Aumento canone locazione: quando è legittimo?

Una società di gestione alberghiera ha contestato un aumento del canone di locazione pattuito in un accordo del 2003, sostenendone la nullità. L’incremento era legato a significative opere di miglioria sull’immobile. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando che l’aumento del canone di locazione durante il rapporto è legittimo se inserito in una più ampia rinegoziazione contrattuale che modifica l’equilibrio delle prestazioni, come nel caso di importanti lavori di ristrutturazione, e non mira unicamente ad eludere i limiti di legge sull’aggiornamento ISTAT.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Aumento Canone Locazione: Quando è Valido l’Accordo tra le Parti?

La rinegoziazione del canone nei contratti di locazione ad uso non abitativo è un tema di grande attualità. Un recente provvedimento della Corte di Cassazione, l’ordinanza n. 32768/2023, offre importanti chiarimenti sulla legittimità di un aumento del canone di locazione pattuito dalle parti nel corso del rapporto. La decisione sottolinea come tale aumento sia valido se giustificato da una modifica sostanziale dell’equilibrio contrattuale, come nel caso di importanti migliorie apportate all’immobile.

I Fatti del Caso: Un Accordo di Locazione e Successive Modifiche

La vicenda trae origine da un contratto di locazione per un residence alberghiero stipulato nel 1985 tra una società di gestione e una società immobiliare. Il canone era inizialmente variabile, commisurato al tasso di occupazione della struttura.

Nel 2003, le parti sottoscrivevano un nuovo accordo che modificava profondamente le condizioni economiche. Questo prevedeva un canone fisso fino al 2006, seguito da un incremento annuale basato sull’indice ISTAT e un ulteriore aumento del 5% come contributo per una serie di significative migliorie e opere di innovazione che la società conduttrice si era impegnata a realizzare.

Dopo aver risolto il contratto nel 2015, la società di gestione citava in giudizio la proprietà, chiedendo la restituzione di ingenti somme. Sosteneva la nullità dell’accordo del 2003, in quanto l’aumento del canone violava l’art. 79 della Legge 392/1978, che sanziona le pattuizioni volte ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello legalmente previsto.

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello respingevano la domanda principale, ritenendo che l’incremento del canone fosse giustificato dalla rinegoziazione complessiva del rapporto, che includeva l’esecuzione di importanti opere che avevano radicalmente innovato l’immobile.

La Decisione della Corte di Cassazione e l’Aumento Canone Locazione

Investita della questione, la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della società conduttrice, confermando la legittimità dell’operato dei giudici di merito. La Corte ha ribadito un principio fondamentale: nelle locazioni non abitative, le parti godono di ampia autonomia contrattuale.

Il divieto di pattuire un aumento canone locazione in corso di rapporto, sancito per tutelare il conduttore (considerato la parte debole), non è assoluto. Se l’aumento non è una mera elusione dei limiti di aggiornamento ISTAT, ma si inserisce in un accordo novativo o integrativo che ridefinisce l’equilibrio delle prestazioni, esso è pienamente valido.

Le Motivazioni della Sentenza

La Corte Suprema ha chiarito che la giurisprudenza ha da tempo superato un’interpretazione restrittiva dell’art. 79 della L. 392/1978. La libertà delle parti di determinare il canone include anche la possibilità di predeterminare aumenti in misura variabile o crescente. Ciò che la legge intende impedire sono gli accordi, stipulati durante il rapporto, in cui il conduttore, per timore di una disdetta, è indotto ad accettare condizioni svantaggiose non supportate da una reale contropartita.

Nel caso specifico, l’accordo del 2003 non si limitava a un semplice aumento del canone, ma prevedeva l’insorgenza di nuove e reciproche obbligazioni (di ‘facere’ e di ‘dare’). Le migliorie apportate avevano ampliato la prestazione della locatrice, che offriva ora in godimento un immobile “radicalmente innovato”, giustificando così una rinegoziazione del corrispettivo. L’incremento del canone, pertanto, non era un vantaggio ingiustificato per il locatore, ma la contropartita di un mutato e più vantaggioso assetto contrattuale per entrambe le parti.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche per Locatori e Conduttori

Questa ordinanza consolida un orientamento favorevole all’autonomia contrattuale nelle locazioni commerciali. Le parti sono libere di modificare le condizioni economiche del contratto, incluso l’aumento del canone, a condizione che ciò avvenga all’interno di una transazione o di un accordo novativo che rifletta un nuovo equilibrio di interessi. È essenziale che l’aumento sia ancorato a elementi oggettivi e giustificativi, come investimenti, migliorie o l’introduzione di nuovi servizi, che modifichino la sostanza del rapporto contrattuale. Un accordo che si limiti a ritoccare il canone verso l’alto senza alcuna reale contropartita rischia, invece, di essere dichiarato nullo.

