Assegnazione canoni locazione e pignoramento immobiliare

La Corte di Cassazione, con un’ordinanza interlocutoria, affronta il complesso tema dell’assegnazione canoni locazione. Il caso riguarda il conflitto tra un creditore, che aveva ottenuto un’ordinanza di assegnazione su canoni di affitto futuri, e un altro creditore che aveva successivamente pignorato l’immobile da cui provenivano tali canoni. Il Tribunale aveva dato ragione al primo creditore, considerando l’assegnazione come un trasferimento di proprietà del credito. La Cassazione, riconoscendo la ‘particolare rilevanza’ della questione giuridica, non decide nel merito ma rinvia la causa a una pubblica udienza per un esame più approfondito, al fine di chiarire se i canoni maturati dopo il pignoramento immobiliare spettino al creditore assegnatario o rientrino nella procedura esecutiva immobiliare.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Assegnazione canoni locazione: chi prevale in caso di pignoramento immobiliare?

L’assegnazione canoni locazione a un creditore può entrare in conflitto con un successivo pignoramento dell’immobile da cui tali canoni derivano. Si tratta di una questione complessa che crea incertezza tra gli operatori del diritto e i creditori. Un’ordinanza interlocutoria della Corte di Cassazione ha recentemente acceso i riflettori su questo dilemma, scegliendo di non fornire una risposta immediata ma di rimettere la decisione a una pubblica udienza, data la rilevanza della materia.

I Fatti del Caso: Un Conflitto tra Creditori

La vicenda trae origine da una procedura esecutiva immobiliare avviata contro una società debitrice. Un istituto di credito, tuttavia, vantava un diritto sui canoni di locazione dell’immobile pignorato, diritto derivante da una precedente ordinanza di assegnazione ottenuta in una distinta procedura di pignoramento presso terzi.

Quando il custode giudiziario dell’immobile pignorato è stato autorizzato a riscuotere i medesimi canoni di locazione, la banca si è opposta. Secondo la sua tesi, l’ordinanza di assegnazione, essendo anteriore e avendo data certa, le aveva già trasferito la titolarità dei crediti per i canoni, sottraendoli di fatto al patrimonio del debitore e, di conseguenza, alla successiva esecuzione immobiliare. Il Tribunale di merito aveva accolto questa tesi, qualificando l’ordinanza di assegnazione come una cessione di credito con effetto immediato.

I Motivi del Ricorso e l’assegnazione canoni locazione

Una società di cartolarizzazione, intervenuta nell’esecuzione immobiliare, ha impugnato la decisione del Tribunale dinanzi alla Corte di Cassazione, sollevando due questioni principali.

In primo luogo, ha sostenuto che l’assegnazione di crediti futuri, come i canoni di locazione non ancora maturati, produce il suo effetto traslativo solo nel momento in cui il credito viene a esistenza. Di conseguenza, i canoni maturati dopo il pignoramento immobiliare dovrebbero essere considerati frutti dell’immobile e, come tali, inclusi nell’esecuzione immobiliare (ai sensi dell’art. 2912 c.c.). Il creditore assegnatario, quindi, non potrebbe riscuoterli direttamente, ma dovrebbe partecipare alla distribuzione del ricavato della vendita dell’immobile.

In secondo luogo, la ricorrente ha contestato la non applicabilità, decisa dal Tribunale, delle norme (artt. 2812 e 2918 c.c.) che regolano l’opponibilità delle cessioni di credito ai creditori pignoranti, sostenendo che tali principi dovrebbero valere anche per le assegnazioni giudiziali e non solo per le cessioni volontarie.

La Decisione della Corte: una Questione Meritevole di Approfondimento

La Corte di Cassazione, con la presente ordinanza interlocutoria, non ha risolto la controversia nel merito. Ha invece ritenuto che la questione giuridica posta dal primo motivo di ricorso fosse di ‘particolare rilevanza’.

