinariamente elevato rispetto al contesto condominiale. Questa sentenza protegge la stabilità delle decisioni assembleari volte al miglioramento tecnologico degli edifici, impedendo che piccole spese di manutenzione o integrazione dei servizi vengano bloccate da pretese di quorum irrealistici. La corretta interpretazione della natura dei lavori e la tempestività nella contestazione dei vizi procedurali rimangono elementi essenziali per qualsiasi azione giudiziaria in ambito condominiale.

Quale maggioranza serve per l’automazione di un cancello condominiale?
Per l’automazione di un cancello preesistente è generalmente sufficiente la maggioranza ordinaria. Il quorum rafforzato è necessario solo se l’opera è qualificata come riparazione straordinaria di notevole entità economica.

Quando un lavoro straordinario in condominio richiede la maggioranza qualificata?
La maggioranza qualificata è richiesta quando l’intervento, oltre a essere straordinario, è di notevole entità. Il giudice valuta questo requisito analizzando il costo dell’opera in relazione al valore dell’edificio e alla spesa per ogni condomino.

Si può contestare la ripartizione delle spese condominiali in appello?
No, la contestazione sui criteri di riparto delle spese deve essere sollevata come vizio specifico già nel primo grado di giudizio. Non è possibile introdurre tale contestazione per la prima volta durante il processo di appello.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 4828 Anno 2026

Civile Sent. Sez. 2 Num. 4828 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 03/03/2026

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 1731/2019 R.G. proposto da:

AMATO NOME, AMATO NOME, PASCHETTO VERONICA, rappresentate e difese dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

-ricorrenti- contro

RAGIONE_SOCIALE di INDIRIZZO, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE);

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di MILANO n. 3017/2018, depositata il 19/06/2018.

Udita la relazione svolta nella pubblica udienza del 6/02/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

Sentito il Pubblico Ministero, il sostituto procuratore generale NOME COGNOME, che ha chiesto il rigetto del ricorso.

Sentito il difensore delle ricorrenti, che ha chiesto l’accoglimento del ricorso.

Sentito il difensore del controricorrente, che ha chiesto il rigetto del ricorso.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME, proprietario di un immobile sito al pianterreno del Condominio di INDIRIZZO, in Milano, ha chiamato in giudizio il Condominio, chiedendo -per quanto interessa il presente giudizio -di accertare la nullità o quantomeno annullare la deliberazione condominiale del 12 novembre 2009, con la quale era stato decisa, con maggioranza ordinaria, l’automazione di un cancello carraio, ‘in quanto gravemente pregiudizievole per il ricorrente e, comunque, adottata senza le maggioranze prescritte per legge’; dato che tale innovazione serviva solo al ricorrente, ai proprietari dei ‘box sopra’ e dei negozi, la deliberazione doveva essere adottata dall’assemblea ristretta di tali soggetti e, comunque, con le maggioranze prescritte dal comma 4 dell’art. 1136 c.c. Con la sentenza n. 15904/2013 il Tribunale di Milano ha rigettato la domanda, qualificando il cancello quale parte comune del Condominio e ritenendo legittima la delibera adottata con maggioranza ordinaria.
La sentenza è stata impugnata da NOME e NOME COGNOME, nonché da NOME COGNOME, eredi di NOME COGNOME, nel frattempo deceduto; le appellanti, in riforma della sentenza di primo grado hanno chiesto di accertare che la decisione doveva essere presa con il consenso unanime dei condomini ai quali l’innovazione serviva e di conseguenza di ‘dichiarare nulla o quantomeno annullare la deliberazione condominiale del 12

novembre e condannare il Condominio alle restituzioni alle appellanti delle relative contribuzioni’. Con la sentenza n. 3017/2018 la Corte d’appello di Milano ha respinto il gravame.

Avverso la sentenza ricorrono per cassazione NOME e NOME COGNOME, nonché NOME COGNOME.

Resiste con controricorso il Condominio di INDIRIZZO.

Memoria è stata depositata prima dell’udienza sia dalle ricorrenti che dal controricorrente.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso è articolato in tre motivi.