È possibile concordare un aumento del canone di locazione commerciale durante il rapporto contrattuale?
Sì, è possibile. La Corte di Cassazione ha stabilito che, nelle locazioni non abitative, le parti possono concordare un aumento del canone se questo si inserisce in un accordo più ampio (transattivo o novativo) che modifica l’equilibrio contrattuale e non ha il solo scopo di eludere i limiti legali sull’aggiornamento ISTAT.

Quali condizioni giustificano un aumento del canone di locazione che non sia il semplice aggiornamento ISTAT?
L’aumento è giustificato quando è la contropartita di una modifica sostanziale del rapporto, come l’esecuzione di importanti opere di miglioria sull’immobile a carico del conduttore, l’introduzione di nuovi servizi o, in generale, l’insorgenza di nuove e reciproche obbligazioni che alterano l’originario equilibrio economico del contratto.

L’articolo 79 della legge 392/1978 impedisce qualsiasi accordo modificativo del canone?
No. L’articolo 79 mira a sanzionare le pattuizioni che attribuiscono al locatore un vantaggio ingiustificato, approfittando della posizione di debolezza del conduttore. Non impedisce, tuttavia, quegli accordi successivi che, basandosi su una rinegoziazione complessiva, adeguano il canone a una nuova e diversa condizione dell’immobile o a un mutato assetto di interessi tra le parti.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 32768 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 3 Num. 32768 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 24/11/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 32078/2021 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE – RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE);

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dagli avvocati NOME COGNOME (CODICE_FISCALE), NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) e NOME (CODICE_FISCALE);

Avverso la sentenza della Corte d’appello di Milano n. 775/2021 depositata in data 11/05/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/10/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che:

NOME, titolare di una catena alberghiera di cui faceva parte anche il RAGIONE_SOCIALE, sito in Milano, ottenuto in locazione da RAGIONE_SOCIALE, con ricorso ex art. 447bis cod.proc.civ. , conveniva in giudizio RAGIONE_SOCIALE (d’ora in avanti Ere), la società cui RAGIONE_SOCIALE aveva trasferito la gestione e l’usufrutto dell’Hotel, adducendo che:

il contratto di locazione intercorso con RAGIONE_SOCIALE nel 1985 aveva commisurato il canone annuale al 20% complessivo del fatturato, ove fosse risultato occupato il 60% delle camere, al 23%, nel caso di occupazione delle camere compresa tra il 60,01% e l’80% e al 26% nel caso di occupazione media superiore all’80,1%;

-l’accordo stipulato con RAGIONE_SOCIALE nel 2003, succeduta a RAGIONE_SOCIALE, aveva comportato un ricalcolo del canone: fino a tutto il 2006 era stato previso un canone annuale fisso, a partire dal 2007 era stato previsto lo stesso canone del 2006 aumentato annualmente del 100% dell’Istat e un ulteriore incremento a partire dall’1/1/2004 pari al 5% delle somme corrisposte da RAGIONE_SOCIALE quale contributo per la realizzazione di una serie di migliorie apportate all’hotel;

. in data 26 giugno 2014 RAGIONE_SOCIALE aveva comunicato di voler disdettare alla scadenza del 31/12/2015 il contratto;

. in vista di una eventuale rinnovazione del contratto con NOME che sarebbe subentrata ad NOME il 31/12/2015, era stato convenuto un differimento della riconsegna dell’hotel;

in data 16 gennaio 2016 NOME riconsegnava il residence , non essendo le trattative andate a buon fine;