Invece di decidere in camera di consiglio, la Corte ha disposto la trattazione del ricorso in pubblica udienza. Questa scelta procedurale indica che i giudici considerano il tema talmente importante e potenzialmente controverso da richiedere un dibattito più ampio e approfondito prima di poter formulare un principio di diritto definitivo.

Le Motivazioni

La motivazione alla base del rinvio a pubblica udienza risiede nella necessità di bilanciare due principi fondamentali del diritto dell’esecuzione. Da un lato, l’efficacia dell’ordinanza di assegnazione, che mira a garantire il soddisfacimento del creditore attraverso un trasferimento coattivo del credito. Dall’altro, il principio dell’universalità del pignoramento immobiliare, secondo cui l’esecuzione si estende a tutti gli accessori, pertinenze e frutti dell’immobile, inclusi i canoni di locazione maturati dopo il pignoramento. La Corte deve quindi chiarire se l’assegnazione canoni locazione futuri riesca a ‘staccare’ definitivamente questi crediti dall’immobile, rendendoli insensibili alla successiva esecuzione immobiliare, oppure se il pignoramento dell’immobile prevalga, attraendo a sé anche i canoni non ancora maturati al momento della sua trascrizione.

Le Conclusioni

In conclusione, questa ordinanza interlocutoria lascia aperta una questione cruciale per la tutela del credito. La futura sentenza della Corte di Cassazione, che verrà emessa a seguito della pubblica udienza, avrà un impatto significativo, poiché stabilirà una regola chiara sulla prevalenza tra l’assegnazione di crediti futuri e il pignoramento immobiliare. Gli esiti di questa decisione influenzeranno le strategie dei creditori e la gestione delle procedure esecutive complesse, fornendo un criterio certo per risolvere i conflitti sulla sorte dei canoni di locazione in caso di espropriazione forzata dell’immobile.

Un’ordinanza di assegnazione di canoni di locazione futuri è sempre opponibile a un successivo pignoramento immobiliare?
L’ordinanza non fornisce una risposta definitiva. Sottolinea che la questione è di ‘particolare rilevanza’ e la rinvia a una pubblica udienza per un esame approfondito. Mentre il tribunale di merito aveva affermato la piena opponibilità, la Corte di Cassazione ritiene la questione meritevole di ulteriore discussione.

Perché la Corte di Cassazione non ha deciso subito il caso?
La Corte ha ritenuto che il problema giuridico sollevato, ovvero il conflitto tra l’assegnazione dei canoni e il successivo pignoramento dell’immobile, sia troppo complesso e significativo per essere deciso con la procedura semplificata della camera di consiglio. Ha quindi optato per una pubblica udienza per consentire un dibattito più completo.

Qual è il destino dei canoni di locazione che maturano dopo il pignoramento dell’immobile?
Questa è la domanda centrale a cui la Corte dovrà rispondere. Secondo la tesi della parte ricorrente, questi canoni dovrebbero rientrare nell’esecuzione immobiliare come frutti del bene pignorato. Secondo la tesi della controparte, confermata in primo grado, apparterrebbero invece al creditore che ha ottenuto la precedente assegnazione. La decisione finale della Cassazione chiarirà questo punto.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 18159 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 18159 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: CONRAGIONE_SOCIALEO NOME COGNOME

Data pubblicazione: 02/07/2024

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso iscritto al n. 4225/2022 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE e per essa RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante, rappresentata e difesa, giusta procura in calce al ricorso, dall’AVV_NOTAIO (p.e.c.: ), elettivamente domiciliata presso lo studio RAGIONE_SOCIALE‘AVV_NOTAIO, in Roma, INDIRIZZO

-ricorrente – contro

CASSA RAGIONE_SOCIALE DI NON, RAGIONE_SOCIALE DI CREDITO COOPERATIVO SOCIETA’ COOPERATIVA, in persona del legale rappresentante, rappresentata e difesa, giusta procura in calce al controricorso, dall’AVV_NOTAIO (p.e.c.: EMAIL)

nonché nei confronti di

VENDER NOME, VENDER NOME, VENDER NOME, VENDER NOME, VENDER DI RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALEP.RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE

