Approvazione rendiconto: blocca l'azione del singolo?

Una condomina ha citato in giudizio l’ex amministratrice per presunti prelievi ingiustificati. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo un principio fondamentale: l’approvazione del rendiconto condominiale da parte dell’assemblea, qualora non venga impugnata, ratifica l’operato dell’amministratore e impedisce al singolo proprietario di agire successivamente per contestare la gestione approvata.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 agosto 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Approvazione rendiconto condominiale: quando diventa intoccabile?

L’assemblea di condominio è il cuore pulsante della vita di un edificio. Le sue decisioni, se non contestate, diventano legge per tutti i condomini. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ribadisce con forza questo principio, soffermandosi sugli effetti della approvazione rendiconto condominiale sulla possibilità dei singoli di agire contro l’amministratore. Vediamo cosa è successo e quali lezioni possiamo trarne.

I Fatti del Caso: La Richiesta di Restituzione di un Condomino

Una condomina citava in giudizio l’ex amministratrice del suo stabile, accusandola di aver effettuato prelievi ingiustificati dai conti condominiali per un periodo di circa cinque anni. A seguito di una perizia, emergevano in effetti alcune operazioni prive di documentazione giustificativa. In prima istanza, il Giudice di Pace le dava ragione, condannando l’ex amministratrice a restituire una somma pro quota. La situazione, però, si ribaltava completamente in appello.

L’importanza dell’approvazione rendiconto condominiale nei giudizi di merito

Il Tribunale, in funzione di giudice d’appello, respingeva la domanda della condomina. La ragione? Tutti i rendiconti annuali relativi al periodo contestato erano stati regolarmente approvati dall’assemblea dei condomini e, soprattutto, nessuno li aveva mai impugnati nei termini previsti dalla legge. Secondo il Tribunale, questa mancata impugnazione aveva reso le delibere definitive e vincolanti, sanando di fatto l’operato dell’amministratrice e precludendo successive contestazioni da parte del singolo proprietario.

La Decisione della Corte di Cassazione

La condomina non si arrendeva e portava il caso fino in Cassazione, sostenendo che l’approvazione del bilancio non potesse sanare illeciti o atti compiuti in violazione del mandato. La Suprema Corte, tuttavia, ha rigettato il ricorso, confermando la decisione d’appello e chiarendo in modo definitivo la portata dell’approvazione assembleare.

Le Motivazioni della Corte

La Corte ha basato la sua decisione su un principio consolidato: l’approvazione del rendiconto è un atto fondamentale che ratifica l’intera gestione economica dell’amministratore per l’anno di riferimento. La ratio decidendi della sentenza si fonda sull’articolo 1137 del Codice Civile, che rende le delibere non impugnate obbligatorie per tutti i condomini.

Secondo gli Ermellini, la contestazione di una gestione contabile, inclusa la mancanza di pezze giustificative per alcune spese, deve avvenire in sede di discussione e approvazione del rendiconto. Se l’assemblea, a maggioranza, decide di approvare, il condomino dissenziente o assente ha l’onere di impugnare la delibera entro 30 giorni. Se non lo fa, perde il diritto di contestare quella gestione in un momento successivo.

L’approvazione, quindi, preclude l’azione di responsabilità individuale del singolo condomino per tutti quegli atti gestionali che rientrano nell’ambito del bilancio approvato. Questo non significa che l’amministratore sia immune da ogni responsabilità. L’approvazione non può sanare illeciti che esulano dal mandato (ad esempio, atti di rilevanza penale come l’appropriazione indebita), ma nel caso di specie la contestazione verteva su una presunta cattiva gestione documentale, materia tipica del rendiconto.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza offre un monito importante per tutti i condomini: la partecipazione attenta e attiva all’assemblea, specialmente durante l’approvazione dei bilanci, è cruciale. Non è possibile rimanere inerti e poi, a distanza di anni, contestare la gestione passata.

1. Verifica Preventiva: È diritto di ogni condomino visionare i documenti giustificativi delle spese prima dell’assemblea. Questo è il momento per sollevare dubbi e chiedere chiarimenti.
2. Il Voto in Assemblea: Se non si è convinti della correttezza del rendiconto, è necessario votare contro l’approvazione.
3. L’Impugnazione: Se la maggioranza approva comunque il rendiconto, il condomino dissenziente o assente deve agire tempestivamente impugnando la delibera in tribunale entro i termini di legge.

In sintesi, la mancata e tempestiva reazione all’approvazione di un rendiconto equivale a una ratifica dell’operato dell’amministratore, chiudendo la porta a future azioni di responsabilità per la gestione contabile approvata.