–NOME, sull’assunto di avere diritto alla restituzione di consistenti importi pagati in esecuzione dell’accordo del 2003, ma non dovuti, chiedeva la condanna di Ere alla restituzione di euro 1.812.214,00 quale incremento non dovuto del canone di locazione, e di euro 115.687,00 per rivalutazione ISTAT;

-costituitasi in giudizio Ere chiedeva, in via preliminare, che la domanda di RAGIONE_SOCIALE fosse dichiarata inammissibile, perché riservata alla cognizione arbitrale e nel merito che fosse rigettata, perché l’incremento del canone pattuito nel 2003 era giustificato dall’esigenza di riequilibrare il sinallagma a seguito delle migliorie apportate al residence che ne avevano incrementato la redditività;

il Tribunale di Milano, con sentenza n. 2564/2019, rigettava l’eccezione di compromesso formulata da RAGIONE_SOCIALE, accertava la nullità della scrittura privata del 2003 solo con riferimento alla rivalutazione ISTAT annuale eccedente la soglia massima prevista dalla legge, pari al 75%, e per l’effetto condannava Ere a restituire la somma di euro 28.922,00; dichiarava inammissibile la domanda con cui RAGIONE_SOCIALE aveva chiesto la ripetizione di quanto pagato in più a titolo di canone per effetto dell’erronea applicazione in corso di rapporto dell’incremento del 5% per migliorie; rigettava le altre domande e compensava le spese;
la Corte d’appello di Milano, dinanzi alla quale RAGIONE_SOCIALE promuoveva impugnazione, con la sentenza n. 775/2021, resa pubblica in data 11/05/2021, ha rigettato l’appello;

segnatamente, ha confermato che con gli accordi del 2003 le parti avevano concordato l’esecuzione di importanti opere di adeguamento innovativo delle strutture e di introduzioni di nuovi servizi, peraltro, progettate ed eseguite dalla conduttrice, che avevano ampliato la prestazione della locatrice, con l’offerta in godimento di immobili radicalmente innovati con conseguente

oggettiva giustificazione delle pattuizioni incrementative del canone;

ha ritenuto nuova la domanda di ripetizione dell’indebito, proposta in via subordinata, basata sulla validità degli accordi e fondata sull’erronea applicazione degli incrementi anche dopo il termine pattuito; parimenti ha reputato nuova la domanda volta ad ottenere la declaratoria di nullità della scrittura privata del 2003 nella parte in cui aveva determinato un aumento della porzione fissa del canone, sottolineando nel merito che l’incremento del canone era giustificato;
RAGIONE_SOCIALE, già RAGIONE_SOCIALE, ricorre per la cassazione di detta sentenza, sulla base di tre motivi;

resiste con controricorso COGNOME;

il Pubblico Ministero non ha depositato memoria;

entrambe le parti hanno depositato memoria.

Considerato che:

1) con il primo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, 1° comma, n. 3, cod.proc.civ . , la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 79 della l. n. 392/1978;

la statuizione della Corte d’appello che ha ritenuto giustificata la modifica del canone originariamente previsto sarebbe nulla, secondo quanto prospettato, per violazione dell’art. 79 della l. n. 392/1978 e sarebbe in contrasto con giurisprudenza di legittimità che ammette la possibilità di incrementare il canone originariamente previsto, purché l’aumento sia ancorato ad elementi oggettivi e predeterminati idonei ad influire sull’equilibrio economico del sinallagma;

in sostanza, al giudice a quo si rimprovera di non avere accertato se l’aumento del canone fosse stato ancorato ad elementi oggettivi e predeterminati e, in aggiunta, di non avere preteso la prova, da parte di NOME e di NOME, del se le migliorie sull’immobile avessero

inciso sulla possibilità di praticare un prezzo maggiore per le camere e se l’aumento del canone vi fosse stato parametrato, statuendo apoditticamente che le innovazioni apportate all’immobile locato giustificavano un aumento del canone allo scopo di riequilibrare il sinallagma;

la Corte territoriale non avrebbe neppure tenuto conto che i costi per realizzare le migliorie erano stati eseguiti a sue spese, con la conseguenza che il previsto aumento del canone si era risolto in un vantaggio esclusivamente per la locatrice; tantomeno avrebbe ben colto che la vera natura dell”accordo del 2003, il quale aveva tutti gli elementi essenziali del contratto di appalto;

