Ascensore in condominio: installazione e diritti

La Corte di Cassazione si è pronunciata sul caso di un’impugnazione contro l’installazione di un ascensore in condominio. Alcuni condomini si opponevano lamentando un pregiudizio alle loro proprietà. La Corte ha rigettato il ricorso, stabilendo che il diritto fondamentale alla rimozione delle barriere architettoniche prevale su lievi menomazioni della proprietà altrui, come un modesto disagio visuale o una minima diminuzione di valore, in applicazione del principio di solidarietà condominiale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 12 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Ascensore in condominio: Quando il Diritto all’Accessibilità Prevale

L’installazione di un ascensore in condominio rappresenta spesso un punto di scontro tra il diritto fondamentale all’accessibilità, specialmente per persone con disabilità, e il diritto di proprietà dei singoli condomini. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti cruciali su come bilanciare questi interessi, affermando la prevalenza del principio di solidarietà condominiale anche a fronte di un lieve pregiudizio per le proprietà individuali.

I Fatti di Causa: l’Impugnazione della Delibera Condominiale

La vicenda ha origine dalla richiesta di un condomino, proprietario di un appartamento all’ultimo piano, di installare un impianto di ascensore per superare le barriere architettoniche. L’assemblea condominiale negava l’autorizzazione, spingendo il proprietario a impugnare la delibera dinanzi al Tribunale.

Sia il Tribunale che, successivamente, la Corte d’Appello accoglievano la domanda del condomino, annullando la delibera e di fatto autorizzando il progetto. A questo punto, alcuni condomini contrari, sostenendo che l’opera avrebbe leso i loro diritti di proprietà, decidevano di ricorrere in Cassazione.

Le Doglianze dei Ricorrenti e la Questione dell’Ascensore in Condominio

I motivi del ricorso per cassazione erano principalmente quattro:

1. Vizi procedurali: Si lamentava un errato esame degli atti di causa da parte della Corte d’Appello, in particolare riguardo all’incarico affidato al Consulente Tecnico d’Ufficio (C.T.U.).
2. Acquisizione di prove: I ricorrenti sostenevano che il C.T.U. avesse illegittimamente acquisito documentazione, supplendo a un onere probatorio che spettava alla controparte.
3. Oggetto del giudizio: Si contestava che la decisione si basasse su un progetto di ascensore diverso da quello originariamente discusso in assemblea.
4. Lesione del diritto di proprietà: Questo era il punto centrale. I condomini sostenevano che la costruzione dell’ascensore, pur eliminando le barriere architettoniche, non potesse violare i diritti di proprietà individuale, causando una diminuzione della comodità d’uso e un deprezzamento economico dei loro immobili.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato integralmente il ricorso principale, fornendo una motivazione chiara su ciascun punto. I giudici hanno prima dichiarato inammissibili i motivi procedurali per difetto di specificità e perché, in alcuni casi, si trattava di una “doppia conforme”, ovvero di due sentenze di merito che avevano raggiunto la stessa conclusione, limitando così la possibilità di un riesame in sede di legittimità.

Il cuore della decisione risiede però nell’analisi del quarto motivo, quello relativo alla lesione della proprietà. La Corte ha riconosciuto che l’installazione dell’ascensore avrebbe comportato un “modesto disagio visuale” per una proprietà (quantificato nello 0,5% del valore) e un “deprezzamento più accentuato” (5%) per un’altra. Tuttavia, ha ritenuto che tale pregiudizio fosse da considerarsi irrisorio e non sufficiente a bloccare l’opera.

La Corte ha operato un bilanciamento tra i diritti in gioco: da un lato, il diritto di proprietà, che subiva una lesione lieve; dall’altro, il principio di solidarietà condominiale e il diritto fondamentale del disabile all’accessibilità e alla piena realizzabilità della vita. Secondo i giudici, una utilizzabilità residua del 95% del valore dell’immobile e la presenza di accessi alternativi rendevano la menomazione non significativa.

La censura dei ricorrenti, quindi, non ha colto nel segno perché si è scontrata con una valutazione di merito, operata dalla Corte d’Appello e ritenuta logica e coerente dalla Cassazione, che ha qualificato il pregiudizio come insufficiente a comprimere un diritto di rango superiore.