L’approvazione del rendiconto condominiale impedisce a un singolo condomino di agire contro l’amministratore per la gestione passata?
Sì, secondo la Corte, l’approvazione del rendiconto da parte dell’assemblea, se la relativa delibera non viene impugnata nei termini di legge, preclude al singolo condomino la possibilità di intentare un’azione di responsabilità contro l’amministratore per le attività di gestione coperte da tale approvazione.

Cosa succede se un condomino sospetta che l’amministratore abbia commesso un illecito penale, come l’appropriazione indebita?
La sentenza chiarisce che l’approvazione del rendiconto non sana illeciti che travalicano i limiti del mandato, come quelli di rilevanza penale. Tuttavia, nel caso specifico, la ricorrente non aveva sporto denuncia e la sua contestazione si basava sulla mancata documentazione di spese all’interno di rendiconti già approvati, non su prove concrete di un reato.

L’approvazione dei bilanci condominiali è una ‘sanatoria’ per ogni azione dell’amministratore?
No, non sana tutto. L’approvazione ratifica l’operato economico-gestionale presentato nel rendiconto. Non può approvare atti illeciti (contrattuali o extracontrattuali) che esulano dal mandato conferito all’amministratore o che costituiscono reato. Tuttavia, la contestazione di spese non documentate deve avvenire prima o tramite l’impugnazione della delibera di approvazione del rendiconto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 19899 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 19899 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 17/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 10085/2019 R.G. proposto da :

NOME, elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME NOMECOGNOME rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOMECOGNOME

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE HAID UTE GERTRAUD, elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME

-controricorrente-

avverso la SENTENZA del TRIBUNALE di BOLZANO n. 1019/2018, depositata il 25/09/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10/06/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

PREMESSO CHE

Nel marzo 2014 NOME COGNOME, condomina del Condominio Laugen di Lana, convenne in giudizio dinanzi al Giudice di Pace di Merano Ute Gertraud Holsten in Haid, già amministratrice dello stesso Condominio dal 2003 al 2008, chiedendone la condanna alla restituzione pro quota del denaro che aveva indebitamente prelevato in banca e da libretti a risparmio riferibili al Condominio. L’attrice dedusse che, fatta esaminare da un esperto la documentazione relativa alla gestione del Condominio ottenuta in via giudiziale, era emerso che una serie di operazioni risultava priva di giustificazione.
Si è costituita la convenuta eccependo , tra l’altro , l’inammissibilità della pretesa in considerazione dell’intervenuta approvazione dei bilanci di esercizio condominiale relativi alle spese effettuate. Il Giudice di Pace accolse la domanda e condannaò l’ex amministratrice al pagamento di euro 2.107,07.

La soccombente COGNOME propose appello dinanzi al Tribunale di Bolzano che, con sentenza n. 1019/2018, in riforma della pronuncia di primo grado, respinse la domanda di COGNOME.

Avverso la sentenza d’appello ricorre per cassazione NOME COGNOME con tre motivi.

Resiste con controricorso NOME COGNOME.

La ricorrente ha depositato memoria.

CONSIDERATO CHE

Il primo motivo denuncia violazione dell’art. 1137 c.c., in relazione agli artt. 1130, n. 3, e 1135 c.c. (nel testo vigente ratione temporis ) e agli artt. 1713 e 1229 c.c., nonché dell’art. 1130 -bis c.c., in relazione all’art. 11 delle preleggi: il Tribunale avrebbe, secondo la ricorrente, erroneamente basato la propria decisione sulla considerazione che i consuntivi presentati dall’amministratrice

Holsten dal 2003 al 2008 erano stati approvati dalle assemblee e che le relative delibere non erano state impugnate, così diventando vincolanti ex art. 1137 c.c.; anzitutto -assume la ricorrente – il Tribunale ha fatto riferimento per due volte all’art. 1130 -bis c.c., norma che è stata introdotta solo nel 2012 ed è in vigore dal 18 giugno 2013 e quindi non può trovare applicazione al presente caso, relativo a fatti avvenuti tra il 2003 e il 2009, il che inficia ab origine il ragionamento del Tribunale; in ogni caso tale norma non pone un obbligo di verifica dei dati esposti nel consuntivo per mezzo di revisore, ma unicamente detta in modo più analitico gli obblighi dell’amministratore; il punto è che il Tribunale ha male interpretato l’art. 1137 c.c., che non preclude l’accertamento della personale responsabilità dell’amministratore mandatario per violazione dolosa dei suoi obblighi e per la commissione di atti illeciti (addirittura di rilevanza penale), né tantomeno preclude di rilevare le ipotesi di radicale nullità delle delibere assembleari; i prelevamenti che l’amministratore non dimostri inerenti al mandato, infatti, costituiscono un illecito sia contrattuale che extracontrattuale che l’assemblea non ha il potere di approvare e che, pertanto, non soggiace ai limiti di impugnazione dell’art. 1137 c.c.
Il motivo è infondato.