ulteriore doglianza della ricorrente riguarda la motivazione della sentenza impugnata, giudicata apparente -perché la Corte d’appello si sarebbe limitata, come già il Tribunale, a ritrascrivere gli accordi intercorsi tra le parti, senza alcun sindacato di merito sull’aumento del canone, sulla sua proporzionalità e opportunità -apodittica ed errata -perché il fatto che le parti avessero dichiarato di avere liberamente negoziato l’accordo e che l’incremento del canone era giustificato dal mutamento delle circostanze di fatto non esimeva il giudicante dall’obbligo di valutare in concreto la legittimità/proporzionalità dell’aumento del canone, considerando che il locatore ha una maggiore forza contrattuale con cui può costringere il conduttore ad accettare condizioni ‘di cui si dice soddisfatto solo per non patire le ritorsioni del locatore e per il timore di danni peggiori’ -;
il motivo, per come articolato, non si parametra alla motivazione della sentenza impugnata e per ciò solo è inammissibile alla stregua del consolidato principio di diritto di cui a Cass. 11/01/2005, n. 359 ribadito, ex multis , da Cass., Sez. Un., 20/03/2017, n. 7074, in motivazione espressa, sebbene non massimata sul punto: ‘ il motivo d’impugnazione è rappresentato dall’enunciazione, secondo lo schema normativo con cui il mezzo è

regolato dal legislatore, della o delle ragioni per le quali, secondo chi esercita il diritto d’impugnazione, la decisione è erronea, con la conseguenza che, in quanto per denunciare un errore bisogna identificarlo e, quindi, fornirne la rappresentazione, l’esercizio del diritto d’impugnazione di una decisione giudiziale può considerarsi avvenuto in modo idoneo soltanto qualora i motivi con i quali è esplicato si concretino in una critica della decisione impugnata e, quindi, nell’esplicita e specifica indicazione delle ragioni per cui essa è errata, le quali, per essere enunciate come tali, debbono concretamente considerare le ragioni che la sorreggono e da esse non possono prescindere, dovendosi, dunque, il motivo che non rispetti tale requisito considerarsi nullo per inidoneità al raggiungimento dello scopo. In riferimento al ricorso per Cassazione tale nullità, risolvendosi nella proposizione di un “non motivo”, è espressamente sanzionata con l’inammissibilità ai sensi dell’art. 366 n. 4 cod. proc. civ.;
si rileva, altresì, che al par. 32 della pag. 14 si deduce che sarebbe errata, alla luce della giurisprudenza di questa Corte, l’affermazione che la sentenza ha fatto a pag. 8; detta censura è nondimeno inammissibile, atteso che il tessuto motivazionale del provvedimento impugnato, come si è detto, risulto ben più articolato;

analogamente, deve concludersi quanto alla censura illustrata a pag. 14, con riferimento all’affermazione contenuta a p. 10 del provvedimento impugnato, poiché essa si disinteressa della proposizione precedente e di quella successiva della sentenza impugnata ove sono spiegate chiaramente le ragioni per cui il giudice a quo ha condiviso il provvedimento del Tribunale;

va aggiunto che le considerazioni in iure che il motivo svolge risultano del tutto astratte, perché non sono correlate alla vicenda per cui è causa;