Le Conclusioni: il Principio di Solidarietà Condominiale

Con questa ordinanza, la Cassazione ribadisce un principio fondamentale: l’installazione di un ascensore in condominio per abbattere le barriere architettoniche è espressione di un principio di solidarietà che impone di tollerare minime e non sostanziali compressioni dei diritti di proprietà degli altri condomini. Il diritto a una vita libera e dignitosa, che passa anche attraverso la possibilità di accedere agevolmente alla propria abitazione, prevale su disagi modesti e su deprezzamenti economici non significativi. La decisione, pertanto, consolida un orientamento giurisprudenziale volto a tutelare i soggetti più deboli all’interno della compagine condominiale, garantendo l’effettività dei loro diritti fondamentali.

È possibile installare un ascensore in condominio anche se danneggia le proprietà altrui?
Sì, è possibile se il pregiudizio arrecato alle proprietà altrui è considerato di lieve entità. La Corte ha stabilito che un modesto disagio visuale (quantificato nello 0,5%) e un deprezzamento del 5% di un’unità immobiliare non costituiscono una menomazione apprezzabile tale da impedire l’opera, poiché prevale il diritto fondamentale alla rimozione delle barriere architettoniche in base al principio di solidarietà condominiale.

Qual è il ruolo del Consulente Tecnico d’Ufficio (C.T.U.) nell’acquisizione di prove?
Il C.T.U. può essere autorizzato dal giudice ad acquisire informazioni e documenti necessari per svolgere il proprio incarico, anche se non prodotti dalle parti. Tuttavia, questo potere non serve a sostituire l’onere della prova che grava sulle parti. Nel caso di specie, la Corte ha ritenuto che il C.T.U. avesse impiegato in modo ammissibile elementi di sapere specialistico senza violare le regole processuali.

Come si bilanciano il diritto di proprietà e il diritto all’accessibilità in condominio?
Il bilanciamento avviene soppesando la gravità della lesione al diritto di proprietà con l’importanza del diritto all’accessibilità. La sentenza chiarisce che il diritto fondamentale del disabile, espressione del principio di solidarietà, giustifica la piena realizzabilità di un progetto di ascensore anche a fronte di un diritto di proprietà “lievemente leso”. Una lesione è considerata lieve se non compromette in modo significativo l’utilità e il valore dell’immobile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 21840 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 21840 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 02/08/2024

ordinanza

sul ricorso n. 26393/2018 proposto da

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, difesi dagli avvocati NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME;

-ricorrenti-

contro

COGNOME NOME, difeso dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME ;

-controricorrente e ricorrente incidentale-

COGNOME NOME, Condominio Palazzo Mascolo Vitale, Ventre NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME;

-intimati- avverso la sentenza della Corte di appello di Salerno n. 655/2018 del 16/572018.

Ascoltata la relazione del consigliere NOME COGNOME.

Fatti di causa

NOME COGNOME, proprietario di un appartamento all’ultimo piano di un edificio condominiale impugnò dinanzi al Tribunale di Salerno la delibera

condominiale che negava l’autorizzazione all’installazione di un impianto di ascensore. Intervennero in giudizio alcuni condomini.

Il giudizio di primo grado si concluse con una sentenza di accoglimento dell’impugnazione della delibera.

La Corte di appello, adita dai condomini soccombenti, ha qualificato l’intervento dei condomini come adesivo autonomo (rigettando la correlativa eccezione d’inammissibilità) e confermato nel merito l’accoglimento dell’impugnazione della delibera condominiale.

Ricorrono in cassazione i condomini in epigrafe indicati con quattro motivi.

Resiste il COGNOME con controricorso e ricorso incidentale condizionato con un motivo.

Il Condominio ed altri condomini sono rimasti intimati.

Sono pervenute memorie.

Ragioni della decisione

1. – Il primo motivo del ricorso principale denuncia omesso esame di fatti decisivi, per avere la Corte di appello travisato il contenuto delle ordinanze emesse dal giudice di primo grado, con le quali è stato determinato l’incarico al c.t.u.