-intimati – avverso la sentenza del Tribunale di RAGIONE_SOCIALE n. 760/2021, pubblicata in data 24 novembre 2021 e notificata in data 10 dicembre 2021; udita la relazione RAGIONE_SOCIALE causa svolta nella camera di consiglio del 15 maggio 2024 dal AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO COGNOME;

Rilevato che

1. n ell’ambito di procedura esecutiva immobiliare, promossa nel gennaio 2018 dalla RAGIONE_SOCIALE Popolare RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE s.p.a. nei confronti dei debitori esecutati COGNOME di RAGIONE_SOCIALE, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, intervenivano la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE Val di Non, RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE, il RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE –RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE;
a seguito di istanza, depositata in data 30 luglio 2020, dal custode RAGIONE_SOCIALE‘immobile pignorato -oggetto di contratto di locazione, concluso in data 25 settembre 2002 ed avente durata di 27 anni, in favore di RAGIONE_SOCIALE -con la quale si evidenziava che i canoni di locazione erano stati oggetto di pignoramento presso terzi,

conclusosi con ordinanza di assegnazione del 24 ottobre 2017 in favore RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, il Giudice RAGIONE_SOCIALE‘esecuzione lo autorizzava a riscuotere i canoni di locazione ed a negoziare con il conduttore eventuali modifiche contrattuali;

RAGIONE_SOCIALE proponeva opposizione avverso la suddetta ordinanza ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 617 cod. proc. civ., deducendo l’ opponibilità alla procedura esecutiva RAGIONE_SOCIALE ordinanza di assegnazione dei canoni maturati e maturandi, precedentemente emessa e avente data certa, e la carenza di legittimazione del custode a riscuotere i canoni;

introdotto, dalla RAGIONE_SOCIALE, il giudizio di merito, il Tribunale di RAGIONE_SOCIALE ha accolto l’opposizione ; ha osservato, in particolare, che: a) l’ordinanza di assegnazione di canoni locatizi ex art. 553 c.p.c., avente data anteriore e certa rispetto all’avvio del successivo procedimento esecutivo, costituiva una cessione pro solvendo e produceva l’immediato effetto traslativo RAGIONE_SOCIALE titolarità del credito a favore RAGIONE_SOCIALE‘assegnatario che, dal momento RAGIONE_SOCIALE‘emissione del provvedimento, risultava l’unico soggetto legittimato a pretendere il pagamento del credito da parte del debitor debitoris ; b) i crediti locatizi, di conseguenza, non appartenevano più al debitore esecutato e non potevano essere attratti nella successiva procedura esecutiva immobiliare intentata da altro creditore sul medesimo immobile locato ; c) l’opponibilità RAGIONE_SOCIALE‘assegnazione alla procedura espropriativa successivamente avviata non soggiaceva al termine previsto dall’art. 2918 cod. civ., considerato che la ratio di tale disposizione, che si riferiva alle sole cessioni volontarie dei crediti, doveva essere rinvenuta nella tutela del creditore (o RAGIONE_SOCIALE‘assegnatario) contro gli atti dispositivi posti in essere a suo danno dal debitore esecutato;
RAGIONE_SOCIALE e, per essa, RAGIONE_SOCIALE, propone ricorso per la cassazione RAGIONE_SOCIALE suddetta sentenza, con due motivi;

RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE Val di Non, RAGIONE_SOCIALE, resiste con controricorso;

NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, COGNOME di RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE Popolare RAGIONE_SOCIALEp.aRAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE s.p.a., RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE non hanno svolto attività difensiva in questa sede;

il ricorso è stato avviato per la trattazione in adunanza camerale ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 380 -bis. 1 cod. proc. civ. e la ricorrente ha depositato memoria illustrativa;

il Collegio si è riservato il deposito RAGIONE_SOCIALE‘ordinanza nel termine di sessanta giorni dalla decisione;