-nel caso di specie, innanzitutto, deve rilevarsi che non è in contestazione il fatto che le parti avessero convenuto al momento della stipulazione dell’originario contratto una differenziazione successiva per periodi temporali del canone – la controversia non verte, infatti, sulla determinazione del canone attraverso il contratto del 1986, ma sulla facoltà delle parti di determinare, attraverso un accordo successivo (l’accordo del 2003), un aumento del canone originario; in aggiunta, deve tenersi conto del fatto questa Corte regolatrice ha preso le distanze dalla impostazione restrittiva invocata dal RAGIONE_SOCIALE (cfr. in tal senso ampliter Cass . 26/09/2019, n. 23986), perché non avente una giustificazione logico sistematica, ma risultando il ‘ frutto di una distorta lettura, tralaticiamente tramandatasi nel tempo, della massima tratta da uno dei primi arresti che si sono occupati del problema’ , cioè Cass. 03/08/1987, n. 6695;
la posizione della giurisprudenza di legittimità è, infatti, ispirata da un approccio assai liberale che prende le mosse dal rilievo che “nelle locazioni non abitative, le parti sono libere di determinare il canone, pur non potendolo “aggiornare” nel corso del rapporto, se non nei limiti di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 32″ e che “tale libertà comporta anche il diritto di predeterminare l’importo del canone in misura variabile, e se del caso crescente, di anno in anno, purché ciò avvenga in sede di conclusione del contratto; non per effetto di nuovi accordi stipulati nel corso del rapporto, allorché la posizione del conduttore è indubbiamente più debole rispetto a quella del locatore, a causa degli oneri e delle diseconomie normalmente inerenti all’esigenza di spostare la sede dell’attività (per effetto di un’eventuale incombente disdetta o per altro)… la legge presuppone che nelle locazioni ad uso non abitativo non operino, quanto meno all’atto della conclusione del contratto, le esigenze di tutela del conduttore che sole giustificano l’imposizione di limiti alla facoltà del proprietario di richiedere il canone ritenuto
più remunerativo …. la situazione del mercato in questo settore, e la natura commerciale o professionale degli interessi perseguiti dal conduttore, fanno sì che le parti si vengano a trovare in posizione di sufficiente parità di forze e siano entrambe in grado di difendere adeguatamente i propri interessi, scegliendo liberamente se concludere o non concludere il contratto, in relazione ai sacrifici ed ai vantaggi che ne conseguono … la L. n. 392 del 1978, art. 32, sull’equo canone, non impone affatto la limitazione agli aumenti del canone…. Nel consentire infatti l’aggiornamento del canone solo nella misura corrispondente al 75% degli incrementi dell’indice dei prezzi al consumo, si riferisce appunto solo all’aggiornamento legato alle variazioni del potere di acquisto della moneta ed, atteso il suo carattere eccezionale, non può essere estesa per via di interpretazione analogica al di fuori del predetto settore e con riferimento ad altre clausole contrattuali che, conformemente alla comune volontà delle parti, siano volte ad incrementare il corrispettivo della locazione in relazione ad eventi diversi dalla svalutazione monetaria”;
il precedente del 1987 non aveva, dunque, condizionato la differenziazione del canone alla prova che gli incrementi dello stesso fossero ancorati a parametri predeterminati, invitando, peraltro, a non confondere “tra i concetti di aumento del canone (di locazione dello stesso immobile secondo contratti succedentisi nel tempo, anche per via di rinnovazione); di determinazione differenziata del canone (correlativamente a periodi compresi nella durata del medesimo rapporto contrattuale) e di aggiornamento del canone (in dipendenza della perdita del potere di acquisto della moneta verificatasi durante la pendenza del medesimo rapporto contrattuale); “l’aumento” implica un accrescimento non solo dell’espressione monetaria ma anche del valore reale del corrispettivo, dovuto dal conduttore, mentre “l’adeguamento”
importa soltanto una variazione della quantità monetaria, fermo rimanendo il suo valore effettivo: Cass. 10/11/2016, n. 22909);

nonostante la legislazione vincolistica del 1978 abbia introdotto la predeterminazione legale del livello massimo del canone di locazione per gli immobili adibiti ad uso abitativo, secondo parametri oggettivi, ‘rimase viva l’esigenza di salvaguardare l’equilibrio economico effettivo tra prestazione e controprestazione a fronte nella sopravvenienza, in pendenza del rapporto a durata vincolata, di elementi influenti su detto equilibrio, e si ebbe cura di distinguere “l’aggiornamento” (art. 24) da “l’adeguamento” del canone (art. 25) a seconda che il mutamento avesse inciso sul potere di acquisto della moneta, e cioè sul valore reale della prestazione del conduttore, oppure su parametri e coefficienti correttivi ex artt. 13 e 15, e cioè sul valore reale della prestazione del locatore’; sebbene, in materia di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, la determinazione convenzionale del canone sia rimessa all’incontro della libera volontà delle parti, secondo le leggi di mercato, “sia per amore di simmetria, sia in considerazione dei problemi connaturati alla notevole durata del rapporto locatizio, venne introdotto l’art. 32 poi sostituito dal D.L. 7 febbraio 1985, n. 12, art. 1, comma 9sexies , convertito con modificazioni dalla L. 5 aprile 1985, n. 118, di portata assai più liberale’, con il quale “Si resta comunque e sempre, nel campo del vero e NOME aggiornamento del canone che, con costante precisione terminologica, il legislatore utilizza per individuare il fenomeno del mantenimento (almeno tendenziale) del valore reale della prestazione del conduttore -incidente sull’equilibrio del sinallagma – nonostante la variabilità della sua espressione monetaria in dipendenza della flessione nel tempo del potere di acquisto della lira”;
in altri termini, ciò non ha nulla a che vedere ‘con il diverso campo della incondizionata facoltà per le parti … di assicurare al