Il primo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1136, comma 4, 1120, comma 2, n. 1 e 1108, comma 2, c.c., 31, comma 1, lett. b legge 457/1978: la Corte d’appello ha escluso la straordinarietà del lavoro deliberato, e quindi la necessità dei quorum per la sua approvazione previsti dall’art. 1136, comma 4 c.c., unicamente in riferimento al requisito della sua non prevedibilità, dimenticandosi degli altri requisiti legali, ossia la non periodicità dell’intervento, la sua finalità di rinnovazione e sostituzione di parti strutturali e il suo conseguimento di obiettivi di sicurezza.
Il motivo non può essere accolto. È vero che la Corte d’appello ha affermato che è da escludersi ‘la straordinarietà del lavoro deliberato che, indubitabilmente, non è scaturito dal verificarsi di una situazione non preventivata né causato da un evento imprevedibile’. Tale affermazione potrebbe generare il dubbio che, nell’opinione della Corte d’appello, straordinario possa essere considerato unicamente il lavoro non preventivato e imprevedibile, opinione non corretta se solo si consideri che “interventi di manutenzione straordinaria”, secondo quanto prevede la lett. b del primo comma dell’art. 3 del d.P.R. n. 380/2001, sono ‘le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche
strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienicosanitari e tecnologici’. Le ricorrenti non considerano però che, ai sensi del comma 4 dell’art. 1136, l’approvazione con la maggioranza di cui al comma 2 del medesimo articolo (maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio), è prevista non per qualsiasi riparazione straordinaria, ma unicamente per quelle ‘di notevole entità’. La notevole entità dell’intervento -la somma deliberata il 12 novembre 2009 è stata di euro 3.300 oltre IVA -non risulta essere stata neppure dedotta, e quindi tantomeno provata, dalle ricorrenti ed è stata implicitamente esclusa dal giudice d’appello quando ha concluso per la legittimità della deliberazione assunta a maggioranza semplice. D’altro canto, l’individuazione, agli effetti dell’art. 1136, quarto comma, c.c., della “notevole entità” delle riparazioni straordinarie è rimessa, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito, che può tenere conto senza esserne vincolato, oltre che dell’ammontare complessivo dell’esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell’edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini (cfr. Cass. n. 267331/2008).
Il secondo e il terzo motivo sono tra loro strettamente connessi e contestano:

il secondo motivo violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c., ex art. 360, n. 3 c.p.c., non avendo il giudice d’appello pronunciato sulla domanda di contestazione del riparto o, in subordine, ex art. 360, n. 5 c.p.c., avendo il giudice omesso di esaminare interi atti e fatti processuali idonei a ritenere come proposta tale domanda.

il terzo motivo violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c., ex art. 360, n. 3 c.p.c., non avendo il giudice d’appello pronunciato interamente sulla domanda di nullità della delibera e, in subordine, dell’art. 1123 c.c., avendo ritenuto legittima la delibera laddove a

maggioranza semplice ha modificato una tantum i criteri di riparto legali o, in ulteriore subordine, ex art. 360, n. 5 c.p.c., avendo il giudice d’appello omesso di esaminare il fatto che nella delibera erano stati, seppure una tantum , fissati a maggioranza semplice criteri di ripartizione diversi da quelli legali.

I motivi non possono essere accolti. A prescindere dall’erroneo richiamo, in relazione alla violazione del principio della corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato, ai parametri di cui ai nn. 3 e 5 invece che al parametro di cui al n. 4 dell’art. 360 c.p.c., trattandosi di un vizio del procedimento, la violazione del principio non è ravvisabile nella pronuncia impugnata. La Corte d’appello ha osservato che il criterio adottato nella delibera impugnata per la ripartizione delle spese di installazione dell’automazione del cancello non è stato denunciato in primo grado dall’attore COGNOME quale autonomo vizio della deliberazione, ma unicamente quale elemento idoneo ad avallare la sua tesi secondo cui la medesima sarebbe nulla o annullabile in quanto adottata a maggioranza da tutti i condomini e non solo da quelli interessati dall’intervento. L’affermazione della Corte d’appello -alla quale comunque spettava quale giudice di merito il compito di interpretare la domanda proposta dall’attore (v. per tutte Cass. n. 31546/2019) è censurata dalle ricorrenti, che sostengono che il loro dante causa ha contestato specificamente il criterio di ripartizione delle spese, riportando due passi del ricorso introduttivo del processo. Il primo passo, però, non si riferisce a una difesa nel processo di COGNOME, ma consiste invece nella trascrizione di una frase della deliberazione impugnata (cfr. pag. 12 del ricorso per cassazione e pag. 6 del ricorso introduttivo del processo). Il secondo passo, a sua volta, nel riferire che COGNOME ha anche formalmente contestato ‘le modalità di imputazione della spesa’ è isolato dal resto della frase del ricorso introduttivo del processo, che nella sua interezza è la seguente: ‘si contesta anche la modalità di imputazione della spesa, previa
valutazione di un unico preventivo, contrariamente alla normale prassi di portare in assemblea almeno tre preventivi, senza considerare che l’eventuale installazione del cancello costringerà il ricorrente a sostenere ulteriori spese autonome’ (cfr. pag. 12 del ricorso per cassazione e pag. 13 del ricorso introduttivo del processo). Le ricorrenti fanno poi un riferimento del tutto generico a ‘successive memorie’ ove ‘tali contestazioni sono state meglio sviluppate’, ma si tratta appunto di un riferimento generico. Correttamente, pertanto, il giudice di merito non si è pronunciato su un vizio della deliberazione che, come tale, non è stato denunciato in primo grado da COGNOME e al quale hanno fatto riferimento solo le sue eredi in appello.
II. Il ricorso va pertanto rigettato.

Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater del d.P.R. n. 115/ 2002, si d à atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte delle ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna le ricorrenti in solido al pagamento delle spese del giudizio in favore del controricorrente, che liquida in euro 2.200, di cui euro 200 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge.

Sussistono, ex art. 13, comma 1quater del d.P.R. n. 115/2002, i presupposti processuali per il versamento, da parte delle ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi dopo la pubblica udienza, il 6 febbraio 2025.

Il Giudice estensore Il Presidente

NOME COGNOME Marcheis NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.