Considerato che

con il primo motivo -rubricato ‹‹violazione e/o falsa applicazione degli artt. 553 e 559 c.p.c. e degli artt. 820, 2912 e 2914 c.c. in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c. ›› -la ricorrente deduce, sotto un primo profilo, che il Tribunale, muovendo dal presupposto che al provvedimento di assegnazione dovesse essere attribuita la natura di cessione di credito, ne ha ricavato come conseguenza l’irrilevanza del rapporto a monte tra debitore pignorato e bene produttivo dei canoni, senza tenere conto che il pagamento del terzo all’assegnatario estingueva, oltre al debito del debitore -locatore nei confronti RAGIONE_SOCIALE‘assegnatario, anche il debito del terzo pignorato nei confronti del locatore; sotto diverso profilo, che l’assegnazione del credito deve sottostare al disposto di cui all’art. 2914, secondo comma, cod. civ. e che, vertendosi in ipotesi di assegnazione di un credito futuro, l’effetto traslativo si verifica allorché il credito venga ad esistenza o diventi esigibile, con la inevitabile conseguenza che, maturando i canoni successivamente
all’assegnazione, quando il debitore non è più titolare dei canoni di locazione, il terzo suo creditore non può ottenere il pagamento in virtù RAGIONE_SOCIALE pregressa assegnazione, ma può solo partecipare alla distribuzione del ricavato RAGIONE_SOCIALE vendita immobiliare;

evidenzia, pure, che la sentenza impugnata richiama un precedente di questa Corte (Cass., n. 19323/2005), che si fonda su ‘un mero obiter riportato in parte motiva, non persuasivo’, laddove, invece, un articolo di dottrina (riportato in ricorso da pag. 9 a 16) conferma in pieno la correttezza del provvedimento reso dal giudice RAGIONE_SOCIALE‘esecuzione ;

con il secondo motivo la ricorrente censura la decisione gravata per ‹‹Violazione e falsa applicazione degli artt. 2812 e 2918 cod. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.›› , per avere il giudice di merito negato l’applicabilità RAGIONE_SOCIALE due disposizioni normative richiamate e sostiene, al contrario, che, ove il credito derivante dalla locazione sia oggetto di cessione coattiva anteriormente al pignoramento immobiliare, debba trovare applicazione la prima disposizione;

la particolare rilevanza RAGIONE_SOCIALE questione di diritto prospettata con il primo motivo rende opportuna la trattazione del ricorso in pubblica udienza;

è, altresì, onere di parte ricorrente, anche in ragione di quanto evidenziato a pag. 5 del controricorso, documentare l’avvenuta costituzione nel giudizio di merito di RAGIONE_SOCIALE tramite l’AVV_NOTAIO , al quale è stato notificato il ricorso per cassazione, o, in difetto, di rinnovare la notificazione del ricorso nei confronti RAGIONE_SOCIALE predetta società, nel termine perentorio di sessanta giorni dalla comunicazione RAGIONE_SOCIALE presente ordinanza, fermi pure gli oneri del rispetto dei tempi di deposito RAGIONE_SOCIALE relativa prova;
la Corte

dispone la trattazione del ricorso in pubblica udienza, rinviando all’uopo a nuovo ruolo;

ordina alla parte ricorrente, in difetto di avvenuta costituzione in giudizio di RAGIONE_SOCIALE e di prova RAGIONE_SOCIALE sua costituzione nel giudizio di merito a mezzo del destinatario RAGIONE_SOCIALE notificazione del ricorso, di rinnovare quest’ultima nei confronti RAGIONE_SOCIALE società, assegnando, per tale adempimento, termine perentorio di giorni sessanta decorrente dalla comunicazione RAGIONE_SOCIALE presente ordinanza.

Così deciso, nella camera di consiglio RAGIONE_SOCIALE Terza Sezione Civile, in

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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