locatore un corrispettivo maggiore… rispetto a quello goduto in occasione di un precedente rapporto contrattuale (e cioè un aumento del canone in senso NOME); oppure di assicurare al locatore un corrispettivo crescente – sempre in termini di valore reale durante l’arco di svolgimento dello stesso rapporto … È invero di agevole intuizione che il valore locativo dello stesso immobile urbano adibito ad uso commerciale possa – durare la non breve e non riducibile durata legale minima del rapporto locatizio subire variazione in dipendenza dello sviluppo urbano, della dotazione di maggiori servizi nella zona, della concentrazione di immobili destinabili ad uso concorrenziale, o di altri infiniti fattori estrinsechi … Di essi non può essere interdetto ai contraenti di tenere il debito conto ai fini dell’accordo sul corrispettivo, nel senso di rendere compartecipe il locatore dell’incremento nel tempo della redditività da posizione dell’immobile locato, attraverso meccanismi o formule di accrescimento del valore reale del canone ancorati a parametri certi e determinati (non escluso quello rappresentato dal volume degli affari del commerciante conduttore)’;
per finire, le parti sono libere di prevedere al momento della stipulazione del contratto aumenti differenziati del canone per frazioni di tempo, purché non perseguano solo lo scopo di neutralizzare gli effetti negativi della svalutazione monetaria (con eventuale surrettizia elusione, sanzionabile ai sensi dell’art. 79, dei limiti quantitativi posti dall’art. 32 in esame), oppure possono accordarsi, con un accordo novativo, per un aumento del canone che tenga conto della maggiore fruttuosità in termini reali del ceduto godimento dell’immobile;
deve escludersi che l’autonomia contrattuale possa essere condizionata dalla necessità di ancorare gli aumenti del canone a elementi predeterminati, giacché le parti conservano comunque la libertà di assicurare al locatore un corrispettivo crescente – sempre in termini di valore reale – durante l’arco di svolgimento dello

stesso rapporto, sia prevedendo il pagamento di rate quantitativamente differenziate, sia il frazionamento dell’intera durata del contratto in periodi temporali più brevi a ciascuno dei quali corrisponda un canone passibile di maggiorazione, sia, in termini, più generali la possibilità di adeguare il canone aumentandolo o riducendolo al sopravvenuto mutamento del valore locatizio dell’immobile o di altre circostanze sopravvenute, per effetto di accordi novativi/integrativi di quello iniziale; la sanzione della nullità prevista dall’art. 79 della legge n. 392 del 1978 per le pattuizioni dirette ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello dovuto o altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge sull’equo canone, avendo lo scopo di impedire che il conduttore sia indotto ad accettare condizioni che ledono i suoi diritti pur di assicurarsi il godimento dell’immobile, si riferisce solo alle clausole del contratto di locazione e non può essere estesa, pertanto, agli accordi transattivi conclusi dal conduttore, che già si trova nel possesso del bene, per regolare gli effetti di fatti verificatisi nel corso del rapporto e che, perciò, incidono su situazioni giuridiche patrimoniali già sorte e disponibili (Cass. 18/01/2002, n. 537) né agli accordi novativi dell’originario contratto che non siano esclusivamente volti ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello inizialmente previsto (Cass. 15/04/2011, n. 8733 che ha ritenuto nullo l’accordo successivo a quello originario avente l’esclusiva finalità di accordare al locatore un aumento del canone);nel caso di specie, l’accordo del 2003 non aveva soltanto determinato l’aumento del canone, ma anche l’insorgenza di altre reciproche obbligazioni di facere e di dare -che aveva portato ad una rinegoziazione, i cui effetti avevano inciso anche sulla misura del canone sì da adeguarlo alla sopravvenuta nuova condizione dell’immobile; circostanza questa che non è messa in discussione da parte ricorrente; al riguardo si osserva che questa Corte ha affermato che in tema di locazione di
immobile ad uso non abitativo vige il principio della libertà di determinazione del canone, per cui, tendendo la L. n. 392 del 1978, art. 79, a garantire l’equilibrio sinallagmatico del contratto secondo la valutazione operata dal legislatore, non sono stati imposti limiti all’autonomia negoziale con riguardo alla previsione di un canone in misura inferiore a quella originariamente concordata, ove la stessa trovi la sua giustificazione nella rinuncia, da parte del conduttore, ai diritti a lui derivanti dal contratto di locazione, relativamente alla prelazione e, conseguentemente, al riscatto ed all’indennità di avviamento commerciale (Cass. 29/04/2015, n. 8705);
2) con il secondo motivo il RAGIONE_SOCIALE imputa alla Corte d’appello di essere incorsa nella violazione e/o falsa applicazione dell’art. 79 della l. n. 392/1978 e degli artt. 112, 418 e 420 cod.proc.civ.;