Il secondo motivo denuncia la violazione degli artt. 2697 c.c. e 183 co. 6 c.p.c., sul presupposto che non è consentito al c.t.u. di acquisire aliunde documentazione ritenuta necessaria, poiché i termini ex art. 183 co. 6 c.p.c. sono perentori (quindi la c.t.u. non può servire a supplire l’onere della prova). In particolare, è censurata la sentenza nella parte in cui argomenta che: «il c.t.u. ha effettuato una corretta valutazione del progetto portato al vaglio dell’assemblea condominiale del 13/10/2011, considerato il fatto che il c.t.u. è stato autorizzato dal giudice di prime cure a recepire qualsivoglia informazione necessaria all’espletamento dell’incarico affidatogli».
Il terzo motivo denuncia omesso esame di fatto decisivo e violazione dell’art. 112 c.p.c., poiché oggetto del giudizio è la delibera che non approva

un determinato progetto di costruzione dell’ascensore e non un altro progetto (successivo).

Il quarto motivo del ricorso principale denuncia ex artt. 2 co. 3 l. 13/1989 e 1120 co. 2 c.c. che la costruzione di un ascensore per eliminare le barriere architettoniche – se è vero che può essere approvata con le maggioranze ex art. 1123 co. 2 e 3 c.c. -non può derogare al limite dei diritti di proprietà individuale dei condomini. Si va valere una lesione del 5% della proprietà dei signori COGNOME (leggera diminuzione di comodità di percorso per l’accesso secondario al locale) e modesto disagio visuale per la proprietà NOME.
2. -Il primo motivo del ricorso principale è inammissibile ex art. 348-ter co. 5 c.p.c., trattandosi di doppia conforme e di giudizio di appello iniziato nel 2015, senza che la parte ricorrente specifichi distinte ragioni a fondamento delle due pronunce di merito conformi.

Il secondo motivo è inammissibile per difetto di specificità, poiché la parte ricorrente non specifica in modo dettagliato i documenti che il c.t.u. non avrebbe potuto impiegare (impedendo così a questa Corte di riscontrare l’operato del consulente alla luce di Cass. SU 3086/2022), mentre emerge piuttosto che il c.t.u. ha impiegato in modo ammissibile elementi di sapere specialistico.

Il terzo motivo è inammissibile di nuovo ex art. 348-ter co. 5 c.p.c. (nella parte in cui lamenta l’omesso esame circa un fatto decisivo), mentre è infondato in relazione alla dedotta violazione dell’art. 112 cpc, posto che i giudici di merito hanno esaminato la domanda di annullamento della delibera e l’hanno accolta motivando adeguatamente .

Il quarto motivo è infondato, poiché la Corte ha adottato una motivazione analitica e coerente con la quale ha escluso che l’ascensore arrechi alle proprietà degli altri condomini una menomazione dell’utilità apprezzabile in termini di valutazione giuridica. (In particolare, si accerta «un modesto disagio visuale quantificato nello 0,5%, come tale assolutamente insignificante», in

relazione ad un’unità ; si accerta un deprezzamento più accentuato (5%) con riferimento ad un’altra unità : tuttavia, considerate allora la utilizzabilità pari al 95% del valore dell’immobile, l’altra possibilità di accesso al locale e il contemperamento tra il summenzionato principio di solidarietà condominiale e il diritto di proprietà lievemente leso, non può non rivelarsi la piena realizzabilità del progetto di ascensore, estrinsecazione di un diritto fondamentale del disabile»). La censura, quindi, attinge la valutazione -spettante al giudice di merito -di irrisorietà del pregiudizio e perciò non coglie nel segno.
Il quarto motivo è rigettato.

-Ne segue logicamente l’assorbimento del ricorso incidentale condizionato, che ha ad oggetto il capo relativo al profilo di motivazione con cui si è affermata la legittimazione dei condomini appellanti e ricorrenti.

-In conclusione, il ricorso principale è rigettato, il ricorso incidentale condizionato è assorbito. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo, con distrazione, come richiesto.

Inoltre, ai sensi dell’art. 13 co. 1-quater d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato a norma dell’art. 1 -bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso principale, dichiara assorbito il ricorso incidentale condizionato, condanna la parte ricorrente al rimborso delle spese del presente giudizio in favore della parte controricorrente, che liquida in € 4.500 , oltre a € 200 per esborsi, alle spese generali, pari al 15% sui compensi e agli accessori di legge, da distrarsi in favore dall’AVV_NOTAIO, antistatario.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Così deciso a Roma il 6/6/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.