Quanto al riferimento all’art. 1130 -bis c.c., in effetti non applicabile ratione temporis alla fattispecie, si tratta di un rilievo dal carattere non decisivo, essendosi limitato il Tribunale a sottolineare come l’operato dell’amministratrice non avesse incontrato, durante il suo mandato, la censura della maggioranza condominiale e come vi fosse stata la possibilità, certamente non preclusa prima della previsione da parte del legislatore, della nomina di un revisore per verificare la contabilità del Condominio. Il Tribunale ha fondato la decisione di rigetto della domanda della ricorrente -domanda volta a ottenere la restituzione di somme di denaro rispetto alle quali
non sono stati rinvenuti, tra la documentazione fornita alla ricorrente, i documenti giustificativi -sulla mancata impugnazione da parte della ricorrente delle deliberazioni assembleari di approvazione dei rendiconti, rendiconti con i quali veniva approvato il complessivo operato economico dell’amministratore. La ratio decidendi della decisione è coerente con il principio di diritto affermato da questa Corte, secondo cui l’approvazione assembleare dell’operato dell’amministratore e la mancata impugnativa delle delibere relative alle attività di gestione dei beni e dei servizi condominiali preclude l’azione di responsabilità al singolo condomino leso dall’attività e dalle iniziative arbitrarie dello stesso (in questi termini Cass. n. 10838 del 1992). La contestazione alla base della pretesa della ricorrente è d’altro canto, secondo la ricostruzione in fatto posta in essere dal giudice di merito, la mancata documentazione di alcune spese rispetto a rendiconti approvati; la ricorrente nel motivo fa riferimento alla commissione da parte della amministratrice di un illecito di rilevanza penale (appropriazione indebita aggravata), ma non risulta neppure -come peraltro sottolineato dallo stesso Tribunale -che la ricorrente abbia sporto denuncia per tale reato a carico di controparte.
2. Il secondo motivo denuncia violazione degli artt. 115, 116 c.p.c. e 2697 c.c. ex art. 360, n. 4 c.p.c., nonché violazione dell’art. 2697 c.c., in relazione agli art. 1130bis c.c. e 1218 c.c., ex art. 360, n. 3 c.p.c.: il giudice d’appello non ha ammesso le prove testimoniali dedotte da controparte, ma preso atto della opposizione della ricorrente ha inferito che, ove fossero stati sentiti nel processo, tali testimoni avrebbero deposto in senso favorevole all’ex amministratrice; tale ragionamento è contrario ai ‘più elementari principi processuali e sostanziali in ordine all’onere e alla valutazione della prova’; se una prova non viene ammessa, il giudice ‘non può fondare la sentenza su quello che a suo parere ne sarebbe stato l’esito’.
Anche questo motivo è privo di fondatezza.

Il Tribunale non ha affatto basato la propria decisione sui risultati di una prova non assunta, ma si è limitato a osservare, solo ad abundantiam (come si evince indubbiamente dalla locuzione ‘ a sostegno della attendibilità di tale ricostruzione della volontà assembleare …’: v. pag. 11 sentenza) che la ricorrente si era opposta all’audizione degli altri condomini richiesta dalla amministratrice, che evidentemente riteneva che i condomini avrebbero sostenuto la natura giustificata delle spese e dei prelievi contestati.
Il rigetto dei primi due motivi comporta logicamente l’assorbimento del terzo motivo, che ai soli fini di un eventuale giudizio di rinvio, ‘coglie l’occasione per ribadire l’infondatezza dell’avversa eccezione di prescrizione dei crediti, ribadendone l’infondatezza, in quanto, trattandosi di illeciti contrattuali suscettibili di integrare la fattispecie criminosa dell’appropriazione indebita -soggiacciono al più lungo termine di prescrizione di dieci anni -o di sei anni, laddove venisse qualificato come illecito penale’.
II. Il ricorso va pertanto rigettato.

Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater del d.P.R. n. 115/ 2002, si d à atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio in favore della controricorrente che liquida in euro 2.200,00 di cui euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge.

Sussistono, ex art. 13, comma 1quater del d.P.R. n. 115/2002, i presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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