la ricorrente sostiene che in prima udienza di discussione e poi con la memoria del 3/04/2018 e con quella del 9/09/2018 aveva rilevato che nella subordinata evenienza in cui fosse stato ritenuto valido l’aumento del canone per migliorie del 5% aveva comunque diritto di ripetere quanto aveva pagato indebitamente per effetto dei conteggi errati di NOME che aveva chiesto il pagamento del 5% anche oltre l’anno 2006, sebbene ciò non fosse previsto dall’accordo del 2003; sicché la Corte d’appello ritenendo nuova tale domanda di ripetizione dell’indebito rispetto a quella di ripetizione dell’indebito basata sulla nullità dell’accordo del 2003 sarebbe incorsa in errore: i) perché la Corte d’appello avrebbe dovuto interpretare le conclusioni contenute nell’atto di citazione, alle quali si era riportata in sede di precisazione delle conclusioni, tenendo conto della sostanza della pretesa e non solo delle deduzioni e delle conclusioni inizialmente tratte nell’atto introduttivo, ma anche della condotta processuale delle parti e delle precisazioni e specificazione intervenute in corso di causa; ii) il petitum era sempre quello avente ad oggetto la restituzione di
quanto pagato in più rispetto al canone convenuto con il contratto del 1985; iii) quand’anche la causa petendi fosse diversa -non più l’invalidità della scrittura privata del 2003, ma la sua erronea applicazione -erano rimasti invariati i fatti costitutivi -la rideterminazione del canone per effetto dell’accordo del 2003 e il petitum , cioè la restituzione dell’indebito;

le critiche alla motivazione impugnata sono svolte al par. 42;

la prima è infondata, in quanto la Corte territoriale ha detto inammissibile la richiesta di nullità della scrittura del 2012, perché l’appellante aveva ‘con il ricorso in appello, inammissibilmente introdotto elementi nuovi e circostanze che non erano state dedotte con il ricorso introduttivo di primo grado’ e, dunque, non ha affatto violato la regola della rilevabilità anche in appello della nullità, giacché essa sussiste se il suo apprezzamento non viene fondato appunto sull’allegazione di fatti nuovi;
infondata è pure la doglianza con cui si sostiene che tali elementi e circostanze -peraltro non meglio identificati -erano stati dedotti con la memoria dell’aprile 2008 e con le note del settembre 2018; ora, se, nonostante l’assenza di riproduzione del relativo contenuto, si volesse ritenere che esso corrisponda a quanto indicato in precedenza al par. 38, dovrebbe rilevarsi che, nel brano ivi riprodotto, si sostiene solo la tesi della nullità della scrittura del 2012 dipendente da quella della scrittura del 2003;
ebbene, consolidatasi la motivazione di rito, che era l’unica impugnabile secondo Cass., Sez. Un., 20/02/2007, n. 3840, a mente della quale ‘ Qualora il giudice, dopo una statuizione di inammissibilità (o declinatoria di giurisdizione o di competenza), con la quale si è spogliato della ” potestas iudicandi ” in relazione al merito della controversia, abbia impropriamente inserito nella sentenza argomentazioni sul merito, la parte soccombente non ha l’onere né l’interesse ad impugnare; conseguentemente è ammissibile l’impugnazione che si rivolga alla sola statuizione
pregiudiziale ed è viceversa inammissibile, per difetto di interesse, l’impugnazione nella parte in cui pretenda un sindacato anche in ordine alla motivazione sul merito, svolta ” ad abundantiam ” nella sentenza gravata’, il motivo dev’essere dichiarato inammissibile;

le argomentazioni aggiuntive con cui la Corte milanese ha valutato nel merito la questione della nullità della scrittura del 2012 si debbono ritenere enunciate in carenza di potestas iudicandi e non erano impugnabili;

in ogni caso, se pure si intendesse che la Corte milanese -contraddicendo il suo precedente assunto -abbia comunque ritenuto di esercitare il potere di valutare la nullità della scrittura del 2012, si dovrebbe rilevare che rispetto alla motivazione di esclusione della nullità, la ricorrente non solo censura solo una proposizione della motivazione e si disinteressano di quanto essa precede e della proposizione che segue, sicché il motivo in parte qua nuovamente impinge in inammissibilità alla stregua del principio di diritto richiamato a proposito del motivo precedente; dovrebbe osservarsi, per di più, che la critica comunque si risolve in una richiesta di valutazioni sulla quaestio facti , come emerge dalla rassegna su cui la ricorrente si diffonde alle pagg. 25 e ss.;
3) con il terzo motivo la società ricorrente lamenta, ex art. 360, 1° comma, n. 3, cod.proc.civ., la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 112. 418 e 420 cod.proc.civ. e dell’art. 79 della l. n. 392/1978;

la censura investe la statuizione con cui ha ritenuto nuova la domanda di ripetizione d’indebito basata sull’aumento del canone in misura fissa, atteso che con l’atto introduttivo aveva solo lamentato la non debenza dell’aumento del canone nella misura del 5% per migliorie e per il non previsto aumento ISTAT;

la tesi prospettata è che avendo chiesto la ripetizione di tutto ciò che era stato pagato in più rispetto al contratto del 1985 e avendo all’udienza di precisazione delle conclusioni del 18/12/2017 chiarito

che l’accordo del 2003 era nullo anche relativamente alla fissazione di un importo fisso e non parametrato ai ricavi e con la memoria integrativa del 3/04/2018 avendo ulteriormente precisato e ribadito che erano nulle tutte e tre le componenti di aumento del canone di cui all’accordo del 2003, la decisione della Corte dovrebbe considerarsi erronea, anche nella parte in cui ha affermato che la modifica del canone era intervenuta nell’ambito di una fondata esigenza di riequilibrio delle posizioni contrattuali, a seguito delle consistenti modifiche intervenute sul bene locato (p. 14 della sentenza), perché avrebbe giustificato un aumento del canone in assenza di migliorie che lo rendessero legittimo;
il motivo è inammissibile;

la confutazione -par. 55 -della proposizione contenuta a p. 14 della sentenza impugnata si incentra su un passaggio del tessuto argomentativo di essa, disinteressandosi totalmente di quanto lo precede e di quanto lo segue;

in aggiunta, nuovamente, evocando -par. 51 e 53 – la prima udienza di discussione e la memoria integrativa dell’aprile 2018, parte ricorrente, oltre ad essere incorsa nella violazione delle prescrizioni di cui all’art. 366, 1° comma, n. 6 cod.proc.civ., non avendo soddisfatto l’onere di riprodurre in modo diretto o indiretto gli atti processuali su cui la censura si fonda e non aver adempiuto l’onere di segnalare specificamente la loro presenza negli atti del giudizio di merito (così Cass., Sez. Un., 18/03/2022, n. 8950; Cass. 19/04/2022, n. 12481), svolge in modo assolutamente generico deduzioni del tutto inidonee a superare la valutazione di novità di quanto dedotto in appello;
il ricorso va dunque rigettato;

le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo;

6) si dà atto della ricorrenza dei presupposti processuali per porre a carico di parte ricorrente l’obbligo del pagamento del doppio contributo unificato, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 8.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso nella Camera di Consiglio del 25 ottobre 2023 dalla

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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